《資產(chǎn)評估學(xué)》ppt課件

1、,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,,本章基本要求,掌握資產(chǎn)評估三種基本方法的基本原理、內(nèi)容和各項參數(shù)指標(biāo)的確定方法，熟悉資產(chǎn)評估方法選擇的基本依據(jù)，了解各種評估方法間的關(guān)系。能夠運用三種基本方法對常見的資產(chǎn)進行評估。,,本章重點,對資產(chǎn)評估中的市場法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評估方法中各項參數(shù)指標(biāo)的基本含義和取得方法是掌握資產(chǎn)評估方法的關(guān)鍵。,,本章難點,對收益法評估基本原理的理解以及收益額、折現(xiàn)率和收益期三個基本指標(biāo)在實踐中的

2、取得方法和途徑。,,,資產(chǎn)評估方法,如何做,資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術(shù)手段。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計、會計等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點形成的一整套方法體系。,,,,資產(chǎn)評估過程結(jié)構(gòu)圖,,,資產(chǎn)評估基本途徑和方法,,,,重置成本,資產(chǎn)評估方法體系,第一節(jié) 市 場 法,一、市場法的基本涵義 市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。

3、 二、基本思路 首先在市場上尋找與被評估資產(chǎn)相類似的參照物的成交價格，然后對被評估資產(chǎn)與參照物之間的差異進行調(diào)整，從而判斷被評估資產(chǎn)的評估值。 市場法是資產(chǎn)評估中最為直接、最具說服力的評估途徑之一,三、基本原理：資產(chǎn)的替代原理四、基本前提： 1、需要有充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場 2、參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的技術(shù)參數(shù)指標(biāo)等資料是可以收集到的。 ① 功能

4、上可比 ② 市場條件可比 ③ 適度的時間范圍（時間間隔不能太長）,五、操作程序,,六、常見的評估方法,,直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷估計對象價值的一類方法?；居嬎愎剑涸u估對象價值＝參照物成交價格×根據(jù)比較特征的不同，直接比較法的具體技術(shù)方法也不相同。,（一）直接比較法,1、現(xiàn)行市價法

5、 當(dāng)評估對象本身或基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格2、市價折扣法 以參照物成交價為基礎(chǔ)，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經(jīng)驗或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個價格折扣率來估算評估對象價值。數(shù)學(xué)表達(dá)式： （適用于評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面的差異的情況）,3、功能價值類比法以參照物成交價為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間的功能差異，通過調(diào)整兩者的功能差異估算被評估對

6、象的價值。資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系的情況生產(chǎn)能力比例法資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法,4、價格指數(shù)法以參照物成交價為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準(zhǔn)日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用價格指數(shù)調(diào)整被評估對象的價值。僅有時間因素存在差異，時間差異不能過長,5、成新率價格調(diào)整法以參照物成交價為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算被評估對象的價值。

7、其中：,（二）類比調(diào)整法 類比調(diào)整法通過對比分析調(diào)整參照物與評估對象之間的差異，在參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評估對象的價值。 并不要求參照物與評估對象必須一樣或基本一樣，只要在大的方面基本相同或相似即可。特點: 適用性強、應(yīng)用廣泛，對信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，還要求評估人員要有較豐富的評估經(jīng)驗、市場閱歷和評估技巧。,1、市場售價類比法以參照物成交價為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象在功

8、能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算被評估對象的價值。數(shù)學(xué)表達(dá)式：,2、成本市價法以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價比率來評估被評估對象的價值。數(shù)學(xué)表達(dá)式：,3、市盈率乘數(shù)法以參照物的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與被評估資產(chǎn)的收益額相乘估算被評估對象的價值。數(shù)學(xué)表達(dá)式：,第二節(jié) 收 益 法,市場法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總

9、稱。 “將利求本”的思路認(rèn)為任何一個理智的投資者在購置或投資與一項資產(chǎn)時，所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于所購置或投資的資產(chǎn)在未來能為其帶來的回報，即收益額。 理論上，收益法是資產(chǎn)評估中較為科學(xué)合理的評估方法之一,一、收益法的基本涵義,二、基本思路,,,三、理論依據(jù),效用價值論：收益決定資產(chǎn)的價值 收益越高，資產(chǎn)的價值越大。資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時期內(nèi)的

10、收益流，而收益有時間價值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，需要把未來一定時期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評估值。,,,四、基本前提,（1）被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益可預(yù)測并可以用貨幣衡量。（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可預(yù)測并可以用貨幣衡量。（3）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。,五、操作程序,,六、參數(shù)確定,1、預(yù)期收益額 2、折現(xiàn)率 3、收益期,,（1）基本含義是指由被評估資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的超出

