中國土地拍賣策略及成交價格影響因素研究.pdf

1、土地作為一種稀缺資源，是我國最大的國有資產(chǎn)，而土地的開發(fā)和利用不僅涉及了資源配置效率問題，同時也涉及到社會公平問題。隨著我國土地市場化進程，土地拍賣已成為土地交易的主要趨勢，土地的開發(fā)和利用在推動社會經(jīng)濟增長的同時，也暴露出了許多問題。本文以博弈理論作為指導，以土地拍賣參與各方以及土地價格作為研究對象，重點研究了我國土地拍賣中投標人之間以及投標人與拍賣人（政府）之間的博弈行為，分析了參與各方的博弈策略和期望函數(shù)。以上海市為例，利用供需均

2、衡理論從供給和需求兩個層面對上海市土地價格影響因素進行實證分析，并利用特征價格模型分析土地拍賣價格溢價的影響因素。
　　首先，本文通過對我國土地市場發(fā)展歷程及存在的問題進行分析，發(fā)現(xiàn)我國土地市場化發(fā)展與改革經(jīng)歷了艱辛的歷程。無論從制度建設還是管理上都推動了我國土地市場化的進程，但是我國土地市場化程度仍然很低，制度不夠完善，城鄉(xiāng)土地二元結構凸顯，規(guī)則缺失，土地拍賣中的尋租、合謀等違法行為既阻礙了我國土地市場化的進展，同時也損害了社會

3、利益和國家利益。
　　其次，對土地拍賣策略進行分析，其中通過對土地拍賣中參與各方的博弈分析發(fā)現(xiàn)，作為理性的經(jīng)紀人，以自身利益最大化為原則制定各自的競價策略，使得效用值不小于其期望值。而在投標人之間的博弈分析中發(fā)現(xiàn)，投標人的數(shù)量決定了土地的真實價值，在模型中通常假定投標人之間相互獨立，但現(xiàn)實中卻相反，這就導致了投標人之間的合謀行為。而對投標人與拍賣人（政府）之間的串謀和尋租行為博弈分析發(fā)現(xiàn)，拍賣人從中僅獲得了一小部分利益，而中標人通

4、過土地流轉來獲得更高的利益，損害了國家利益的同時，造成了土地資源的浪費，不利于土地拍賣市場的健康發(fā)展。
　　另外，根據(jù)前面土地拍賣策略分析以上海市為例，對土地拍賣成交價格影響因素進行實證分析，從供需兩方面對上海市土地成交價格影響因素進行分析，從需求角度分析發(fā)現(xiàn)，人口數(shù)量、GDP、人均個人可支配收入、就業(yè)情況與土地成交價格呈正相關關系，而銀行貸款年利率、房價與土地成交價格呈負相關關系；從供給角度分析發(fā)現(xiàn)，土地成交價格指數(shù)與商品房銷售

5、價格指數(shù)存在協(xié)整關系，長期內(nèi)土地成交價格與房價存在長期動態(tài)均衡關系。
　　最后，運用特征價格模型，對上海市土地拍賣溢價的影響因素進行實證分析，研究表明影響上海市土地溢價的因素主要包括：土地規(guī)劃面積、容積率、土地方位、土地用途、競得人性質(zhì)等，而在這些因素中，競得人性質(zhì)（國企）對土地溢價的影響比較顯著，而對國企與土地用途建立交叉虛擬變量分析發(fā)現(xiàn)，國企慢慢退出了居住用地拍賣的競爭，而轉向商業(yè)用地的開發(fā)和經(jīng)營管理。但是仍然存在國企不計成本

6、的競得土地，排擠非國有企業(yè)的現(xiàn)象，造成了土地市場的不公平；相對土地居住用途而言，商業(yè)用途土地對土地溢價存在負相關關系，說明投標人認為居住用地的預期收益遠高于商業(yè)用地的收益，具有較大的增值空間，而商業(yè)用地的開發(fā)與經(jīng)營存在著較大的風險；土地開發(fā)的容積率對土地溢價存在正向影響，說明在上海市土地開發(fā)高容積率決定了土地開發(fā)的潛力和未來的銷售規(guī)模；土地區(qū)位的不同，對土地溢價有著不同的影響，位于上海市市中心或繁華地段的地塊出讓對土地拍賣溢價呈現(xiàn)正向影