商業(yè)定位及招商運營方案

1、鄭州·瑞邦能源中心商業(yè)定位及招商運營方案,【2011年1月20日】,目 錄,,1,,2,鄭州高新區(qū)商業(yè)初步研判,項目主題功能定位分析,,3,本項目產(chǎn)品規(guī)劃建議,3,,,,4,樓層業(yè)態(tài)分布建議,3,,,5,商業(yè)招租策略建議,,商業(yè)運營管理建議,3,,6,鄭州高新區(qū)商業(yè)初步研判,1.1 鄭州城市發(fā)展概述,“東移西進”持續(xù)深入，“大鄭州”兩翼齊飛！,伴隨“大鄭州”城市戰(zhàn)略的進一步發(fā)展，西高新區(qū)歷經(jīng)幾年沉淀，迎來久違的春天！省

2、政府向東移至鄭東新區(qū)，市政府搬遷至中原路西四環(huán)附近， 2011年6-7月份，滎陽并入鄭州建區(qū)，大鄭州城市框架進一步拉大，西區(qū)蓄勢待發(fā)。地鐵1號線與2號線延伸進入西高新區(qū)，快速公交實現(xiàn)與市區(qū)的銜接，進一步縮短了西高新區(qū)與市中心的距離，加快區(qū)域之間的交流融貫。已經(jīng)打通的農(nóng)業(yè)路化工路、科學(xué)大道北環(huán)，規(guī)劃中即將開通的東風(fēng)路梧桐街、長椿路南拓至中原路、化工路延伸至滎陽上街區(qū)（上高路）等，預(yù)計未來2-3年內(nèi)，大西區(qū)連成一片，三環(huán)與四環(huán)之間將成為

3、鄭州重要的社會經(jīng)濟增長極。建業(yè)在高新區(qū)西四環(huán)購地9000畝、振興預(yù)計在瑞達路與化工路交叉口購地8000畝，錦藝集團在科學(xué)大道瑞達路購地500畝，美景在四環(huán)邊上購地3000畝，加上已經(jīng)動工的升龍又一城600畝地、西雅圖二期400畝項目，據(jù)業(yè)界專家預(yù)計，未來3-5年內(nèi)，西高新區(qū)將成為鄭州樓市的第一熱點區(qū)域！,1.2 鄭州西高新區(qū)商業(yè)綜述,大型商業(yè)從無到有，3-5年內(nèi)全面開花,2009下半年以來，近20個超億元商業(yè)項目入駐西區(qū)，西區(qū)商業(yè)將

4、迎來新機遇！萬達廣場、寶龍城市廣場、錦藝華都、錦藝國際輕紡園、中原文化廣場、大中原果品物流港、中原汽配大世界、中原新城、中國鄭州國際包裝城、偉業(yè)時代廣場、昱東大廈、建材家具大世界、明宇國際汽配城、鄭州城市名人酒店、裕達國際會展中心、豫園綜合樓、萬乘時代廣場和新浦花園…… 在市政規(guī)劃上，近20個超億元商業(yè)項目布址西區(qū)；交通上，地鐵1號線將貫穿東西；消費市場上，大量高端樓盤的涌現(xiàn)，為西區(qū)提供了眾多高消費人群。其中高新區(qū)商業(yè)也將迎來從無

5、到有的局面，振興在瑞達路與化工路交叉口規(guī)劃有近200萬平米大商業(yè)，升龍又一城預(yù)計商業(yè)體量占10萬平米，美景商業(yè)體量近5萬平米，錦藝集團商業(yè)體量達10萬平米，加上本項目商業(yè)體量近3萬平米，高新區(qū)商業(yè)迎來第一輪爆發(fā)期。,未來10年內(nèi)區(qū)域人口突破百萬，消費潛力巨大！,1.3 周邊區(qū)域人口與消費分析,根據(jù)商業(yè)的普遍發(fā)展規(guī)律，商業(yè)的發(fā)展依托區(qū)域成熟與人口消費發(fā)展。從目前來看，項目所在區(qū)域為工業(yè)與高校區(qū)，以流動性辦公與業(yè)務(wù)人口居多，常駐人口不足

