界石項目商業(yè)定位及招商思路

1、2014年10月,謹呈：重慶厚煌實業(yè)有限公司,,厚煌·財富廣場項目商業(yè)定位及招商思路,,版權聲明 Copyright；All rights Reserved,本報告僅供客戶內部使用，版權歸瑞爾特集團所有，未經(jīng)瑞爾特集團書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分和全部內容。,This report is only for internal use, copyright ruierte grou

2、p all, without the written permission of ruierte group, not to any other institutions and individuals circulated, quoted, copied and issued a report in the part and the whole content.,本項目工作分兩個階段完成，本報告是第一階段。應開發(fā)商要求，將《項目招商策

3、略報告》內容提前完成，本報告包括市場調研、綜合定位及招商策略三部分內容：,工作成果,工作內容,,,第一階段,30天,第二階段,工作說明：,,30天,調研及分析說明：,實地調研與踏勘,調研內容：……項目面臨的市場競爭項目客戶需求研究……調研區(qū)域：重慶市區(qū)界石新區(qū)周邊區(qū)域……,商家訪談,訪談對象：……意向商家 20家,問卷調研,調研方式：定向投放和街頭攔訪……針對問題：消費偏好消費能力消費習慣消費者屬

4、性……,參考數(shù)據(jù),專業(yè)數(shù)據(jù)庫：……瑞爾特數(shù)據(jù)庫……政府數(shù)據(jù)庫：重慶統(tǒng)計網(wǎng)重慶國土資源網(wǎng)重慶統(tǒng)計年鑒……相關專業(yè)網(wǎng)站：重慶房地產信息網(wǎng)……,工作說明：,從城市發(fā)展的高度解讀項目背景，對城市及區(qū)域的經(jīng)濟、商圈進行深度研究，進行廣泛的調查和有針對性的分析，為項目商業(yè)整體定位提供市場依據(jù)。,,重慶厚煌·財富廣場項目,,一個中心，點亮一座城市輝煌,厚煌·財富廣場,界石·財富

5、中心,核心問題,1,>> 發(fā)展目標>> 項目現(xiàn)況>> 核心問題>> 應對思路,,一、項目整體發(fā)展目標,60000平米·街MALL打造第六代商業(yè)綜合體,— —大西北業(yè)態(tài)最全、規(guī)模最大、最具國際化的商業(yè)綜合體,本項目商業(yè)開發(fā)核心目標在于確立項目整體形象的突破和拔高，深挖項目6萬平米商業(yè)價值，奠定區(qū)域商業(yè)中心的核心地位，并對銷售形成帶動，為公司積累商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，擴大開發(fā)品牌

6、影響力。,重慶南大門,突破現(xiàn)有格局全新定位破位,,二、項目面臨的核心問題,,項目診斷,6萬平米總商業(yè)體量規(guī)模大，具有規(guī)模效應,整個項目定位為商業(yè)綜合體：裙商+辦公+商務酒店，商業(yè)目前開始動工，定制化可能性不大，對招商工作有一定影響,所在片區(qū)人口偏少，提振商家信心有一定難度,前期缺乏清晰定位，商業(yè)價值挖掘不夠，目前意向進駐商家不多,,項目現(xiàn)況,二、項目面臨的核心問題,“位于城市發(fā)展的主動脈，引領區(qū)域發(fā)展，在建筑品質上具有超越感、前瞻性的標

7、志性建筑綜合體”,企業(yè)品牌,核心問題4維分析模型,區(qū)域明顯缺乏商業(yè)氛圍，當前人氣導入有限，需要細心培養(yǎng)、引導。,整體定位不清晰，主題性不強，對客戶吸引力有限。,宣傳力度較弱，形象輸出渠道缺少，客戶關注度較低。,項目目前影響力有限，暫時無法通過品牌資源提升商業(yè)經(jīng)營能力。,區(qū)域氛圍,營銷推廣,項目定位,項目診斷,,,,,,,經(jīng)濟背景產業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境,,,消費者需求商家需求發(fā)展商愿景,,商圈界定地塊商業(yè)價值商業(yè)SWOT分析,,百

8、事達·喜薈城COCO Park,,商業(yè)定位,,,定位研究,,業(yè)態(tài)研究,,招商策略,三、問題應對邏輯說明：,2,外部環(huán)境分析,>> 城市宏觀分析>> 城市產業(yè)分析>> 城市商業(yè)格局研究>> 外部環(huán)境總結,江南重鎮(zhèn) 巴南界石重慶南大門 工業(yè)基地,城市名片重慶市市級中心鎮(zhèn)、重慶市文明鎮(zhèn)、重慶市衛(wèi)生鎮(zhèn)、重慶市市級園林式城鎮(zhèn)、重慶市市級留守兒童工作示范鎮(zhèn)、重慶市民

9、間文化（兒歌）之鄉(xiāng)、重慶市計劃生育依法行政示范鎮(zhèn)、重慶市繞城經(jīng)濟帶最具投資潛力十大名鎮(zhèn)、重慶市家電（汽摩）下鄉(xiāng)模范鎮(zhèn)、重慶市花木之鄉(xiāng)、重慶市優(yōu)秀志愿服務組織等眾多榮譽稱號。,一、城市宏觀分析,→重慶位置：重慶位于中國西南部，東鄰湖北、湖南，南靠貴州，西接四川，北連陜西。地處長江上游地區(qū)，是長江經(jīng)濟帶三大中心城市之一，長江、嘉陵江兩江環(huán)抱，域內各式橋梁層出不窮，素有“橋都”美譽，又因地處丘陵、山地河谷地區(qū)，有“山城”之稱?！鷳?zhàn)略