11、其自身價值的溢余額。（2）主要特點 ① 收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實收益額； ② 收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實際收益；,1、預(yù)期收益額,,（3）有關(guān)收益額內(nèi)容的主要觀點 ①稅后凈利潤 ②現(xiàn)金凈流量 ③利潤總額,,綜合調(diào)整法：預(yù)期年收益額=當(dāng)前正常年收益額－預(yù)期 有利因素增加的收益額－

12、 預(yù)期不利素減少的收益額,（4）收益額預(yù)測方法,,產(chǎn)品壽命周期法：,成長期,成熟期,萎縮期,產(chǎn)品的壽命周期,增長量模型法 幾何平均法,簡單平均法加權(quán)平均法移動平均法指數(shù)平滑法灰色預(yù)測法,,,,,,,,因素分析法：,一元線性回歸多元線性回歸,曲線模型預(yù)測方法,,（1）折現(xiàn)率的基本含義從本質(zhì)上講，是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風(fēng)險一定的情況下，對投資所期望的回報率。,2、折現(xiàn)率,,（2）折現(xiàn)率的形

13、式折現(xiàn)率：未來有限期收益折算成現(xiàn)值 的比例本金化率：未來無限期收益折算成現(xiàn) 值的比例,,基本方法： 無風(fēng)險報酬率＋風(fēng)險報酬率,（3）折現(xiàn)率的估算方法,行業(yè)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、其他風(fēng)險,,3、收益期,（1）基本含義 是資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間。,（2）收益期估測方法以法律、法規(guī)的規(guī)定時間為基礎(chǔ)進行估測

14、以合同規(guī)定的時間為基礎(chǔ)估測根據(jù)產(chǎn)品壽命周期進行估測,,七、基本方法,收益法的基本計算公式：,公式字符統(tǒng)一定義：P 評估值； i 年序號； Pi 未來第i年的評估值； Ri 未來第i年的預(yù)期收益； r 折現(xiàn)率或資本化率； r

15、i 第i年的折現(xiàn)率或資本化率； n 收益年期； t 收益年期； A 年金。,,,,,,,,,,,1、收益期有限，資本化率大于零,（一）未來各年收益額相等,3、收益永續(xù)，各因素不變,2、收益期有限，資本化率等于零,1、收益期無限,（二）未來各年收益額若干年后相等,3、

16、收益期有限,成立條件：① 純收益在n年（含第n年）以前有變化; ② 在n年后不變；③ 收益期無限；④ r大于零。,成立條件：① 純收益在t年（含第t年）以前有變化; ② 在t年后不變；③ 收益期有限為n年；④ r大于零。,1、收益期無限，等差級數(shù)遞增,（三）未來各年收益額按等差級數(shù)變化,2、收益期有限，等差級數(shù)遞增,成立條件：① 純收益按等差級數(shù)遞增; ② 純收益逐年遞增額為B；③ 收益期無限；④ r大于零。,成立條件：① 純收益按等差

17、級數(shù)遞增; ② 純收益逐年遞增額為B；③ 收益期有限為n年；④ r大于零。,3、收益期無限，等差級數(shù)遞減,4、收益期有限，等差級數(shù)遞減,成立條件：① 純收益按等差級數(shù)遞減; ② 純收益逐年遞減額為B；③ 收益期無限；④ r大于零；⑤ 收益遞減到零為止。,成立條件：①純收益按等差級數(shù)遞減; ②純收益逐年遞減額為B；③收益期有限為n年；④r大于零。,1、收益期無限，等比級數(shù)遞增,（四）未來各年收益額按等比級數(shù)變化,2、收益期有限，等比級數(shù)遞

18、增,成立條件：① 純收益按等比級數(shù)遞增; ② 純收益逐年遞增比率為s；③ 收益期無限；④ r ＞ s ＞ 0。,成立條件：① 純收益按等比級數(shù)遞增; ② 純收益逐年遞增比率為s；③ 收益期有限為n年；④ r ＞ s ＞ 0 。,3、收益期無限，等比級數(shù)遞減,4、收益期有限，等比級數(shù)遞減,成立條件：① 純收益按等比級數(shù)遞減; ② 純收益逐年遞減比率為s；③ 收益期無限；④ r＞s＞0。,成立條件：① 純收益按等比級數(shù)遞減; ② 純收益逐年