6、20萬，現(xiàn)實很嚴(yán)峻，顯然不足以支撐本項目商業(yè)體量。從長遠(yuǎn)來看，升龍又一城與美景、建業(yè)項目的陸續(xù)投向市場之后，預(yù)計5-10年內(nèi)本區(qū)域人口將突破百萬，一舉解決人口與消費不足問題。雖然本項目體量與其他項目相比無任優(yōu)勢，但是商業(yè)發(fā)展先入為主的規(guī)律，即最先推出的商業(yè)項目總是最先植根消費者心智當(dāng)中，成為一種約定俗成的商業(yè)區(qū)。因此，最先動工與完成的本項目，有可能成為區(qū)域標(biāo)志性專業(yè)化商業(yè)區(qū)。,根據(jù)我公司對其他商業(yè)大品牌的跟蹤，國內(nèi)外零售與專業(yè)商業(yè)巨

7、頭正在對西高新區(qū)虎視眈眈，并初步對區(qū)域商業(yè)氛圍與潛力進行考察分析。家樂福超市：家樂福開發(fā)部有意與錦藝集團協(xié)商，考察科學(xué)大道與瑞達路地塊，預(yù)計2011年展開評估等工作。歐凱龍：專業(yè)的建材家居物流企業(yè)，在東西南北的大鄭州布局戰(zhàn)略中，西高新區(qū)作為一個空白區(qū)，已經(jīng)開始對本區(qū)域進行關(guān)注。賽博數(shù)碼廣場：本土最大科技產(chǎn)品物流專業(yè)運營商，年內(nèi)已經(jīng)開始對西高新區(qū)進行關(guān)注，待時機成熟隨時跟進。重慶家富富僑：國內(nèi)最大足療保健連鎖企業(yè)之一，目前正在與國

8、家863中部軟件園洽談進駐意向，尤其看好本區(qū)域發(fā)展。（請注意：以上列舉的零售百貨與專業(yè)商業(yè)巨頭，可以做后期本項目引入主力店的重點，應(yīng)予以積極關(guān)注、提前展開談判。）,1.4 欲進駐高新區(qū)的商業(yè)大鱷,1.5 總結(jié)與啟示,鄭州信高新區(qū)經(jīng)過數(shù)年沉淀，終于迎來難得發(fā)展機遇。在本項目體量不占優(yōu)勢、無任何品牌知名度支撐的情況下，只要依靠專業(yè)化團隊、精準(zhǔn)實效的營銷與運營策略、差異化的定位與規(guī)劃包裝，才有可能突出市場重圍，贏得最后的勝利。作為沒有大

9、體量居住人口支撐的區(qū)域，百貨批零商業(yè)顯然行不通，只有與區(qū)域形成差異化與補充的專業(yè)化商業(yè)相結(jié)合，才能找到生存之道。先入為主，搶占先機才意味著本項目贏在起跑點上。,“現(xiàn)實不成熟，前景很看好”——搶占先機方可制勝！,本項目主題定位分析,2.1 主題定位核心指導(dǎo)思想,符合區(qū)域消費狀況,定位方向的差異化,持續(xù)運營的前瞻性,產(chǎn)品規(guī)劃的結(jié)合性,核心指導(dǎo)思想,,2.2 主題定位思路發(fā)散思維,方向1：大型綜合零售百貨,方向2：專業(yè)建材家居市場,方向