10、要地，樞紐城市：重慶是內陸出口商品加工基地和擴大對外開放先行區(qū)，國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地和高新技術產業(yè)基地，長江上游科研成果產業(yè)化基地和生態(tài)文明示范區(qū)，中國中西部地區(qū)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)，國家實行西部大開發(fā)的涉及地區(qū)和國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。,1、重慶城市概況,一、城市宏觀分析,,巴南區(qū)界石鎮(zhèn)地處重慶主城南部，北與南泉街道毗連，東與南彭街道接壤，西跨龍州灣街道與長江相望，西南接一品街道，東南連跳石鎮(zhèn)。,一、城市宏觀分析,,工業(yè)園區(qū)

11、,,高速路口,,2、區(qū)位及交通,界石鎮(zhèn)距重慶市中心25公里，距區(qū)政府駐地12公里，距江北機場30分鐘車程，是主城南部的交通樞紐和重慶南向出海陸路通道的起點。界石鎮(zhèn)是全市二環(huán)區(qū)域能集聚30萬人口的十大新城之一，屬于重慶市二環(huán)以內重要的產業(yè)發(fā)展區(qū)域，是重慶市主城規(guī)劃區(qū)東部組團的重點區(qū)域，是江南新城和環(huán)樵坪經(jīng)濟區(qū)的核心區(qū)域。,,一、城市宏觀分析,交通區(qū)位優(yōu)勢明顯 渝黔、渝湘、內環(huán)、繞城四條高速公路交匯于此，渝道路、東城大道（連接茶園城

12、市副中心）、海棠大道等省級、市政道路四通八達。距離重慶市中心25公里，到江北機場、龍頭寺火車站、寸灘集裝箱碼頭、200萬噸級的佛爾巖綜合滾裝碼頭車程在20-30分鐘。,界石鎮(zhèn)幅員面積64.83平方公里，轄桂花村、海棠村、新玉村、武新村、鐘灣村、金鵝村6個村和暢想社區(qū)、和平社區(qū)、公平社區(qū)、桂花社區(qū)4個社區(qū)（居委會）。轄區(qū)人口52849人，17295戶，城鎮(zhèn)常住人口34400人，人口自然增長率1.89‰。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18758元。

13、絕大多數(shù)為漢族，有個別少數(shù)民族，以外來婚進和工作為主。,3、界石概況,一、城市宏觀分析,界石的經(jīng)濟始于農業(yè)。300年來，勤勞的界石先民們拓荒開墾，農業(yè)生產發(fā)展很快，特別是新中國建立后，多個農產品基地相繼建立，百里農業(yè)生態(tài)觀光長廊遠近聞名，重慶“花木世界”是中國西部最大的花木交易市場。 2011年實現(xiàn)農業(yè)總產值2.4億元，農民人均純收入9211元。 2011年，實現(xiàn)地區(qū)生產總值22.8億元，全鎮(zhèn)個體工商戶在冊數(shù)達2000多

14、戶，財政總收入3000多萬元。 2012年實現(xiàn)農業(yè)總產值2.97億元，農民人均純收入10786元。 2012年，實現(xiàn)地區(qū)生產總值44.83億元，城鎮(zhèn)居民人均純收入21121元。,重慶城鎮(zhèn)居民收入和購買力持續(xù)快速增加，消費需求穩(wěn)中趨旺。社會消費品零售保持兩位數(shù)高速增長，未來重慶經(jīng)濟將繼續(xù)快速發(fā)展，居民消費潛力良好。,3、經(jīng)濟概況,一、城市宏觀分析,界石鎮(zhèn)地處巴南區(qū)西部，東與南彭街道接壤，南接一品街道，西跨龍洲灣街道，北與南

15、泉街道毗連，處于重慶都市經(jīng)濟發(fā)達圈和“一小時經(jīng)濟圈”核心層，是重慶市主城規(guī)劃區(qū)東部組團的重點發(fā)展區(qū)域，重慶市二環(huán)以內重要的產業(yè)發(fā)展區(qū)，是江南新城和環(huán)樵坪經(jīng)濟區(qū)的核心區(qū)域和主城南部新的人口聚集地和重慶衛(wèi)星城區(qū)。,4、城市整體規(guī)劃,一、城市宏觀分析,,本案,,,,,,,,,1、十三五規(guī)劃及產業(yè)結構,二、城市產業(yè)分析,,巴南區(qū)和南岸區(qū)合作建設江南新城、共同打造主城第三增長極是有條件的。主城區(qū)將形成兩江新區(qū)、西部新城、江南新城“一區(qū)兩城”的發(fā)展

