限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響研究結(jié)課論文

1、<p>　　限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響研究</p><p>　　——城市政策分析結(jié)課論文</p><p>　　年 級(jí): </p><p>　　專 業(yè): </p><p>　　指導(dǎo)老師: </p>

2、<p>　　完成時(shí)間: </p><p>　　小組成員: </p><p><b>　　摘要</b></p><p>　　房地產(chǎn)調(diào)控是當(dāng)前的社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題,在受到社會(huì)各界廣泛關(guān)注的同時(shí)也被大量討論。尤其在房地產(chǎn)限購(gòu)令出臺(tái)后,各種評(píng)論、解讀更是鋪天蓋地而來(lái)。

3、然而,這些對(duì)限購(gòu)令的討論主要集中在該政策出臺(tái)的合法性、對(duì)該政策出臺(tái)后市場(chǎng)走勢(shì)的描述和該政策對(duì)市場(chǎng)影響的基本判斷等三方面上,缺少利用科學(xué)的方法論進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的推理和討論,因此在理論貢獻(xiàn)和實(shí)踐指導(dǎo)上均有不足。</p><p>　　為了彌補(bǔ)以上不足,本研究應(yīng)運(yùn)而生。本文試圖在對(duì)前人文獻(xiàn)進(jìn)行梳理后,通過(guò)橫向比較（對(duì)北京、天津兩個(gè)城市實(shí)施限購(gòu)政策前后的效果比較）和縱向比較（實(shí)施限購(gòu)令的城市之間的效果比較），檢驗(yàn)實(shí)施后的政策

4、效果,以期解決限購(gòu)令出臺(tái)的理論基礎(chǔ)、政策實(shí)施的傳導(dǎo)過(guò)程以及實(shí)施后出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)后果等理論問(wèn)題。</p><p>　　通過(guò)理論分析和對(duì)比研究,本文得出限購(gòu)令對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響效果，基于這樣的研究提出對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的幾點(diǎn)建議。一是推進(jìn)稅制改革，減少地方政府土地財(cái)政依賴。二是完善房地產(chǎn)信息披露機(jī)制，加強(qiáng)住房市場(chǎng)信息收集工作。三是合理引導(dǎo)預(yù)期，保持房地產(chǎn)政策目標(biāo)的一致和連貫性。四是“發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)+”：從營(yíng)銷、交易到物業(yè)服

5、務(wù)，互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的結(jié)合將更深更廣。</p><p>　　關(guān)鍵詞：限購(gòu)令； 房地產(chǎn)價(jià)格； 影響機(jī)理； 回歸方程； 發(fā)展前景</p><p><b>　　Abstract：</b></p><p>　　The regulation of real estate is a social focus nowadays, which has attra

6、cted extensive concern and been widely discussed. What’s more, the introduction of house purchase restriction has brought overwhelming comments and interpretations. However, those discussions are mainly concentrated on t

7、hree aspects： the legitimacy of the policy, the description of market trend after the introduction of the restriction as well as the judgment of the policy’s influence on market, lack of rigorous reasoning w</p>&

8、lt;p>　　This paper is aimed at making up the above weaknesses. To solve the problems about the policy’s theoretical basis, the transmission channel through which the policy implements and the economic consequence, this

9、 paper empirically tests the policy effects by horizontal comparison (comparing the different effects before and after the implementation of the house purchase restriction in Beijing and Shanghai) and vertical comparison

10、 (comparing the different effects among cities which have adopted the </p><p>　　Finally this paper obtains the influence that the house purchase restriction has on the real-estate industry, and then put forw

11、ard some suggestions on the development of the property market. Firstly, we need to advance the tax system reform, and reduce the financial dependence of the local government on land revenue. Secondly, we need to improve

12、 the information disclosure mechanism and boost the efficiency in information-collection process in the housing market. Thirdly, we should try to guide e</p><p>　　Key words: house purchase restriction； real

13、estate price； influence mechanism； regression equations； prospect of development</p><p><b>　　目錄：</b></p><p><b>　　1引言5</b></p><p><b>　　1.1研究背景5</b&

14、gt;</p><p>　　1.2研究目的和意義5</p><p>　　1.3研究思路與框架5</p><p><b>　?、?研究思路5</b></p><p><b>　?、?研究框架6</b></p><p><b>　　2理論綜述6</b&g

15、t;</p><p><b>　　2.1理論概述6</b></p><p><b>　　2.2小結(jié)7</b></p><p>　　3限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響8</p><p>　　3.1限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)理8</p><p>　?、?不同時(shí)間階段的影響機(jī)理8<

16、/p><p>　　② 不同方式的影響機(jī)理11</p><p>　　3.2限購(gòu)政策實(shí)施效果的縱向?qū)Ρ确治?2</p><p>　?、?以北京市為例12</p><p>　?、?以天津?yàn)槔?8</p><p>　　3.3限購(gòu)政策實(shí)施效果的橫向?qū)Ρ确治?1</p><p>　?、?限購(gòu)城市和非限

17、購(gòu)城市對(duì)比21</p><p>　?、?不同限購(gòu)城市對(duì)比22</p><p><b>　　③ 結(jié)論24</b></p><p><b>　　4.前景預(yù)測(cè)24</b></p><p>　　4.1一線城市和二三線城市前景24</p><p>　　4.2短期與長(zhǎng)期前景分析

18、26</p><p>　　5.意見(jiàn)與建議26</p><p><b>　　1引言</b></p><p><b>　　1.1研究背景</b></p><p>　　近年來(lái)，房?jī)r(jià)的快速上漲已經(jīng)成為全國(guó)各大城市的共性問(wèn)題。房?jī)r(jià)問(wèn)題不僅事關(guān)老百姓切身利益，而且還關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展和社會(huì)的和諧穩(wěn)

19、定。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚但發(fā)展速度驚人，其以迅雷不及掩耳之勢(shì)迅速崛起成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)?？墒乾F(xiàn)階段我國(guó)住房市場(chǎng)出現(xiàn)了非理性膨脹，已經(jīng)發(fā)展到單純依靠市場(chǎng)力量無(wú)法持續(xù)健康發(fā)展的地步，部分城市出現(xiàn)了一定程度的房地產(chǎn)泡沫，房?jī)r(jià)成為脫韁的野馬，老百姓望樓興嘆。為徹底遏制投機(jī)和過(guò)度投資，被稱為“最嚴(yán)厲樓市調(diào)控政策”的“限購(gòu)令”應(yīng)運(yùn)而生，繼北京率先出臺(tái)限購(gòu)令后，全國(guó)部分城市地方版“限購(gòu)令”如雨后春筍般大量涌現(xiàn)。</p><p&

20、gt;　　1.2研究目的和意義</p><p>　　鑒于房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，特別在城市經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)支撐作用更加明顯，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展和空間布局的重要推動(dòng)力量，城市房地產(chǎn)調(diào)控研究無(wú)疑具有理論價(jià)值和實(shí)踐意義。本文希望能取得如下兩點(diǎn)裨益： </p><p>　　一是有助于更好地認(rèn)識(shí)我國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)特性，進(jìn)而可以更好地思考我國(guó)城市房地產(chǎn)調(diào)控戰(zhàn)略的取向問(wèn)題； &

21、lt;/p><p>　　二是有助于更好地認(rèn)識(shí)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施效果，進(jìn)而可以更好地思考我國(guó)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的選擇和搭配問(wèn)題。</p><p>　　1.3研究思路與框架</p><p><b>　?、?研究思路</b></p><p>　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行是個(gè)十分復(fù)雜的問(wèn)題,其中即涉及到在宏觀層面上對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重大影響

22、,又涉及到微觀層面各主要參與主體之間的利益博弈。因此,理清房地產(chǎn)市場(chǎng)中限購(gòu)令的發(fā)展?fàn)顩r、對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)理就顯得尤為重要。要分析限購(gòu)令對(duì)房?jī)r(jià)的影響，就要從有沒(méi)有影響和影響大不大兩個(gè)角度進(jìn)行，通過(guò)一個(gè)城市限購(gòu)令實(shí)施時(shí)間前后上的比較和多個(gè)城市限購(gòu)令實(shí)施同一時(shí)間的比較來(lái)對(duì)比得出結(jié)論，從而指導(dǎo)政策的發(fā)展。針對(duì)這樣的研究思路，主要運(yùn)用理論研究和對(duì)比分析的方法。</p><p><b>　　1）理論研究</b&

