界石項(xiàng)目商業(yè)定位及招商思路

1、2014年10月,謹(jǐn)呈：重慶厚煌實(shí)業(yè)有限公司,,厚煌·財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)定位及招商思路,,版權(quán)聲明 Copyright；All rights Reserved,本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸瑞爾特集團(tuán)所有，未經(jīng)瑞爾特集團(tuán)書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分和全部?jī)?nèi)容。,This report is only for internal use, copyright ruierte grou

2、p all, without the written permission of ruierte group, not to any other institutions and individuals circulated, quoted, copied and issued a report in the part and the whole content.,本項(xiàng)目工作分兩個(gè)階段完成，本報(bào)告是第一階段。應(yīng)開(kāi)發(fā)商要求，將《項(xiàng)目招商策

3、略報(bào)告》內(nèi)容提前完成，本報(bào)告包括市場(chǎng)調(diào)研、綜合定位及招商策略三部分內(nèi)容：,工作成果,工作內(nèi)容,,,第一階段,30天,第二階段,工作說(shuō)明：,,30天,調(diào)研及分析說(shuō)明：,實(shí)地調(diào)研與踏勘,調(diào)研內(nèi)容：……項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶需求研究……調(diào)研區(qū)域：重慶市區(qū)界石新區(qū)周邊區(qū)域……,商家訪談,訪談對(duì)象：……意向商家 20家,問(wèn)卷調(diào)研,調(diào)研方式：定向投放和街頭攔訪……針對(duì)問(wèn)題：消費(fèi)偏好消費(fèi)能力消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)者屬

4、性……,參考數(shù)據(jù),專業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)：……瑞爾特?cái)?shù)據(jù)庫(kù)……政府?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)：重慶統(tǒng)計(jì)網(wǎng)重慶國(guó)土資源網(wǎng)重慶統(tǒng)計(jì)年鑒……相關(guān)專業(yè)網(wǎng)站：重慶房地產(chǎn)信息網(wǎng)……,工作說(shuō)明：,從城市發(fā)展的高度解讀項(xiàng)目背景，對(duì)城市及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、商圈進(jìn)行深度研究，進(jìn)行廣泛的調(diào)查和有針對(duì)性的分析，為項(xiàng)目商業(yè)整體定位提供市場(chǎng)依據(jù)。,,重慶厚煌·財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目,,一個(gè)中心，點(diǎn)亮一座城市輝煌,厚煌·財(cái)富廣場(chǎng),界石·財(cái)富

5、中心,核心問(wèn)題,1,>> 發(fā)展目標(biāo)>> 項(xiàng)目現(xiàn)況>> 核心問(wèn)題>> 應(yīng)對(duì)思路,,一、項(xiàng)目整體發(fā)展目標(biāo),60000平米·街MALL打造第六代商業(yè)綜合體,— —大西北業(yè)態(tài)最全、規(guī)模最大、最具國(guó)際化的商業(yè)綜合體,本項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)核心目標(biāo)在于確立項(xiàng)目整體形象的突破和拔高，深挖項(xiàng)目6萬(wàn)平米商業(yè)價(jià)值，奠定區(qū)域商業(yè)中心的核心地位，并對(duì)銷(xiāo)售形成帶動(dòng)，為公司積累商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)大開(kāi)發(fā)品牌

6、影響力。,重慶南大門(mén),突破現(xiàn)有格局全新定位破位,,二、項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題,,項(xiàng)目診斷,6萬(wàn)平米總商業(yè)體量規(guī)模大，具有規(guī)模效應(yīng),整個(gè)項(xiàng)目定位為商業(yè)綜合體：裙商+辦公+商務(wù)酒店，商業(yè)目前開(kāi)始動(dòng)工，定制化可能性不大，對(duì)招商工作有一定影響,所在片區(qū)人口偏少，提振商家信心有一定難度,前期缺乏清晰定位，商業(yè)價(jià)值挖掘不夠，目前意向進(jìn)駐商家不多,,項(xiàng)目現(xiàn)況,二、項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題,“位于城市發(fā)展的主動(dòng)脈，引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展，在建筑品質(zhì)上具有超越感、前瞻性的標(biāo)

7、志性建筑綜合體”,企業(yè)品牌,核心問(wèn)題4維分析模型,區(qū)域明顯缺乏商業(yè)氛圍，當(dāng)前人氣導(dǎo)入有限，需要細(xì)心培養(yǎng)、引導(dǎo)。,整體定位不清晰，主題性不強(qiáng)，對(duì)客戶吸引力有限。,宣傳力度較弱，形象輸出渠道缺少，客戶關(guān)注度較低。,項(xiàng)目目前影響力有限，暫時(shí)無(wú)法通過(guò)品牌資源提升商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。,區(qū)域氛圍,營(yíng)銷(xiāo)推廣,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目診斷,,,,,,,經(jīng)濟(jì)背景產(chǎn)業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境,,,消費(fèi)者需求商家需求發(fā)展商愿景,,商圈界定地塊商業(yè)價(jià)值商業(yè)SWOT分析,,百

