房產(chǎn)稅的稅收籌劃技巧

1、薹然甜毋，分tl。翎瓣熟麓》根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城，建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，有從僑計征與從租計征兩種方式。從價計征按房產(chǎn)原值一次減除Io％至30％后的余值為計稅依據(jù)稅率I2％(沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)棱定)從租計征以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率I2％。這些政策為房產(chǎn)稅的納稅籌劃提供了空間。筆者就此談幾點房產(chǎn)稅稅收籌劃技巧。一、利用房產(chǎn)稅的征稅范圍。進行籌劃政策依據(jù)，按照

2、《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定房產(chǎn)稅在城市，縣城建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著，在這范圍之外的房產(chǎn)不用征收房產(chǎn)稅?！敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于，房產(chǎn)稅和車船使用稅幾十業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定靜(財稅地【f98713號)對征稅的房產(chǎn)范圍進行了明確：4房產(chǎn)。是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)(有培或兩邊有柱)能夠遮風(fēng)避雨可供人們在其中生產(chǎn)，工作、學(xué)習(xí)、娛樂居住或儲藏物資的場32肘與魯計垃臺i20079所獨立于房屋之外的建筑物，如

3、圍墻、煙囪、水塔變電塔，油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池，玻璃暖房、磚瓦石灰窯以愛各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的征稅對象是房屋。企業(yè)自用房產(chǎn)依照房產(chǎn)愿值一獲減除1o％～50％后的余值接f2％的稅率計算繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿”固定資產(chǎn)”科日中記載的房屋原價。因此對于白用房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的籌劃應(yīng)當(dāng)緊密圍繞房產(chǎn)原值的會計核算進行只要在會計棱算中盡量把未納入房產(chǎn)稅征稅范圍的圍墻，煙囪，水

4、塔，變電塔，室外游泳池、地害，池，窯，罐等建筑單獨記賬就可把那些本不用繳納的房產(chǎn)稅節(jié)省下來。具體案例：華美公司在某內(nèi)陸省借中等城市興囊工業(yè)固，工業(yè)圓區(qū)計劃除建造廠房、辦公用房外，還包括廠區(qū)圍墻、煙囪、水謄、變電塔，停車場、游泳池等建筑物，預(yù)計工程造價40000萬元人民幣，其中廠房辦公用房工程造價為25000萬元，其他建筑設(shè)施造價為I5000萬元。如果將這40000萬元都作為房產(chǎn)原值的話，華美公司從工業(yè)固建成后曲攻月超就應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，每年

5、需繳納房產(chǎn)稅(該省扣除比倒為j0％)=40000x(I一50％)X12％=336(萬元)。如果公司經(jīng)過籌劃把除廠房、辦公用房外的建筑設(shè)施如停車場，游泳池等設(shè)拖都建成露天的，并且把這些獨立建筑物的造價同廠房辦公用房的造價分開單獨植算，則這部分建筑物的造價不計入房產(chǎn)原值，不用繳納房產(chǎn)稅。這樣華美公司每年可以少繳納I28【l5000(1—30％)f2％】萬元的房產(chǎn)稅。注意事項；《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》

6、(財稅[20051181號)就具備房屋功能的地下建筑的房產(chǎn)稅政策作了明確，即原來暫不征稅的具備房產(chǎn)功能的地下建筑，從2006年1月1日開始判入房產(chǎn)稅征稅范固商時明確；凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以夏完奎建在地面以下曲建筑、地下人時設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。新規(guī)定并沒有將所有的地下建筑都納入征稅范圍需oi萬方數(shù)據(jù)要征稅曲建筑必須符合房產(chǎn)的特征概念。財稅[2005】I81號文件對此作

7、了界定：具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結(jié)構(gòu)能夠遮風(fēng)避雨可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作學(xué)習(xí)，娛樂，居住或儲藏物資的場所。與此不特的其他地下建筑，如地窖，池、窯、罐等仍束納入房產(chǎn)稅征稅范圍。二通過轉(zhuǎn)換自用地下建筑用途籌劃政策依據(jù)：按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除1o％至30％后的余值計算繳納。房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)余值計算繳納的稅率為12％，而財稅【2005】181號文對自用地下建筑提出了一個新概念，即。

8、應(yīng)稅房產(chǎn)原值”。具體為：工業(yè)用造房產(chǎn)。以房屋原價的50％一60％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值，應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值【l一(Io％～50％)】X12％。商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原僑的70％一80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值X【l(1o％一30％)1x12％。確定計稅房產(chǎn)原值后，地下建筑的房產(chǎn)稅計算方法與原計算方法一致。由于白用房產(chǎn)用造不同計稅方式有異，實務(wù)中可以通過轉(zhuǎn)換地下建筑用速進行相應(yīng)籌劃。注意事項：I，財稅[20