10、3：專業(yè)汽車配件市場,方向4：專業(yè)倉儲式集散地,,項目體量與人群消費特性不足以支撐,新建社區(qū)缺乏、且距本項目距離較遠(yuǎn),中原路汽車產(chǎn)業(yè)帶，本項目位置較偏,經(jīng)營租金及利潤相對較低，不可實行,,只有立足區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢資源，整合周邊客群需求，避開綜合型零售百貨物業(yè)，切入一個與本區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展相補充、差異化、細(xì)分的專業(yè)市場，才能化不利為優(yōu)勢，最終從競爭中脫穎而出！,方向5：綜合性的科技市場,與科技市場無差異，招商運營難度大,2.3 社會熱點產(chǎn)業(yè)發(fā)

11、展帶來的啟示,新能源，將成為中國下一輪經(jīng)濟發(fā)展新引擎,新能源，又稱非常規(guī)能源。指除煤、石油、天然氣以及大中型水電等傳統(tǒng)能源之外，剛開始開發(fā)利用或正在積極研究、有待推廣的能源，新能源普遍具有污染少、儲量大的特點，對解決環(huán)境污染和資源枯竭問題具有重要意義。按類別可分為：太陽能、風(fēng)力發(fā)電、生物質(zhì)能、生物柴油、燃料乙醇、新能源汽車、燃料電池、氫能、垃圾發(fā)電、建筑節(jié)能、地?zé)崮艿取?新能源成為世界焦點話題。美國、德國、日本、韓國都已經(jīng)或正在出臺大

12、規(guī)模的新能源發(fā)展規(guī)劃，中國的《新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》也有望擇期出臺，截至2020年，從光電風(fēng)電到核電等范疇，中國在新能源領(lǐng)域的總投資將超3萬億元。胡錦濤訪美簽署數(shù)百億美元新能源合作協(xié)議。2011年1月18日下午，中美清潔能源協(xié)議簽字儀式在華盛頓舉行，胡錦濤主席出席本次活動，雙方共簽署十三項協(xié)議，覆蓋核電、風(fēng)電、太陽能、水電、智能電網(wǎng)、碳捕獲與封存等多個領(lǐng)域。,2.4 鄭州及高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展考量,自1988年建區(qū)以來，鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)初

13、步形成了具有區(qū)域特色的五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：電子信息、新材料、生物醫(yī)藥、光機電一體化、新能源產(chǎn)業(yè)，形成了電子信息、軟件服務(wù)外包、網(wǎng)絡(luò)安全、新能源、儀器儀表、生物制藥、超硬材料等七大特色產(chǎn)業(yè)集群。 其中，新能源行業(yè)發(fā)展迅速，以光伏產(chǎn)業(yè)園、固態(tài)照明產(chǎn)業(yè)園和大學(xué)科技園為核心，形成了龐大的新能源行業(yè)版圖，在全省行業(yè)中占極為重要的地位。,高新區(qū)新能源產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模、潛力巨大。,2.5 站在更高的角度審視本項目,本區(qū)域為重要的新能源產(chǎn)業(yè)集聚地，投資商上下

14、游的相關(guān)行業(yè)資源，鄭州及全省巨大的行業(yè)需求，需要一個對外的窗口來進行展示。 瑞邦能源科技中心項目，涵蓋3棟寫字樓與5層商業(yè)體量，結(jié)合所屬的標(biāo)準(zhǔn)化廠房區(qū)，與企業(yè)擁有的專家科研人才，形成了涵蓋新能源科技產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)、展銷的完整產(chǎn)業(yè)鏈條。,投資商上下游資源&辦公+廠房+商業(yè)=？？,,鑒于巨大的市場需求與快速發(fā)展產(chǎn)業(yè)圈，我們必須站在整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展，站在整個園區(qū)和項目高度，以持續(xù)發(fā)展的眼光來對本項目商業(yè)部分，進行科學(xué)合理的定位！,

