房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究實(shí)操一本通

1、第 1 章 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概論 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概論1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的含義 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的含義可行性通常批“可能的，行得通的，可以實(shí)現(xiàn)或可以成功的”的意思，與可能性是同義語(yǔ)。 可行性通常批“可能的，行得通的，可以實(shí)現(xiàn)或可以成功的”的意思，與可能性是同義語(yǔ)。這里的“可行性” 這里的“可行性” ，是可行而不是最優(yōu)，但可行性研究應(yīng)做到盡量地最優(yōu)，在可行的基礎(chǔ)上去 ，是可行而不是最優(yōu)，但可行性研究應(yīng)做到盡量地最優(yōu)

2、，在可行的基礎(chǔ)上去保持最優(yōu)。 保持最優(yōu)。可行性研究這種方法最早出現(xiàn)于美國(guó)。 可行性研究這種方法最早出現(xiàn)于美國(guó)。20 世紀(jì) 世紀(jì) 30 年代初期美國(guó)為開(kāi)發(fā)田納西流域，開(kāi)始采 年代初期美國(guó)為開(kāi)發(fā)田納西流域，開(kāi)始采用這種方法，把可行性研究列入流域開(kāi)發(fā)程序，作為開(kāi)發(fā)規(guī)劃的必要程序，保證了工程的順 用這種方法，把可行性研究列入流域開(kāi)發(fā)程序，作為開(kāi)發(fā)規(guī)劃的必要程序，保證了工程的順利進(jìn)行，取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益。第二次世界大戰(zhàn)以后，這種方法發(fā)展迅速，可

3、行性研究不 利進(jìn)行，取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益。第二次世界大戰(zhàn)以后，這種方法發(fā)展迅速，可行性研究不僅應(yīng)用在工程建設(shè)方面，而且還在生產(chǎn)領(lǐng)域中運(yùn)用和推廣。通過(guò)幾十年的不斷充實(shí)和完善， 僅應(yīng)用在工程建設(shè)方面，而且還在生產(chǎn)領(lǐng)域中運(yùn)用和推廣。通過(guò)幾十年的不斷充實(shí)和完善，擴(kuò)大到很多領(lǐng)域，范圍十分廣泛，目前已形成一整套系統(tǒng)、科學(xué)的研究方法。雖然各國(guó)對(duì)可 擴(kuò)大到很多領(lǐng)域，范圍十分廣泛，目前已形成一整套系統(tǒng)、科學(xué)的研究方法。雖然各國(guó)對(duì)可行性研究的內(nèi)容、作用、階

4、段劃分有所不同，但作為一門科學(xué)已被各國(guó)所公認(rèn)。各國(guó)對(duì)這門 行性研究的內(nèi)容、作用、階段劃分有所不同，但作為一門科學(xué)已被各國(guó)所公認(rèn)。各國(guó)對(duì)這門科學(xué)的命名并不一致，西方國(guó)家叫作可行性研究，俄羅斯和東歐叫作技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，日本叫 科學(xué)的命名并不一致，西方國(guó)家叫作可行性研究，俄羅斯和東歐叫作技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，日本叫作投資前研究。 作投資前研究。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是較復(fù)雜的綜合性行業(yè)，它除了具備一般行業(yè)所具有的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)和服務(wù) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是較復(fù)雜的綜合性行

5、業(yè)，它除了具備一般行業(yè)所具有的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)和服務(wù)等特征外，還具有投資額度大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢、產(chǎn)品體量大、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、經(jīng)濟(jì) 等特征外，還具有投資額度大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢、產(chǎn)品體量大、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)高和社會(huì)環(huán)境影響大的特點(diǎn)。所以在作出房地產(chǎn)項(xiàng)目決策之前，對(duì)該項(xiàng)目過(guò)行可行性研 風(fēng)險(xiǎn)高和社會(huì)環(huán)境影響大的特點(diǎn)。所以在作出房地產(chǎn)項(xiàng)目決策之前，對(duì)該項(xiàng)目過(guò)行可行性研究分析正日益重要且必要。 究分析正日益重要且必要。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行

