淺議土地增值稅的扣除項(xiàng)目

1、<p>　　淺議土地增值稅的扣除項(xiàng)目</p><p>　　【摘 要】土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其附著物產(chǎn)權(quán)取得的增值額征收的一種稅。增值額的大小直接影響企業(yè)應(yīng)納稅負(fù)的多少，而影響增值額的重要因素則是扣除項(xiàng)目。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】土地增值稅；扣除項(xiàng)目；增值額 </p><p>　　土地增值稅的征稅對(duì)象為增值額，增值額=應(yīng)

2、稅收入―扣除項(xiàng)目。增值額的大小取決于應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目，應(yīng)稅收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，通?？梢酝ㄟ^(guò)分散收入和合理定價(jià)來(lái)減少應(yīng)稅收入達(dá)到節(jié)稅目的；扣除項(xiàng)目由于標(biāo)的不同而有差異，主要有兩種情況，一種是新建房地產(chǎn)，另一種舊房和舊建筑物，通過(guò)對(duì)扣除項(xiàng)目的調(diào)整同樣可以減少增值額，達(dá)到節(jié)稅目的。 </p><p>　　一、新建房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目的確定 </p><p>　?。ㄒ唬┤?/p>

3、得土地使用權(quán)所支付的金額。包括兩方面內(nèi)容：納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款以及納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，如登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)等。為取得土地使用權(quán)支付的金額根據(jù)實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。 </p><p>　　（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。是納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)；（3）建筑安裝工程費(fèi)；（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（5）公共配套設(shè)施費(fèi)；（6）開(kāi)發(fā)間

4、接費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本根據(jù)實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。 </p><p>　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時(shí)，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。 </p><p>　　第一種扣除標(biāo)準(zhǔn)，納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的。 </p><p>　?。?）

5、利息支出據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；（2）其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；此時(shí)可以扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%以內(nèi)。 </p><p>　　第二種扣除標(biāo)準(zhǔn)，納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的10

6、%以內(nèi)計(jì)算扣除。 </p><p>　　此時(shí)可以扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以內(nèi)。 </p><p>　　兩種扣除標(biāo)準(zhǔn)下可以扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用一般情況不相等，企業(yè)可以在兩種扣除標(biāo)準(zhǔn)中選擇對(duì)企業(yè)有利的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)扣除費(fèi)用，當(dāng)?shù)谝环N扣除標(biāo)準(zhǔn)的費(fèi)用小于第二種扣除標(biāo)準(zhǔn)的費(fèi)用，選擇第二種扣除標(biāo)準(zhǔn)有利于企業(yè)減少稅負(fù)，反之，選擇第一種扣除標(biāo)準(zhǔn)。 &l

7、t;/p><p>　　例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房，支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為350萬(wàn)元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）。按第一種標(biāo)準(zhǔn)可以扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=350+（1000+3000）×5%=550（萬(wàn)元）。第二種標(biāo)準(zhǔn)可以扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（1000+3000）×10%=400（萬(wàn)元）。這種情況下，企業(yè)將利息支出據(jù)實(shí)

8、扣除有利于減輕企業(yè)稅負(fù)。假設(shè)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為150萬(wàn)元，其他條件不變，通過(guò)計(jì)算可知企業(yè)的利息支出計(jì)算扣除時(shí)企業(yè)稅負(fù)較輕。 </p><p>　　以上案例可知，利息費(fèi)用不同時(shí)企業(yè)選擇的扣除標(biāo)準(zhǔn)不同，因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除時(shí)需注意利息費(fèi)用支出的臨界點(diǎn)。 </p><p>　?。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的“三稅一費(fèi)”，即：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附

9、加。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)繳納的印花稅因已納入管理費(fèi)用，因而不得在此扣除。（可扣二稅一費(fèi)）這部分稅收成本通過(guò)計(jì)算扣除。 </p><p>　　例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)商品房對(duì)外出售，按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同取得收入6000萬(wàn)元；公司營(yíng)業(yè)稅稅率5%、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%、教育費(fèi)附加征收率3%、印花稅已記入公司“管理費(fèi)用”中。 </p><p>　　可以扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為330萬(wàn)

10、元，分別是： </p><p>　　應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=6000×5%=300（萬(wàn)元） </p><p>　　應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=300×7%=21（萬(wàn)元） </p><p>　　應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=300×3%=9（萬(wàn)元） </p><p>　　這部分扣除項(xiàng)目的大小取決于銷售收入，銷售收入增加時(shí)稅收成本增加，但收入增

11、加同時(shí)也影響土地增值稅增值額的變動(dòng)，因此，確定收入時(shí)需綜合考慮。 </p><p>　　（五）其它扣除項(xiàng)目。只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。加計(jì)20%的扣除，加計(jì)扣除費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20%，加計(jì)扣除項(xiàng)目通過(guò)計(jì)算扣除。對(duì)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計(jì)扣除。 &

12、lt;/p><p>　　二、舊房和建筑物扣除項(xiàng)目的確定 </p><p>　　舊房和建筑物轉(zhuǎn)讓時(shí)的扣除項(xiàng)目和新建房地產(chǎn)不同，只能扣除以下三個(gè)項(xiàng)目： </p><p>　?。ㄒ唬┓课菁敖ㄖ锏脑u(píng)估價(jià)格，計(jì)算扣除 </p><p>　　評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新率 </p><p>　　（二）取得土地使用權(quán)所支付的地

13、價(jià)款和國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，據(jù)實(shí)扣除。 </p><p>　?。ㄈ┺D(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅，計(jì)算扣除。 </p><p>　　例如：某國(guó)有企業(yè)2011年在市區(qū)購(gòu)置一棟辦公樓，支付價(jià)款9000萬(wàn)元。2012年，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入12000萬(wàn)元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù).辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為14000萬(wàn)元，成新率80%。此種情況下，各扣除項(xiàng)目分

14、別為： </p><p>　　舊房的評(píng)估價(jià)格=14000×80%=11200（萬(wàn)元） </p><p>　　轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金=（12000-9000）×5%×（1+7%+3%）+12000×0.05%=171（萬(wàn)元） </p><p><b>　　三、結(jié)語(yǔ) </b></p><p>

15、　　扣除項(xiàng)目在土地增值稅籌劃中占有非常重要的地位，合理規(guī)劃扣除項(xiàng)目是土地增值稅籌劃中經(jīng)常采用的籌劃方案。因此，我們?cè)谶M(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)既要考慮不同情況下土地增值稅的扣除項(xiàng)目，同時(shí)要對(duì)各個(gè)扣除項(xiàng)目進(jìn)行合理規(guī)劃，這種合理規(guī)劃有助于降低企業(yè)成本，增強(qiáng)企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1] 2013年度注冊(cè)稅務(wù)師全國(guó)統(tǒng)