15、,,,鄭州專業(yè)市場空白與巨大的需求,開發(fā)商關(guān)系資源與配套物業(yè)形態(tài),項目地理位置與交通輻射力,高新區(qū)雄厚新能源產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),2.6 主題定位的基本依據(jù),主題定位,,中原首座·低碳節(jié)能科技產(chǎn)品廣場,河南稀缺、鄭州唯一 / 低碳節(jié)能產(chǎn)品與網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控等 / 主題商業(yè)中心,2.7 本項目的主題定位,功能定位,,集專業(yè)市場、商務(wù)生活配套為一體的地鐵商業(yè)中心,立足鄭西區(qū)，輻射河南市場 / 科技市場細(xì)分，差異化巨大亮點辦公、廠房、商業(yè)

16、互補共贏，形成研發(fā)、生產(chǎn)、展銷的完整產(chǎn)業(yè)鏈條銀行、餐飲休閑，滿足園區(qū)乃至周邊生活配套需求,2.8 本項目的主題定位,2.9 主要經(jīng)營業(yè)態(tài)歸類,2.10 總結(jié)與啟示,新能源行業(yè)的發(fā)展與雄厚基礎(chǔ)，為我們提供了難得的機遇。只有立足自身資源與優(yōu)勢，切入細(xì)分差異化專業(yè)市場，才能形成本項目的核心競爭力，為后期招商與運營奠定扎實的基礎(chǔ)。作為一個全新的專業(yè)市場，可以說是挑戰(zhàn)與機遇并存，對我們后期產(chǎn)品規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合與招商實施，提出了更高的要求！

17、,整合資源，細(xì)分市場，創(chuàng)造差異化亮點,本項目產(chǎn)品規(guī)劃建議,3.1 商場整體規(guī)劃建議,綜合以上前述定位分析，我們建議：整體上采取地下2層、地上4層的大型裙樓商業(yè)形態(tài)。商場主入口設(shè)置在北側(cè)中心位置，主入口前是設(shè)置1500㎡左右大型廣場，增加停車位與廣場活動的功能，以利于后期積聚商場人流與人氣。地下二層為停車場，地下一層為商業(yè)部分，地面廣場中庭位置開口，通過電梯與自動扶梯，使地上與地下形成立體式商業(yè)區(qū)（有待與地鐵公司溝通）。由地鐵口

18、開通直達地下一層與地上商業(yè)部分的電梯，引導(dǎo)上下人流，增加各鋪位商業(yè)價值。,下沉式地下一層商業(yè),,3.1 商場整體規(guī)劃建議,在靠近商業(yè)兩端的地上一層與二層部分，注意提前安排餐飲物業(yè)需求條件。在北側(cè)正門大廳兩層挑空設(shè)計，設(shè)置上下的自動扶梯，引導(dǎo)上下客流；同時，建議在西側(cè)端頭區(qū)域設(shè)置觀光電梯，既起到引導(dǎo)人流作用，更能形成獨特商場景觀。,,,3.1 商場整體規(guī)劃建議,合理布置廣場的停車位，與商場出入口和上下電梯保持一定距離，不對商業(yè)廣場人

19、流形成干擾，更能方便客戶直接進入商場或?qū)懽謽?。地下車庫與地下商業(yè)部分設(shè)置特別的出入口，各自與3棟寫字樓連接起來，這樣既方便業(yè)主在地下廣場與進入樓上辦公，也可以避免車流與人流的雜亂無章，更能實現(xiàn)對商業(yè)部分人流的有效引導(dǎo)、商業(yè)價值的最大化。,各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,? 根據(jù)項目的主題定位規(guī)劃，確定樓層數(shù)及各個樓層的經(jīng)營業(yè)態(tài)； 根據(jù)10公里范圍內(nèi)現(xiàn)在及未來常住與流動客群數(shù)量，確定項目體量； 根據(jù)項目所在區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，確定項目體