6、性研究于 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究于 20 世紀(jì) 世紀(jì) 70 年代末期引入我國(guó)，它是在投資決策之前對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng) 年代末期引入我國(guó)，它是在投資決策之前對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值， 目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值，以最終確定項(xiàng)目是否可行的綜合研究。一般來(lái)說(shuō)，可行性研究是以市場(chǎng)供需為立足點(diǎn)，以資 以最終確定項(xiàng)目是否可行的綜合研究。一般來(lái)

7、說(shuō)，可行性研究是以市場(chǎng)供需為立足點(diǎn)，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為手段，以系列評(píng)價(jià)指標(biāo)為結(jié)果，它通常要處理兩主面的問(wèn)題： 源投入為限度，以科學(xué)方法為手段，以系列評(píng)價(jià)指標(biāo)為結(jié)果，它通常要處理兩主面的問(wèn)題：一是要確定項(xiàng)目在技術(shù)上能否實(shí)施；二是如何才能取得最佳效益（主要是經(jīng)濟(jì)效益） 一是要確定項(xiàng)目在技術(shù)上能否實(shí)施；二是如何才能取得最佳效益（主要是經(jīng)濟(jì)效益） 。具體地 。具體地講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必要性、項(xiàng)目實(shí)施的市場(chǎng)條

8、件（供給和需 講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必要性、項(xiàng)目實(shí)施的市場(chǎng)條件（供給和需求） 求） 、項(xiàng)目選直和開(kāi)發(fā)規(guī)模、企業(yè)的投融資能力、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期、投資效益等 、項(xiàng)目選直和開(kāi)發(fā)規(guī)模、企業(yè)的投融資能力、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期、投資效益等方面所做的調(diào)查研究和全國(guó)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證。它是決定一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否應(yīng)該投資，并 方面所做的調(diào)查研究和全國(guó)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證。它是決定一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否應(yīng)該投資，并以最小的投入獲

9、得最大的產(chǎn)出，即以最小的開(kāi)發(fā)成本取得最佳濟(jì)效益的科學(xué)手段，為一發(fā)項(xiàng) 以最小的投入獲得最大的產(chǎn)出，即以最小的開(kāi)發(fā)成本取得最佳濟(jì)效益的科學(xué)手段，為一發(fā)項(xiàng)目決策提供科學(xué)依據(jù)的一種科學(xué)分析方法。它是開(kāi)發(fā)商投資決策和項(xiàng)目策劃的科學(xué)參考依 目決策提供科學(xué)依據(jù)的一種科學(xué)分析方法。它是開(kāi)發(fā)商投資決策和項(xiàng)目策劃的科學(xué)參考依據(jù)，是開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的必要文件，是環(huán)保等政府職能部門進(jìn)行社會(huì)、環(huán)境評(píng)價(jià)的依據(jù)，是房地 據(jù)，是開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的必要文件，是環(huán)保等政府職能部門進(jìn)行

10、社會(huì)、環(huán)境評(píng)價(jià)的依據(jù)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的指導(dǎo)性文件。 產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的指導(dǎo)性文件。通常，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究有三個(gè)層次，且為層層遞進(jìn)、層層深入。 通常，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究有三個(gè)層次，且為層層遞進(jìn)、層層深入。1、 投資機(jī)會(huì)研究階段 投資機(jī)會(huì)研究階段該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資 該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，

