10土地增值稅ppt

1、土地增值稅,[基本內(nèi)容]掌握：征稅范圍的界定 稅率 扣除項(xiàng)目金額 應(yīng)納稅額的計(jì)算 稅收優(yōu)惠 納稅地點(diǎn)與申報(bào)熟悉：納稅人 收入額的確定評估價(jià)格 房開企業(yè)清算管理了解：土地增值稅的概念 征收管理,土地增值稅,土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入

2、的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅 國務(wù)院于1993年12月13日制定頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，并于1994年1月1日起施行。1995年1月27日，財(cái)政部發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，土地增值稅參照《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定計(jì)算征收。,土地增值稅,征稅目的增強(qiáng)國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場的調(diào)控抑制炒買炒賣土地投機(jī)獲取暴利的行為規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式

3、,第一節(jié) 納稅義務(wù)人,土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人 包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、個(gè)體工商戶以及其他單位和個(gè)人 不論法人與自然人 不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì) 不論內(nèi)資外資企業(yè) 不論部門,第二節(jié) 征稅范圍,一、征稅范圍（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；（2）地上的建筑物及其附著物連同國有土

4、地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓二、征稅范圍的界定（1）國有土地（2）轉(zhuǎn)讓行為 （3）取得收入,第二節(jié) 征稅范圍,三、具體情況的判定1、以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物（1）賣地：扣（一）（二）（四）（2）買地、建房、賣房：扣（一）~（五）（3）賣舊房：扣（四）（六）2、以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，（1）房地產(chǎn)的繼承：沒收入免（2）房地產(chǎn)的贈與：沒收入免,第二節(jié) 征稅范圍,（三）房地產(chǎn)的出租：沒轉(zhuǎn)讓免（四）

5、 房地產(chǎn)的抵押：抵押期內(nèi)沒轉(zhuǎn)讓免；期滿轉(zhuǎn)讓征稅（五） 房地產(chǎn)的交換：征稅；個(gè)人互換住房免（六）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營：免；再轉(zhuǎn)讓征稅（七）合作建房：沒轉(zhuǎn)讓免；轉(zhuǎn)讓征稅（ 八 ）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：免（ 九）房地產(chǎn)的代建房行為：沒轉(zhuǎn)讓免（ 十 ）房地產(chǎn)的重新評估發(fā)生增值：沒轉(zhuǎn)讓免,第三節(jié) 稅率,土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率級數(shù) 增值率（%） 稅率（%） 速扣系數(shù)（%）1 ≤ 50

6、 30 02 50~100 40 53 100~200 50 154 ＞200 60 35,第四節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目,一、應(yīng)稅收入的確定 貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入二、扣除項(xiàng)目的確定（一

7、）取得土地使用權(quán)所支付的金額 地價(jià)款：出讓金、購買價(jià)款（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)期間費(fèi)用,第四節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目,（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 1、能夠按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С鲈试S扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用≤利息+(（一）+（二）)×5%2、不能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С鲈试S扣除的房

8、地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用≤(（一）+（二）)× 10% 超過上浮幅度的利息、超過貸款期限的利息、加罰利息不允許扣除,第四節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目,（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加非房地產(chǎn)企業(yè)的印花稅（五）其他扣除項(xiàng)目：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除額= (（一）+（二）)×20%（六）舊房及建筑物的評估價(jià)格評估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率,第五節(jié) 應(yīng)納

9、稅額的計(jì)算,一、增值額的確定增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入－法定扣除項(xiàng)目金額 下列情形之一，按房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征稅：1、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格：評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)市場交易價(jià)格評估2、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)：基準(zhǔn)地價(jià)、評估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率3、成交價(jià)格低于評估價(jià)格又無正當(dāng)理由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評估價(jià)格確定,第五節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算,二、應(yīng)納稅額的計(jì)算 稅額的計(jì)算方法有兩種：分檔計(jì)算法（定

10、義法）計(jì)算應(yīng)納稅額=∑（每級距增值額×適用稅率）采用速算扣除法（速算法）計(jì)算應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù),第六節(jié) 稅收優(yōu)惠,一、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免稅二、國家征用收回的房地產(chǎn)三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)居?。?年 正常征稅居住3 ~ 5年 減半征稅居住≥5年 免稅,第七節(jié) 征收管

11、理,一、 土地增值稅的征收管理 （一）健全納稅申報(bào)制度、房地產(chǎn)評估規(guī)程、委托代征辦法等（二）完善預(yù)征辦法（三）加強(qiáng)部門之間的配合和協(xié)作二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算（一）清算單位：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，分期項(xiàng)目,第七節(jié) 征收管理,（二）清算條件：1、納稅人應(yīng)清算：（1）項(xiàng)目全部竣工銷售 （2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)2、稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人清算：（1）已竣工驗(yàn)收，已轉(zhuǎn)讓面積/可售面積＞8

12、5%，或已出租或自用的（2）取得銷售許可證滿三年仍未銷售完畢（3）納稅人申請注銷但未辦理清算的,第七節(jié) 征收管理,（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定1、房開企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于福利、獎(jiǎng)勵(lì)、投資、分配、償債、換取非貨幣資產(chǎn)，視同銷售，收入確定方法是：按同地、同年、同類房地產(chǎn)平均價(jià)格稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)年同類房地產(chǎn)市場價(jià)格或評估價(jià)格確定收入2、自產(chǎn)自用或出租：沒銷售，不征稅,第七節(jié) 征收管理,（四）扣除項(xiàng)目1、均須提供合法有效

13、的憑證，否則不應(yīng)扣除2、建筑安裝工程的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)期間費(fèi)用地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定后扣除3、與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施屬全體業(yè)主的、無償移交政府的、轉(zhuǎn)讓的準(zhǔn)予扣除4、銷售已裝修的房產(chǎn)，裝修費(fèi)用準(zhǔn)予扣除5、多個(gè)項(xiàng)目的共同費(fèi)用應(yīng)按面積分?jǐn)傆?jì)算扣除,第七節(jié) 征收管理,（五）清算應(yīng)報(bào)送的資料納稅人自滿足清算條件90日或稅務(wù)機(jī)關(guān)限定日期內(nèi)辦理清算1、書面清算申請、納稅申報(bào)表2、成本相關(guān)證明材料3、其他。中

14、介機(jī)構(gòu)《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》（六）清算項(xiàng)目的審核鑒證,第七節(jié) 征收管理,（七）核定征收稅務(wù)機(jī)關(guān)按不低于預(yù)征率的征收率核定征收1、未設(shè)置賬簿的2、擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的3、賬目混亂，難于確定收入和扣除項(xiàng)目的4、限期清算的，逾期仍不清算的5、申報(bào)計(jì)稅依據(jù)明顯偏低又無正當(dāng)理由的（八）清算后房地產(chǎn)銷售的處理單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積,第七節(jié) 征收管理,三、納稅地點(diǎn)