19、遞減比率為s；③ 收益期有限為n年； ④ r大于零；⑤ 0 ＜s ≤ 1。,（五）已知未來若干年后資產(chǎn)價格,成立條件：① 純收益在n年（含第n年）以前不變② 預(yù)知第n年的價格為Pn③ r大于零,計算公式：,例1： 假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請評估師估算其價值。經(jīng)預(yù)測，該企業(yè)每年的預(yù)期收益為1200萬元，折現(xiàn)率為4%。請估算該企業(yè)的價值。評估值=1200/4%=30000（萬元）,收益法應(yīng)用案例：,例2： 某企業(yè)尚能

20、繼續(xù)經(jīng)營6年，營業(yè)終止后用于抵沖債務(wù)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測得出6年預(yù)期收益均為900萬元，折現(xiàn)率為8%，請估算該企業(yè)的評估值。P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6] =900×4.6229=4160.59（萬元）,收益法應(yīng)用案例：,例3：某收益性資產(chǎn)預(yù)計未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。分別確定該收益性資產(chǎn)

21、在永續(xù)經(jīng)營條件下和經(jīng)營50年條件下的評估值。,收益法應(yīng)用案例：,（1）永續(xù)經(jīng)營條件下的評估過程：首先，確定未來五年收益額的現(xiàn)值。計算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得。其次，將第六年以后的收益進行本金化處理，即：14/（10%）=140（萬元）最后，確定該企業(yè)評估值：企業(yè)評估價值=49244.2+140×0.6209 =136.17（萬元）,（2）經(jīng)營50年條件下的評估過程：,重建或重置被評估

22、資產(chǎn)。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對被評估資產(chǎn)的價值進行的分析和判斷。評估思路可概括為：,第三節(jié) 成 本 法,成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。,一、成本法的基本涵義,二、基本思路,三、理論依據(jù),1、資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的取得成本越高，相應(yīng)的資產(chǎn)的價值越大。即在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決

23、定投資某項資產(chǎn)時，他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。 2、資產(chǎn)的價值是一個變量。資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)變化。,1、被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài) 2、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史成本資料3、形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的,四、基本前提,生產(chǎn)費用價值論,,五、操作程序,六、基本要素,1、復(fù)原重置成本是指運用與原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資

24、產(chǎn)所發(fā)生的費用。2、更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的費用。,（一）資產(chǎn)的重置成本,即資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。,（二）資產(chǎn)的實體性貶值,通常以相對數(shù)計量：,亦稱有形損耗，是指由于使用及自然力的作用導(dǎo)致資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)價值損失。,（四）資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值,（三）資產(chǎn)的功能性貶值

25、,是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等造成的資產(chǎn)價值損失。,是指由于技術(shù)進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。,七、具體評估方法,1、重置核算法 是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的費用項目逐項進行計算并累加來估算重置成本的一種方法。,（一）重置成本的估算方法,即資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。,購買型：自建型：,自建型 購買型,,計算公式,

26、重置成本＝直接成本＋間接成本,建造成本構(gòu)成： 材料成本 人工成本 制造費用 資金成本 合理利潤,取得成本構(gòu)成： 購買價格 安裝調(diào)試費 運雜費 人工費,間接成本構(gòu)成： 取得和建造資產(chǎn)的管理費用、設(shè)計制圖等費用,例1：待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：該機器設(shè)備的現(xiàn)行市場價格每臺180000元，運雜費5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6

27、000元、人工成本13000元、其他費用1000元，安裝期限較短。評估人員分析認(rèn)為，被評估資產(chǎn)為外購需安裝機器設(shè)備，其重置成本應(yīng)包括買價（含增值稅）、運雜費、安裝成本、其他費用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機器設(shè)備的重置成本為：重置成本=購買價格+運費+安裝成本 =180000+5000+20000=205000（元）,例2：被評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)

28、品。經(jīng)查驗資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價為8萬元，運雜費1.6萬元，安裝費中直接成本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價格比2年前上漲20%，運雜費上漲80%，安裝費中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。該設(shè)備的重置成本是多少？,（1）計算直接成本購買價=8×（1+20%）=9.6（萬元）運雜費=1.6×（1+80%）=2.88（萬元）安裝費中的直

29、接成本=0.4×（1+40%）=0.56（萬元）直接成本＝購買價＋運雜費＋安裝費中的直接成本 ＝9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）（2）計算間接成本間接成本占直接成本的百分率 ＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%間接成本＝13.04×2%＝0.26（萬元）（3）計算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.

