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文檔簡介
1、隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展,城市以空前的速度增長。驚人的城市發(fā)展速度很大程度上歸因于漸進式且根本性的土地政策及土地有償出讓使用制度的改革。隨著城市土地與住房市場的發(fā)育,價格在資源配置中發(fā)揮越來越重要的作用。區(qū)位一直被認為是影響土地和住房價格最重要的因素,那么在我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌和城市高速發(fā)展時期,區(qū)位與土地和住房價格關(guān)系如何?經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期的城市土地與住房價格在空間上的分布形態(tài)特征是什么?市場的發(fā)展對于城市土地與住房價格空間結(jié)構(gòu)起了什么樣和多大程度的作
2、用?城市增長是否影響、如何影響以及多大程度上影響城市土地與住房價格空間結(jié)構(gòu)?哪些城市增長因素引起了價格空間結(jié)構(gòu)的變化以及是如何引起的?位置與價格之間的關(guān)系是增強還是削弱了?同發(fā)達國家、發(fā)展中國家和轉(zhuǎn)型國家相比,中國城市有不同的城市土地與住房價格空間結(jié)構(gòu)嗎?本文試圖探討城市內(nèi)土地和住房價格空間結(jié)構(gòu)隨城市增長而演變的問題。 在梳理國內(nèi)外學者土地、住房價格空間結(jié)構(gòu)相關(guān)研究的基礎(chǔ)上,論文總結(jié)了研究的方法和結(jié)論,構(gòu)建“城市增長—區(qū)位優(yōu)劣—
3、競租—價格空間差異—價格空間結(jié)構(gòu)”理論框架解釋城市增長對土地、住房價格空間結(jié)構(gòu)演變的作用機制。歸納出國外城市增長和土地、住房價格空間結(jié)構(gòu)演變之間的內(nèi)在規(guī)律,并根據(jù)我國實情提出了研究假設(shè)。再以杭州作為案例城市,利用近十年來土地和住房市場的交易數(shù)據(jù)(包括344個土地出讓數(shù)據(jù)、356個新建商品房樓盤資料、錢江新城附近2001-2006年3722個住房交易數(shù)據(jù)和規(guī)劃地鐵站附近1999-2006年12431個住房交易數(shù)據(jù)),進行了實證的探索研究。
4、通過空間分析技術(shù)考察了土地和新建住房價格的空間結(jié)構(gòu)及其十年間的變化;通過多元回歸模型估算了各時段土地和新建住房的價格梯度,并分析了其變化的成因。最后,就杭州近十年城市增長的兩大表現(xiàn)——新CBD(錢江新城)建設(shè)和地鐵規(guī)劃與建設(shè),基于跨期綜列數(shù)據(jù)(pooling data),利用DID model和特征價格模型相結(jié)合的方法,構(gòu)建計量模型進一步深入分析了新CBD和地鐵的規(guī)劃與建設(shè)對城市住房價格空間結(jié)構(gòu)的影響。 論文研究得出的主要結(jié)論如
5、下: (1)土地、住房價格空間結(jié)構(gòu)的演變,從本質(zhì)上來看是由于區(qū)位優(yōu)劣變化或預期變化引起的不同地段的土地或住房增值不同引起的。城市增長帶來外部性的產(chǎn)生或預期產(chǎn)生,導致區(qū)位優(yōu)劣的變化或預期變化,直接影響著使用者的競價,由此影響標準宗地和住房在空間上價格差異的程度,即使得其價格上漲幅度不一樣,從而致使城市土地、住房價格空間結(jié)構(gòu)的演變。 (2)在西方市場經(jīng)濟發(fā)達的國家,隨著城市郊區(qū)化、交通的改善或交通成本的降低、就業(yè)中心的轉(zhuǎn)移等
6、,傳統(tǒng)市中心對于房地產(chǎn)價格的解釋力逐漸減弱,價格梯度變得愈來愈平緩;而在一些從計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟的“激進式”轉(zhuǎn)型國家,在其轉(zhuǎn)型初期,價格梯度顯現(xiàn),且越來越陡峭?;诤贾莸膶嵶C研究,在一定程度上證實:在我國“漸進式”的體制改革中,市場是逐步建立完善的。建立初期,土地或住房市場欠完善,價格還欠真實顯現(xiàn),價格空間分布初步呈現(xiàn)類同心圓的形態(tài),價格梯度值波動較大;市場逐漸完善成熟后,價格梯度真實顯現(xiàn),隨著城市的快速增長,價格梯度將呈現(xiàn)與大多數(shù)發(fā)
7、達國家相似的、越來越平坦的趨勢,城市多中心的產(chǎn)生、交通走廊等的發(fā)展對價格空間分布形態(tài)影響較大。 (3)基于地統(tǒng)計的杭州價格空間結(jié)構(gòu)演變探索顯示:杭州土地、住房價格空間結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)了從十年前的類同心圓形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘀行男螒B(tài)的趨勢。郊區(qū)地價房價相對上漲幅度高于市中心,規(guī)劃地鐵線兩端住房價格上漲幅度較大;地價房價價格中心有向東部移動的趨勢,錢江新城區(qū)域呈現(xiàn)了新價格高峰的雛形。 (4)基于價格梯度的杭州價格空間結(jié)構(gòu)演變的研究顯示:城市