11、尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。 源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究也就是根據(jù)投資意向，進(jìn)行初步分析、評(píng)價(jià)，形成投資建議。投資機(jī)會(huì)研究的 投資機(jī)會(huì)研究也就是根據(jù)投資意向，進(jìn)行初步分析、評(píng)價(jià)，形成投資建議。投資機(jī)會(huì)研究的主要任務(wù)是尋找投資機(jī)會(huì)，選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，形成投資建議。投資機(jī)會(huì)研究就是城市規(guī)劃區(qū) 主要任務(wù)是尋找投資機(jī)會(huì)，選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，形成投資建議。投資機(jī)會(huì)研究就是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以城市規(guī)劃、市場(chǎng)預(yù)測(cè)為前提，尋找最有利的投資

12、機(jī)會(huì)；進(jìn)行調(diào)查研究，收集資料，進(jìn) 內(nèi)，以城市規(guī)劃、市場(chǎng)預(yù)測(cè)為前提，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)；進(jìn)行調(diào)查研究，收集資料，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)；根據(jù)掌握的市場(chǎng)信息，進(jìn)行粗略的分析和計(jì)算，分析項(xiàng)目是否可 行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)；根據(jù)掌握的市場(chǎng)信息，進(jìn)行粗略的分析和計(jì)算，分析項(xiàng)目是否可行；在項(xiàng)目可行的基礎(chǔ)上，提出項(xiàng)目建議書。 行；在項(xiàng)目可行的基礎(chǔ)上，提出項(xiàng)目建議書。投資機(jī)會(huì)研究的目的在于激發(fā)投資者的興趣，也就是尋找最有利的投資機(jī)會(huì)，即以某種類型

13、投資機(jī)會(huì)研究的目的在于激發(fā)投資者的興趣，也就是尋找最有利的投資機(jī)會(huì)，即以某種類型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為研究對(duì)象過(guò)行投資機(jī)會(huì)的分析，具有機(jī)會(huì)研究的典型含水含義。因?yàn)檠芯渴菍?duì) 的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為研究對(duì)象過(guò)行投資機(jī)會(huì)的分析，具有機(jī)會(huì)研究的典型含水含義。因?yàn)檠芯渴菍?duì)某一個(gè)項(xiàng)而言的，如果可行，就會(huì)使意向變?yōu)橥顿Y建議，就可以促進(jìn)項(xiàng)下一個(gè)階段的研究工 某一個(gè)項(xiàng)而言的，如果可行，就會(huì)使意向變?yōu)橥顿Y建議，就可以促進(jìn)項(xiàng)下一個(gè)階段的研究工作。 作。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要

14、依靠的籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠的籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為± 精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的 ，研究費(fèi)用一般占總投資的 0.2%~0.8%.如果投資機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可 如果投資機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可品的供求狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、成本與收益和風(fēng)險(xiǎn)程度，從而得出項(xiàng)目是否可行、建議采用何 品的供求狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、成本與收益

15、和風(fēng)險(xiǎn)程度，從而得出項(xiàng)目是否可行、建議采用何種方案和重點(diǎn)控制和敏感性因素等結(jié)論供決策者判斷和分析。 種方案和重點(diǎn)控制和敏感性因素等結(jié)論供決策者判斷和分析。2．作為項(xiàng)目籌集資金依據(jù) ．作為項(xiàng)目籌集資金依據(jù)通常，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的巨額資金一般通過(guò)銀行信貸、保險(xiǎn)公司投資、企事業(yè)單位集資以及 通常，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的巨額資金一般通過(guò)銀行信貸、保險(xiǎn)公司投資、企事業(yè)單位集資以及發(fā)行建設(shè)債券和股票等途徑籌集。目前，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金主要來(lái)源于銀行的信用貸款。

16、房地 發(fā)行建設(shè)債券和股票等途徑籌集。目前，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金主要來(lái)源于銀行的信用貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，必須附有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，經(jīng)銀行對(duì)其審查，確認(rèn) 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，必須附有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，經(jīng)銀行對(duì)其審查，確認(rèn)該項(xiàng)目在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)具有償還能力，不會(huì)承擔(dān)過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行才會(huì)同意貸款。同樣， 該項(xiàng)目在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)具有償還能力，不會(huì)承擔(dān)過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行才會(huì)同意貸款。同樣，其他途徑的主要資金來(lái)源方，在投