9、05】181號支調(diào)整的征稅對象是獨立建立的地下建筑，對于非獨立的與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下童、地下停車場，商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。因為按照會計制度規(guī)定。與地上房屋相連的地下建筑，原奉就是作為統(tǒng)一的房產(chǎn)原值計八臺計賬簿反映的這符合現(xiàn)行稅法的規(guī)定2、財稅[2005】18l號文規(guī)定了出租的地下建筑，必須按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。這點與原來的

10、政策規(guī)定和稅務(wù)部門實際的執(zhí)行情況也是相同的。三通過租賃和倉儲計稅方法差異籌劃政策依據(jù)：如前所速房產(chǎn)稅有從僑計征與從租計征兩種方式這兩種方式適用不同的計稅依據(jù)和稅率。對于房產(chǎn)擁有者，是租賃還是倉儲，具體可通過下列公式確定：假設(shè)某企業(yè)的房產(chǎn)原值為Y收取年租盤z所在地規(guī)定“從價計征。房產(chǎn)稅時的減除比例為^(^代表lo％一30％中任何數(shù)字)。那么從僑計征應(yīng)繳房產(chǎn)稅Yx(1A)x12％。從租計征貝j應(yīng)繳房產(chǎn)稅zx12％。當(dāng)zx12％YX(1A)x

11、12％亦即Yz10(1A)時選擇從價計征合算，反之選擇從租計征合算，如果Yz=10(1^)時，則租賃或倉儲在房產(chǎn)稅籌劃上沒有多大意義納稅人僅就其它相關(guān)因素考慮即可。具體案例：甲公司為一內(nèi)資企業(yè)，分別在^省和B省擁有一處閑置庫房，原值均為2000萬元凈值嗣是1600萬元?，F(xiàn)有乙公司擬承租甲公司在^省閑置庫房，丙公司擬承租甲公司在B省閑置庫房，初步商定年租金均為160萬元。其中^省規(guī)定從價計征房產(chǎn)稅的減除比例為jo％B省規(guī)定的減除比例為1o

12、％。經(jīng)測算，甲公司冼定與乙公司簽訂倉儲合同而與丙公司簽訂財產(chǎn)租賃合同。理由如下：1，如果與乙公司簽訂財產(chǎn)租賃畚同(假設(shè)不考慮其它稅收問題)繳納的房產(chǎn)稅；l60x12％=I92(萬元)。如果甲公司與乙公司協(xié)商將房屋的租賃行為改為倉儲業(yè)務(wù)即由甲公司代為保管乙公司原堆備承租房屋后擬存放的物品，從而將原來的租盎收入轉(zhuǎn)化為倉儲收入。在此方案下房產(chǎn)稅可以從價計征，應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=2000x(I一30％)x12％=188(萬元)。通過比較不難發(fā)現(xiàn)倉儲

13、形式比租賃形式減輕房產(chǎn)稅稅負(fù)24(192一I68)萬元。所以應(yīng)與乙公司簽訂倉儲合同。2如果與百公司簽訂財產(chǎn)租賃合同(假設(shè)不考慮其它稅收問慝)繳納的房產(chǎn)稅=160x12％=192(萬元)。如果甲公司與丙公司簽訂的是倉儲保管合同，在此方案下房產(chǎn)稅從價計征時的減除比例為10％，應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅一2000(1一lo％)X12％=216(萬元)。兩者相比較采用倉儲方式將增加房產(chǎn)稅稅負(fù)24(216l92)萬元。所以應(yīng)與丙公司簽訂租賃合同。從上面分析可

14、知：I、如果甲公司雨處房產(chǎn)所在省份規(guī)定的減除比例均為20％則采用倉儲方式應(yīng)繳納納房產(chǎn)稅=2000x(1—20％)j2％=192(萬元)，采用租賞方式應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=l6012％=I92(萬元)此時便不存在房產(chǎn)稅節(jié)稅問趣。2、如果企業(yè)所擁有房產(chǎn)所在省份規(guī)定的減除比例低于20％，則倉儲方式應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅高于對外租賃，宜實行租賞形式。3，如果企業(yè)所擁有房產(chǎn)所在省份規(guī)定的減除比例高于20％則倉儲方式應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅低于對外租賃應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，宜采

15、用倉儲方式。注意事項：租賃與倉儲是兩十完全不同的概念，到底簽訂何種合同最終取決于合同雙方出于各自利益考慮的結(jié)果。對于甲公司來說，租賃只要提供空庫房就可以了存放商品的安全問題由乙企業(yè)自行負(fù)責(zé)。而倉儲則需對存放商品的安全性負(fù)責(zé)，為此甲公司必須配有專門的倉儲管理人員，添置有關(guān)的設(shè)備設(shè)施，從而會相應(yīng)增加人員工資和經(jīng)費開支。如果存放物品發(fā)生失竊，霉?fàn)€甲企業(yè)還存在賠償對方損失的風(fēng)險。假如扣除這些開支后，甲公司仍可取得較可觀的收益剮采用倉儲方式無疑是