20、量及經(jīng)營樓層； 根據(jù)項目周邊競爭對手經(jīng)營形態(tài)，確定項目的主題和經(jīng)營類型； 根據(jù)鄭西區(qū)目前商業(yè)資源，招商狀況及未來經(jīng)營考慮。,4.1 整體業(yè)態(tài)規(guī)劃依據(jù),整體5層，其中：地下2層，地上4層，業(yè)態(tài)各有側(cè)重主題,,,,,,,樓層,B2F,B1F,1F,2F,3F,4.2 整體樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃,,4F,,4+F,樓層色塊圖（B1F）,綜合性超市,4.3 各樓層業(yè)態(tài)分布示意,美食廣場,,,,,,其他生活配套,樓層色塊圖（1F）,4.3

21、各樓層業(yè)態(tài)分布示意,,知名餐飲/銀行,節(jié)能家電展示,,,,節(jié)能汽車展示,,餐飲/銀行,樓層色塊圖（2F）,4.3 各樓層業(yè)態(tài)分布示意,,,,,,節(jié)能照明,節(jié)能廚具,太陽能/采暖,樓層色塊圖（3F）,4.3 各樓層業(yè)態(tài)分布示意,,,,其他工業(yè)節(jié)能產(chǎn)品,建筑節(jié)能產(chǎn)品,,,樓層色塊圖（4F）,4.3 各樓層業(yè)態(tài)分布示意,,,,,電子監(jiān)控產(chǎn)品,中關(guān)或賽博超市,電腦/耗材與軟件,,樓層色塊圖（4+F）,4.3 各樓層業(yè)態(tài)分布示意,,健身生

22、活中心,,商業(yè)招租策略建議,樓層功能區(qū)劃按照各類品牌間的經(jīng)營互動原則，進行局部科學(xué)規(guī)律整合。嚴(yán)格控制招商品牌的層次，為主力品牌和形象旗艦店預(yù)留位置，這是保證整體層面上檔次先決條件。主力電腦、連鎖超市品牌與銀行餐飲品牌的招商工作結(jié)合起來，以銀行餐飲帶動人氣、補充配套補助，以主力電腦連鎖品牌烘托市場，制造影響力。靈活采用店鋪租賃制和協(xié)議扣點制，以便為招商信息宣傳創(chuàng)造懸念賣點。與西高新區(qū)管委會和河南科技市場等展開合作，有關(guān)部門合作，孕

23、育系列廣場文化活動，為眾商鋪聚集人氣，培育本商圈目標(biāo)受眾的習(xí)慣性消費行為，為目標(biāo)業(yè)主提供經(jīng)營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點。招商工作交由專業(yè)招商運營團隊來執(zhí)行，充分利用我公司的相關(guān)客戶資源，以減小招商阻力、盡早啟動項目。,5.1 招商策略指導(dǎo)方針,5.2 后期引進主力店建議,,主力家用節(jié)能品牌,,,節(jié)能照明：飛利浦、名派、歐司朗、雷士,節(jié)能廚具：綠廚、火星人、方太、帥康,太陽能與采暖：皇明、太陽雨等,節(jié)能家電：海爾、

24、美菱、格力等,5.2 后期引進主力店建議,,主力建筑節(jié)能品牌,保溫材料：羅保板、LOWE玻璃、科達,建筑涂料：恒康、紅蘋果、巴德士等,節(jié)水設(shè)備：新啟、福州科源等,節(jié)材與節(jié)能設(shè)備：山東華寶、大禹等,5.2 后期引進主力店建議,,主力連鎖超市品牌,賽博數(shù)碼廣場,中關(guān)電腦超市,百腦匯,匯科電腦超市,5.2 后期引進主力店建議,,主力電腦產(chǎn)品品牌,聯(lián)想電腦,海爾電腦,神州數(shù)碼,惠普筆記本,匯科電子,七喜電腦,5.2 后期引進主力店