23、gt;</p><p>　　本研究建立在查閱大量相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上。通過(guò)文獻(xiàn)閱讀,梳理了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的理論依據(jù)、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的效果研究,商品量?jī)r(jià)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)以及金融、房地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)關(guān)系研究,使得筆者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)關(guān)系有了一定的了解,為研究的順利展開(kāi)打下基礎(chǔ)。</p><p><b>　　2）對(duì)比分析</b></p><p>　

24、　對(duì)比分析是通過(guò)實(shí)際數(shù)與基數(shù)的對(duì)比來(lái)提示實(shí)際數(shù)與基數(shù)之間的差異，借以了解經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的成績(jī)和問(wèn)題的一種分析方法。在本研究中，通過(guò)同一時(shí)間不同城市的對(duì)比和同一城市不同時(shí)間的對(duì)比，橫向和縱向并行，對(duì)于限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響做全面深刻的分析。</p><p><b>　?、?研究框架</b></p><p><b>　　2理論綜述</b></p>

25、<p><b>　　2.1理論概述</b></p><p>　　針對(duì)我國(guó)政府出臺(tái)的房地產(chǎn)限購(gòu)政策,學(xué)術(shù)界從理論和實(shí)證兩個(gè)方面對(duì)這一政策進(jìn)行了研究,概括起來(lái)主要有以下幾個(gè)方面:</p><p>　　第一,限購(gòu)政策短期效果有限,應(yīng)將限購(gòu)政策長(zhǎng)期化。王敏和黃瀅(2013)通過(guò)構(gòu)建一個(gè)動(dòng)態(tài)模型,從房地產(chǎn)供給一方對(duì)政策的反應(yīng)來(lái)研究限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響,如果限購(gòu)政策

26、是短期的,那么限購(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響是有限的,延長(zhǎng)限購(gòu)期限和擴(kuò)大限購(gòu)群體都能起到降低房?jī)r(jià)的作用,但由于限購(gòu)在限制投機(jī)需求的同時(shí)也限制了自住需求和正常投資需求,這將帶來(lái)一定的福利損失,因此最優(yōu)的限購(gòu)政策是將限購(gòu)的對(duì)象限制在投機(jī)需求上,并使其永久化。劉江濤等(2012)通過(guò)討論兩期條件下開(kāi)發(fā)商預(yù)期和投資需求預(yù)期對(duì)市場(chǎng)的影響,認(rèn)為限購(gòu)有利于降低當(dāng)前的房?jī)r(jià),短期內(nèi)取消限購(gòu)令會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈,房?jī)r(jià)長(zhǎng)斯走勢(shì)與限購(gòu)的執(zhí)行時(shí)間和力度有關(guān),市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)商和

27、投資人對(duì)政策穩(wěn)定性的預(yù)期是影響未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要因素,決策者應(yīng)考慮加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與主體的預(yù)期管理。</p><p>　　第二,限購(gòu)政策短期有效,長(zhǎng)期無(wú)效,因而不應(yīng)長(zhǎng)期堅(jiān)持。蔡繼明和韓建方(2011)考慮到了夾心階層的購(gòu)房問(wèn)題,認(rèn)為現(xiàn)行的包括限購(gòu)令在內(nèi)的調(diào)控措施只能在短期內(nèi)遏制房?jī)r(jià),引導(dǎo)房產(chǎn)調(diào)控走出困境的根本途徑是政府加強(qiáng)廉價(jià)自住房和改善性住房的供給。張慧(2012)討論了限購(gòu)令對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,認(rèn)為住宅限

28、購(gòu)政策在短期內(nèi)可以對(duì)投機(jī)性需求起到立竿見(jiàn)影的效果,但并沒(méi)有解決長(zhǎng)期供需關(guān)系和貨幣政策環(huán)境等根本問(wèn)題,因而限購(gòu)令政策長(zhǎng)期來(lái)看必然是無(wú)效的,被抑制的需求一旦釋放必將引起市場(chǎng)的反彈。</p><p>　　第三,限購(gòu)政策可能帶來(lái)社會(huì)福利損失。胡濤和孫振堯(2012)的研究重點(diǎn)是限購(gòu)政策下的額外福利損失,他們認(rèn)為,限購(gòu)政策下符合資格的需求子群體支付意愿的異質(zhì)程度是影響社會(huì)福利損失的一個(gè)重要因素,在達(dá)到相同調(diào)控目標(biāo)的政策中,

29、限購(gòu)政策的福利損失最大。馮科和何理(2014)通過(guò)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的反需求函數(shù),定量分析了房地產(chǎn)限購(gòu)政策對(duì)其他消費(fèi)市場(chǎng)的影響以及產(chǎn)生的社會(huì)福利變化,研究結(jié)果顯示房地產(chǎn)限購(gòu)政策會(huì)破壞其他消費(fèi)市場(chǎng)的均衡,在限購(gòu)政策下,剛性、改善性和投資性房地產(chǎn)需求者均面臨福利損失,福利損失狀況決定于房地產(chǎn)需求類型。胡懷國(guó)認(rèn)為,限購(gòu)雖然在短期內(nèi)有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià),但由于政策持續(xù)時(shí)間等方面的不確定使其在預(yù)期管理方面具有缺陷,不利于資源的優(yōu)化配置和結(jié)構(gòu)調(diào)整,從長(zhǎng)期來(lái)看

30、,價(jià)格型政策是比數(shù)量型政策更優(yōu)的選擇(李東軍、潘陳辰,2012)。</p><p>　　第四,從實(shí)證研究來(lái)看,劉堯(2012)以上海市為例,通過(guò)建立誤差修正模型,在控制了當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)變量和房地產(chǎn)供求變量后得出結(jié)論:房地產(chǎn)限購(gòu)政策可以遏制房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲,但由于該政策自身所具有的缺陷不宜被長(zhǎng)期堅(jiān)持,房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵不在于限購(gòu),而在于管理房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期和增加市場(chǎng)投機(jī)者的持有成本。王敏和黃瀅 (2011)通過(guò)利用2

31、010年1月-2011年8月住宅價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證分析,實(shí)證結(jié)果表明限購(gòu)的短期影響很有限,限購(gòu)政策僅僅對(duì)二手住宅市場(chǎng)有輕微政策效果。喬坤元 (2012)通過(guò)使用倍差法對(duì)中國(guó)70個(gè)大中城市2009年3月-2011年12月的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析,實(shí)證結(jié)果顯示實(shí)施“限購(gòu)令”的城市相比于沒(méi)有實(shí)施“限購(gòu)令”的城市房?jī)r(jià)下降2. 5%,交易量升高0.15%。陳通和張小宏(2012)基于中國(guó)90個(gè)城市的數(shù)據(jù),從實(shí)證方面分析了實(shí)施住房限購(gòu)政策對(duì)新建商品住

32、房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)影響,得出了如下結(jié)論:住房限購(gòu)政策有效地抑制了投機(jī)性購(gòu)房需求,限購(gòu)政策對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格上漲速度有顯著的抑制作用,對(duì)小戶型住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生的影響最為顯著,限購(gòu)政策對(duì)新建商品住房成交量的影響領(lǐng)先于對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響。</p><p><b>　　2.2小結(jié)</b></p><p>　　綜上所述，從以上國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)政策評(píng)估的研究可知，政策評(píng)估對(duì)公共政策來(lái)說(shuō)是十分必要

33、也是十分有意義的，對(duì)已實(shí)施的政策進(jìn)行科學(xué)有效的評(píng)估會(huì)為政策的制度者提供政策實(shí)施情況直觀可靠地認(rèn)識(shí)，為政策的后續(xù)跟進(jìn)以及以后的政策制定提供借鑒意義。關(guān)于住房限購(gòu)政策的評(píng)估研究國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究都很匱乏，國(guó)外沒(méi)有限購(gòu)政策，國(guó)內(nèi)對(duì)于政策評(píng)估的研究尚處于起步階段，并沒(méi)有建立系統(tǒng)的政策評(píng)估體系；關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)政策影響的研究也多屬于定性分析。因此，本文嘗試通過(guò)對(duì)比分析的方法，針對(duì)限購(gòu)政策，從時(shí)間和空間兩個(gè)方面進(jìn)行對(duì)比，科學(xué)的得到限購(gòu)政策對(duì)于房?jī)r(jià)的

34、影響情況，預(yù)測(cè)限購(gòu)政策的法發(fā)展方向，對(duì)于房地產(chǎn)限購(gòu)政策提出更加全面的評(píng)價(jià)體系，從源頭上闡述限購(gòu)政策的利弊與影響大小，最后給出結(jié)論和建議。</p><p>　　3限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響</p><p>　　3.1限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)理</p><p>　　① 不同時(shí)間階段的影響機(jī)理</p><p><b>　　1)從短期來(lái)看</