16、格局。預計通過十二五的發(fā)展，“一區(qū)兩城”將成為我市主要產業(yè)的三大集群。按照去年的統(tǒng)計，巴南和南岸兩區(qū)經(jīng)濟總量占主城區(qū)的18.35%，十二五末將會提高到22%~23%。 通過建設江南新城、打造主城第三增長極，可為建設“重慶二環(huán)沿線萬億工業(yè)板塊”提供廣闊的戰(zhàn)略平臺和重要支撐。同時，作為重慶向南出海大通道的橋頭堡，南岸區(qū)和巴南區(qū)還是重慶聯(lián)系廣東、廣西、云南、貴州等省份的重要門戶。通過布局江南新城，將進一步增強主城南部的經(jīng)濟實力和帶動能

17、力，引領渝南黔北地區(qū)加快發(fā)展。 建成與主城同步的商務服務功能區(qū)：在江南新城區(qū)域的南坪、彈子石、魚洞、龍洲灣、李家沱地區(qū)，重點建設現(xiàn)代化城市群；茶園和界石、鹿角、南彭等地，重點發(fā)展新興工業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)，并爭取將界石、鹿角作為重慶經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的拓展區(qū)。,【經(jīng)濟實力強勁增長】 2012年，界石鎮(zhèn)實現(xiàn)地區(qū)生產總值25.99億元，同比增長17.3%；實現(xiàn)社會消費品零售總額21.15億元，同比增長737.2%；地方預算內財政收入1659.

18、2萬元，同比增長31.7%；完成全社會固定資產投資56.03億元，同比增長49.8%；批發(fā)和零售商品銷售總額實現(xiàn)49.25億元，同比增長1125.2%；工業(yè)總產值完成44.83億元，同比增長21.5%；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營業(yè)務收入41.86億元，同比增長20.6%；在地建筑業(yè)實現(xiàn)14億元，同比增長197.1%；工效指數(shù)達到371.5，同比增長26.7%；農民人均純收入10786元，同比增長17.1%。全鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展在江南新城考核組（主城6

19、街1鎮(zhèn)）取得了綜合排名第1位的好成績，主要經(jīng)濟指標增幅實現(xiàn)“5個第一”、“3個第二”、“2個第三”。,2、固定投資及房地產業(yè),二、城市產業(yè)分析,未來五年內，擬將界石工業(yè)園區(qū)謀劃為重慶南部工業(yè)重心，目前已經(jīng)運作的重慶花木世界在未來兩年內將建成為重慶第一、西部一流的AAAA級景區(qū)，那時的界石也將成為都市休閑旅游勝地。,3、旅游業(yè),二、城市產業(yè)分析,三、重慶進入外環(huán)時代,2009年12月31日12時，重慶繞城高速公路正式通車運行。 重慶繞城高

20、速公路起于北碚，經(jīng)沙坪壩、九龍坡、江津、巴南、南岸、江北、渝北等8個行政區(qū)，分為東、南、西、北四段。環(huán)繞到起點，全長約187．96公里，雙向六車道，總投資131．83億元，共設有18個收費站。它的建成通車對實現(xiàn)重慶市“半小時主城區(qū)，一小時經(jīng)濟圈，八小時重慶”戰(zhàn)略目標，具有重要意義。 重慶繞城高速公路，周圍有界石組團、西永組團、江津組團、蔡家組團、魚嘴組團等外圍經(jīng)濟組團，繞城高速公路的開通使各外圍經(jīng)濟組團與重慶主城經(jīng)濟區(qū)緊密

21、連接起來，將加快重慶市外圍經(jīng)濟組團的開發(fā)與建設。,,,三、城市商圈格局研究,2、商業(yè)發(fā)展研究,重慶現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展格局未能突破主城區(qū)的傳統(tǒng)格局，未能形成集群。商業(yè)業(yè)態(tài)和購物空間缺乏新意，一站式街MALL或主題購物街區(qū)以及傳統(tǒng)百貨、購物中心面臨升級換代趨勢；商業(yè)街區(qū)在綜合環(huán)境、規(guī)劃、業(yè)態(tài)等均需要較大提升潛力。,3,內部環(huán)境分析,>> 地塊區(qū)域分析>> 地塊本體分析>> 商業(yè)屬性界定>> 核

22、心價值提煉,項目地處重慶南大門——界石中心地段，是城市規(guī)劃發(fā)展的主軸方向，重慶重點發(fā)展區(qū)域。該片區(qū)市政建設重點投入，片區(qū)發(fā)展勢頭加速推進，板塊崛起呼之欲出！,1、區(qū)位概況,→項目地處界石核心片區(qū)，是重慶城市發(fā)展主軸方向和重點建設區(qū)域?！搮^(qū)域定位為工業(yè)園區(qū)及綜合服務功能區(qū)，集餐飲、娛樂、購物及休閑度假、商貿物流、房地產等生態(tài)產業(yè)為主。,一、地塊區(qū)位分析,重慶南大門戶，中心價值全面崛起,,,本案,二、地塊區(qū)位分析,基于城市發(fā)展方向的區(qū)域

23、價值：重慶南大門，新城崛起，代言未來！,住區(qū)價值認同度高，界石已成為重慶新型城鎮(zhèn)化的典范。,二、地塊區(qū)位分析,2、區(qū)域認同度,三、地塊本體分析,,1、商業(yè)規(guī)模,本工程由一幢23層高層住宅及2層、局部3層商業(yè)裙房和一幢7層辦公及2層商業(yè)的綜合體組成。項目總建筑面積59797.24㎡，其中地上建筑面積333476.78㎡，地下建筑面積26450.46㎡（其中地上商業(yè)11410.18㎡、地下商業(yè)7599.09㎡；辦公4937.63㎡；車庫17