25、建議,,主力軟件企業(yè)品牌,方正軟件,瑞星殺毒軟件,用友軟件,金山軟件,,主要銀行,廣東發(fā)展銀行,上海招商銀行,浦發(fā)銀行,興業(yè)銀行,5.2 后期引進主力店建議,5.2 后期引進主力店建議,,中西餐飲,上島咖啡、捷農(nóng)咖啡、迪歐咖啡,豪客來、豪享來、綠茵閣,美食匯、百斯特、千葉小吃廣場,西湖春天、華豫川、百年老媽,5.2 后期引進主力店建議,,大型超市,家樂福,丹尼斯,世紀(jì)聯(lián)華,,北京華聯(lián),華潤萬家,5.2 后期引進主力店建議,,健

26、身中心,黃金時代奧瑞特,維體健身機構(gòu),一兆韋德健身連鎖,特萊維美容,5.2 招商執(zhí)行的靈活變通策略,實際招商中如出現(xiàn)各樓層均招商不滿，我們應(yīng)當(dāng)怎么處理？三步走逐步開業(yè)，首先烘托商業(yè)氛圍！,第一步：地上三層首先開業(yè)。 將信息監(jiān)控區(qū)移入三層靠東側(cè)的區(qū)域，填滿三層鋪位，形成地上三層的低碳節(jié)能及監(jiān)控科技產(chǎn)品市場，率先進行開業(yè)。 在三層開業(yè)的同時，利用商業(yè)人氣帶動作用，四層繼續(xù)對低碳節(jié)能企業(yè)、監(jiān)控電腦耗材進行招商，最終形成以低碳節(jié)能科

27、技產(chǎn)品為主的、與科技市場差異化的大型細(xì)分市場。第二步：四層適時對外營業(yè)。待四層招商達到85%以上時，四層商業(yè)對外正式開業(yè)，壯大體量與社會影響力。第三步：最后推出負(fù)一層商業(yè)。負(fù)一層商業(yè)持續(xù)招商，待地鐵開通之后，推出負(fù)一層綜合配套區(qū)。,5.4 招商統(tǒng)籌推進計劃,高新區(qū)市場調(diào)研,競爭項目調(diào)研,,品牌及市場狀況調(diào)研,,主力品牌拜訪,次主力品牌接洽,主力品牌簽約意向,次主力品牌簽約意向,,,主力品牌合同簽訂,銀行餐飲合同簽訂,次主力品牌

28、合同簽訂,其他商家合同簽訂,簽約商戶進場裝修,商場開業(yè)工作籌備,5.5 招商人員配置建議,招商經(jīng)理（1人）： 主要職責(zé)： 1>根據(jù)本科技廣場經(jīng)營方針與要求，制定招商部計劃，并組織實施。 2>負(fù)責(zé)科技廣場整體商業(yè)策劃、布局、商品組合及與廠商協(xié)調(diào)、整體企劃與促銷等，確保商業(yè)廣場經(jīng)營指標(biāo)達成。 3>組織管理招商、企劃團隊，培訓(xùn)及輔導(dǎo)招商人員。 4>對招商部門的品牌商家引進、人員招聘、促銷方案及相關(guān)

29、合同及發(fā)生交際費用審核等負(fù)責(zé)。招商主管（3）： 主要職責(zé)： 1>負(fù)責(zé)整個樓層招商、布局、商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，確保招商品100％達成。 2>配合公司整體布局，完成公司下達指標(biāo)。,5.5 招商人員配置建議,入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人選可由開發(fā)商提供） 主要職責(zé)： 1>入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理，維護管理商場的整體工程運行，同時滿足正常開業(yè)。 2>協(xié)助經(jīng)理開展工作。嚴(yán)格審查

30、招商戶經(jīng)營資格及入住手續(xù)。 3>負(fù)責(zé)租戶單位日常管理工作，督促租戶單位認(rèn)真履行招商合同?；I備期招商人員總編制（8人）： 主要職責(zé)： 1>根據(jù)既定招商策略與管理制度，進行具體品牌主力店與商家招商、洽談工作。 2>結(jié)合財務(wù)人員與入租設(shè)備工程安裝與電器管理人員等，辦理企業(yè)入駐手續(xù)。,5.5 招商人員配置建議,企劃主管（1人）： 主要職責(zé)： 1>貫徹執(zhí)行本廣場經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略方針，配合招商與經(jīng)營需求

