資產(chǎn)評估課件例題

1、市場法（二）類比調(diào)整法1.市場售價類比打分法Eg35.為評估某寫字樓2010.10.1的正常市場價格，在該寫字樓的附近地區(qū)調(diào)查并選取了A、B、C三宗類似于某寫字樓的交易實例作為可比實例子，資料如下：ABC三宗交易實例項目名項目名可比實例可比實例A可比實例可比實例B可比實例可比實例C成交價格50006005500成交日期2010.1.12010.3.12010.7.1交易情況2%5%3%房地產(chǎn)狀況8%4%6%上表中，交易情況中的正（負(fù)）值

2、表示交易實例的成交價格高于（低于）其正常價格的幅度；房地產(chǎn)狀況中的正（負(fù)）值表示可比實例房地產(chǎn)的狀況優(yōu)于（劣于）估價對象的房地產(chǎn)狀況所導(dǎo)致的價格差異幅度。另假設(shè)美元與人民幣的市場匯價2010.3.1為1:8.5，2010.10.1為1:8.3，該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格2010.1.1至200210.2.1基本保持不變，2010.2.1至2010.5.1平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%.試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該

3、寫字樓在2010.10.1的正常市場價格。項目名項目名評估對象評估對象可比實例可比實例A可比實例可比實例B可比實例可比實例C成交價格V=？50006005500成交日期2010.10.12010.1.12010.3.12010.7.1交易情況100%2%5%3%房地產(chǎn)狀況100%8%4%6%成交日期不同提示物價變動：2010.1.1——2010.2.1不變2010.2.1——2010.5.11%2010.5.1——2010.10.10.

4、5%為把百分號去掉，采用打分法：以評估對象為準(zhǔn)，打100分滿分，則可比實例A在交易情況方面好打1002=102分，在房地產(chǎn)狀況方面差打1008=92分。有一待估商業(yè)用地900平方米，需評估其2004年5月的土地總價和單價。現(xiàn)收集到5個與待估土地類似的可比實例，資料如下表1；另已經(jīng)該城市地價指數(shù)如下表2，容積率地價指數(shù)表如下表3，土地還原利率為8%，商業(yè)用地土地出讓年限為40年。試求該商業(yè)用地的評估值。表1：宗地資料：宗地資料價格單位：元

5、價格單位：元平方米平方米2運雜費的估測（1）運費標(biāo)準(zhǔn)計算法（2）運雜費率計算法3安裝費的估測（1）重置核算法（2）安裝費率計算法4基礎(chǔ)費的估測（1）重置核算法（2）安裝費率計算法（二）外購進口設(shè)備RC的估測1對可查詢FOB價或CIF價的進口設(shè)備某進口設(shè)備，評估基準(zhǔn)日時的FOB價為105萬美元，海運費率為5%，保險費率為0.4%，關(guān)稅稅率為16%，增值稅率為17%，財務(wù)費用率為0.4%，外貿(mào)手續(xù)費率1%，國內(nèi)運雜費率0.15%，美元對人民

6、幣匯率為8.31，安裝費為436275元，計算該設(shè)備的重置成本。序號項目計算依據(jù)費率結(jié)果1貨價FOB（美元）10500002運輸費FOB價5%525003保險費FOB價海運費0.4%4410CIF價（人民幣）CIF價（美元）8.3191984224關(guān)稅CIF價（人民幣）16%14717485增值稅CIF價關(guān)稅17%18139296財務(wù)費用FOB（人民幣）0.4%349027外貿(mào)手續(xù)費CIF價（人民幣）1%919848國內(nèi)運雜費CIF價（