24、653.77㎡；居住16610.07㎡；其他配套1586.5㎡）。,,辦公樓,,居住樓,,地上商業(yè),三、地塊本體分析,,1、商業(yè)規(guī)模,本項目商業(yè)約19000㎡（地上商業(yè)11410.18㎡、地下商業(yè)7599.09㎡）。商業(yè)為2層和局部3層裙樓格局，四周均臨道路，商業(yè)門面價值較大。,,,,紅色虛線為臨街門面,主干道,次干道,小區(qū)步行街,小區(qū)步行街,次干道,項目可到達性高，多條城市交通干道交匯，周邊道路密集，各項交通十分便利。本項

25、目建成后，除滿足界石本地消費外，還可輻射巴南區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、渝中區(qū)及江北區(qū)等滴消費區(qū)域。,2、交通條件,上界、渝黔高速公路與正在興建的渝湘高速（重慶到長沙，重慶的出海通道）及繞城高速(二環(huán))四條高速公路交匯于此，渝道路（重慶到貴州道真）等區(qū)域快速通道橫貫界石。四通八達的交通網(wǎng)絡使界石鎮(zhèn)具有優(yōu)越的交通優(yōu)勢和獨特的區(qū)位優(yōu)勢。從界石鎮(zhèn)出發(fā)，到機場、長江朝天門貨運碼頭、鐵路樞紐以及解放碑等商業(yè)中心均不超過30分鐘的車程。,三、地塊本體分析

26、,,界石,本案,,,,,,,3、物業(yè)規(guī)劃,一二三期,四五期,三、地塊本體分析,本項目商業(yè)很特殊，L型臨街商業(yè)和T型商業(yè)步行街，最大限度提升商業(yè)價值。,,,,,,,33,三、地塊本體分析,4、地塊位置,本項目地處界石鎮(zhèn)中心位置，富城路與省道104的交匯處，項目周邊各種配套齊全，人流量大，建行、工行、郵政銀行遍布周邊，即將修建的新科城市廣場和萬象城市廣場為界石再添商業(yè)重碼。當?shù)貪庥舻纳虡I(yè)氛圍鑄就本項目以后的輝煌。,,,,厚煌財富廣場,萬象

27、城市廣場,新科城市廣場,,,5、地塊周邊配套,三、地塊本體分析,,工商銀行,,南方寢飾,建設銀行,郵政銀行,國家電網(wǎng),厚煌財富廣場,,萬象城市廣場,,新科城市廣場,黔江雞雜,明星大藥房,界石財政局,華生園蛋糕,界石稅務所,網(wǎng)吧,胖胖火鍋,界石車站,6、展示條件,三、地塊本體分析,項目展示條件佳，重點利用朝向主干道的寬度展示面，確立商業(yè)形象。,,7、價值研判,A,A,B,C,D,本項目商業(yè)價值出入較大，臨近主干道商業(yè)價值最高，其次是

28、本項目商業(yè)步行街商業(yè)，最后才是背街商業(yè)，因此，面臨主干道才是本項目聚集人氣的展示面。,三、地塊本體分析,主干道商業(yè),主干道商業(yè),步行街商業(yè),步行商業(yè),次干道商業(yè),1、項目戰(zhàn)略使命,項目使命：本項目主打差異化定位戰(zhàn)略，將與新科商業(yè)廣場、萬象商業(yè)廣場形成界石商業(yè)中核，形成三足鼎力，帶動界石片區(qū)綜合價值上行并圈定城市新商圈形象，進而圈定重慶“南大門”戰(zhàn)略版圖。,四、商業(yè)屬性界定,→傳統(tǒng)商圈之外，目前重慶整個界石板塊缺乏一個真正成

29、熟的商業(yè)中心。界石板塊的商業(yè)仍然以傳統(tǒng)商業(yè)服務為主，遠遠不能滿足人民現(xiàn)代的消費需求。→本案商業(yè)開發(fā)體量具有規(guī)模效應，高水準提前介入規(guī)劃和招商，打造成重慶界石首席時尚商業(yè)中心，可就近輻射片區(qū)乃至周邊范圍中高端人群進行消費?！壳爸貞c商業(yè)板塊缺乏真正意義上的娛樂休閑主題的街MALL型商業(yè)中心。,市場空白：目前區(qū)域缺乏大型成熟商業(yè)中心，客群消費習慣也急需引導升級；商圈輻射：區(qū)域內社區(qū)配套型商業(yè)較為常見，輻射面窄、體量小、業(yè)態(tài)基礎，對外影