35、b></p><p>　　限購(gòu)令的出臺(tái)通過(guò)戶籍限制在短期內(nèi)主要抑制了當(dāng)期決定購(gòu)房的居民以及投機(jī)性購(gòu)買者，從而立即將一部分房屋需求者清除出了市場(chǎng)，這會(huì)造成房屋需求的萎縮，在其他條件不變的情況下，短期內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)下跌。另外，滿足購(gòu)房要求的購(gòu)買者也可能會(huì)因?yàn)樵撜叩某雠_(tái)而暫時(shí)延遲購(gòu)買，這在短期內(nèi)也會(huì)造成成交量的下跌，從而也會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的下跌)從供給面來(lái)看，短期內(nèi)市場(chǎng)上的房屋供給主要是已建成正在銷售的房屋和居民通過(guò)預(yù)付款

36、購(gòu)買的在建的房屋。一般說(shuō)來(lái)，這些在建的房屋是以前決策帶來(lái)的住房投資，跟現(xiàn)期的政策變化沒(méi)多大關(guān)系，因此，可以認(rèn)為短期內(nèi)房屋的總供給量沒(méi)什么變化。因此在短期內(nèi)，限購(gòu)令的出臺(tái)會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的下跌，包括新房和二手房成交價(jià)的下跌。但是，由于住房需求是剛性的，居住是一種必需品，所以通過(guò)購(gòu)買房屋滿足居住需求的這部分購(gòu)買力和投機(jī)性購(gòu)買力被限制后，這些購(gòu)買力必然流向其他地區(qū)或房屋租賃市場(chǎng)等，因而也會(huì)給房屋的租金帶來(lái)上漲的壓力。</p><

37、p><b>　　2)從中期來(lái)看</b></p><p>　　限購(gòu)令對(duì)需求面的影響主要取決于限購(gòu)令執(zhí)行的時(shí)間，限購(gòu)令是個(gè)政策性的東西，它不是一項(xiàng)具有長(zhǎng)期影響的根本制度，只是個(gè)過(guò)渡性的東西，壽命是有限的，一旦政府覺(jué)得已無(wú)再繼續(xù)執(zhí)行這個(gè)政策的必要，該政策就會(huì)被取消，那么可以推知，政策取消的時(shí)候就應(yīng)該是政府認(rèn)為房?jī)r(jià)比較合理或者是政府認(rèn)為房?jī)r(jià)是老百姓基本可以接受的時(shí)候了。所以，從需求面講，限購(gòu)令

38、對(duì)房?jī)r(jià)的影響取決于政策本身被執(zhí)行的時(shí)間，如果該政策一直被執(zhí)行的話，一部分購(gòu)房需求就會(huì)始終被抑制，從而始終對(duì)房?jī)r(jià)上升起到一定的抑制作用，再?gòu)墓┙o面來(lái)看，中期內(nèi)房屋的供給量主要取決于可用于建房的土地供應(yīng)量和房屋供給的結(jié)構(gòu)。對(duì)土地供應(yīng)做出了一些規(guī)定，包括保證土地的供應(yīng)和加強(qiáng)保障房、公共租賃房的供給等，但土地供應(yīng)的上限也是受到國(guó)土政策的限制的。因此，理論上講，中期內(nèi)房屋的總供給量會(huì)上升，這樣會(huì)促使房?jī)r(jià)下跌。但是，如果回到現(xiàn)實(shí)來(lái)看的話，政策的執(zhí)行

39、可能未必就按文件的要求來(lái)走?，F(xiàn)實(shí)中，開(kāi)發(fā)商作為房地產(chǎn)建造的一線執(zhí)行者，他們建造房屋是以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)的，在土地供應(yīng)量有限的情況下，他們會(huì)盡可能建造出附加值較高的房屋，而這類房屋中有相當(dāng)比例是面向富人的，一般來(lái)說(shuō)，這種房屋的平均價(jià)格</p><p>　　綜上分析，限購(gòu)令中期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響不明朗，現(xiàn)實(shí)中房?jī)r(jià)中期內(nèi)傾向于在較高位成交或達(dá)到均衡，當(dāng)然，這里的分析未提到政府對(duì)房地產(chǎn)商改變房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)的阻止，這是個(gè)比較復(fù)雜

40、的問(wèn)題，它受到中央政府和地方政府的博弈以及地方政府和開(kāi)發(fā)商可能會(huì)合謀等因素的影響，作為關(guān)鍵變量的地方政府的行為會(huì)因所處環(huán)境的變化而不斷調(diào)整，以最大化其收益。影響房屋需求的長(zhǎng)期因素跟短期和中期因素是不太一樣的，中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然可能持續(xù)若干年的高增長(zhǎng)，城市化的推進(jìn)以及由此形成的公眾認(rèn)為房?jī)r(jià)長(zhǎng)期將趨于上漲的預(yù)期等因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期內(nèi)一定是上漲的。由于這些長(zhǎng)期因素是受到其他一些更根本因素影響的，因而限購(gòu)令對(duì)長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲幾乎沒(méi)有影響。限購(gòu)令只能是在

41、執(zhí)行比較嚴(yán)格的時(shí)候通過(guò)減緩這些長(zhǎng)期因素的作用來(lái)減緩房?jī)r(jià)上漲的速度，就像給房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期上漲裝上一個(gè)緩沖器一樣。</p><p><b>　　3)從長(zhǎng)期來(lái)看</b></p><p>　　長(zhǎng)期內(nèi)用于建房的土地供應(yīng)量的存量是剛性的，房屋的供給只能在土地供應(yīng)存量有限的情況下在供給結(jié)構(gòu)上做文章。在全國(guó)或北京的房屋需求達(dá)到飽和之前，土地供應(yīng)的存量如果被耗盡的話，就只能帶來(lái)后續(xù)房?jī)r(jià)的不

42、斷上漲，而在需求未飽和之前，不斷加大的供給量和供給結(jié)構(gòu)調(diào)整都是可以緩解房?jī)r(jià)上漲的，限購(gòu)令對(duì)房屋供給的長(zhǎng)期影響幾乎看不到，所以，從長(zhǎng)期來(lái)看，幾乎可以忽略限購(gòu)令對(duì)房?jī)r(jià)的影響中的金融因素，房屋是一種非常特殊的商品，它既是耐用消費(fèi)品又是投資品，影響房?jī)r(jià)的因素非常多，不僅包括經(jīng)濟(jì)層面的因素，也包括金融層面的因素。</p><p>　　因此，房?jī)r(jià)是多種因素作用下的一個(gè)綜合表現(xiàn)，其他因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響可能比限購(gòu)令本身的影響更重要

43、，并且這些因素可能會(huì)影響到限購(gòu)令的持續(xù)時(shí)間和執(zhí)行與否。限購(gòu)令的出臺(tái)可以說(shuō)是抑制房?jī)r(jià)的一種退而求其次的辦法，它不是從源頭上去遏制房?jī)r(jià)的上漲，控制貨幣的投放量才是根本的，但貨幣政策的實(shí)施，又受到于宏觀經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)和外匯儲(chǔ)備變化。資本賬戶開(kāi)放等因素的制約，但反過(guò)來(lái)也要看到，雖然限購(gòu)令不是抑制房?jī)r(jià)的治本之策，但是它能比較有效地抑制當(dāng)前國(guó)內(nèi)非常充裕的閑置資金進(jìn)一步流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，把相當(dāng)一部分閑置資金擋在了房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，這些資金的持有者因?yàn)閼艏矸?/p>

44、的限制而無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，投機(jī)因素也是這樣被抑制了，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求面的資被如此阻隔之后，需求也就受到了比較大的重創(chuàng)，所以房?jī)r(jià)就會(huì)下跌，由此可以看出，某種程度上講，限購(gòu)令的出臺(tái)是被貨幣政策逼出來(lái)的。</p><p>　　那么，據(jù)此再往下思考一步，當(dāng)貨幣政策的壓力比較小的時(shí)候，比如說(shuō)貨幣政策能夠單獨(dú)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的時(shí)候或者轉(zhuǎn)向緊縮政策的時(shí)候，可能限購(gòu)令也就沒(méi)有存在的必要了，限購(gòu)令一旦取消，也就不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有什么影

45、響了，限購(gòu)政策出臺(tái)時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨比較大的通貨膨脹壓力，貨幣政策也在調(diào)轉(zhuǎn)方向，根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，如果經(jīng)濟(jì)跌入下行通道的可能性越來(lái)越大的話，限購(gòu)令被取消的可能性也就會(huì)越來(lái)越大。關(guān)于房?jī)r(jià)的后話是一個(gè)非常復(fù)雜的問(wèn)題，它受到很多因素的影響，限購(gòu)令是影響房?jī)r(jià)的一個(gè)很重要的因素，但是宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)這一基本面因素是最基本的影響因素，其他的影響因素諸如貨幣政策、城市化進(jìn)程、公眾預(yù)期等也很重要，現(xiàn)實(shí)生活中，中央政府和地方政府的博弈很大程度上也左右著房?jī)r(jià)的

