土地增值稅計算和綜合題及答案

1、土地增值稅 土地增值稅計算和綜合題及答案 計算和綜合題及答案四、計算題 四、計算題、計算和綜合題 、計算和綜合題1、3 月 1 日某房地產(chǎn)開發(fā)公司以 100 萬元獲得某塊土地使用權(quán)后即于 3 月 3 日將該塊土地使用權(quán)以 110 萬元的價格轉(zhuǎn)讓出去，轉(zhuǎn)讓時繳納的營業(yè)稅、城建稅和教育費附加共 6.05 萬元，印花稅為 550 元。根據(jù)所給資料，回答下列問題（以萬元為單位，保留小數(shù)點后兩位）：（1）該房產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)的增值額為（

2、）。A. 10 萬元 B. 3.95 萬元 C. 3.90萬元 D. 9.55 萬元答案：B（2）應(yīng)繳納的土地增值稅為（）。A. 4 萬元 B. 3.82 萬元 C. 1.17 萬元 D. 1.19 萬元答案：D2、某單位銷售一幢 70 年代建造的房屋，售價 400 萬元，房子原值為 200 萬元，現(xiàn)在蓋同樣的房子需 600 萬元，該房屋為四成新，轉(zhuǎn)讓繳納的各種稅金為 22.2 萬元。根據(jù)所給資料，回答下列問題：（1）轉(zhuǎn)讓舊房計算

3、增值額時，準(zhǔn)予扣除的金額為（）。A. 200 萬元 B. 240 萬元 C. 262.20 萬元 D. 222.2 萬元答案：C（2）應(yīng)繳納的土地增值稅是（）。A. 42.01 萬元 B. 44 萬元 C. 70 萬元 D. 60.41 萬元答案：A3、某企業(yè)發(fā)生以下業(yè)務(wù)：（1）3 月 1 日以一塊土地使用權(quán)作價 1000 萬元作為投資與另一企業(yè)建立合資企業(yè)，其取得土地使用權(quán)所支付的金額為 750 萬元。（2）4 月 20 日購進一

4、處新房產(chǎn)支付價款 100 萬元，于 4 月 23 日進行轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時價格為 150 萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)各種稅金共計 8.325 萬元。根據(jù)所給資料，回答下列問題（以萬元為單位，保留小數(shù)點后兩位）：（1）3 月 1 日將土地使用權(quán)作價投資的稅務(wù)處理是（）。A. 免繳土地增值稅 B. 應(yīng)繳土地增值稅 75 萬元 C.應(yīng)繳土地增值稅 62.50 萬元 D.應(yīng)繳土地增值稅 37.50 萬元答案：A（2）4 月23 日轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增

5、值稅為（）。A. 15 萬元 B. 16.67 萬元 C. 12.50 萬元 D.11.27 萬元答案：C 4、某個人 1997 年 6 月因工作調(diào)動轉(zhuǎn)讓原居住的自有住房，房產(chǎn)于 1993 年 8 月以 20 萬元的價格購入，購入時繳納的契稅 1 萬元，其他各種費用 1 萬元，轉(zhuǎn)讓獲得收入 40 萬元，支付各種稅金共 2.22 萬元（不包括個人所得稅）?，F(xiàn)在重建同樣的房屋需 50 萬元，經(jīng)評估房屋為六成新。根據(jù)所給資料，回答下列問題（以

6、萬元為單位，保留小數(shù)點后兩位）：（1）該個人轉(zhuǎn)讓自有住房應(yīng)扣除金額是（）。A. 20 萬元 B. 22 萬元 C. 24.22 萬元 D. 32.22 萬元答案：D（2）該個人應(yīng)繳納的土地增值稅是（）。A. 3.5 萬元 B. 6.1 萬元 C. 1.17 萬元 D. 4.55 萬元答案：C5、某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為 3000 萬元，開發(fā)該寫字樓的支出項目為：支付土地出讓金及相關(guān)費用 200 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)

7、成本 1000 萬元，管理費用與銷售費用是100 萬元，利息支出 200 萬元（可按轉(zhuǎn)讓項目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明），轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)支付的營業(yè)稅等稅費共計 166.5 萬元（其中含印花稅 1.5 萬元），該公司所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為 5%.根據(jù)所給資料，回答下列問題（以萬元為單位，保留小數(shù)點后兩位）：（1）允許扣除的開發(fā)費用金額為（）。A. 200 萬元 B. 300 萬元 C. 260 萬元 D. 360