30、30（萬元）,2、價格指數(shù)法 是在資產(chǎn)歷史成本（賬面價值）的基礎(chǔ)上，通過價格變動指數(shù)，將其調(diào)整為評估基準(zhǔn)日時的重置成本。 計算公式：,定基價格指數(shù)：環(huán)比價格指數(shù)：,例題,某機床于1994年購置安裝，賬面原值為16萬元。1996年進行一次改造，改造費用為4萬元；1998年又進行一次改造，改造費用為2萬元。若定基價格指數(shù)1994年為1.05，1996年為1.28，1998年為1.35，1999年為1.60。要求：計算

31、該機床1999年的重置成本,重置成本計算表,物價指數(shù)法的特點,物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本 ；物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某一類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上 ；對于科學(xué)技術(shù)進步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高 。,3、功能價值類比法 是在參照物的價格或重置價值的基礎(chǔ)上，通過功能價值關(guān)系，估測評估對象的重置成本。資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能，功能相同，購建

32、成本也應(yīng)相同 。,生產(chǎn)能力比例法：規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：,參照物功能價值,被評資產(chǎn)重置成本,,（單位生產(chǎn)能力）,,計算方法,A. 生產(chǎn)能力比例法（功能成本線性函數(shù)法）,,例：被評估資產(chǎn)為一臺經(jīng)改進的鍛壓設(shè)備。該設(shè)備由50噸壓力機改裝而成，生產(chǎn)能力為70噸。經(jīng)調(diào)查，市場上有系列壓力機出售，其能力與價格如表所示：,,P = a+ bF (y=a＋bx)用最小二乘法求得：a = 31.67 b = 0.98則直

33、線方程為：P = 31.67 + 0.98F被評估設(shè)備能力為F = 70噸，可得：重置成本P = 31.67 + 0.98×70 = 100.27（萬元）重置成本P = 115×70/80 = 100.625 （萬元）,,B. 規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法 (功能成本指數(shù)法 ),,,,4、統(tǒng)計分析法,基本原理,某類抽樣資產(chǎn) 的重置成本,被評估資產(chǎn)的重置成本,,計算公式

34、,∑某類資產(chǎn)的 歷史成本,被評估資產(chǎn)的重置成本,＝,某類抽樣資產(chǎn)的重置成本 某類抽樣資產(chǎn)的重置成本,,×,例題：被評估資產(chǎn)為某類通用設(shè)備。經(jīng)評估人員調(diào)查了解，該批通用設(shè)備為同年購入，并同時投入生產(chǎn)，使用狀況基本相同，該類通用設(shè)備的賬面歷史成本之和為1200萬元。評估人員從中抽樣選取了5臺具有代表性的通用設(shè)備，其賬面歷史成本為50萬元，經(jīng)估算其重置成本之和為80萬元。該類通用設(shè)備的重置成本為： 該類通用設(shè)備的

35、重置成本 = 1200 × 80/50 = 1920（萬元）,（二）實體性貶值的估算方法,資產(chǎn)實體性貶值=重置成本×（1—成新率）,通過觀察確定新舊程度,主要觀察被評估資產(chǎn)的外表：光潔度腐蝕程度形體物理變化程度,,1、觀察法計算公式：,形體物理變化程度,機器設(shè)備評估主要包括：機器的長度、厚度、水平度、垂直度、強度硬度

36、、軟度等是否發(fā)生變化，有無裂痕等。房屋建筑物評估主要包括：墻體表面的剝落程度、裂縫的長度和寬度、裂縫的性質(zhì)、建筑物是否發(fā)生垂直或水平方向位移等,資產(chǎn)的實體性貶值=（重置成本—預(yù)計殘值） ×實際已使用年限÷總使用年限 （實際已使用年限+尚可使用年限）,,名義已使用年限×資產(chǎn)利用率,,截止評估日資產(chǎn)累

37、計實際利用時間截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時間,,,×100％,2、使用年限法計算公式：,當(dāng)在資產(chǎn)使用過程中又進行了追加投資時，實際已使用年限： （1）把資產(chǎn)的各時期投資的成本調(diào)整為復(fù)原重置成本。 （2）計算加權(quán)的重置成本： ∑每次投入的復(fù)原重置成本×使用年數(shù) （3）計算實際已使用年數(shù)：（1 ）／（2）,例1：被評估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺設(shè)備，評估人員收集到的有關(guān)資料有