30、響力相當有限，無法發(fā)揮商圈崛起的扛鼎作用；開發(fā)規(guī)模：本項目自身住宅規(guī)模較大，具備一定人氣支撐；人口因素：區(qū)域內開發(fā)樓盤較多，政府規(guī)劃到2020年，區(qū)域內入住人口目標達到10萬人。,2、項目區(qū)域商業(yè)格局研判,四、商業(yè)屬性界定,。,3公里核心商圈范圍內，無直接競爭對手。本案所在片區(qū)已經(jīng)成熟，交通、教育、公園景觀、行政單位、醫(yī)療等綜合配套完善。本案已經(jīng)動工，商業(yè)已自成中心，同時具有良好市場口碑。周邊開發(fā)樓盤品質較高，沿路5分鐘暢達工業(yè)園區(qū)

31、，后勁足。商圈界定：“界石商圈商業(yè)升級版”形象呼之欲出。,3、項目商圈屬性界定,四、商業(yè)屬性界定,五、商業(yè)SWOT分析,,,,,SWOT,優(yōu)勢（Strengths）,劣勢（Weakness）,機會（Opportunities）,威脅（Threats）,成熟地段，配套完善；6萬平米商業(yè)具有規(guī)模效應；提前規(guī)劃定位，對接市場需求。,目前片區(qū)尚缺乏人氣支撐；目前認同度達不到預期，需要持續(xù)推廣植入，培養(yǎng)認知。,片區(qū)開發(fā)持續(xù)向好，城市戰(zhàn)略版

32、重慶南大門，全城關注；以厚煌財富廣場為代表的代表性項目共同發(fā)聲，帶動片區(qū)整體價值認同度走高。,可能的后續(xù)調控政策風險；地塊周邊其他項目商業(yè)入市直接競爭。,發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避劣勢,利用機會，轉化威脅,聯(lián)合發(fā)聲，深挖城市東移話題，強植界石商圈升級版形象。組合核心概念，倡導新理念和全新的商業(yè)體驗。用實景說話，軟環(huán)境搭臺力引主力商家共唱大戲。,合理定位，避免與直接競爭項目正面交鋒。把握市場需求，以精準定位彌補現(xiàn)有不足。,第六代商業(yè)綜合體：

33、唯此6萬㎡街MALL,六、核心價值分析,重慶南大門：人口外溢板塊騰飛價值兌現(xiàn)提速,先外后內的核心價值體系組合：,界石商業(yè)升級版：30萬重慶人消費習慣升級換代,,立足城市趨勢，戰(zhàn)略突圍；,放眼未來，放大前景預期；,銜接CBD，倡領CRD。,CRD：（Recreational Business District）：以游憩與商業(yè)為主的各種設施（購物、餐飲、娛樂、文化、交往、休閑等）集聚的特定區(qū)域，三大核心功能：商務功能、商業(yè)零售功能和游憩功能

34、。,區(qū)域形象細分——打造第六代商業(yè)綜合體：公園體驗一站式的吃、喝、住、玩、樂、游綜合服務區(qū),→旅游集散功能：緊鄰界石主干道，輻射界石數(shù)萬常駐客戶群；→休憩交往功能：厚煌財富廣場，界石商圈的升級版?！C合商務功能：區(qū)域內唯一6萬㎡大型成熟集中商業(yè)，提供一站式購物、休閑、娛樂、餐飲的街MALL；→政務功能：周邊密集分布界石主要行政單位，工礦企業(yè)，帶動會議、餐飲等相關政務功能需求，可無縫對接。,六、核心價值分析,價值轉換：新型購物體驗以

35、及新的生活方式引領者。,五、核心價值分析,建筑精神契合：厚煌財富廣場建筑形態(tài)是開放的空間型商業(yè)街區(qū),,,核心資源依托：街MALL借題,核心實施載體：差異定位,＋,,重慶全新生活主張,商業(yè)靈魂契合：引導重慶人由傳統(tǒng)消費模式向休閑“生活方式”傾斜,各方需求分析,4,>> 消費者需求分析>> 商家需求分析>> 開發(fā)商需求分析>> 各方需求總結,開發(fā)商需求,三、開發(fā)商需求分析,,,2,

36、打造重慶最具特色和知名度的新生活方式中心，休閑娛樂消費目的地。,,,1,統(tǒng)一招商、管理，培養(yǎng)商戶未來長期穩(wěn)定的商業(yè)經(jīng)營效益貢獻點；,注重點,商戶,消費者,開發(fā)商,,,,,,關注商業(yè)周邊人氣，對項目的差異化概念表示認同,對購物產品的豐富性和購物環(huán)境要求越來越高；,打造領先的重量級商業(yè)項目，減少自持商業(yè)，控制開發(fā)風險,利益方,對項目的影響,商業(yè)氣氛培養(yǎng)需要特別注意,在建筑設計和業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商經(jīng)營悉心經(jīng)營，保證項目開發(fā)的高水準,制定出符合市場

37、的商業(yè)定位，滿足消費者多元化的需求，同時注意停車位等硬件配套設施的建設,四、各方需求總結,商業(yè)定位,>> 商業(yè)定位考慮因素>> 商業(yè)定位>> 商業(yè)主題定位>> 商業(yè)客戶定位>> 商業(yè)業(yè)態(tài)定位,,一站式的綜合性多元化生活時尚中心，打造出界石商圈升級版，街Mall，一種時尚、一種潮流、一種新的消費模式。,,,,,案例研究,自身狀況,利益方關注點,外部環(huán)境,可以滿足開發(fā)時尚

