土地增值稅清算流程及政策講解

1、土地增值稅清算流程及政策講解,講解范疇,未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性土地整理、開發(fā),進(jìn)行實(shí)質(zhì)性土地整理、開發(fā),單位、個(gè)人二手房,先預(yù)征，待符合條件后清算,建造后整體銷售,其他情況,內(nèi) 容,,三類申報(bào)表,,清算流程,,預(yù)征,,清算,,,,,,,后續(xù)管理,,,清算流程,,結(jié)合模塊,報(bào)送資料,報(bào)送資料,制定索引目錄，編號(hào)裝訂成冊(cè)：（第一項(xiàng)加報(bào)電子版）1、《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》及工作底稿。（如自行審核，提供整套報(bào)表及說明）2、五證3、取得土地

2、使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、出讓或轉(zhuǎn)讓合同；4、項(xiàng)目工程建設(shè)合同；項(xiàng)目竣工決算；建設(shè)方、施工方、咨詢企業(yè)三方蓋章的工程結(jié)算審核報(bào)告。5、無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的憑證；6、銀行貸款合同及貸款利息；7、稅金合法有效憑證；8、 發(fā)票復(fù)印件；9、其他,預(yù) 征,各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適

3、時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 東部地區(qū)不得低于2%。 對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。,,0%，2%，3%，4%，5%匡算率,,2001年之前,,2010,,2011,2014,,,,普通住宅/非普通住宅,廉租住房暫不預(yù)征非普通住宅、非住宅2%,限價(jià)房1%普通住宅2%其他3%,1996年預(yù)征率1%經(jīng)濟(jì)適用

4、房暫不預(yù)征,預(yù)征率,,2005年,（青地稅函【2009】47號(hào)文）　三、2008年底，全市普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由每套120平方米上調(diào)至144平方米，在具體執(zhí)行中應(yīng)如何把握?qǐng)?zhí)行時(shí)間？（一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)）答：根據(jù)《青島市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市建委等部門關(guān)于支持居民購(gòu)買住房的意見的通知》（青政辦發(fā)〔2008〕63號(hào)）第五條規(guī)定，將我市普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由120平方米調(diào)整到144平方米，自2008年11月15日起施行。各單位在進(jìn)行土地增值

5、稅清算時(shí)，對(duì)2008年11月15日以后新開工的開發(fā)項(xiàng)目按新規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對(duì)之前已開工的開發(fā)項(xiàng)目，仍按原規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。開工時(shí)間以取得建筑工程施工許可證時(shí)間（第一個(gè)）為準(zhǔn)。,,目前三條標(biāo)準(zhǔn)：普通住宅須同時(shí)符合以下3個(gè)條件：　?。ㄒ唬┳≌^(qū)建筑容積率在1.0以上；　?。ǘ﹩翁捉ㄖ娣e在144平方米以下；　?。ㄈ?shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍。,（2014年第1號(hào)）《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定

6、征收有關(guān)問題的公告》,（一）納稅人在未取得由主管地稅機(jī)關(guān)作出的開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算申報(bào)審核結(jié)論之前，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，均應(yīng)按規(guī)定的預(yù)征率，預(yù)繳土地增值稅。 納稅人在銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中，隨同房?jī)r(jià)向購(gòu)房人收取的裝修費(fèi)、設(shè)備安裝費(fèi)、管理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)和咨詢費(fèi)等價(jià)外收費(fèi)，應(yīng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，作為房屋銷售計(jì)稅價(jià)格的組成部分，預(yù)繳土地增值稅。,（二）納稅人開發(fā)建設(shè)并銷售房地

7、產(chǎn)，土地增值稅預(yù)征率如下：,平均銷售價(jià)格明顯高于本區(qū)域房地產(chǎn)銷售價(jià)格，匡算預(yù)計(jì)增值額，確定土地增值稅稅負(fù)率。取得《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》后的次月申報(bào)期內(nèi)，計(jì)算補(bǔ)繳該項(xiàng)目前期房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入預(yù)繳土地增值稅額與按照主管地稅機(jī)關(guān)通知稅負(fù)率計(jì)算應(yīng)納稅額之間的差額。解釋：執(zhí)行期公告自2014年3月1日起施行，有效期至2018年12月31日。是指稅款所屬期，即4月1日開始用新預(yù)征率申報(bào)。,清算,明確清算單位國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