38、：該設(shè)備1997年1月購進，2002年1月評估；該設(shè)備的重置成本為500000元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時，該設(shè)備實際每天工作5小時。該設(shè)備的實體性貶值為：資產(chǎn)利用率=5×360×5/5×360×8=62.5%實際已使用年限=5×62.5%=3.125（年）總使用年限=3.125+5=8.125（年）資產(chǎn)的實體性貶值

39、=（500000—2000）×3.125/8.125=191538.46,例2：被評估設(shè)備購建于1992年，原始價值30000元，1997年和2000年進行兩次更新改造，主要是添置一些自動化控制裝置，投資分別為3000元和2000元。2002年對該資產(chǎn)進行評估，假設(shè)從1992年至2002年每年的價格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢測和鑒定為6年，估算該設(shè)備的實體性貶值率如下。估算過程：,①估算設(shè)備復(fù)原重置成本投資

40、日期 原始投資額 價格變動系數(shù) 復(fù)原重置成本1992年 30000 2.60 [(1+10％)10] 780001997年 3000 1.61 [(1+10％)5] 48302000年 2000 1.21 [(1+10％)2]

41、 2420合計 85250,,,,②計算∑（復(fù)原重置成本×投資年數(shù)）投資日期 復(fù)原重置成本 投資年限 復(fù)原重置成本

42、 ×投資年數(shù) 1992年 78000 10 7800001997年 4830 5 241502000年 2420 2

43、4840合計 85250 808990,,,,③計算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限=808990÷85250 =9.5（年）④計算實體性貶值率實體性貶值率=9.5÷（9.5+6）×100% =61%,兩種形

44、式：,（三）資產(chǎn)功能性貶值的估算方法,由于技術(shù)進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損耗。,超額投資成本： 功能性貶值 ＝ 復(fù)原重置成本 －更新重置成本超額運營成本,具體計算步驟：（1）將被評估資產(chǎn)的年營運成本與同類已普通使用的先進技術(shù)的資產(chǎn)的年營運成本相比較，計算兩者的差額得到被評估資產(chǎn)的年超額營運成本；（2）從年超額營運成本中扣除所得稅因素，得到年凈超額營運成本；（3）根據(jù)被評估資產(chǎn)的剩余壽命和折現(xiàn)率將年凈超額營運

45、成本折現(xiàn)，得到被評估資產(chǎn)的功能性貶值。公式：,例：某被評估對象是一生產(chǎn)控制裝置，其正常運行需6名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為3名。假定被評估控制裝置與參照物在運營成本的其他項目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費約為6000元，被評估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為33%，適用的折現(xiàn)率為l0%。根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料，估算被評估控制裝置的功能性貶值。,（1）計算被評估生產(chǎn)控制裝置的年超額運營成本：(6-3)&#

46、215;6000=18000(元)（2）估算被評估生產(chǎn)控制裝置的年超額運營成本凈額：18000×(1-33%)=12060(元)（3）將被評估生產(chǎn)控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的每年超額運營成本凈額折現(xiàn)累加，估算其功能性貶值額: 12060×(P/A，10%，3) =12060×2.4869=29992（元）,兩種形式：,（四）資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的估算方法,表現(xiàn)為營運中資產(chǎn)利用率下降、資產(chǎn)閑置

47、、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值的損失,間接計算直接計算,間接計算：直接計算：,例1：某電視機生產(chǎn)廠家，其電視機生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為10萬臺，由于市場競爭加劇，該廠電視機產(chǎn)品銷售量銳減，企業(yè)不得不將電視機生產(chǎn)量減至年產(chǎn)7萬臺(銷售價格及其他條件未變)。這種局面在今后很長一段時間內(nèi)難以改變。請估算該電視機生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值率。評估師根據(jù)經(jīng)驗判斷，電視機行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)為0.6，,設(shè)備的經(jīng)濟性貶值率為：經(jīng)濟性貶值率

48、 =[1-（70000/100000）0.6]×100%=19%,例2：如果該電視機生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量，就必須降價銷售電視機。假定原電視機銷售價格為2000元/臺，經(jīng)測算每年完成10萬臺的銷售量，售價需降至1900元/臺，即每臺損失毛利100元。經(jīng)估算，該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報酬率為10%，試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值。,計算過程如下：經(jīng)濟性貶值=(100×100000)