8、事達(dá)·喜薈城COCO Park,,商業(yè)定位,,,定位研究,,業(yè)態(tài)研究,,招商策略,三、問(wèn)題應(yīng)對(duì)邏輯說(shuō)明：,2,外部環(huán)境分析,>> 城市宏觀分析>> 城市產(chǎn)業(yè)分析>> 城市商業(yè)格局研究>> 外部環(huán)境總結(jié),江南重鎮(zhèn) 巴南界石重慶南大門(mén) 工業(yè)基地,城市名片重慶市市級(jí)中心鎮(zhèn)、重慶市文明鎮(zhèn)、重慶市衛(wèi)生鎮(zhèn)、重慶市市級(jí)園林式城鎮(zhèn)、重慶市市級(jí)留守兒童工作示范鎮(zhèn)、重慶市民

9、間文化（兒歌）之鄉(xiāng)、重慶市計(jì)劃生育依法行政示范鎮(zhèn)、重慶市繞城經(jīng)濟(jì)帶最具投資潛力十大名鎮(zhèn)、重慶市家電（汽摩）下鄉(xiāng)模范鎮(zhèn)、重慶市花木之鄉(xiāng)、重慶市優(yōu)秀志愿服務(wù)組織等眾多榮譽(yù)稱號(hào)。,一、城市宏觀分析,→重慶位置：重慶位于中國(guó)西南部，東鄰湖北、湖南，南靠貴州，西接四川，北連陜西。地處長(zhǎng)江上游地區(qū)，是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶三大中心城市之一，長(zhǎng)江、嘉陵江兩江環(huán)抱，域內(nèi)各式橋梁層出不窮，素有“橋都”美譽(yù)，又因地處丘陵、山地河谷地區(qū)，有“山城”之稱。→戰(zhàn)略

10、要地，樞紐城市：重慶是內(nèi)陸出口商品加工基地和擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放先行區(qū)，國(guó)家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，長(zhǎng)江上游科研成果產(chǎn)業(yè)化基地和生態(tài)文明示范區(qū)，中國(guó)中西部地區(qū)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，國(guó)家實(shí)行西部大開(kāi)發(fā)的涉及地區(qū)和國(guó)家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。,1、重慶城市概況,一、城市宏觀分析,,巴南區(qū)界石鎮(zhèn)地處重慶主城南部，北與南泉街道毗連，東與南彭街道接壤，西跨龍州灣街道與長(zhǎng)江相望，西南接一品街道，東南連跳石鎮(zhèn)。,一、城市宏觀分析,,工業(yè)園區(qū)

11、,,高速路口,,2、區(qū)位及交通,界石鎮(zhèn)距重慶市中心25公里，距區(qū)政府駐地12公里，距江北機(jī)場(chǎng)30分鐘車(chē)程，是主城南部的交通樞紐和重慶南向出海陸路通道的起點(diǎn)。界石鎮(zhèn)是全市二環(huán)區(qū)域能集聚30萬(wàn)人口的十大新城之一，屬于重慶市二環(huán)以內(nèi)重要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域，是重慶市主城規(guī)劃區(qū)東部組團(tuán)的重點(diǎn)區(qū)域，是江南新城和環(huán)樵坪經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心區(qū)域。,,一、城市宏觀分析,交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 渝黔、渝湘、內(nèi)環(huán)、繞城四條高速公路交匯于此，渝道路、東城大道（連接茶園城

12、市副中心）、海棠大道等省級(jí)、市政道路四通八達(dá)。距離重慶市中心25公里，到江北機(jī)場(chǎng)、龍頭寺火車(chē)站、寸灘集裝箱碼頭、200萬(wàn)噸級(jí)的佛爾巖綜合滾裝碼頭車(chē)程在20-30分鐘。,界石鎮(zhèn)幅員面積64.83平方公里，轄桂花村、海棠村、新玉村、武新村、鐘灣村、金鵝村6個(gè)村和暢想社區(qū)、和平社區(qū)、公平社區(qū)、桂花社區(qū)4個(gè)社區(qū)（居委會(huì)）。轄區(qū)人口52849人，17295戶，城鎮(zhèn)常住人口34400人，人口自然增長(zhǎng)率1.89‰。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18758元。

