土地增值稅案例分析與計算

1、1一、土地增值稅案例分析題 一、土地增值稅案例分析題1、萬家房地產(chǎn)開發(fā)公司為某市區(qū)一家內(nèi)資企業(yè)，公司于 2010 年 1 月-2013 年 2 月開發(fā)“萬麗家園”住宅項目，發(fā)生相關(guān)項目如下：（1）2010 年 1 月通過競拍獲得一宗國有土地使用權(quán)，合同記載總價款 17000 萬元，并規(guī)定 2010 年 3 月 1 日動工開發(fā)。由于公司資金短缺，于 2011 年 5 月才開始動工。因超過期限 1 年未進行開發(fā)建設(shè)，被政府相關(guān)部門按照規(guī)定征

2、收土地受讓總價款 10%的土地閑置費。（2）支付拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和間接開發(fā)費用合計 2450 萬元。（3）2012 年 3 月該項目竣工驗收，應(yīng)支付建筑企業(yè)工程總價款 3150 萬元，根據(jù)合同約定當期實際支付價款為總價的 95%，剩余 5%作為質(zhì)量保證金留存兩年，建筑企業(yè)按照工程總價款開具了發(fā)票。（4）發(fā)生銷售費用、管理費用 1200 萬元，向商業(yè)銀行借款的利息支出 600 萬元，其中含超過貸款期限的利

3、息和罰息 150 萬元，已取得相關(guān)憑證。（5）2012 年 4 月開始銷售，可售總面積為 45000m²，截止 2012 年 8 月底，銷售面積為 40500m²，取得收入 40500 萬元；尚余 4500m²房屋未銷售。（6）2012 年 9 月主管稅務(wù)機關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就“萬麗家園”項目進行土地增值稅清算，公司以該項目尚未銷售完畢為由對此提出異議。(7)2013 年 2 月底，公司將剩余的 4500

4、m²房屋打包銷售，收取價款 4320 萬元。(其他相關(guān)資料：①當?shù)剡m用的契稅稅率為 4％；②其他開發(fā)費用扣除比例為 5％)要求：根據(jù)上述資料，按序號回答下列問題，如有計算，每問需計算出合計數(shù)。(1)簡要說明主管稅務(wù)機關(guān)于 2012 年 9 月要求萬家房地產(chǎn)開發(fā)公司對該項目進行土地增值稅清算的理由。(2)在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時，對繳納的土地閑置費是否可以扣除?(3)計算 2012 年 9 月進行土地增值稅清算時可扣除的土

5、地成本金額。(4)計算 2012 年 9 月進行土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)成本金額。(5)在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時，對公司發(fā)生的借款利息支出如何進行稅務(wù)處理?(6)計算 2012 年 9 月進行土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)費用。(7)計算 2012 年 9 月進行土地增值稅清算時可扣除的營業(yè)稅金及附加。(8)計算 2012 年 9 月進行土地增值稅清算時的增值額。(9)計算 2012 年 9 月進行土地增值稅清算時應(yīng)繳納的土地增

6、值稅。(10)計算 2013 年 2 月公司打包銷售的 4500m²房屋的單位建筑面積成本費用。(11)計算 2013 年 2 月公司打包銷售的 4500m²房屋的土地增值稅。【解析】：（1）萬家房地產(chǎn)開發(fā)公司，已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例為：40500÷45000×100%=90%，超過了 85%。所以，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算

7、。3該項目截至 2011 年底工程已經(jīng)全部竣工驗收，并取得第一產(chǎn)權(quán)。且所建房屋住宅部分和商業(yè)部分全部對外銷售完畢，已經(jīng)符合土地增值稅清算條件。地稅部門對該項目進行土地增值稅清算時，確認(1)所取得的土地有 50 畝未用于本項目開發(fā)，而是用于另一個項目，此項目正在建設(shè)中，不具備清算條件。(2)銷售收入中含普通房屋銷售 5.9 億元；商業(yè)樓銷售 2.3 億元（以銷售發(fā)票、售房合同為準） 。(3)其中普通住宅分配給本公司職工 20 套，250

8、0 平方米，按每平方米 2000 元成本價入帳，實現(xiàn)收入 500 萬元。(4)用新建商業(yè)房第一、二層 2800 平方米對外投資，合伙開辦一家餐飲公司，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)入餐飲公司。(5)小學(xué)校 0.4 萬平方米交給區(qū)文教局，文教局撥付補償費 400 萬元，未計收入，未沖減成本。(6)收取客戶退房違約金 4 萬元，記入“其他應(yīng)收款” 。(7)“應(yīng)付賬款”掛賬未付工程款 3000 萬元（對方科目“開發(fā)成本” ） ，憑據(jù)不足，經(jīng)到對方取證為虛增成本。

9、(8)支付煤氣公司的煤氣工程款共計 500 萬元，付款憑據(jù)為行政事業(yè)收費收據(jù)。(9)開發(fā)的商業(yè)用房有 400 平方米用于企業(yè)辦公，未對外銷售。(10)幼兒園、會所、物業(yè)樓 0.6 萬平方米作為配套設(shè)施，所有權(quán)歸全體業(yè)主，以后發(fā)生經(jīng)營收益歸業(yè)主委員會處置。計算應(yīng)繳納土地增值稅。 2、 【解析】：一、確定收入：1、普通住宅對外銷售平均價格＝（590000000－5000000）÷（170000－2500）＝3492.54 元出售給

10、職工住宅應(yīng)實現(xiàn)收入＝3492.54×2500＝8731350.00 元出售給職工住房已實現(xiàn)收入 5000000 元出售給職工住宅少計收入＝8731350－5000000＝3731350 元普通住宅應(yīng)實現(xiàn)總銷售收入＝590000000＋3731350＝593731350 元2、商業(yè)樓外銷平均價格 ＝230000000÷（30000—2800—400）＝8582 元投資餐飲公司商業(yè)房應(yīng)實現(xiàn)收入＝8582×280

11、0＝24029600 元商業(yè)樓房應(yīng)實現(xiàn)總收入＝230000000＋24029600＝254029600 元二、確定扣除項目金額1、應(yīng)扣除土地成本及開發(fā)成本總土地成本：210000000÷350×（350－50）＝180000000 元總開發(fā)成本：280000000－虛列 30000000－白條 5000000＝245000000 元合計：425000000 元平均單位成本＝425000000÷（210000