49、5;（1-33%）×（P/A，r，n）=16662230(元),例3：某生產(chǎn)線額定生產(chǎn)能力為1000個/月,已使用三年，目前狀態(tài)良好，觀察估計其實體性貶值為15%，在生產(chǎn)技術(shù)方面，此生產(chǎn)線為目前國內(nèi)先進水平。但是由于市場競爭激烈，目前只能運行在750個/月的水平上。假設(shè)已知其更新重置成本為1000000元，這類設(shè)備的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)X=0.7。估算此生產(chǎn)線運行于750個/月的經(jīng)濟性貶值和繼續(xù)使用條件下的公平市場價值。,計算過

50、程如下：（1）更新重置成本=1000000元（2）實體性貶值=1000000×15%=150000(元)（3）功能性貶值=0（4）經(jīng)濟性貶值率 =[1-（750/1000）0.7]×100%=18.5%（5）經(jīng)濟性貶值 =(1000000-150000)×18.5%=154.700(元)資產(chǎn)評估價值 =1000000-150000-1547

51、00=695300(元),例4：被評估設(shè)備建于1986年，帳面價值100000元，1991年對設(shè)備進行了技術(shù)改造，追加技改投資50000元，1996年對該設(shè)備進行評估，根據(jù)評估人員的調(diào)查、檢查、對比分析得到以下數(shù)據(jù)：（1）從1986年至1996年每年的設(shè)備價格上升率為10%；（2）該設(shè)備的月人工成本比替代設(shè)備超支1000元；（3）被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，所得稅率為33%；（4）該設(shè)備在評

52、估前使用期間的實際利用率僅為正常利用率的50%，經(jīng)技術(shù)檢測該設(shè)備尚可使用5年，在未來5年中設(shè)備利用率能達(dá)到設(shè)計要求。要求：估算被評估設(shè)備的重置成本、實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值及被評估設(shè)備的評估值。,（1）計算重置成本重置成本 = 100000×（1+10）10 + 50000 ×（1+10）5 = 339894.75（元）（2）計算實體性貶值加權(quán)投資年限 = [（2

53、59374.25×10 + 80520.5×5）÷339894.75] × 50% = 4.41實體性貶值率 = 4.41÷（4.41 + 5）= 46.87%實體性貶值 = 339894.75 ×46.87% = 159291.81（元）（3）計算功能性貶值年超額運營成本 = 12×1000 = 120

54、00（元）年超額運營成本凈額 = 12000×（1 - 33%）= 8040 （元）功能性貶值 = 8040×(P/A，10%，5) = 8040×3.7908 = 30478.03元（4）計算經(jīng)濟性貶值：經(jīng)濟性貶值=0（5）計算被評估設(shè)備評估值評估值 = 339894.75 - 159291.81 - 30478.03 = 150124.91 （元）,第四節(jié) 評估方法的選擇,對于特定的經(jīng)濟行為

55、，在相同的市場條件下，對處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進行評估，其評估值應(yīng)該是客觀的。不會因評估人員評估方法的不同而截然不同。 評估的基本目的決定了評估方法之間的內(nèi)在聯(lián)系。這種內(nèi)在聯(lián)系為評估人員運用多種評估方法評估同一條件下的同一資產(chǎn)，并作相互驗證提供了理論依據(jù)。,一、評估方法之間的關(guān)系,（一）評估方法之間的聯(lián)系,如果不同的方法得出結(jié)果出現(xiàn)較大的差異，其可能的原因：（1）應(yīng)用前提不具備（2）分析過程有缺陷（3）分析結(jié)構(gòu)有問題（

56、4）信息依據(jù)失真（5）職業(yè)判斷有誤,各種評估方法獨立存在就說明各種評估方法之間存在差異。各種評估方法都是從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價值。,（二）評估方法之間的區(qū)別,選擇過程注意的因素：（1）評估方法的選擇要與評估目的、評估時的市場條件、被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。（單項&整體資產(chǎn)、有形&無形資產(chǎn)、通用性&專用性資產(chǎn)、可復(fù)制&不可復(fù)制資產(chǎn)）（2）評估方法的

57、選擇受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素制約。（3）評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)能否搜集的制約。（4）采用多種方法市要注意各種方法的用用前提。最終結(jié)果應(yīng)在各種評估結(jié)論分析比較的基礎(chǔ)上確定。不論選擇哪種評估方法，都應(yīng)該保證評估目的，評估時所依據(jù)的各種假設(shè)條件與評估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)，及其評估結(jié)果在性質(zhì)和邏輯上的一致。,二、評估方法的選擇,第五節(jié) 資產(chǎn)評估的程序,（一）明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項（二）