38、購物公園的基本條件,借鑒案例的成功給我們提供了啟示和信心,商家和消費者對時尚商業(yè)中心的初步構想表示認可，同時可以達成開發(fā)商愿景,城市商業(yè)的發(fā)展水平，為商業(yè)的發(fā)展提供了機遇和空間,一、商業(yè)定位考慮因素,區(qū)域內大型商業(yè)傾向購物功能和一站式的方向發(fā)展，休閑娛樂和+休閑娛樂功能方向的項目缺乏，存在明顯的市場空白。,,,,,,,休閑娛樂,購物,專業(yè)化,（=有限品種）,一站式購物,（=品種齊全）,萬象城,農批市場,新科城市廣場,,街Mall市場空白

39、點,建材批發(fā)市場,日用品市場,一、商業(yè)定位考慮因素,特色化、現(xiàn)代化、時尚化是打造的競爭優(yōu)勢，差異化 是核心競爭策略！,一、商業(yè)定位考慮因素,51,?自然的生態(tài)環(huán)境，營造開放式街區(qū)式消費模式?特色商業(yè)街道形式加以公共廣場?更多地設置聚集人氣游樂設施 豐富的文化活動 創(chuàng)意零售空間，時尚聚集地 突出兒童主題，成為兒童樂園?餐飲娛樂多姿多彩，休閑相聚好去處，巴南界石歡迎你,1、定位理念,二、商業(yè)定位,強烈的生態(tài)感、體驗感，打

40、造成為重慶市特色鮮明的街Mall消費信模式；項目在形象、業(yè)態(tài)組合、商戶品牌等方面應力求給人營造體驗感十足的印象，并力求使其體驗后銘記于心；努力延長街Mall的營業(yè)時間，確保餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)消費需求得到充分釋放，填補區(qū)域內夜間消費的空白；充分挖掘項目室內或室外的公共空間，在生態(tài)環(huán)?；A上營造舒適、寬松的氛圍，使得消費者留戀往返。,二、商業(yè)定位,新生活時尚體驗中心定位以速時尚為商業(yè)核心理念，將休閑娛樂及休閑餐飲概念有機組合，以營造新的

41、時尚生活方式。,二、商業(yè)定位,新生活時尚購物公園,通過將珠寶、飾品、時尚服裝等組團，形成特色集約式快速時尚,電影院、超市、KTV、浴足、美容、按摩等構成都市休閑娛樂,含時尚餐飲、中高端餐飲、特色餐飲、食品雜貨等子行業(yè),都市時尚,休閑娛樂,休閑餐飲,,2、概念解讀,,二、商業(yè)定位,3、核心元素,項目核心元素——現(xiàn)代、時尚、生態(tài)、體驗感，將通過特色商家、公共空間、花園、主題特色和功能分區(qū)來體現(xiàn)。從消費者問卷調查中看出消費者對項目的定位為，

42、休閑、舒適、時尚、現(xiàn)代的氣質。,現(xiàn)代·時尚·生態(tài)·體驗感,,重慶南大門·一站式購物,二、商業(yè)形象,打造第六代商業(yè)綜合體——街MALL,,主力客群以重慶界石中高端人群為主,三、商業(yè)客戶定位,核心消費群：重慶界石家庭消費群和中產階級次級消費群：青少年人群邊緣消費群：商旅人士及界石旅游人群,,一級商圈：界石CBD商圈主要消費人群：界石CBD高端白領、商務人士、高檔社區(qū)住戶主要客群特點：2

43、2-55歲，教育程度好，高收入，對新事物接受度高二級商圈：魚洞，南坪主要消費人群: (視項目定位而定）此例應為公司白領、學生、年輕家庭主要客群特點：16-40歲，收入較好，追求新興事物，追求生活品質,三、商業(yè)客戶定位,四、商業(yè)檔次定位,采用“適度超前”原則，定位中檔商業(yè)，部分采取中高端商業(yè),購物（小百貨或超市）：主要經(jīng)營食品類主題超市，特色鮮明，區(qū)別于周邊項目，突出檔次和品質享受。,五、商業(yè)物業(yè)定位,界石商圈升級版——時尚

44、殿堂主題購物中心,打造界石商圈升級版,舌尖上的世界美食，饕餮盛宴,厚煌財富廣場，即匯聚各地的美食，成為界石餐飲美食集中營娛樂：設置KTV、足浴、影院,五、商業(yè)物業(yè)定位,時尚 精品步行街店（加強型）,打造時尚精品一條街，經(jīng)營精品、飾品、鞋服、包具等,五、商業(yè)物業(yè)定位,有主力店模式,無主力店模式,需具備條件,有一批品牌號召力很強的次主力店進駐，依照目前訪談商家的反饋，次主力店招商難以達到目的如果進行銷售，將很難確保后期的良好經(jīng)營,主力店

45、對地段及項目的認可，按照目前的商家反饋，比較理想，引進知名百貨主力店的機會很大發(fā)揮主力店的帶動效應，在銷售的情況下，同樣可以實現(xiàn)快速招商及后期經(jīng)營旺場,,,六、商業(yè)物業(yè)定位,,利于提升項目品牌和形象利于營造營銷賣點，提升市場知名度利于快速招商及提升高樓層商鋪價值主力店租金低，收益較差,優(yōu)劣勢分析,,VS,,可增加業(yè)態(tài)的豐富度市場的知名度與影響力難于短時間提升小商戶過，增加后期管理難度招商過程可能較長,1、考慮因素,六、商業(yè)

