小區(qū)所有權(quán)共同行使難題及其突破.pdf

1、小區(qū)所有權(quán)是一種新興權(quán)利，是房產(chǎn)小區(qū)所有業(yè)主共同擁有的對(duì)小區(qū)公共產(chǎn)品的所有、使用和收益的權(quán)利。小區(qū)所有權(quán)的流動(dòng)性使其行使面臨著難題。一方面，業(yè)主處于流動(dòng)中，對(duì)小區(qū)未來(lái)并不關(guān)注，投資并管理小區(qū)的未來(lái)收益對(duì)業(yè)主缺少吸引力，行使權(quán)利的動(dòng)力不足，并且業(yè)主眾多也造成了集體行動(dòng)難題；另一方面，小區(qū)公共產(chǎn)品處于動(dòng)態(tài)變化中，公共產(chǎn)品自身的提供難題發(fā)揮作用也導(dǎo)致權(quán)利行使面臨障礙。 那么，如何高質(zhì)量地共同行使小區(qū)所有權(quán)?現(xiàn)有研究,認(rèn)為應(yīng)該加強(qiáng)立法，

2、寄希望于物業(yè)管理法、物權(quán)法等法律規(guī)章制度的出臺(tái)來(lái)解決問(wèn)題。強(qiáng)調(diào)要建立一套行之有效的業(yè)主自治制度；由業(yè)主聯(lián)合起來(lái)共同管理小區(qū)，避免小區(qū)共有財(cái)產(chǎn)的“搭便車”外部性問(wèn)題。 本文從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)分析當(dāng)前小區(qū)所有權(quán)共同行使問(wèn)題，對(duì)小區(qū)產(chǎn)權(quán)以及相應(yīng)的物業(yè)管理問(wèn)題進(jìn)行產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)分析。闡述了當(dāng)前我國(guó)在小區(qū)所有權(quán)共同行使已經(jīng)相應(yīng)的物業(yè)管理方面所產(chǎn)生的問(wèn)題，同時(shí)介紹了國(guó)外先進(jìn)的小區(qū)所有權(quán)行使、的制度經(jīng)驗(yàn)，使用產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)、集體行動(dòng)邏輯、權(quán)利行使成本-收

3、益分析等工具對(duì)小區(qū)所有權(quán)進(jìn)行理論分析，深入分析了業(yè)主在行使小區(qū)所有權(quán)時(shí)面臨的種種障礙。 基本結(jié)論是：業(yè)主委員會(huì)模式和物業(yè)管理模式是突破小區(qū)所有權(quán)共同行使難題的兩個(gè)基本選擇。但中國(guó)現(xiàn)在選擇了一個(gè)中間道路，即“業(yè)主+物業(yè)管理”模式，該模式要求的條件更為豐富、構(gòu)建的制度更為復(fù)雜性。并且我國(guó)現(xiàn)階段，居民普遍缺乏公共意識(shí)，業(yè)主委員會(huì)難以到位，反而使物業(yè)管理公司犧牲、侵占業(yè)主權(quán)益成為突出問(wèn)題。因此，對(duì)現(xiàn)階段的中國(guó)來(lái)說(shuō)，嚴(yán)格管制的物業(yè)管理模式