投資視角看公募型reits的關(guān)注點

1、最近十年隨著網(wǎng)絡和信息技術(shù)的開展，新經(jīng)濟領(lǐng)域的物流中心、醫(yī)療健康、數(shù)據(jù)中心、無線通訊鐵塔的收 益率表現(xiàn)率相對較好。以亞洲區(qū)為例，近年來醫(yī)療健康、工業(yè)物流等有相對較好的表現(xiàn)。值得注意的是數(shù)據(jù)中 心等成長類REITs REITs年化收益率主要來自股價增長。以15 15年來美國數(shù)據(jù)中心為例，每年80% 80%以上的收益來源均來 自股價的增長。相對應一般REITs REITs產(chǎn)品股價增長貢獻50% 50%的收益，標普500 500股價增長貢獻

2、70% 70%的收益?！?對海外成熟市場的REITs REITs產(chǎn)品進行歸納總結(jié)，我們發(fā)現(xiàn)公募型REITs REITs在美國發(fā)行的市凈率一般較高，中位 數(shù)在2倍到3倍之間。亞洲區(qū)來看日本和新加坡的發(fā)行市凈率為1倍，香港地區(qū)甚至有折價發(fā)行。從二級 市場表現(xiàn)來看，不同底層資產(chǎn)P/FF0 P/FF0值有著不同的表現(xiàn)，一般大數(shù)據(jù)、物流地產(chǎn)等享受高估值。以美國市 場為例，住宅和工業(yè)行業(yè)的P/FF0 P/FF0倍數(shù)高于所有權(quán)益類REITs REIT

3、s的平均值，主要由于租賃需求的快速增長。另 外電商和互聯(lián)網(wǎng)的上漲增加了對工業(yè)空間的需求，包括物流設(shè)施及基站鐵塔均享受較高的P/FF0 P/FF0。辦公REITs REITs 的價格倍數(shù)與整體REIT REIT的平均值相似，零售REITs REITs的低值反響了緩慢的收益增長預期。以19 19年底數(shù)據(jù)為 例，數(shù)據(jù)中心、公寓類REITs REITs的平均P/FF0 P/FF0倍數(shù)最高達25.88, 25.88,其次是工業(yè)地產(chǎn)REITs RE

4、ITs和基礎(chǔ)設(shè)施REITs, REITs, 分別為21.74 21.74和18.34; 18.34;而社區(qū)商業(yè)中心REITs REITs、獨立店面REITs REITs的平均P/FF0 P/FF0倍數(shù)相對較低,分別為7. 7. 10 10、 8.32o 8.32o總結(jié)：公募型REITs REITs的推出彌補了我國大類資產(chǎn)配置的空肩負著盤活國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、不動產(chǎn)的重任，是 一場帶著光榮與夢想的前行。從發(fā)行人與管理人的角度來看/不動產(chǎn)運營的核

5、心在于“開發(fā)+運營+金融”。 雖然目前只是基礎(chǔ)設(shè)施型范圍內(nèi)試點，涉及到的地產(chǎn)領(lǐng)域預計包括物流地產(chǎn)、大數(shù)據(jù)中心等，但我們預計一 個成熟的REITs REITs市場少不了公寓、酒店、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的參與。REITs REITs有助于優(yōu)秀的運營團隊打通資金 與資產(chǎn)端的連接，國際大型不動產(chǎn)龍頭西蒙地產(chǎn)、新加坡凱德集團、安博等機構(gòu)，公募類REITs REITs均是主要運 營主體。典型的運營模式為先通過PE PE收購商業(yè)不動產(chǎn)，然后通過運營實現(xiàn)增

6、值，最后通過REITs REITs在公開市 場退出，實現(xiàn)了從“收購-增值-退出”的業(yè)務流程。展望未來假設(shè)引入不動產(chǎn)REITs, REITs,公募型REITs REITs有望帶來 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的大發(fā)宸和大變革。從投資人的角度來看，REITs REITs產(chǎn)品具有收益穩(wěn)定、相關(guān)性較低、收益 期限長、抗通脹屬性等特點，是配置不動產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)手段之一。★ 風險因素：1）政策推進不及預期：2）二級市場流動性不及預期：3）底層資產(chǎn)收益不及預期；4）海