46、走向，中央政府要考慮宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和金融穩(wěn)定，所以它密切關(guān)注通貨膨脹率的變化和資產(chǎn)市場(chǎng)上的泡沫，把通貨膨脹率控制在一定范圍并抑制資產(chǎn)泡沫的形成，而地方政府往往關(guān)注轄區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和稅收增長(zhǎng)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)既能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)又能增加稅收收入，所以它們有時(shí)也和房地產(chǎn)商合謀以推高房?jī)r(jià)，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫并破裂的話，后果又不完全由地方政府承擔(dān)，因?yàn)榕菽屏押笥煞康禺a(chǎn)開(kāi)放過(guò)程中</p><p>　?、?不同方式的影響機(jī)理<

47、/p><p>　　1）房屋限購(gòu)令具有市場(chǎng)引導(dǎo)、規(guī)制房?jī)r(jià)的作用</p><p>　　規(guī)制是指為市場(chǎng)主體的行為提供明確的具有可預(yù)見(jiàn)性的規(guī)則來(lái)指導(dǎo)市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)行。其直接通過(guò)對(duì)市場(chǎng)主體行為的限制，增加市場(chǎng)主體的義務(wù)，縮小其相對(duì)應(yīng)的權(quán)利。因?yàn)橐?guī)制的內(nèi)容限制了公民的權(quán)利和義務(wù)，所以對(duì)個(gè)人的權(quán)利、義務(wù)會(huì)產(chǎn)生比較大的影響。因此，規(guī)則其適用的領(lǐng)域、主體、形式和手段以及相應(yīng)的程序都必須由事前立法予以明確才可施行。

48、房屋限購(gòu)令強(qiáng)制性規(guī)定，每個(gè)家庭，每個(gè)個(gè)人，在規(guī)定的時(shí)間段內(nèi)，只能購(gòu)買規(guī)定數(shù)額的房產(chǎn)，超過(guò)該規(guī)定數(shù)額，則不予買賣；另外，強(qiáng)化對(duì)商品住房的預(yù)售管理登記，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房在銷售過(guò)程中明碼標(biāo)價(jià)的有關(guān)規(guī)定，強(qiáng)化房地產(chǎn)幵發(fā)商的信用管理制度，在銀行貸款方面嚴(yán)格加以控制，進(jìn)一步全面性的壓制我國(guó)房?jī)r(jià)。此種規(guī)定是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，即對(duì)購(gòu)房者與房地產(chǎn)企業(yè)的雙重規(guī)制，直接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的權(quán)利進(jìn)行大范圍的限制。房屋限購(gòu)令跟針對(duì)壟斷、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的傳統(tǒng)規(guī)則是

49、完全不同的，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控是從宏觀著眼，微觀入手，具有很強(qiáng)的相機(jī)塊擇性。這種規(guī)則更加側(cè)重的是管理參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體行為，同時(shí)也是一種很強(qiáng)侵?jǐn)_性的特殊行政干預(yù)措施。能夠直接認(rèn)清房產(chǎn)市場(chǎng)的缺陷，把握正確的方向，引導(dǎo)、規(guī)制房產(chǎn)市場(chǎng)走向正常、穩(wěn)定</p><p>　　2）房屋限購(gòu)令具有宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用</p><p>　　宏觀調(diào)控具體是指政府對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體調(diào)配方式，是政府的調(diào)控市

50、場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行政手段的一種表現(xiàn)形式。整個(gè)國(guó)家的調(diào)控政策是政府根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律而制定的一系列政策，旨在規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的秩序，以達(dá)到市場(chǎng)資源最優(yōu)的分配狀態(tài)，為整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供良好、正常的發(fā)展環(huán)境。國(guó)家的宏觀調(diào)控政策旨在平衡經(jīng)濟(jì)總量，因地制宜、因時(shí)制宜地采取相應(yīng)的措施對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行間接調(diào)控，而不是直接干預(yù)。凱恩斯主義認(rèn)為，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策要注意市場(chǎng)的短期需求，而短期需求的滿足是市場(chǎng)本身所不能完成，則需要政府干預(yù)這一重要手段來(lái)達(dá)成。

51、進(jìn)一步說(shuō)明了政府干預(yù)、平衡房產(chǎn)市場(chǎng)的正當(dāng)性。從國(guó)務(wù)院出臺(tái)的限購(gòu)令和地方政府出臺(tái)的限購(gòu)細(xì)則來(lái)看，是完全符合宏觀調(diào)控的特征。房地產(chǎn)作為民生大計(jì)，是人民賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施，是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，關(guān)乎我國(guó)國(guó)民的切身利益，將直接影響到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康、有序的發(fā)展。政府運(yùn)用房屋限購(gòu)令對(duì)房地產(chǎn)各方面的調(diào)控，保障我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行，是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)管理行為。另外，相關(guān)文件規(guī)定：限購(gòu)令只是一項(xiàng)臨時(shí)性的調(diào)控措施，只在一定時(shí)期內(nèi)有效

52、調(diào)控。</p><p>　　由此可以看出房屋限購(gòu)令是地方政府可以擇機(jī)停止執(zhí)行的一項(xiàng)限購(gòu)政策，只是在當(dāng)下房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下要作為一項(xiàng)重要措施去執(zhí)行，當(dāng)政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，廣大人民的“生活安居權(quán)”得到保障之后，就會(huì)適時(shí)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)臨時(shí)性措施。通過(guò)以上分析，可以看出房屋限購(gòu)令是我國(guó)政府根據(jù)當(dāng)前住房形勢(shì)，結(jié)合我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)本身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，制定的一項(xiàng)適合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本的、具體的房?jī)r(jià)調(diào)控措施，其細(xì)節(jié)依賴于

53、政府的自由裁量，而無(wú)法完全由法律加以規(guī)定，帶有明顯的宏觀調(diào)控作用。</p><p>　　3.2限購(gòu)政策實(shí)施效果的縱向?qū)Ρ确治?lt;/p><p><b>　?、?以北京市為例</b></p><p>　　1）近幾年北京限購(gòu)政策概況</p><p>　　2010年4月17日國(guó)務(wù)院出臺(tái)了 “國(guó)十條”，通知在稅收、信貸等政策以外，

54、首次提出了 “根據(jù)實(shí)際情況，地方人民政府可以在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)這一臨時(shí)性措施”。這是中國(guó)政府首次提出的限購(gòu)政策。北京市于2010年4月30日頒布了 “京13號(hào)文”，將國(guó)十條具體細(xì)化為，一定時(shí)期內(nèi)規(guī)定為暫定，限定購(gòu)房套數(shù)規(guī)定為一套，即一個(gè)家庭只能在北京購(gòu)買一套商品住房?！熬?3號(hào)文”被稱之為北京地方版的限購(gòu)令。</p><p>　　2011年2月15日，“京8號(hào)文”出臺(tái)，對(duì)限購(gòu)范圍進(jìn)行了明確規(guī)定：對(duì)于已經(jīng)擁有

55、一套北京住房的北京戶籍家庭和擁有購(gòu)房資格的非北京戶籍的居民家庭，限定只能購(gòu)買一套北京住房，并且這套住房不區(qū)分是新建商品住宅或是二手住房，而對(duì)于擁有兩套及以上的本市戶籍居民家庭和擁有一套及以上的非本市戶籍家庭，暫停向其出售北京住房，其他條件不符者也將不能在北京購(gòu)房。</p><p>　　2013年2月20日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，政府提出了“國(guó)五條”。繼“國(guó)五條”7發(fā)布，同年3月31日，北京正式出臺(tái)了地方版的“國(guó)五

56、條”。規(guī)定細(xì)則實(shí)施之日起，對(duì)于北京戶籍單身人士，禁止其購(gòu)買第二套住房；對(duì)于出售住房的行為，除了出售五年內(nèi)唯一住房的行為外，出售住房征收個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%為個(gè)人所得稅；對(duì)于二套房首付款比例進(jìn)一步提高；政策的執(zhí)行以買賣合同簽訂日期為準(zhǔn)。為落實(shí)“國(guó)五條”，2013年2月底，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》提出了共六條實(shí)施細(xì)則，對(duì)限購(gòu)政策細(xì)則進(jìn)一步從嚴(yán)。國(guó)辦六條要求更進(jìn)一步來(lái)完善我國(guó)住房限購(gòu)措施，包括限購(gòu)政策所應(yīng)