46、物業(yè)定位,打造第六代商業(yè)綜合體——街Mall+特色時尚步行商業(yè)街。購物中心本身可延續(xù)街MALL的理念，主體分為幾塊，設置不同主題，形體上給人以精致感，體塊間設計舒適尺度商業(yè)街，最大限度的將人流引入商業(yè)內部，充分挖掘商業(yè)價值。商業(yè)步行街，主要為重慶及區(qū)域餐飲、娛樂，時尚購物。,打造第六代商業(yè)綜合體街Mall·體驗式娛樂中心·特色美食,,購物＋娛樂休閑＋主題餐飲,2、物業(yè)定位,六、商業(yè)物業(yè)定位,65,,,面積需求,

47、,消費頻率,,消費類型,,,,,,多維度分析,臨街門面,2,3,4,七、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃,形象檔次,5,1、落位原則,負一層,二 層,,,美食天地,餐飲、娛樂、茶樓、酒吧,三 層,本項目以界石商圈步行街為生活理念，打造界石商圈升級版，引領界石商業(yè)消費新趨勢！各模塊布局落位遵循雜而有章原則。,2、落位規(guī)劃,七、業(yè)態(tài)規(guī)劃,,七、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃,3、負一層業(yè)態(tài)規(guī)劃,,兒童攝影,,,車庫,,,,,電影院,,,,,,,,,超市,車庫,車庫,超市,影

48、院,,,,七、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃,3、一層業(yè)態(tài)規(guī)劃,,兒童攝影,,,,,,零售,,兒童主題,,,,,,,,小百貨、飾品,,餐飲,,餐飲休閑,,,社區(qū)配套,,小百貨、飾品,零售,零售,餐飲,兒童主題,餐飲休閑,社區(qū)配套,,七、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃,3、三層業(yè)態(tài)規(guī)劃,,兒童攝影,,,,,茶樓、美容、餐飲,,,,,,,,茶樓、美容、餐飲、網(wǎng)吧,,茶樓、美容、餐飲,茶樓、美容、餐飲、網(wǎng)吧,5、本項目業(yè)態(tài)比例,從國內多個大型Mall的成功案例，可以得出一

49、個Mall功能業(yè)態(tài)的黃金比例——"30：20：50“;,七、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃,本項目考慮前期聚集人氣，建議加大餐飲比例，將餐飲比例做到24%，超市為20%，零售38%，休閑娛樂18%。,項目商業(yè)價值最大化原則，盡可能多的劃分街鋪； 所劃分商鋪均能獨立經(jīng)營，盡量減少死角鋪位； 鋪位結構要方正實用，減少不規(guī)則鋪位； 鋪位開間進深比控制在1：2—1：3之間； 規(guī)劃鋪位面積適中，時尚零售面積控制在40平米以內，商家可根據(jù)不

50、同面積需求而自由組合，靈活度高； 盡量使大面積鋪位劃分成小面積商鋪，便于后期的招商。,鋪面化分,七、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃,招商策略,7,>> 商業(yè)招商策略>> 商業(yè)租金策略>> 商業(yè)合作模式>> 商業(yè)推廣策略,一、商業(yè)招商策略,1、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理。2、基本原則： 主力店先行；有影響力的次主力次之；其他店鋪跟進。3、招商重點原則A．重點引進國內有影響、有實力的商家

51、進駐；B．對名家、名品、名企，重點招商。4、招商五個優(yōu)先原則A．廠家優(yōu)先：廠家直接合作優(yōu)先引進；B．名優(yōu)品牌優(yōu)先：國內著名品牌優(yōu)先引進；C．獨家經(jīng)營優(yōu)先：品牌在本區(qū)域獨家經(jīng)營的優(yōu)先引進；D．特色項目優(yōu)先：擁有特色經(jīng)營項目的商業(yè)機構優(yōu)先引進；E．經(jīng)營良好優(yōu)先：在本地經(jīng)營狀況優(yōu)良者優(yōu)先引進。,商家遴選策略：零售及餐飲娛樂商家：以本地商戶為主；主力店/次主力店：以全國知名連鎖品牌商家為主超市或百貨品牌優(yōu)先考慮重慶本

52、地知名品牌，可縮短市場培育周期，建議優(yōu)選重百、新世紀、人人樂等； 商家目標比例：本區(qū)域現(xiàn)有經(jīng)營商家占招商目標的70-80%左右, 20%為未進駐重慶市場的知名品牌，具體見招商執(zhí)行報告。,一、商業(yè)招商策略,租戶價格策略包括租約年限和遞增率、營業(yè)免租期及租金,租約年限和遞增率,營業(yè)免租期,租金,,價格策略,1,3,2,二、商業(yè)租金策略,,綜合考慮市場情況、經(jīng)濟發(fā)展和項目情況、商家訪談方法，得出本項目租金水平,,,,市場現(xiàn)有商業(yè)租金水平,