31、，結(jié)合實際制定本公司廣告策劃并組織實施。 2>負(fù)責(zé)對商場宣傳布署總體規(guī)劃工作，作出建設(shè)性的意見，統(tǒng)籌安排促銷，成列與美工工作。,5.5 物業(yè)人員配置建議,物業(yè)經(jīng)理（1人） 主要職責(zé)： 1>貫徹執(zhí)本商場經(jīng)營發(fā)展方針，配合招商與經(jīng)營需求，制本商場物業(yè)管理規(guī)范與收費標(biāo)準(zhǔn)、及相應(yīng)入駐與管理制度，并具體實施。 2>負(fù)責(zé)物業(yè)部工作推進與日常管理，做好全方位的服務(wù)工作等。物業(yè)管理員（2人） 主要職責(zé)： 1&g

32、t;管理相應(yīng)樓層物業(yè)人員與日常工作，保證商場正常運營。 2>具體協(xié)調(diào)處理客戶投訴及其他問題，以及階段租金的收取工作。其他物業(yè)工作人員（若干）,商業(yè)運營管理建議,6.1 后期招商運營管理原則,第一基本原則：要維護科技廣場的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同科技產(chǎn)品批零、銀行餐飲、休閑娛樂的大約65：20：15的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，招商要注意維護和管理好這個經(jīng)營比例。第二基本原則：要維護統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。本廣

33、場是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，它是一個有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。第三基本原則：在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。同業(yè)差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入。異業(yè)互補的目的，就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。第四基本原則：本大型科技市場經(jīng)營方式的選擇原則。精細(xì)化管理要求管理者加強經(jīng)營控制力度

34、；核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的租金收入偏低。第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；主要產(chǎn)業(yè)項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。,6.1 后期招商運營管理原則,第六基本原則：核心主力店招商布局原則。核心主力店的招商對整個科技廣場的運營成敗，對于人流也起著關(guān)鍵的作用。核心主力店適合放在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點，不宜集中放置在中間，這樣

35、才能達到組織人流的效果。第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則?！耙渣c代面，特色經(jīng)營”是大型商業(yè)中心的經(jīng)營特點。特殊商戶是指具有較高品牌知名度與社會影響力、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到活躍氣氛之作用；當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營范圍要與購物中心的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。第八基本原則：租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。先做人氣，再做生意。因為本廣場經(jīng)營具有長期性特點，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個科技廣場做熱，而后根

36、據(jù)運營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長。第九基本原則：統(tǒng)一招商管理，并統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。不但要體現(xiàn)在招商合約中，更體現(xiàn)到后期的管理行動中。,6.2 后期招商推廣建議,結(jié)合項目定位與核心賣點，前期通過主題鮮明的媒介推廣或公關(guān)活動，制造鄭州與大西區(qū)對本項目的關(guān)注度，更好的推進招商工作進展。結(jié)合周邊道路開通或地鐵線建設(shè)節(jié)點，及本項目工程進度，適時傳遞

37、給品牌商家信息，不斷增加市場熱度與客戶信心，為招商工作再添一把火。將本項目商業(yè)招商與寫字樓銷售結(jié)合起來，以銷售帶來的園區(qū)成熟與客流，來促進招商工作進展，并注意把握好銷售的時機，以為企業(yè)帶來更多的利潤空間。采取“以展促商”的營銷運營戰(zhàn)略，以低碳科技節(jié)能產(chǎn)品展覽會，吸引全國相關(guān)行業(yè)品牌參展，最終實現(xiàn)由參展商變?yōu)榻?jīng)營品牌，擴大知名度、促進招商運營?！耙源笃放拼龠M小品牌”，以主力品牌帶動小商戶，針對主力品牌與形象店，采取適當(dāng)優(yōu)惠首先吸引進