57、覆蓋的區(qū)域，應(yīng)包括全部行政區(qū)域；限購(gòu)的具體住房類型，應(yīng)包括新建商品住宅和二手住宅；限購(gòu)的資格審查應(yīng)落實(shí)的時(shí)間期限，應(yīng)在簽訂合同前審查；而對(duì)于房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地區(qū)，要求除了滿足上述細(xì)則外，還應(yīng)進(jìn)一步根據(jù)地方情況嚴(yán)格限購(gòu)。接下來(lái)以限購(gòu)政策出臺(tái)的各個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)為依據(jù)，研究這一系列限購(gòu)政策在北京地區(qū)實(shí)施和進(jìn)展的狀況。主要就商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)突出的商品住宅銷售面積和商品住宅市場(chǎng)價(jià)格為主要研究對(duì)象展開(kāi)研究，以此研究限購(gòu)政策對(duì)于北京商品住宅</p

58、><p>　　2）限購(gòu)政策對(duì)北京商品住宅銷售面積描述性分析</p><p>　　2009年，北京商品住宅市場(chǎng)價(jià)格一路走高，且成不可阻擋之勢(shì)，為了控制房?jī)r(jià)不斷上漲可能給經(jīng)濟(jì)形勢(shì)帶來(lái)的泡沫經(jīng)濟(jì)，同時(shí)也為了保證人民的基本住房求，維護(hù)社會(huì)公平，北京市于2010年4月30日頒布了《北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知》，具體要求“暫定同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買一套商品

59、住房”。限購(gòu)政策出臺(tái)后，北京市普通住宅銷售情況較2009年而言，降低幅度較大，但這也可能是商品住宅市場(chǎng)的銷售旺季集中在下半年，而從2011年下半年的銷售面積來(lái)看，普通住宅銷售面積回升，所以整體而言，限購(gòu)政策對(duì)于普通住宅銷售量的影響不明顯；但是對(duì)于北京市別墅等高端住宅的銷售面積影響較大，政策實(shí)施后，該類住宅面積呈減少態(tài)勢(shì)；就總體而言，由于商品住宅銷售的主體為普通住宅，所以政策的實(shí)施在短期內(nèi)對(duì)于北京市商品住宅銷售面積影響不明顯，只是在一定程

60、度上降低了商品住宅銷售總面積，如圖一，2011年2月15日， “京8號(hào)文”出臺(tái)，面對(duì)這一明確而嚴(yán)格的限購(gòu)政策，北京市別墅和高檔公寓銷售面積銳減，同時(shí)，北京市普通住房銷售面積減少，最終導(dǎo)致北京市2011年2月政策實(shí)施后，商品住宅市場(chǎng)銷售面積減少</p><p>　　3）限購(gòu)政策對(duì)北京商品住宅銷售價(jià)格描述性分析</p><p>　　北京市于2010年4月30日頒布了 “京13號(hào)文”，細(xì)化國(guó)五

61、條，將一定時(shí)期內(nèi)規(guī)定為暫定，限定購(gòu)房套數(shù)規(guī)定為一套，即一個(gè)家庭只能在北京購(gòu)買一套商品住房。限購(gòu)政策提出后，北京市商品住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格，無(wú)論是普通住宅價(jià)格還是別墅、高檔公寓價(jià)格均未有明顯降低，如圖二，所以該政策實(shí)施后，北京市商品住宅市場(chǎng)價(jià)格仍然保持在高位。2011年，在“京8號(hào)文”正式出臺(tái)之后，北京市普通住宅價(jià)格呈現(xiàn)出波動(dòng)式下滑，同時(shí)，北京市別墅和高檔公寓的銷售價(jià)格也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，如圖二。從初步統(tǒng)計(jì)來(lái)看，北京市商品住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格在這一限

62、購(gòu)政策實(shí)施后出現(xiàn)了一定程度的下降，北京市商品住宅價(jià)格上漲過(guò)快的趨勢(shì)得到一定程度上的遏制。</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站</p><p>　　4）基于預(yù)期理論分析限購(gòu)政策對(duì)北京商品住宅市場(chǎng)短期影響</p><p>　　首先，由于預(yù)期的形成有一個(gè)相對(duì)滯后的過(guò)程，面對(duì)限購(gòu)政策的出臺(tái)，每個(gè)不同個(gè)體都會(huì)對(duì)這一政策進(jìn)行信息加工，為了個(gè)人利益對(duì)信息

63、進(jìn)行利用，以及個(gè)體間會(huì)對(duì)信息傳播方式不同。因此，2010年4月30日頒布的“京13號(hào)文”實(shí)施短期效果不是很明顯。其次，由于北京限購(gòu)政策具體要求“暫定同一購(gòu)房家庭在北京市只能新購(gòu)買一套商品住房”，這一政策目前而言，只是一個(gè)暫時(shí)的試行政策，沒(méi)有十分明確和具體的實(shí)施方案和細(xì)則，這在一定程度上，降低了公眾對(duì)于該項(xiàng)政策調(diào)控力度的信任度，許多人會(huì)因此持觀望態(tài)度，不同利益主體出于對(duì)自身利益的考慮，等待政策帶來(lái)市場(chǎng)的大變化而伺機(jī)出手，如剛性購(gòu)房者期待房

64、價(jià)能因此項(xiàng)政策而回落，于是持幣觀望等待政策具體化后房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的回落。再次，由于政策處于暫行階段。如果人們認(rèn)為政府所實(shí)施的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策只是暫時(shí)的而不會(huì)對(duì)政策做出反應(yīng)，而當(dāng)人們看到這一政策是一種長(zhǎng)期政策，并與政府預(yù)期相近才會(huì)配合。許多人在這一暫行階段想利用政策實(shí)行的空當(dāng)，對(duì)政策做最后的抵制，例如，限購(gòu)政策實(shí)施后，北京市出交通銀行北京分行和北京市農(nóng)村商業(yè)銀行明確停止發(fā)放“第三套”住房貸款外，其他各行印發(fā)的通知中只是重復(fù)“國(guó)十條”的基本要求

65、</p><p>　　首先，這進(jìn)一步完善和補(bǔ)充限購(gòu)政策的“京8號(hào)文”的出臺(tái)，已經(jīng)達(dá)到了限購(gòu)政策實(shí)施效果展現(xiàn)的周期，盡管限購(gòu)政策剛出臺(tái)時(shí)的實(shí)施效果不明顯，但經(jīng)歷這將近一年的信息傳播，限購(gòu)政策已經(jīng)植入經(jīng)濟(jì)行為主體的心理預(yù)期中，其調(diào)控力度也將體現(xiàn)出作用效果。</p><p>　　其次，“京8號(hào)文”進(jìn)一步明確了限購(gòu)范圍，對(duì)于已經(jīng)擁有一套北京住房的北京戶籍家庭和擁有購(gòu)房資格的非北京戶籍的居民家庭，限

66、定只能購(gòu)買一套北京住房，并且這套住房不區(qū)分是新建商品住宅或是二手住房，而對(duì)于擁有兩套及以上的本市戶籍居民家庭和擁有一套及以上的非本市戶籍家庭，暫停向其出售北京住房，其他條件不符者也將不能在北京購(gòu)房。限購(gòu)政策提出了明確的實(shí)效方案和具體細(xì)則，使限購(gòu)政策有法可依，政策改革方案十分明確、毋庸置疑。明晰化和具體化的限購(gòu)政策給人們的預(yù)期以強(qiáng)烈的引導(dǎo)。政策實(shí)施效果因而開(kāi)始朝向政府預(yù)期的方向調(diào)整。</p><p>　　再次，如果

67、人們認(rèn)為政府所實(shí)施的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策只是暫時(shí)的而不會(huì)對(duì)政策做出反應(yīng)，而當(dāng)人們看到這一政策是一種長(zhǎng)期政策，并與政府預(yù)期相近才會(huì)配合?！熬?號(hào)文”進(jìn)一步的明晰化的限購(gòu)政策，使北京市民看到，限購(gòu)政策這一變動(dòng)政策不是暫時(shí)的，而是一個(gè)連續(xù)的調(diào)控政策，因此在這一階段，居民紛紛響應(yīng)政策，在政策的預(yù)期引導(dǎo)下實(shí)施個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為。最后，公眾預(yù)期與調(diào)控政策初衷是否一致顯得是否重要。由于限購(gòu)政策的實(shí)施目的是為了保障經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，和人民的安居樂(lè)業(yè)，這符合人民的利益

