期房買受人面臨的欺詐風(fēng)險之法律問題研究.pdf

1、隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,商品房預(yù)售已成為主要的商品房銷售方式。商品房預(yù)售不僅對房地產(chǎn)開發(fā)商自身廣籌資金、搞活經(jīng)營、避免風(fēng)險等起著重要作用,而且對活躍房地產(chǎn)市場,促進居民住房條件的改善也有積極意義。
　　但近幾年在商品房預(yù)售過程中出現(xiàn)了很多問題。商品房預(yù)售合同的標(biāo)的,實質(zhì)上是在房屋建成后依約交足房價款并獲得其所有權(quán)的一種“期待權(quán)”。在合同約定的期限屆滿,房屋建成后,買受人才可憑這種“期待權(quán)”,要求房地產(chǎn)開發(fā)商依約交付所購買的房屋

2、,向自己轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)。商品房預(yù)售合同標(biāo)的的非現(xiàn)實性、履行周期的長期性以及買賣雙方實際地位的不平等,決定了期房買受人在購買商品房時,面臨著一定風(fēng)險,加之房地產(chǎn)開發(fā)商的欺詐行為,如無證開發(fā)、重復(fù)預(yù)售、虛假廣告宣傳等,使這種風(fēng)險大大提高了。本文對期房買受人面臨的欺詐風(fēng)險進行法律分析,目的是使人們弄清楚商品房預(yù)售市場中欺詐行為的表現(xiàn)形式和構(gòu)成要件,以便充分、全面地保護期房買受人的合法權(quán)益,完善防范欺詐行為的買受人的權(quán)益保護機制,以維護商品房

3、預(yù)售市場的正常交易秩序,促進我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
　　本文共兩萬余字,除引言和結(jié)論外,分為四部分,主要內(nèi)容如下:第一部分,首先介紹了商品房預(yù)售制度的由來、概念及其形式;肯定
　　了商品房預(yù)售的積極意義,也揭示了其自身蘊涵的風(fēng)險。其次,對商品房預(yù)售合同的性質(zhì)爭論作了闡述,將其界定為遠期交貨合同,這有利實際操作中的法律運用;對預(yù)售合同之買受人的基本權(quán)利進行了分析,以對后文的期房買受人的權(quán)益保護之探討做理論鋪墊。最后,研究了商

4、品房預(yù)售欺詐的概念、特征及法律構(gòu)成要件,有助于對預(yù)售欺詐有一個總體的認(rèn)識。
　　第二部分,通過結(jié)合實例的方法對期房買受人在商品房預(yù)售中面臨的典型欺詐風(fēng)險進行了實證分析;總結(jié)了開發(fā)商欺詐行為給買受人帶來的風(fēng)險及造成的法律后果,對預(yù)售欺詐行為有一個清晰、完整的論證。
　　第三部分,對現(xiàn)有期房買受人的權(quán)益保護機制進行了探討。首先從買受人的自我防范與保護入手,提請買受人提高自我保護意識,針對預(yù)售中的欺詐行為積極采取自力救濟措施,買受

5、人合法救濟行為應(yīng)得到法律上的肯定。其次,闡述了我國商品房預(yù)售的制度安排,對預(yù)售主體市場準(zhǔn)入制度、預(yù)售合同登記備案制度和預(yù)售款監(jiān)管制度的基本內(nèi)容作了介紹和分析,并在此基礎(chǔ)上指出了其在實際操作中的局限性。再次,在《合同法》對買受人權(quán)益保護方面,主要從格式條款規(guī)制的角度論述了其對期房買受人的權(quán)益保護。最后,對《物權(quán)法》中不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的定義、特征、適用范圍及效力幾個方面進行解析,肯定了預(yù)告登記制度在預(yù)防“一房數(shù)賣”及維護期房買受人利益方面

6、的積極作用。
　　第四部分,對如何完善期房買受人權(quán)益保護機制進行了深入思考。針對現(xiàn)存預(yù)售制度的缺陷和不足,從法律適用和相關(guān)制度及體系的健全方面,提出了完善期房買受人權(quán)益保護機制的意見:第一,加大開發(fā)商的違法成本,適用《消費者權(quán)益保護法》對期房買受人進行保護,明確期房買受人作為消費者的法律地位,以彌補現(xiàn)有法律、法規(guī)對買受人保護力度不足的缺陷。第二,完善商品房預(yù)售的基本制度,一方面嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)商的市場準(zhǔn)入,從而降低不合格開發(fā)商帶來的

7、各種風(fēng)險;另一方面加強商品房預(yù)售款的監(jiān)管,在借鑒香港預(yù)售款監(jiān)管經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，建議引入有公信力的第三方監(jiān)管的模式,以保障預(yù)售款的專款專用,防范買受人的購房風(fēng)險。第三,完善商品房預(yù)售市場信息系統(tǒng),以改善買受人與開發(fā)商信息掌握不對稱的局面,制止預(yù)售中的不法行為。
　　目前,專門研究商品房預(yù)售市場中開發(fā)商欺詐行為理論的文章不多。本文從保護期房買受人合法權(quán)益,促進預(yù)售市場健康發(fā)展的角度出發(fā),針對期房買受人面臨的欺詐行為產(chǎn)生的風(fēng)險進行了系統(tǒng)的