土地增值稅計算方式

1、改增后土地增值稅計算方法為：應(yīng)納土地增值稅=增值額稅率1公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。2土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：增

2、值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。上面所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：土地增值稅的計稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項

3、目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體土地增值稅計算方法如下：（一）增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額30%（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額40%－扣除項目金額5%（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額50%－扣除項目金額15%（四）增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額60%－扣除項目金額35%公式中的5%，15%，35

4、%為速算扣除系數(shù)。結(jié)合實務(wù)中納稅人獲取房屋方式的一般渠道，本文所謂“改前房”僅指納稅人在2016年4月30日以前通過購買取得的房屋。另外考慮到增值稅跟土增稅相結(jié)合業(yè)務(wù)的多樣性和復(fù)雜性，下文刻意的設(shè)定了納稅主體為一般納稅人，交易金額為含稅價，按土地增值稅的計算方法中的簡易征收。例：A公司是原營業(yè)稅納稅人，營改增后為一般納稅人，其機(jī)構(gòu)所在地在青海省西寧市，A公司于2013年2月1日從B公司購買房產(chǎn)一處(坐落地位于西寧市)，取得了相關(guān)發(fā)票成交

5、價1000萬元、繳納契稅10005%=30萬元，并辦理了過戶手續(xù)。營改增前A公司銷售此房屋土地增值稅的計算方法為：假設(shè)A公司于2016年3月1日以1500萬元將此處房產(chǎn)銷售給C公司并開具了發(fā)票：應(yīng)繳營業(yè)稅=(15001000)5%=25萬元扣除額=1000(135%)301.670.710.75=1183.13萬元增值率=(1476.191183.13)1183.13=24.77%應(yīng)納土增稅=293.0630%1183.130=87.9

6、2萬元假設(shè)A公司于9月份銷售，根據(jù)前文所述規(guī)定可知扣除額=1000(145%)301.670.710.75=1233.13萬元增值率=(1476.191233.13)1233.13=19.71%應(yīng)納土增稅=243.0630%1233.130=72.92萬元通過以上土地增值稅的計算方法可知，“改前房”在營改增過渡期內(nèi)納稅人如果選擇按簡易征收，在同樣的交易條件下增值稅的稅負(fù)相比原營業(yè)稅輕了許多，如果了解土增稅加計扣除規(guī)定，單純從土增稅務(wù)處理