68、，政策的連貫實(shí)施，使群眾看得了政府的力度和決心，對(duì)于保障商品住宅的供應(yīng)和價(jià)格的合理回歸產(chǎn)生了積極預(yù)期，正是由于這一預(yù)期的不斷傳導(dǎo)和加強(qiáng)，使得限購(gòu)政策政府預(yù)期與公眾預(yù)期不斷融合。</p><p>　　正是由于“京8號(hào)文”對(duì)于限購(gòu)政策的補(bǔ)充和進(jìn)一步的鞏固。使得限購(gòu)政策不斷在群眾中形成積極的心理預(yù)期，進(jìn)而使得公眾預(yù)期向調(diào)控政策的預(yù)期發(fā)展，最終導(dǎo)致公眾行為開(kāi)始體現(xiàn)政府調(diào)控的目標(biāo)。因此，從2011年2月以后，限購(gòu)政策的實(shí)施

69、效果不斷體現(xiàn)，從北京市商品住宅銷售面積來(lái)看，商品住宅銷售面積開(kāi)始減少；從北京市商品住宅銷售價(jià)格來(lái)看，商品住宅銷售價(jià)格出現(xiàn)降低，限購(gòu)政策調(diào)控初具成效。</p><p>　　5）限購(gòu)政策對(duì)北京商品住宅的長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)影響分析</p><p>　　限購(gòu)政策實(shí)施后，在一定時(shí)期內(nèi)，遏制了北京商品住宅市場(chǎng)的投機(jī)需求，使得北京市商品住宅市場(chǎng)價(jià)格從2010年起，一直處于平穩(wěn)穩(wěn)中略有上漲的狀態(tài)。從圖三中可以看出，

70、從2010年到2012年，北京市商品住宅市場(chǎng)價(jià)格從每平米23327.3元上漲到2012年的26808.8元，年平均增速僅為7.2%，限購(gòu)政策在這一階段發(fā)揮了應(yīng)有的作用。</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站</p><p>　　然而自2013年起，北京市商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，北京商品住宅價(jià)格從2012年26808.8元每平方米，增至2013年35675元每

71、平方米，年增幅達(dá)33.07%?？梢园l(fā)現(xiàn)，從2013年第一季度起，北京市商品住宅價(jià)格指數(shù)一躍增至110.9%，全年平均價(jià)格指數(shù)也維持在109.8%的高位，如圖四。</p><p>　　圖四：2011年到2013年各季度商品住宅市場(chǎng)銷售指數(shù)</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站</p><p>　　2013針對(duì)北京商品住宅市場(chǎng)形勢(shì)，為了防止房?jī)r(jià)的

72、持續(xù)增長(zhǎng)，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，鞏固限購(gòu)政策的成果和一致性，2013年2月20日國(guó)務(wù)院召幵常務(wù)會(huì)議上，提出“國(guó)五條”。繼“國(guó)五條”發(fā)布，同年3月31日，北京正式出臺(tái)了地方版的“國(guó)五條”。規(guī)定細(xì)則實(shí)施之日起，對(duì)于北京戶籍單身人士，禁止其購(gòu)買第二套住房；對(duì)于出售住房的行為，除了出售五年內(nèi)唯一住房的行為外，出售住房征收個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%為個(gè)人所得稅；對(duì)于二套房首付款比例進(jìn)一步提高；政策的執(zhí)行以買賣合同簽訂日期為準(zhǔn)。為落實(shí)“國(guó)五條”，2013

73、年2月底，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》提出了共六條實(shí)施細(xì)則，對(duì)限購(gòu)政策細(xì)則進(jìn)一步從嚴(yán)。國(guó)辦六條要求更進(jìn)一步來(lái)完善我國(guó)住房限購(gòu)措施，包括限購(gòu)政策所應(yīng)覆蓋的區(qū)域，應(yīng)包括全部行政區(qū)域；限購(gòu)的具體住房類型，應(yīng)包括新建商品住宅和二手住宅；限購(gòu)的資格審查應(yīng)落實(shí)的時(shí)間期限，應(yīng)在簽訂合同前審查；而對(duì)于房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地區(qū)，要求除了滿足上述細(xì)則外，還應(yīng)進(jìn)一步根據(jù)地方情況嚴(yán)格限購(gòu)。</p><p>　

74、　新的限購(gòu)政策是前一階段限購(gòu)政策的延續(xù)，體現(xiàn)了我國(guó)政府將長(zhǎng)期堅(jiān)持這一限購(gòu)政策不動(dòng)搖的態(tài)度。政策實(shí)施后，尤其是按20%征收住房交易收益?zhèn)€人所得稅這一條款，產(chǎn)生了強(qiáng)烈的市場(chǎng)反應(yīng)，該舉措的實(shí)施加大了住房交易成本，在北京地方具體措施還沒(méi)有出臺(tái)的空檔期，許多二手房持有者紛紛拋售二手住房，北京月中旬二手房交易量達(dá)到1.3萬(wàn)套，周環(huán)比上漲35.1%，而新建商品房成交量則未出現(xiàn)明顯變化。如圖4-13，北京市2013年第二季度，也就是北京市“國(guó)五條”實(shí)施

75、后，商品房銷售價(jià)格指數(shù)明顯回落，降低了4.3%，限購(gòu)政策的出臺(tái)和實(shí)施，使得住房投資收益將受到擠壓，從而降低了北京商品住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格。</p><p>　　從上述數(shù)據(jù)中可以看出，限購(gòu)政策從出臺(tái)到實(shí)施以及后續(xù)的政策補(bǔ)充過(guò)程中，在每一具體政策實(shí)施之初，限購(gòu)政策都能夠很好的調(diào)控商品住宅市場(chǎng)，然而隨著后續(xù)剛性需求的爆發(fā)，調(diào)控力度的降低，使得政策的有效期僅存在于一定的時(shí)間范圍內(nèi)。因此限購(gòu)政策對(duì)北京的長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)影響期待與后續(xù)政

76、策的補(bǔ)充跟進(jìn)和現(xiàn)有政策的發(fā)展完善。</p><p>　　資料搜集自2009年2月起對(duì)新浪房產(chǎn)頻道的北京城八區(qū)2，100個(gè)小區(qū)掛牌二手房交易數(shù)據(jù)，進(jìn)行數(shù)據(jù)挖掘，以月度為單位儲(chǔ)存器價(jià)格和相關(guān)特征信息，這些小區(qū)中，其中學(xué)區(qū)為北京市排名前20小學(xué)的小區(qū)共計(jì)16個(gè)，這16個(gè)小區(qū)分布在北京8個(gè)主要行政區(qū)中的4個(gè)之中，具體數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果見(jiàn)下表（表1）。</p><p><b>　　6)結(jié)

77、論</b></p><p>　　根據(jù)以上計(jì)量結(jié)果和理論分析得出以下結(jié)論：限購(gòu)政策能夠很好地抑制房屋價(jià)格過(guò)快上漲的勢(shì)頭，有利于平抑房屋價(jià)格，以上限購(gòu)政策有效地降低了市場(chǎng)房屋投資需求，在一定程度上達(dá)到了預(yù)期的政策效果。</p><p>　　限購(gòu)政策還產(chǎn)生了房屋需求的分化，進(jìn)而導(dǎo)致了房屋價(jià)格的馬太效應(yīng)，中低檔房屋價(jià)格下降的同時(shí)，學(xué)區(qū)房和高檔住房等占據(jù)更多教育和公共資源的房屋更加受到市

78、場(chǎng)歡迎，價(jià)格并未受到限購(gòu)政策的影響，甚至有所上升。這種房屋價(jià)格上的馬太效應(yīng)不僅導(dǎo)致房屋價(jià)格的急劇分化，也有可能進(jìn)一步形成城市居民之間教育和公共資源的分配不公，進(jìn)一步加劇貧富差距，造成城市居民社會(huì)資源分配的馬太效應(yīng)。在制定限購(gòu)政策的同時(shí)應(yīng)當(dāng)通盤考慮限購(gòu)政策對(duì)于不同教育和公共資源的房地產(chǎn)項(xiàng)目的不同效果，以及價(jià)格馬太效應(yīng)可能引起的教育和公共資源的分配不公。應(yīng)當(dāng)改進(jìn)中、小學(xué)入學(xué)升學(xué)制度，促進(jìn)教育資源的公平、公正分配。提高中低端小區(qū)和地區(qū)的配套設(shè)

79、施建設(shè)和交通通達(dá)能力，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公共資源的全體居民公平共享。本文利用微觀數(shù)據(jù)，闡釋了房屋限購(gòu)政策下，對(duì)于不同類型和功能房屋價(jià)格的差別影響，并且進(jìn)一步推論出房屋價(jià)格馬太效應(yīng)可能進(jìn)一步帶來(lái)的在國(guó)民收入和公共資源分配上的不平等現(xiàn)象，在一定的程度上填補(bǔ)了理論空白，對(duì)政策制定有一定的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。</p><p><b>　?、?以天津?yàn)槔?lt;/b></p><p>　　1）近幾年

80、天津限購(gòu)政策概況</p><p>　　2011年1月26日，“國(guó)八條”的出臺(tái)輻射全國(guó)各大中小城市，意在抑制投機(jī)性購(gòu)房。隨后，北京、廣州、南京、天津、上海等部分城市響應(yīng)“國(guó)八條”而發(fā)布限購(gòu)令細(xì)則。天津政府在同年3月發(fā)布限購(gòu)令規(guī)定。</p><p>　　2010年 7月開(kāi)始一年內(nèi)，天津全市房產(chǎn)價(jià)格的走向表現(xiàn)為三個(gè)階段(見(jiàn)圖五)2010年內(nèi)總體走向穩(wěn)定； 2011年開(kāi)始以后，1-3月連續(xù)下滑；4

81、月成交均價(jià)達(dá)到最高點(diǎn)，5月相對(duì)穩(wěn)定，6月又稍微下滑。</p><p>　　2）限購(gòu)政策對(duì)天津商品住宅面積描述性分析</p><p>　　限購(gòu)政策出臺(tái)后，天津市普通住宅銷售情況較前一年而言，銷售面積的升高幅度比前幾年稍大，整體而言，限購(gòu)政策對(duì)于普通住宅銷售量的影響不明顯，反而在一定程度上升高了商品住宅銷售總面積，如圖五。2011年2月15日，“京8號(hào)文”出臺(tái)，最終天津市于2011年3月限購(gòu)政

82、策實(shí)施間，2011年1-3月，天津市成交面積總體下降，但4月到5月開(kāi)始大幅上漲。在6月又大幅減少(見(jiàn)圖六)，至此，短期內(nèi)限購(gòu)政策對(duì)于北京商品住宅市場(chǎng)調(diào)控影響初見(jiàn)成效。</p><p>　　3）限購(gòu)政策對(duì)天津商品住宅銷售價(jià)格描述性分析</p><p>　　2010年 7月開(kāi)始一年內(nèi)，天津全市房產(chǎn)價(jià)格的走向表現(xiàn)為三個(gè)階段(見(jiàn)圖七)2010年內(nèi)總體走向穩(wěn)定； 2011年開(kāi)始以后，1-3月連續(xù)下滑

83、；4月成交均價(jià)達(dá)到最高點(diǎn)，5月相對(duì)穩(wěn)定，6月又稍微下滑。在北京于1月正式實(shí)施限購(gòu)。將一定時(shí)期內(nèi)規(guī)定為暫定，限定購(gòu)房套數(shù)規(guī)定為一套，即一個(gè)家庭只能在天津購(gòu)買一套商品住房，到天津市于2011年3月實(shí)施限購(gòu)政策提出過(guò)程中，天津市商品住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格未有明顯降低，如圖七。在天津市限購(gòu)政策正式出臺(tái)之后，天津市商品住宅的銷售價(jià)格也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，如圖七。從初步統(tǒng)計(jì)來(lái)看，天津市商品住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格在這一限購(gòu)政策實(shí)施后出現(xiàn)了一定程度的下降，天津市商品住宅

84、價(jià)格得到一定程度上的遏制。</p><p><b>　　4）結(jié)論</b></p><p>　　通過(guò)以上數(shù)據(jù)分析可以看出，限購(gòu)令對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有多大的抑制作用，房?jī)r(jià)依然會(huì)上升，所以限購(gòu)令的效果是有限的。從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，供需矛盾突出是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的重要因素之一，而解決供需矛盾，僅僅靠抑制需求是不可能從根本上解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，更不可能解決住房問(wèn)題。人多地少的基本國(guó)情使得我

85、國(guó)政府不得不嚴(yán)厲控制土地供給。所以，伴隨著土地價(jià)格的不斷上漲和對(duì)住房源源不斷的需求，再加上銀行的信貸支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商總是期許不停擴(kuò)充資金投入而獲得更多生產(chǎn)要素，最后擴(kuò)充生產(chǎn)規(guī)模，他們所付出的高昂土地成本和利息都轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者頭上，房?jī)r(jià)上漲難以避免。</p><p>　　3.3限購(gòu)政策實(shí)施效果的橫向?qū)Ρ确治?lt;/p><p>　　① 限購(gòu)城市和非限購(gòu)城市對(duì)比</p><p&

86、gt;　　1）指標(biāo)選取及數(shù)據(jù)來(lái)源</p><p>　　首先，考慮到限購(gòu)政策會(huì)對(duì)新建商品住宅市場(chǎng)及二手住宅市場(chǎng)的需求方都會(huì)產(chǎn)生直接的影響，并且影響還與限購(gòu)政策的頒布、實(shí)施及起效之間存在一定的時(shí)滯，所以選取了70 個(gè)大中城市中選擇實(shí)施限購(gòu)超過(guò)一年時(shí)間的 38 個(gè)城市作為限購(gòu)城市的代表樣本，31 個(gè)城市作為非限購(gòu)城市的代表樣本。為了實(shí)現(xiàn)限購(gòu)前后的比較，我們選取 90 平方米及以下戶型作為新建商品住宅市場(chǎng)的代表，來(lái)研究限

87、購(gòu)政策對(duì)整個(gè)新建商品住宅市場(chǎng)的影響。</p><p>　　表2：我國(guó)主要大中城市實(shí)施限購(gòu)情況表</p><p><b>　　2）樣本描述</b></p><p>　　所選樣本的具體情況，如表3、表4所示。</p><p>　　表3：限購(gòu)前后90平方米及以下新建商品住宅價(jià)格同比指數(shù)表4：限購(gòu)前后二手住宅價(jià)格同比指數(shù)<

88、/p><p><b>　　3）結(jié)果分析</b></p><p>　　應(yīng)用 SPSS 進(jìn)行組間方差分析，得到結(jié)果：</p><p>　　對(duì)新建商品住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，限購(gòu)政策實(shí)施之前兩組城市存在顯著差異，并且非限購(gòu)城市價(jià)格同比指數(shù)的平均值更??；限購(gòu)政策實(shí)施后兩類城市不存在顯著差異，兩組城市價(jià)格同比平均數(shù)的差距明顯縮小。</p><p&g

89、t;　?。?）對(duì)二手住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，限購(gòu)政策實(shí)施前后兩類城市始終存在顯著差異，限購(gòu)前非限購(gòu)城市價(jià)格同比指數(shù)的平均值更小，而限購(gòu)后限購(gòu)城市同比指數(shù)的平均數(shù)更小。</p><p>　　同比指數(shù)的平均值超過(guò)100說(shuō)明與上一年度相比，房?jī)r(jià)仍有所上漲；小于100則說(shuō)明房?jī)r(jià)有實(shí)質(zhì)性下降，其數(shù)值的大小反映了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果，我們認(rèn)為對(duì)新建商品住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，兩組城市之間的差異從顯著到不顯著，特別是限購(gòu)城市價(jià)格同比指

90、數(shù)的明顯下降說(shuō)明了限購(gòu)政策一定程度上抑制了該市場(chǎng)的房?jī)r(jià)。而限購(gòu)政策對(duì)二手住宅市場(chǎng)的作用更加明顯，兩組城市的差異始終顯著，但價(jià)格同比的比較情況卻發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。</p><p>　?、?不同限購(gòu)城市對(duì)比</p><p>　　上面，我們主要探討了限購(gòu)城市和非限購(gòu)城市的差異性，但城市的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面對(duì)限購(gòu)效果也會(huì)產(chǎn)生影響。為了探討城市異質(zhì)性對(duì)限購(gòu)政策實(shí)施效果產(chǎn)生的不同影響，同時(shí)也為了克服多重共

91、線性問(wèn)題，我們采用后向逐步回歸的方法對(duì)限購(gòu)城市進(jìn)行分析。</p><p><b>　　1）指標(biāo)選取及建模</b></p><p>　　首先，選取 36 個(gè)限購(gòu)城市作為研究樣本，以房?jī)r(jià)收入比N產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)N限購(gòu)前的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率及波動(dòng)情況作為解釋變量，限購(gòu)以后的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率作為被解釋變量建立回歸方程如下：</p><p>　　根據(jù)浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)

92、計(jì)分析：36 個(gè)限購(gòu)城市中，長(zhǎng)沙、呼和浩特兩個(gè)城市居民購(gòu)房壓力較小；西安、金華、成都、廈門、哈爾濱、寧波等 24 個(gè)城市居民有一定的</p><p>　　購(gòu)房壓力，廣州、天津、溫州、杭州、上海、北京、深圳等 10 個(gè)城市居民面臨著非常大的購(gòu)房壓力。第三產(chǎn)業(yè)的比重通常被認(rèn)為是一個(gè)國(guó)家或者城市發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志，因此，我們加入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)作為解釋變量，探究城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)）對(duì)房?jī)r(jià)變化的影響。此外，限購(gòu)前房?jī)r(jià)上漲

93、及其波動(dòng)情況會(huì)顯著影響住房市場(chǎng)買賣雙方的價(jià)格預(yù)期和交易行為，而且這兩個(gè)指標(biāo)也能從一定程度上揭示出不同城市住房市場(chǎng)的異質(zhì)性（投機(jī)性需求），因而也被加入回歸方程。</p><p>　　表5：回歸方程中各變量的含義</p><p>　　資料來(lái)源：人均可支配收入、第三產(chǎn)業(yè)比重來(lái)源于各城市2011年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，房?jī)r(jià)來(lái)源于百城房?jī)r(jià)網(wǎng)站，房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站。</p>

94、<p><b>　　2）結(jié)果分析</b></p><p>　　根據(jù) SPSS統(tǒng)計(jì)分析的結(jié)果，該模型的相關(guān)系數(shù)為 0.625，決定系數(shù)為 0.391。根據(jù)表4 可知，回歸方程中房?jī)r(jià)收入比、限購(gòu)前的房?jī)r(jià)上漲率及波動(dòng)系數(shù)均顯著小于 0.05，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)前面的系數(shù)不顯著。這可能是因?yàn)槲覈?guó)仍然屬于后發(fā)國(guó)家，在全球產(chǎn)業(yè)鏈中的定位，以及目前的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，決定了我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)對(duì)整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)

95、的影響不如發(fā)達(dá)國(guó)家大。</p><p>　　表6： 后向逐步回歸結(jié)果</p><p>　　除此之外，房?jī)r(jià)收入比、限購(gòu)前價(jià)格波動(dòng)這兩個(gè)變量前的系數(shù)顯著為正，意味著房?jī)r(jià)收入比越高，限購(gòu)前價(jià)格波動(dòng)越大，限購(gòu)以后房?jī)r(jià)變化幅度也越大。限購(gòu)前房?jī)r(jià)上漲率這個(gè)變量前的系數(shù)顯著為負(fù)，說(shuō)明限購(gòu)前房?jī)r(jià)的上漲率越大，限購(gòu)以后房?jī)r(jià)的上漲率越小。</p><p><b>　?、?結(jié)論

96、</b></p><p>　　通過(guò)以上的不同城市的橫向比較分析我們主要得到以下結(jié)論：</p><p>　　（1）無(wú)論是對(duì) 90 平方米及以下新建商品住宅市場(chǎng)，還是對(duì)二手住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，限購(gòu)政策確實(shí)產(chǎn)生了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的效果；（2）限購(gòu)政策在實(shí)施一年至一年半時(shí)間之后，房?jī)r(jià)才開(kāi)始呈現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降；（3）城市的異質(zhì)性導(dǎo)致限購(gòu)政策對(duì)不同城市的作用效果存在差異。根據(jù)36個(gè)限購(gòu)城市的回歸結(jié)果

97、可知，房?jī)r(jià)收入比越高，意味著所在城市住房市場(chǎng)的投機(jī)性需求較大，限購(gòu)后房?jī)r(jià)的變化幅度也越大，即限購(gòu)對(duì)這類城市作用明顯；限購(gòu)前價(jià)格波動(dòng)越大，同樣可能由投機(jī)性需求所致，限購(gòu)后房?jī)r(jià)的變化幅度也越大。</p><p>　　總的來(lái)說(shuō)，住房限購(gòu)政策的實(shí)施抑制了部分不合理的住房需求，已經(jīng)對(duì)抑制房?jī)r(jià)的快速上漲起到了明顯的作用。從限購(gòu)前后房?jī)r(jià)上漲率的變化情況可知，除蘭州以外，限購(gòu)的其他 35個(gè)城市的房?jī)r(jià)上漲率都有不同程度的下降。限購(gòu)

98、六個(gè)季度后，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為負(fù)的有溫州、寧波、青島、無(wú)錫、金華、徐州、成都7個(gè)城市，七個(gè)季度之后，房?jī)r(jià)上漲率為負(fù)的城市數(shù)增加到15個(gè)。由此可見(jiàn)，持續(xù)實(shí)施限購(gòu)政策能有效降低各城市房?jī)r(jià)水平。但是，從目前來(lái)看，部分城市居民仍無(wú)法滿足基本的住房需求，這些住房市場(chǎng)上投機(jī)客投資回報(bào)率仍然偏高，沒(méi)有真正遏制這部分人的投資需求，一旦解除限購(gòu)，這些不合理的需求可能會(huì)再次充斥各個(gè)城市的住房市場(chǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)再次被拔高。</p><p>　　

99、以上看來(lái)，住房限購(gòu)政策具有一定的“鎮(zhèn)痛”效果，但是，僅僅依靠該政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能健康的持續(xù)發(fā)展。當(dāng)前買賣雙方相互觀望的狀況已經(jīng)使得很多房地產(chǎn)企業(yè)遭遇了資金鏈斷裂、運(yùn)轉(zhuǎn)不靈的尷尬局面。我們認(rèn)為，此時(shí)政府應(yīng)該采取其他有效措施，既要鞏固限購(gòu)政策帶來(lái)的效果，又要盤活房地產(chǎn)市場(chǎng)。首先，可以推進(jìn)財(cái)政體系的改革，使各地方政府不再過(guò)度依賴于土地財(cái)政，降低地價(jià)，進(jìn)而降低房?jī)r(jià)；其次，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，規(guī)范各城市住房市場(chǎng)；再者，可以增加居民的其他投資渠道，

100、抑制住房市場(chǎng)的投機(jī)性需求，等等。</p><p><b>　　4.前景預(yù)測(cè)</b></p><p>　　4.1一線城市和二三線城市前景</p><p>　　主流觀點(diǎn)將房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分三類：剛性需求、改善性需求、投資類需求。此輪限購(gòu)令的取消，理論上是激活改善型需求。因此，在房地產(chǎn)告別短缺的大背景下，此項(xiàng)政策帶來(lái)的機(jī)會(huì)僅僅是結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)。從目前數(shù)據(jù)

101、看（如表7），一部分二線城市和絕大部分三線城市依然在苦等房地產(chǎn)的“春天”?？傮w上， 根據(jù)2015年第一季度樓市成交數(shù)據(jù)，沒(méi)有取消限購(gòu)的四大城市已經(jīng)全面回暖，其中深圳樓市堪稱火爆；已經(jīng)取消限購(gòu)的城市，只有少部分二線城市成交量反彈力度夠大，大部分二三線城市僅僅是止跌，樓市分化現(xiàn)象明顯。</p><p>　　價(jià)格方面，一季度百城住宅價(jià)格延續(xù)去年四季度下跌態(tài)勢(shì)，但跌幅明顯收窄，累計(jì)小幅下跌0.18%，各月價(jià)格漲跌幅均在0

102、.25%以內(nèi)，整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)。成交方面，市場(chǎng)開(kāi)始回暖，50個(gè)代表城市月均成交接近2100萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.6%，絕對(duì)量?jī)H次于2013年同期水平。供應(yīng)方面，3月，新增供應(yīng)不到1000萬(wàn)平方米，同比下降超三成，但2月供應(yīng)創(chuàng)同期新高，導(dǎo)致一季度新增供應(yīng)同比小幅增長(zhǎng)3.8%。全國(guó)來(lái)看，1-2月全國(guó)商品房銷售、新開(kāi)工同比下降且降幅顯著擴(kuò)大，投資增速延續(xù)去年以來(lái)逐月放緩態(tài)勢(shì)，整體資金來(lái)源增速不及去年同期，企業(yè)到位資金依然承壓。</p&g

103、t;<p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)</p><p>　　圖八：2008年至今15個(gè)代表城市商品住宅成交面積同比漲幅</p><p>　　圖九： 2008年至今15個(gè)代表城市季度商品住宅成交面積</p><p>　　由圖可知，2014年限免政策解除以來(lái)，帶動(dòng)了大部分城市的商品住宅成交增長(zhǎng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)住房消費(fèi)，一定程度上促進(jìn)了改善性住房需求。&l