8、管理有關(guān)問題的通知國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)　第一條：土地增值稅的清算單位　　土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。,青島市規(guī)定：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算?！　￠_發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開發(fā)的項(xiàng)目，以國(guó)土、規(guī)劃等主管部門批準(zhǔn)文書注明的分期分批項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。,各地政策匯總表,北京 發(fā)改委立項(xiàng)遼寧

9、 發(fā)改委立項(xiàng)；工程規(guī)劃許可證安徽 工程規(guī)劃許可證寧波 工程規(guī)劃許可證深圳 銷售許可證重慶 工程規(guī)劃許可證浙江 審批、備案項(xiàng)目（不許自行劃分）吉林 發(fā)改委立項(xiàng)；五證/竣工備案證江蘇 發(fā)改委立項(xiàng)；自行分期結(jié)合工程規(guī)劃許可證廈門 工程規(guī)劃許可證大連 企業(yè)會(huì)計(jì)核算單位（稅局審核）廣州

10、整體開發(fā)、統(tǒng)一核算；銷售情況+會(huì)計(jì)核算/初始產(chǎn)權(quán)青島 國(guó)土、規(guī)劃審批（建設(shè)用地規(guī)劃許可證為主，參考《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》）西安 工程規(guī)劃許可證/銷售許可證湖北 工程規(guī)劃許可證海南 工程規(guī)劃許可證,,1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。,,清算條件,應(yīng)該,,1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建

11、筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的（最后一張）3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。,,可以,國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào),,,,,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房等建設(shè)項(xiàng)目，凡符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)竣工驗(yàn)

12、收：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。,,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該比例雖未超過百分之八十五，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”可以通知納稅人進(jìn)行項(xiàng)目清算，在具體工作中應(yīng)如何理解掌握？答：該規(guī)定可用下列公式表示：（已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）÷總可售建筑面積≥85

13、%。,清算方法,收入,,,視同銷售,1.平均價(jià)格；2. 市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。,,,實(shí)質(zhì),已收訖全部；所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；3. 其他規(guī)定。,,,微調(diào),1.發(fā)票2.合同,確認(rèn)時(shí)間,確認(rèn)金額,非直接銷售和自用房地產(chǎn),,,,扣除項(xiàng)目,（187號(hào)文）　　（一）須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除?！　。ǘ┣捌诠こ藤M(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照

14、當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。,公共設(shè)施,,,,,,,,,,,,,無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè),產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有,有償轉(zhuǎn)讓,,,,,,,,,,兩個(gè)項(xiàng)目/兩個(gè)比例,財(cái)政發(fā)票,移動(dòng)/非移動(dòng),看發(fā)票/不看支付,不得扣除,扣除,拆遷安置,,,,異地安置,,,用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶,貨幣安置拆遷,憑

15、合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi),屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。,視同銷售處理，確認(rèn)收入，（營(yíng)業(yè)稅）同時(shí)確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。,,,有利息,分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除

16、,其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用5%,,,無利息,不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用10%,,,計(jì)息期,取得土地使用權(quán)之日起,項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之日止,開發(fā)費(fèi)用,土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除,,不能同時(shí)適用,例題,某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，建筑總面積10000平，其中普通住宅5000平，非普通住宅4000平，其他1000平（包括地下車位800平（40個(gè)無產(chǎn)權(quán)車位），物業(yè)等用房200平）。該項(xiàng)目發(fā)

17、生的成本為3000萬（指取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）。銷售情況是普通住宅已售4000平，單價(jià)8000元；非普通住宅2000平，單價(jià)12000元，車位已售15個(gè)，每個(gè)10萬。取得預(yù)售許可證滿三年。備注：開發(fā)費(fèi)用、稅金、加計(jì)另行計(jì)算。,核定征收,逾期仍不清算的；,計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的,難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率明細(xì)表注：?jiǎn)为?dú)轉(zhuǎn)讓“公共配套設(shè)施”取得的收入，比照“非普通

18、標(biāo)準(zhǔn)住宅”的核定征收率執(zhí)行,后續(xù)管理,清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理　　在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算?！　挝唤ㄖ娣e成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積,,續(xù)前例題：出具清算結(jié)論并補(bǔ)稅后銷售兩套住宅一個(gè)車位，分別是一套普通住宅100平，單價(jià)6000元；網(wǎng)點(diǎn)200平，單價(jià)1500