53、核心商圈、區(qū)級商圈及項目周邊租金狀況項目租金水平制定,市場潛在商業(yè)租金水平,整體宏觀經(jīng)濟發(fā)展租戶訪談結果參考主力店租金范圍... ...,本項目租金水平,結合項目商業(yè)概念和租戶落位,1、租金水平制定的依據(jù),二、商業(yè)租金策略,結合市場、專家訪談、租戶訪談結果等因素，確定本項目除去主力店后平均租金為 元/m2/月，主力店租賃條件具體品牌一店一議，雙方協(xié)商確定，其余品牌先制定統(tǒng)一標準，具體品牌具體談判確定,市場：目前核心商圈百貨主

54、要以17%-30%扣點為主，女人街租金100-300元/平方米/月，建材專業(yè)市場租金在25-50元/平方米/月；餐飲娛樂的租金為40-60元/平方米/月競爭樓盤項目：片區(qū)周邊的市場租金未定；,,通過三方面考慮除去主力店本項目平均租金為 元/㎡/月，根據(jù)不同租戶租期不同，前期可以放寬免租期與裝修期的時間，詳見招商執(zhí)行策略報告。,二、商業(yè)租金策略,1、租金水平制定的依據(jù),3,1,根據(jù)不同租戶簽約的行業(yè)慣例，確定本項目的租賃合同期

55、限和遞增率,,主力店15~20年次主力店6~10年關鍵租戶2~3年普通租戶1年,,,中西正餐 6~10年中西快餐 6~10年咖啡廳、甜品店、飲品店3~5年,2,,電影院15年兒童早教及攝影中心6~10年KTV6~10年健身房6~10年電玩3~5年服務類租戶3年,購物,餐飲,娛樂和服務,普通租戶合約期限超過1年的，租金年遞增率一般為3%——8%對于大型主力租戶，固定期以外的期限通常首年不變，3年遞增1次，遞增率3%~

56、5%合約押金通常為1~2個月租金,2、租約年限和遞增率,二、商業(yè)租金策略,從行業(yè)慣例和吸引租戶進駐角度，有針對性地對租戶設定裝修免租期或經(jīng)營免租期,經(jīng)營免租期,裝修免租期,,,制定合理有效的免租期吸引租戶,,,,,,按照行業(yè)慣例，給予不同品類租戶適當裝修免租期，直至開業(yè)：超市4~6個月，如人人樂、重客隆超市快速時尚服裝服飾類租戶3~4個月，如ZARA、H&M、UNIQLO正餐通常為3~4個月快餐為30——50天，如肯德

57、基、味千拉面娛樂類通常為3個月，如健身房和大型娛樂城；影院為3~6個月,針對不同租戶給予不同免租期：主力店，6~12個月次主力店，6~12個月關鍵租戶，3~6個月普通租戶，1~3個月對于國際國內知名品牌，經(jīng)營免租期應適當放寬,3、營業(yè)免租期,二、商業(yè)租金策略,,,,,購物中心收益,運營成本,租戶穩(wěn)定性,評分,說明,合作模式種類,龐大的運營成本支出成為迅速發(fā)展的主要阻礙,扣點形式對項目收益貢獻最大，需與租戶溝通密切,租金形式更

58、大程度提高租戶積極性，降低運營成本,針對大型、行業(yè)獨特性租戶采取的形式,雖然得到租戶更多支持，但受租戶行業(yè)特性、操作習慣制約也更大,,,篩選結果,三、商業(yè)合作模式,商業(yè)地產項目與租戶的合作模式因租戶所在行業(yè)的經(jīng)營習慣及發(fā)展規(guī)劃，運作需求和本地商業(yè)發(fā)展趨勢而具靈活性,1、合作模式分析,雙贏的租戶合作模式是商業(yè)地產項目盈利的基礎，也是其穩(wěn)定發(fā)展的前提要素，我司遵循此原則建議本項目大部分租戶選用租賃合作模式,租金,聯(lián)營扣點,合作分成,1、合作

59、模式分析,三、商業(yè)合作模式,結合租戶訪談，競爭對手研究和行業(yè)研究進行分析，得出各主要租戶合作模式,,行業(yè),,固定租金,,合作分成,,聯(lián)營扣點,購物類,餐飲類,個人時尚,娛樂類,主力店,超市,,,,,,,,,家庭耐用品,食品雜貨,兒童用品,,電影院,,,,,,,文化用品,,,1、本項目合作模式,三、商業(yè)合作模式,,,,,,,,,,,,,,,,,四、商業(yè)推廣策略,“重慶南大門·界石商圈步行街,形象領先：現(xiàn)代化、大都市、高品位、新時

60、尚 全情體驗：商業(yè)氛圍與環(huán)境互動式體驗 活動引爆：活動、公關、事件，HIGH爆重慶 精耕渠道：整合推廣、創(chuàng)新渠道 服務增值：服務入微、品質超凡、尊貴體驗,1、推廣主題,,攻略核心要領：尖 / 精 / 高,尖: 直效語言、直效傳播、最大限度的把控目標群體,精: 清晰、明了、形象化、符號化的構建差異化識別,高: 準確、快速、強勢的傳媒動力、全方位的覆蓋,實現(xiàn)強勢的市場效應,2、推廣要點,四、商業(yè)推廣策略,以戶外、報紙樹立項目形象；