13、絕大多數(shù)為漢族，有個(gè)別少數(shù)民族，以外來(lái)婚進(jìn)和工作為主。,3、界石概況,一、城市宏觀分析,界石的經(jīng)濟(jì)始于農(nóng)業(yè)。300年來(lái)，勤勞的界石先民們拓荒開(kāi)墾，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展很快，特別是新中國(guó)建立后，多個(gè)農(nóng)產(chǎn)品基地相繼建立，百里農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光長(zhǎng)廊遠(yuǎn)近聞名，重慶“花木世界”是中國(guó)西部最大的花木交易市場(chǎng)。 2011年實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值2.4億元，農(nóng)民人均純收入9211元。 2011年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值22.8億元，全鎮(zhèn)個(gè)體工商戶在冊(cè)數(shù)達(dá)2000多

14、戶，財(cái)政總收入3000多萬(wàn)元。 2012年實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值2.97億元，農(nóng)民人均純收入10786元。 2012年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值44.83億元，城鎮(zhèn)居民人均純收入21121元。,重慶城鎮(zhèn)居民收入和購(gòu)買(mǎi)力持續(xù)快速增加，消費(fèi)需求穩(wěn)中趨旺。社會(huì)消費(fèi)品零售保持兩位數(shù)高速增長(zhǎng)，未來(lái)重慶經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)快速發(fā)展，居民消費(fèi)潛力良好。,3、經(jīng)濟(jì)概況,一、城市宏觀分析,界石鎮(zhèn)地處巴南區(qū)西部，東與南彭街道接壤，南接一品街道，西跨龍洲灣街道，北與南

15、泉街道毗連，處于重慶都市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)圈和“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”核心層，是重慶市主城規(guī)劃區(qū)東部組團(tuán)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，重慶市二環(huán)以內(nèi)重要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，是江南新城和環(huán)樵坪經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心區(qū)域和主城南部新的人口聚集地和重慶衛(wèi)星城區(qū)。,4、城市整體規(guī)劃,一、城市宏觀分析,,本案,,,,,,,,,1、十三五規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),二、城市產(chǎn)業(yè)分析,,巴南區(qū)和南岸區(qū)合作建設(shè)江南新城、共同打造主城第三增長(zhǎng)極是有條件的。主城區(qū)將形成兩江新區(qū)、西部新城、江南新城“一區(qū)兩城”的發(fā)展

16、格局。預(yù)計(jì)通過(guò)十二五的發(fā)展，“一區(qū)兩城”將成為我市主要產(chǎn)業(yè)的三大集群。按照去年的統(tǒng)計(jì)，巴南和南岸兩區(qū)經(jīng)濟(jì)總量占主城區(qū)的18.35%，十二五末將會(huì)提高到22%~23%。 通過(guò)建設(shè)江南新城、打造主城第三增長(zhǎng)極，可為建設(shè)“重慶二環(huán)沿線萬(wàn)億工業(yè)板塊”提供廣闊的戰(zhàn)略平臺(tái)和重要支撐。同時(shí)，作為重慶向南出海大通道的橋頭堡，南岸區(qū)和巴南區(qū)還是重慶聯(lián)系廣東、廣西、云南、貴州等省份的重要門(mén)戶。通過(guò)布局江南新城，將進(jìn)一步增強(qiáng)主城南部的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和帶動(dòng)能

17、力，引領(lǐng)渝南黔北地區(qū)加快發(fā)展。 建成與主城同步的商務(wù)服務(wù)功能區(qū)：在江南新城區(qū)域的南坪、彈子石、魚(yú)洞、龍洲灣、李家沱地區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)現(xiàn)代化城市群；茶園和界石、鹿角、南彭等地，重點(diǎn)發(fā)展新興工業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)，并爭(zhēng)取將界石、鹿角作為重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的拓展區(qū)。,【經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁增長(zhǎng)】 2012年，界石鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值25.99億元，同比增長(zhǎng)17.3%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額21.15億元，同比增長(zhǎng)737.2%；地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入1659.

18、2萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)31.7%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資56.03億元，同比增長(zhǎng)49.8%；批發(fā)和零售商品銷(xiāo)售總額實(shí)現(xiàn)49.25億元，同比增長(zhǎng)1125.2%；工業(yè)總產(chǎn)值完成44.83億元，同比增長(zhǎng)21.5%；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入41.86億元，同比增長(zhǎng)20.6%；在地建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)14億元，同比增長(zhǎng)197.1%；工效指數(shù)達(dá)到371.5，同比增長(zhǎng)26.7%；農(nóng)民人均純收入10786元，同比增長(zhǎng)17.1%。全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在江南新城考核組（主城6

19、街1鎮(zhèn)）取得了綜合排名第1位的好成績(jī)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅實(shí)現(xiàn)“5個(gè)第一”、“3個(gè)第二”、“2個(gè)第三”。,2、固定投資及房地產(chǎn)業(yè),二、城市產(chