房產(chǎn)稅對房價影響的研究綜述

1、<p>　　房產(chǎn)稅對房價影響的研究綜述</p><p>　　摘要：自房產(chǎn)稅試點以來，房產(chǎn)稅能否給一路上行的房價適度降溫成為了眾人爭論的焦點，時至今日學(xué)術(shù)界的爭議依然較大，而在未來，房產(chǎn)稅的全面鋪開是大概率事情，這對整個房地產(chǎn)市場影響深遠(yuǎn)。本文整理了房產(chǎn)稅對房價影響的各種理論（觀點），并深入分析了其內(nèi)在的邏輯和優(yōu)缺點，希望能為相關(guān)學(xué)者的進(jìn)一步研究有所啟示和幫助。 </p><p>

2、　　關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房價；房租 </p><p>　　2011年1月28日，一直處在預(yù)期中的房產(chǎn)稅政策終于落地，并且同時在上海和重慶兩地以不同的方式宣布開征，這標(biāo)志著我國房產(chǎn)稅征收正式拉開了帷幕。房產(chǎn)稅的出臺寄予了全國上下對房價下跌的殷切厚望，但是房產(chǎn)稅的試點以及在以后的全面開征是否能真正使得一路看漲的房價趨穩(wěn)或者下降，專家學(xué)者都有自己的看法，圍繞房產(chǎn)稅的討論也由此展開。 </p><p>

3、;　　一、房產(chǎn)稅對房價影響的現(xiàn)有理論（觀點） </p><p>　　近幾年來，針對房產(chǎn)稅對房價影響的研究，大致可歸納為五種觀點。 </p><p>　　1、 房產(chǎn)稅將推高房價 </p><p>　　Simon（1943）和Netzer（1966）提出了房產(chǎn)稅與房價關(guān)系理論的“傳統(tǒng)觀點”。他們假設(shè)整個國家的資本回報率固定、資本自由流動，從而資本不承擔(dān)任何稅負(fù)，房產(chǎn)稅完

4、全由購房者獨自承擔(dān)，從而導(dǎo)致高房價。 </p><p>　　2、房產(chǎn)稅難以抑制房價上漲 </p><p>　　持該觀點的學(xué)者從三個角度論證了在房產(chǎn)稅制度下，房價仍將上漲。 </p><p><b>　?。?）供求失衡論 </b></p><p>　　鄭龍佳（2006）認(rèn)為，房價的上漲是各種因素共振的結(jié)果，而剛性需求則是房

5、價上漲的根本原因，僅僅依靠對個人保有住房開征一道房產(chǎn)稅就試圖抑制甚至逆轉(zhuǎn)房價連年增長的趨勢，無異于天方夜譚。而賈祖國（2013）從供給角度進(jìn)行分析，并得出結(jié)論：要解決目前大城市商品房價格不斷上漲的問題，最關(guān)鍵的還是大幅增加土地供應(yīng)，尤其是普通商品房以及保障房的供應(yīng)。在張健銘（2011）看來，房產(chǎn)稅改革只是目前房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控組合拳中的一個動作，只有從供需關(guān)系這個根上著手，有效打擊房地產(chǎn)市場上的投機行為，才能平穩(wěn)房價。 </p&g

6、t;<p>　　再如徐寧、吳福象（2012），從房地產(chǎn)市場供求的穩(wěn)定性角度出發(fā)，運用了帕斯奎爾-惠頓四象限模型嵌入到動態(tài)蛛網(wǎng)模型，評估了房產(chǎn)稅試點對房地產(chǎn)市場的影響。研究結(jié)果表明，房產(chǎn)稅試點雖然一定程度上起到了穩(wěn)定房價作用，但不能從根本上扭轉(zhuǎn)房價的正向發(fā)散趨勢，原因是過低的稅率加之住宅需求曲線的正斜率導(dǎo)致房價收斂的周期延長。 </p><p><b>　?。?）投資推動論 </b&g

7、t;</p><p>　　根據(jù)中國的國情和房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，王晨曦，汪馳，胡燕玲（2012）認(rèn)為，目前，征稅方案本身和房地產(chǎn)相關(guān)配套政策還不完善，它還不能成為政府調(diào)控房價的有力政策。中國的股市由于制度原因始終無法吸引大多數(shù)投資者，而其它的投資渠道又有限，所以房地產(chǎn)安全且收益高的特點，就使得房產(chǎn)稅在中國難以抑制房價。 </p><p>　　3、房產(chǎn)稅會使房價下跌 </p>&l

8、t;p>　　抑制房價的觀點在國內(nèi)大體有兩種邏輯：第一種邏輯認(rèn)為，我國房價偏高的原因是當(dāng)前土地政策導(dǎo)致房屋土地的70年租金包含在住房成本當(dāng)中，最終開發(fā)商將這部分成本間接轉(zhuǎn)嫁給了購房者，因此高房價是高成本所推動的。房產(chǎn)稅改革后，土地政策獲得的出讓金收入會歸并到房產(chǎn)稅中逐年實現(xiàn)，于是房產(chǎn)稅改革會導(dǎo)致一次性進(jìn)入住房價格中的土地出讓金演化成為70年的稅收收入，顯然這種做法會導(dǎo)致當(dāng)前住房成本的大幅度下降，進(jìn)一步形成住房的降價效應(yīng)。 </

9、p><p>　　第二種邏輯是根據(jù)短期和長期的供求關(guān)系來分析房產(chǎn)稅對房價的作用。李彬（2010）認(rèn)為，消費性需求只隨著租金的變化而變化，房產(chǎn)稅的開征不會對其造成直接影響，但會使投資（投機）性需求減少。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，所以在短期房地產(chǎn)市場的供給量相對穩(wěn)定。但由于房產(chǎn)稅的出臺，房地產(chǎn)的潛在投資收益率相對于其他投資標(biāo)的而言，其收益下降而風(fēng)險上升，這將導(dǎo)致資金從房產(chǎn)投資市場流出轉(zhuǎn)投其他資產(chǎn)市場，從而住房的供給量增加。根據(jù)

10、短期內(nèi)需求與供給變動的動態(tài)均衡分析，開征房產(chǎn)稅后，閑置房產(chǎn)的持有成本增加，房產(chǎn)投資者為轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，將盡量減少房產(chǎn)閑置時間，這將使房產(chǎn)租賃市場供給增加，租金下降。租金下降所產(chǎn)生的替代效應(yīng)使部分原打算自置房產(chǎn)的消費性投資者暫緩或放棄購房計劃，繼續(xù)通過租賃方式解決住房問題，消費性住房需求下降。因此，短期內(nèi)房產(chǎn)稅出臺將使房產(chǎn)的消費性與投資性需求同時下降且供給增加，這將使房價下降。 </p><p>　　而對于長期而言，長期

11、房地產(chǎn)供給取決于土地供給，土地作為稀缺資源，其供給權(quán)掌握在政府手中，與房價并無必然關(guān)系，但房產(chǎn)稅使房產(chǎn)長期需求下降且回歸居住本質(zhì)，改變了需求結(jié)構(gòu)。因此，長期看房產(chǎn)稅不僅使房價下降，供給結(jié)構(gòu)也將發(fā)生相應(yīng)轉(zhuǎn)變。 </p><p>　　在國外，由Mieszkowski（1972）提出了房產(chǎn)稅對房價影響的“新觀點”，他認(rèn)為，傳統(tǒng)觀點的局部均衡分析是高度誤導(dǎo)的。一方面，傳統(tǒng)觀點忽視了所有轄區(qū)均有房產(chǎn)稅；另一方面，房產(chǎn)稅不僅

12、影響住房資本配置，而且影響非住房資本配置。為此，他們假定整個經(jīng)濟包含高稅區(qū)和低稅區(qū)兩類，資本由高稅區(qū)向低稅區(qū)流動，并導(dǎo)致資本的錯誤配置，產(chǎn)生了“利潤稅效應(yīng)”和“流轉(zhuǎn)稅效應(yīng)”。而Case和Grant（1991）模擬發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅的流轉(zhuǎn)稅效應(yīng)非常顯著，房產(chǎn)稅將會使房價下降。 </p><p>　　4、房產(chǎn)稅對房價影響不大 </p><p>　　在呂立新（2010）看來，房產(chǎn)稅對抑制購房需求會起到

13、一定作用，但是作為一個稅種，不能把它看成調(diào)控房價的利器，其實它對房價的抑制作用還是有限的。中國社科院財貿(mào)所高培勇認(rèn)為，房價等于成本、利潤和稅金的總和，房產(chǎn)稅只對稅金部分進(jìn)行調(diào)節(jié)，故而對房價的影響作用不大。 </p><p>　　國外學(xué)者對于該觀點也有自己的理論。Hamulton（1975）提出了“受益觀點”，且將其逐步發(fā)展。他們假定消費者可自由流動，不同轄區(qū)為爭奪消費者在房產(chǎn)稅和公共服務(wù)上展開競爭。在上述假定下，

14、每個轄區(qū)內(nèi)消費者所支付的房產(chǎn)稅相同，地方公共服務(wù)完全由房產(chǎn)稅來提供，房產(chǎn)稅和公共服務(wù)未資本化為住房價值。據(jù)此，他們認(rèn)為房產(chǎn)稅僅是受益稅，僅影響地方公共支出，不影響住房價值和資源配置。 　　5、房產(chǎn)稅會使房價短期下跌長期上漲 </p><p>　　對于以上三種主流觀點，南昌大學(xué)MPA聯(lián)合課題組（2011）提出了獨到的見解，他們認(rèn)為房產(chǎn)稅短期具有心理威懾作用，但從長期來看并不能扭轉(zhuǎn)房價上漲的趨勢，反倒會推高房價、房

15、租。房產(chǎn)稅的開征，短期內(nèi)對市場無疑是利空，持房者將會對成本和收益進(jìn)行審慎權(quán)衡，一部分炒房者將會被迫拋售房源，這將增加市場供應(yīng)，從而供大于求使得房價下跌。另外，房產(chǎn)稅將會減少樓市的投機和非理性成分，逐漸擠出房地產(chǎn)市場的價格泡沫，使市場更多地回歸到由自主性需求、改善性需求決定的軌道上來。但從長期來看，中國很多一二線城市的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，商品房的剛性需求依然很大，開征房產(chǎn)稅對房價中期上漲的趨勢不會造成太大影響。從抑制房價的角度講，

16、房產(chǎn)稅的作用將不會是長期的，開征房產(chǎn)稅，只是增加房屋保有環(huán)節(jié)的成本，調(diào)整樓市供求結(jié)構(gòu)。 </p><p>　　二、對現(xiàn)有理論（觀點）的評述 </p><p>　　針對房產(chǎn)稅對房價影響這一問題，有著五種完全不同的觀點，究其原因在于各個學(xué)者研究的角度、方法不同。有些學(xué)者從供求關(guān)系的角度分析，還有的從投資回報率、房價構(gòu)成、稅負(fù)的流轉(zhuǎn)效應(yīng)等視角進(jìn)行解讀，再加上影響房價的因素眾多且環(huán)環(huán)相扣，所以從不

17、同的切入點入手得出的結(jié)論也不盡相同。 </p><p>　　對于第一種觀點――房產(chǎn)稅與房價關(guān)系理論的“傳統(tǒng)觀點”，在當(dāng)時的那個年代具有一定的借鑒作用，但對于當(dāng)今的中國而言我認(rèn)為不太適用。第一，房產(chǎn)稅不一定完全由消費者承擔(dān)，轉(zhuǎn)嫁的程度需要取決于需求彈性的大小。第二，該觀點的假設(shè)與現(xiàn)實還存在相當(dāng)大的差距，比如對資本回報固定、資本不承擔(dān)任何稅負(fù)的假設(shè)存在一定的問題。 </p><p>　　再來看

18、“房產(chǎn)稅難以抑制房價上漲”這一觀點。首先是供求失衡論，價格變動分析的最本質(zhì)原因就是供給與需求的改變，從而使得均衡點移動。不過在他們的分析框架中沒有把房租市場考慮進(jìn)去，房租市場與住房交易市場之間存在著聯(lián)動關(guān)系，兩者相互影響，所以忽略了這一重要因素會使得最終結(jié)論與實際之間出現(xiàn)偏差。其次是投資推動論，不可否認(rèn)在過去10多年中，投資及投機性需要在一定程度上推高了房價，但在限購令、房產(chǎn)稅等各項政策下，這一需求已經(jīng)被嚴(yán)重壓縮，剩下的只有改善性需求和

19、剛性需求，所以我對這一論點持懷疑態(tài)度。 </p><p>　　第三種觀點認(rèn)為房產(chǎn)稅會使房價下跌。國內(nèi)的第一種邏輯有一定的道理，將當(dāng)前的房價進(jìn)行分解，可以發(fā)現(xiàn)地價占的比重相當(dāng)大，如果房產(chǎn)稅能夠在一定程度上取代地價，能提供地方財政一筆可觀的收入，那么房價必然會下降。但是就目前的政策來看，房產(chǎn)稅占地方財政收入的比重較低，例如重慶在房產(chǎn)稅試點的第一年里房產(chǎn)稅收入才1億元，可謂杯水車薪。另外，根據(jù)當(dāng)前重慶的房產(chǎn)稅細(xì)則，房產(chǎn)

20、稅的收入要投入到保障房的建設(shè)中，那么指望房產(chǎn)稅能夠撼動土地財政的期望恐怕就要落空了。 </p><p>　　第二種邏輯運用了供求分析的方法，我個人認(rèn)為此觀點在房產(chǎn)稅背景下對供給和需求變動情況的分析比較合理，但是對房租影響的分析思路不敢茍同。其分析的邏輯為“開征房產(chǎn)稅后，閑置房產(chǎn)持有成本增大，房產(chǎn)投資者為轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，將盡量減少房產(chǎn)閑置時間，這將使房產(chǎn)租賃市場供給增加，租金下降”。而實際上一二線城市房產(chǎn)的空置率并不高，

21、開征房產(chǎn)稅后，房產(chǎn)持有者的成本增加，使得供給曲線向左上方移動，最后的結(jié)果是供給減小而租金上升。 </p><p>　　對于國外學(xué)者提出的的房產(chǎn)稅對房價影響的“新觀點”，其核心思想是資本會從高稅區(qū)流向低稅區(qū)，在國外有一定的實際意義。但對中國而言，東西部貧富差距比較大，東部一線城市對住房的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二三線城市的需求，這時候稅率對資本流動的影響力會大打折扣，所以流轉(zhuǎn)稅效應(yīng)不會很明顯。 </p><

22、p>　　第四種觀點從房價構(gòu)成的角度入手，分析稅金變動對房價的影響。我個人認(rèn)為，房價等于成本、利潤和稅金的總和顯示的是房價的合理估值，但是當(dāng)市場上供大于求或者供不應(yīng)求時，房屋的價格就會偏離價值，而中國現(xiàn)在的情況就處在偏離的軌道上，房價存在一定的泡沫，所以該公式可能不適用。 </p><p>　　最后，我個人更偏向于第五種觀點，房產(chǎn)稅對短期的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于長期的影響，這使得短期房價下跌但長期依然上漲。在短期，房產(chǎn)

23、稅的出臺具有一定的心理威懾作用，在增大供給的同時又有效地降低了投資和投機性需求，使得房價下跌。但對于長期而言，中國的樓市依舊是供不應(yīng)求的局面，如果不能有效地增加供給，那么房價上漲的趨勢就很難改變。（作者單位：浙江財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟與國際貿(mào)易學(xué)院） </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]鄭龍佳. 對滬渝兩地試行房產(chǎn)稅改革的思考[J].

24、財稅論壇， 2013（2）. </p><p>　　[2]賈祖國. 房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)價格的影響[J]. 觀察思考， 2013（1）. </p><p>　　[3]張健銘. 指望房產(chǎn)稅降房價是一廂情愿[J]. 決策探索， 2011（3）. </p><p>　　[4]南昌大學(xué)MPA中心聯(lián)合課題組. 房產(chǎn)稅對平抑房價的效應(yīng)研究[J]. 熱點關(guān)注， 2011（5）. <

25、;/p><p>　　[5]Netzer，D.，Economics of the Property Tax，1966，Washington：Brookings Institute. </p><p>　　[6]Simon H.A.，The Incidence of a Tax on Urban Real Property.The Quarterly Journal of Economics Re