8、 萬元答案：C（2）允許扣除項目的金額是（）。A. 1865 萬元 B. 1666.5 萬元 C. 1665 萬元 D. 1905萬元答案：A（3）應(yīng)繳的土地增值稅為（）。A. 450.75 萬元 B. 438 萬元 C. 383.25 萬元 D. 360.75萬元答案：D 6、某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，出售總收入為 1700 萬元，其支出項目為：支付土地出讓金及相關(guān)費用 300 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本 8

9、00 萬元，利息支出為 200 萬元，其中 50 萬元為罰息（不能按收入項目準(zhǔn)確分?jǐn)偅D(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)支付的稅金共為 94.35 萬元元.(二)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額⑴取得土地使用權(quán)所支付的金額為 100 萬元.⑵房地產(chǎn)的開發(fā)成本為 200 萬元.⑶與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的費用為:(100+200)×10%=30（萬元）⑷與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：1000×5%×(1+7%+3%)=55(萬元)⑸從事房地產(chǎn)開發(fā)的

10、加計扣除為:(100+200)×20%=60(萬元)⑹扣除項目金額為:100+200+30+55+60=445(萬元)(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額為:1000-445=555(萬元)(四)增值額與扣除項目金額的比率為:555÷445=125%(五)應(yīng)納土地增值稅稅額為：555×50%-445×15%=210.75（萬元）2、某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于 1997 年正式簽訂一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入

11、15000 萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（營業(yè)稅稅率 5%，城市維護建設(shè)稅稅率 7%，教育費附加征收率為 3%，印花稅稅率為 0.5‰）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家繳納的有關(guān)費用 3000 萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本 4000 萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為 1200 萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分推利息支出，也不能提供金融機構(gòu)證明）。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為 10%

12、。計算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。答案：(一) 確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為 15000萬元.(二)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額⑴取得土地使用權(quán)所支付的金額為 3000 萬元.⑵房地產(chǎn)的開發(fā)成本為 4000 萬元.⑶與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的費用為:(3000+4000)×10%=700（萬元）⑷與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：15000×5%(1+7%+3%)=825(萬元)⑸從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為:(3000+4000)&

13、#215;20%=1400(萬元)⑹扣除項目金額為:3000+4000+700+825+1400=9925(萬元)(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額為:15000-9925=5075(萬元)(四)增值額與扣除項目金額的比率為:5075÷9925=51%(五)應(yīng)納土地增值稅稅額為：5075×40%-9925×5%=1533.75（萬元） 3、1995 年 10 月，某單位（非房地產(chǎn)開發(fā)單位）轉(zhuǎn)讓辦公樓一幢，共取得轉(zhuǎn)讓收入

14、 10000萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅（稅率分別為5%、7%、3%、0.5‰）。已知該單位為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費 2000 萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本 3000 萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為 500 萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑谧C明），但其中 50 萬元屬于加罰利息。另知該單位所在地當(dāng)?shù)卣?guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為 5%

15、。該單位在申報繳納土地增值稅時作如下計算：⑴扣除項目金額=2000+3000+500+（2000+3000）×5%+10000×5%+10000×5%×（7%+3%）+（2000+3000）×20%=7300（萬元）⑵增值額=10000-7300=2700（萬元）⑶增值額與扣除項目金額的比率為:2700÷7300=37%⑷應(yīng)納土地增值稅稅額=2700×30%=810（

16、萬元）請依據(jù)《土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，具體分析該單位計算繳納的土地增值稅是否正確，如不正確，請指出錯誤之處，并列出步驟計算應(yīng)納的土地增值稅稅額。答案：⑴不正確⑵錯誤之處有三個：①加罰的利息不能扣除，卻扣除。②印花稅可以扣除卻未扣除。③非房地產(chǎn)開發(fā)單位不能加計 20%的扣除。⑶計算應(yīng)納的土地增值稅稅額：①扣除項目金額=2000+3000+（500-50）+（2000+3000）×5%+10000×5%+1000

17、0×5%×（7%+3%）+10000×0.5‰=6255（萬元）②增值額=10000-6255=3745（萬元）③增值額與扣除項目金額的比率=3745/6255=60%④應(yīng)納土地增值稅稅額=3745×40%-6255×5%=1185.25（萬元） 4、1995 年 1 月 31 日，載房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓一幢，共取得轉(zhuǎn)讓收入 5000 萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（營業(yè)稅稅率

18、 5%，城市維護建設(shè)稅等其他稅金共計 25 萬元）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用 500 萬元；投入的房地產(chǎn)開發(fā)成本為 1500 萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為 120 萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑谧C明），經(jīng)按工商銀行同類同期貸款利率計算的利息多出 10 萬元。另知公司所在地政府規(guī)定的其他心地產(chǎn)的開發(fā)費用的計算扣除比例為 5%，計算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅。答案：⑴確定轉(zhuǎn)讓