房地產項目可行性研究概論

1、房地產項目可行性研究概論房地產項目可行性研究概論一、可行性研究的內容可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經濟、社會和環(huán)境效益?？尚行匝芯康闹饕獌热萦校?1)項目概況；(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調查及動遷安置；(3)市場分析和建設規(guī)模的確定(4)規(guī)劃設計影響和環(huán)境保護(5)資源供給；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7)項目開發(fā)組織機構、管理費用的研究；(8)開發(fā)建設計劃；(9)項目經濟

2、及社會效益分析(10)結論及建議。二、可行性研究的工作階段投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎

3、上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達20%所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。這一階段對建設投資估算的精度在10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%.項目的評估和決策，按照國

4、家有關規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。三、可行性研究步驟可行性研究按5個步驟進行：(1)接受委托；(2)調查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化；(4)財務評價和國民經濟評價；(5)編制可行性研究報告。房地產可行性研究第1操作環(huán)節(jié)：成功邁出投資第一步第2操作環(huán)節(jié)：房地產可行性研究戰(zhàn)略分析第3操作環(huán)節(jié)：

5、設計成功的可行性研究流程第4操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書第5操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調可行性研究投資預算第6操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進行可行性研究使用指南可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然后畫出靶心。中國房地產發(fā)展的階段性局限，導致市場的不確定因素較多，項目成敗的回旋余地也較大如此也罷，最危險的是可行性研究僅僅成為一紙說辭。《房地產可行性研究實戰(zhàn)操作手冊》從實用的角度總結了房地產可行性研究的要點與程序，并將之納入整體戰(zhàn)略設

6、計。虹橋開發(fā)區(qū)，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標。區(qū)內滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內樓宇質素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩(wěn)步上揚。進入1996年以后，該小區(qū)房價雖有所下跌，但仍是國內最貴的地方。從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產的價值似

7、乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關。正因為有虹橋開發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產生了對古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補關系。街區(qū)功能是使房地產實現(xiàn)其市場價值的外在動因。投資商自身條件考察投資商自身條件考察1、考察你的經驗隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領域進行投資，房地產投資也是如此。即使是已經在房地產業(yè)內有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開發(fā)市內寫字樓的，

8、如今目標投資對象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經理層里是否有具備別墅開發(fā)經驗的人才，否則還是慎重為好。當然，事情并不是絕對的，當你認為“經驗”這一風險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。2、考察你的投資方式由于企業(yè)背景和實力不同，各房地產投資企業(yè)的項目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預售樓盤來滾動開發(fā)，那么對那些適合于長線開發(fā)的項目和適于長錢投資的地

9、區(qū)，你就要三思而后行了。有時候一個好項目，到了某些房地產企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。3、考察你的融資能力每一個房地產項目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的后續(xù)資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響

10、俗語說“太貴有自知之明”。房地產商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。一家公司不可能什么樣的項目都能開發(fā)，也不可能什么樣的風險都敢去冒，所以在考察一個地區(qū)、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權衡：本公司適不適合于那個地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項目。第3操作環(huán)節(jié)操作環(huán)節(jié)設計成功的可行性研究流程設計成功的可行性研究流程步驟A人員安排組合項目內容人數(shù)負責項目費用時間注冊房地產估價師造價工程師市場調查和分析人員經濟分