17、放資金前，也必須對(duì)項(xiàng)目的可行性報(bào)告進(jìn)行審查。 其他途徑的主要資金來(lái)源方，在投放資金前，也必須對(duì)項(xiàng)目的可行性報(bào)告進(jìn)行審查。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所需資金來(lái)源于多種途徑時(shí)，投資方應(yīng)進(jìn)行可行性分析，確定最佳 此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所需資金來(lái)源于多種途徑時(shí)，投資方應(yīng)進(jìn)行可行性分析，確定最佳的資金籌措方式，以減少資金利息和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總投資。 的資金籌措方式，以減少資金利息和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總投資。3、 作為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù) 作為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)項(xiàng)目

18、規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要前期工作，為了保證開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量和按期交付使用，就 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要前期工作，為了保證開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量和按期交付使用，就必須提供可行的設(shè)計(jì)方案?？尚行匝芯繄?bào)告能夠?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)提供大量、詳細(xì)的調(diào)查和研究結(jié) 必須提供可行的設(shè)計(jì)方案。可行性研究報(bào)告能夠?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)提供大量、詳細(xì)的調(diào)查和研究結(jié)果，因而為編制出較高質(zhì)量的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案提供保證。 果，因而為編制出較高質(zhì)量的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案提供保證。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性

19、項(xiàng)目中，根據(jù)開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的規(guī)劃要求，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積、建 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性項(xiàng)目中，根據(jù)開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的規(guī)劃要求，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積、建設(shè)性質(zhì)和規(guī)模、建筑密度、容積率以及其他設(shè)計(jì)條件都提出了明確需求，并對(duì)開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的工 設(shè)性質(zhì)和規(guī)模、建筑密度、容積率以及其他設(shè)計(jì)條件都提出了明確需求，并對(duì)開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的工程地質(zhì)條件和原來(lái)使用情況作了調(diào)查分析，這些資料為編制設(shè)計(jì)文件和規(guī)劃設(shè)計(jì)提供了依 程地質(zhì)條件和原來(lái)使用情況作了調(diào)查分析，這些資料為編制設(shè)計(jì)文

20、件和規(guī)劃設(shè)計(jì)提供了依據(jù)。 據(jù)。4、 作為申請(qǐng)市政配套的依據(jù) 作為申請(qǐng)市政配套的依據(jù)可行性研究報(bào)告中對(duì)項(xiàng)目用地的條件詳細(xì)的分析調(diào)查，初步估算出項(xiàng)目所需的水、電、燃?xì)?可行性研究報(bào)告中對(duì)項(xiàng)目用地的條件詳細(xì)的分析調(diào)查，初步估算出項(xiàng)目所需的水、電、燃?xì)獾鹊挠昧浚赃@些數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)可以向自來(lái)水公司、供電局、煤氣公司、電信局、市政局等部 等的用量，以這些數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)可以向自來(lái)水公司、供電局、煤氣公司、電信局、市政局等部門提出配套和增容申請(qǐng)，保證項(xiàng)目按進(jìn)

21、度計(jì)劃實(shí)施。 門提出配套和增容申請(qǐng)，保證項(xiàng)目按進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及面廣，為了保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行，牽涉到與有關(guān)部門簽訂協(xié)議或合 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及面廣，為了保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行，牽涉到與有關(guān)部門簽訂協(xié)議或合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，并使其受到法律的約束和監(jiān)督。在可行性研究中，對(duì)諸如土地 同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，并使其受到法律的約束和監(jiān)督。在可行性研究中，對(duì)諸如土地征用、拆遷方案、主要材料供應(yīng)、設(shè)備選型、開(kāi)發(fā)項(xiàng)的總造價(jià)等有關(guān)