8、增長和市場機制正在影響土地利用、住房選擇決策,影響著土地、住房價格空間結(jié)構(gòu)的變化。在市場初步建立初期,住宅用地、商務用地和住房的價格梯度顯著顯現(xiàn),但不太穩(wěn)定。隨著城市增長,杭州城市發(fā)展由集聚為主的城市發(fā)展階段,過渡到了集聚擴散并存階段。隨著市場機制的逐步發(fā)揮,住宅用地、商務用地和住房的價格梯度都呈現(xiàn)了越來越平坦的趨勢。1995年,離市中心距離每增加1km,住房用地樓面地價下降14.615%,商務用地樓面地價下降13.064%,住房單價下
9、降10.506%:2005年,離市中心距離每增加1km,住房用地、商務用地、住房價格下降率已分別降為4.782%、6.106%、4.305%。可見,隨著杭州城市增長,土地和住房市場對位置進行了再估價,臨近市中心的重要性在減弱。 (5)杭州錢江新城的建設(shè)與規(guī)劃帶來了附近區(qū)域住房價格的增值。當前錢江新城預期效應的影響范圍為錢江新城核心區(qū)、兩翼以及核心區(qū)附近1km范圍內(nèi);錢江新城的預期效應逐步擴散,且增值呈現(xiàn)時間和空間效應,進而影響住
10、房價格空間分布形態(tài)。自建設(shè)動工以來,錢江新城核心區(qū)、兩翼、核心區(qū)附近1km范圍內(nèi)在新城建設(shè)開始后依次起反應;增值幅度逐年上升,至2005年錢江新城核心區(qū)、核心區(qū)附近1km范圍內(nèi)、兩翼增值幅度依次為14%、10.2%、9.5%。 (6)杭州地鐵規(guī)劃給周邊區(qū)域住房帶來了增值效應。當前交通改善預期效應的影響范圍為近郊區(qū)和遠郊區(qū)規(guī)劃地鐵站附近1.km范圍內(nèi)。增值效應隨交通改善程度而變化,近、遠郊區(qū)住房在地鐵傳言后出現(xiàn)明顯的增值現(xiàn)象,地鐵
11、立項后增值效應更顯著,且遠郊區(qū)的影響較近郊區(qū)更大,而中心區(qū)的反應卻不明顯。在控制住其他影響因素后,2006年近郊區(qū)規(guī)劃地鐵站附近1km范圍內(nèi)的住房價格平均增值4.498%,遠郊區(qū)規(guī)劃地鐵站附近1km范圍內(nèi)的住房價格則平均增值8.763%。因此,地鐵規(guī)劃帶來的交通改善期望降低了區(qū)域的住房價格梯度。 (7)實際的交通通達性對于住房價格的影響非常明顯。實證模型同時顯示,在控制住其他影響因素后,住宅區(qū)周邊半徑500m以內(nèi)的公
12、交線路每增加1條,住房價格將增值0.1%;道路面積每增加1%,住房價格增值幅度起碼在0.068%以上。近十年來,杭州郊區(qū)交通改善(道路擴建或新建、公交系統(tǒng)完善)顯著,這正是影響郊區(qū)住房增值幅度比中心區(qū)大的原因之一,即影響住房價格空間結(jié)構(gòu)變化的原因之一。 與已有的研究成果相比,本研究的創(chuàng)新和發(fā)展主要體現(xiàn)在以下幾方面: (1)通過構(gòu)建“城市增長—區(qū)位優(yōu)劣—競租—價格空間差異—價格空間結(jié)構(gòu)”理論框架對城市增長中的土地、
13、住房價格空間結(jié)構(gòu)的演變機制進行了較系統(tǒng)的理論解釋。國內(nèi)研究多集中于價格影響因素的分析、價格空間結(jié)構(gòu)的靜態(tài)描述,對城市增長中的城市土地、住房價格空間結(jié)構(gòu)及其動態(tài)演變規(guī)律和演變機制,缺乏系統(tǒng)的研究。本文在分析價格空間結(jié)構(gòu)變化影響因素基礎(chǔ)上,結(jié)合分析城市增長對區(qū)位優(yōu)劣的影響,解釋了城市增長對價格空間結(jié)構(gòu)演變的作用機理。這對豐富和發(fā)展區(qū)位理論、房地產(chǎn)價格理論,對我國起步中的房地產(chǎn)研究具有重要的現(xiàn)實與理論意義。 (2)首次綜合利用城市經(jīng)濟
14、學的估計價格梯度方法和地理學的空間分析技術(shù)方法,來考察城市增長中的土地、住房價格空間結(jié)構(gòu)演化問題。即首先利用空間分析技術(shù)初步顯示城市內(nèi)土地、住房價格空間結(jié)構(gòu)的形態(tài),并粗略判斷其主要影響因素;然后,建立模型估算各時期的價格梯度,并分析梯度變化;最后,再建立計量經(jīng)濟模型,以檢驗可能的影響因素對價格及價格空間結(jié)構(gòu)的影響。這種將經(jīng)濟學和地理學相結(jié)合的方法,取長補短,優(yōu)于單一視角或方法,體現(xiàn)出學科交叉的優(yōu)勢。 (3)提供了一種利用DID模
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