7、外REITs REITs 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與收益情況與國內(nèi)情況差異較大造成結(jié)論的無效性REITs收益 S&P500 羅素2000 道瓊斯工業(yè)曙教14 28.07% 31.49 « 25.52« 25.34%34 10.30« 15.27 % 8.59 K 15.73%5年 8.45« 11.70 « 8.23« 12.59%資料來源:Nareitf萬聯(lián)證券研究所★ 相對獨立，

8、與別的大類資產(chǎn)有更低的相關(guān)性：根據(jù)NAREIT NAREIT的報告REITs REITs股版 標普500 500之間的相關(guān)性僅為0. 0. 55 55。因此，RE RE I Ts Ts股票價格的變化與以標普500 500代 表的總體市場在該時間段里相關(guān)性較低。相應的，在股票上漲迅速的市場里, REITs REITs相對較低的相關(guān)性意味著它們滯后于總體股票指數(shù)。圖表12: 12: REITs REITs與別的大類資產(chǎn)的相關(guān)系數(shù)較低資料來源

9、:REITs-房地產(chǎn)投資信托基金（第四版）,萬聯(lián)證券研究所FTSE NAREIT Equity標普 標普500 指教納斯達克 納斯達克 指教 指教標普 標普UUliUe s指數(shù) 指數(shù)道瓊斯工 道瓊斯工 業(yè)指數(shù) 指數(shù)美林公司 美林公司/ 政府債券 政府債券FTSE NAREIT Equity 1.00 0.66 0.53 0.38 0.61 0.10標普500指教 1.00 0.91 0.56 0.96 -0.10納斯達克指數(shù) 1.00

10、0.40 0.83 -0.17標普UUliUes指數(shù) 1.00 0.55 0.14道瓊斯工業(yè)指數(shù) 1.00 -0.12美林公司/政府債券 1.001.1.3 1.1.3 尋找成長型REITs: REITs:關(guān)鍵在于底層資產(chǎn)的屬性傳統(tǒng)REITs REITs的收益主要來源自分紅，成長型REITs REITs收益來源主要來自股價增長。從 各個大類資產(chǎn)比照來看，根據(jù)Nareit Nareit數(shù)據(jù)顯示1972 1972年-2019 -2019年，

11、美國權(quán)益類公募 RE RE必的平均年化收益率為13.33% 13.33% ,其中分紅收益可以平均占7.5 7.5優(yōu),分紅收益約 占507 507以上,值得注意的是數(shù)據(jù)中心等成長類REITs REITs年化收益率主要來自股價增長。 以15 15年來美國數(shù)據(jù)中心為例，每年80% 80%以上的收益來源均來自股價的增長。相對 應標普500 500的平均年化收益率為12. 12. 13% 13% ,分紅收益只占至130% 130%左右。從收益大小

12、、現(xiàn)金流穩(wěn)定性、違約風險、處置難易程度等各個方面來比擬不同底 層資產(chǎn)所發(fā)行的REITs REITs產(chǎn)品，底層資產(chǎn)的屬性至關(guān)重要。不同的歷史開展階段， 不同的底層資產(chǎn)的綜合收益率差異非常大。以美國為例，90 90年代旅館類REITs REITs取 得了高速開展，20 20世紀初工業(yè)類、物流類REITs REITs隨著在海外業(yè)務的推進，取得了更 快的開展。最近十年隨著網(wǎng)絡和信息技術(shù)的開展，數(shù)據(jù)中心、無線通訊鐵塔的收 益率表現(xiàn)率相對較好，19

13、 19年當年美國上市的數(shù)據(jù)中心、AMT AMT （無線鐵搭）漲幅在40 40 % 左右。以亞洲區(qū)為例，近年來醫(yī)療健康、工業(yè)物流等有相對較好的表現(xiàn)。圖表13: 13:亞洲區(qū)各類型REITs REITs市場化綜合收益率（19 19年年末）綜合 零售 辦公 酒店 工業(yè)/物流 公寓 醫(yī)療健康1年 29.40« 11.30. 22.88. 15.70« 31.40. 30.50 « 26.3年 13.20«