22、問(wèn)題作了論證和結(jié)算， 征用、拆遷方案、主要材料供應(yīng)、設(shè)備選型、開(kāi)發(fā)項(xiàng)的總造價(jià)等有關(guān)問(wèn)題作了論證和結(jié)算，從而為同有關(guān)部門簽訂協(xié)議或合同提供了依據(jù)。 從而為同有關(guān)部門簽訂協(xié)議或合同提供了依據(jù)。5、 作為申請(qǐng)建設(shè)執(zhí)照的依據(jù) 作為申請(qǐng)建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)符合城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃和城市規(guī)劃的要求，符合各種法規(guī)要求。在可行性 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)符合城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃和城市規(guī)劃的要求，符合各種法規(guī)要求。在可行性研究報(bào)告中，對(duì)開(kāi)發(fā)場(chǎng)地、總體布局以及建

23、設(shè)方案作了論證，為申請(qǐng)建設(shè)場(chǎng)地和建設(shè)執(zhí)照提 研究報(bào)告中，對(duì)開(kāi)發(fā)場(chǎng)地、總體布局以及建設(shè)方案作了論證，為申請(qǐng)建設(shè)場(chǎng)地和建設(shè)執(zhí)照提供了依據(jù)。 供了依據(jù)。6、 作為項(xiàng)目投資有序性的保證 作為項(xiàng)目投資有序性的保證由于房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及面廣、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、如果沒(méi)有一個(gè)投資的計(jì)劃安排就難以保證項(xiàng)目 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及面廣、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、如果沒(méi)有一個(gè)投資的計(jì)劃安排就難以保證項(xiàng)目投資正常運(yùn)行。特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中的資金籌措和還貸計(jì)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目的資

24、金運(yùn) 投資正常運(yùn)行。特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中的資金籌措和還貸計(jì)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金運(yùn)用提供了一套有效的執(zhí)行程序，保證了資金的正常運(yùn)作。 用提供了一套有效的執(zhí)行程序，保證了資金的正常運(yùn)作。1.3 1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的特點(diǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的特點(diǎn)一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的特點(diǎn)可以歸納為以下五個(gè)方面： 一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的特點(diǎn)可以歸納為以下五個(gè)方面：1、 獨(dú)立性 獨(dú)立性房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的獨(dú)立性是指受托方進(jìn)

25、行可行性研究工作時(shí)，不受委托方業(yè)已形成的 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的獨(dú)立性是指受托方進(jìn)行可行性研究工作時(shí)，不受委托方業(yè)已形成的項(xiàng)目評(píng)價(jià)意見(jiàn)約束，而是按實(shí)際情況情況進(jìn)行研究分析，這是確保可行性研究成果的客觀、 項(xiàng)目評(píng)價(jià)意見(jiàn)約束，而是按實(shí)際情況情況進(jìn)行研究分析，這是確?？尚行匝芯砍晒目陀^、公正和可信的重要前提。如果可行性研究中的論證和評(píng)價(jià)，只是為委托方已經(jīng)定下的開(kāi)發(fā)模 公正和可信的重要前提。如果可行性研究中的論證和評(píng)價(jià)，只是為委托方已經(jīng)定下的

26、開(kāi)發(fā)模式、產(chǎn)品和功能定位、租售價(jià)格、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等提供形式上的書面報(bào)告，而非評(píng)價(jià)和論證，那 式、產(chǎn)品和功能定位、租售價(jià)格、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等提供形式上的書面報(bào)告，而非評(píng)價(jià)和論證，那么這樣的研究意義將大打折扣。所以堅(jiān)持獨(dú)立性，真正按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)在規(guī)律和客觀情況 么這樣的研究意義將大打折扣。所以堅(jiān)持獨(dú)立性，真正按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)在規(guī)律和客觀情況進(jìn)行研究和分析，是確保經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和技術(shù)論證正確性的重要條件，也是對(duì)可行性研究人員的 進(jìn)行研究和分析，是確保經(jīng)濟(jì)評(píng)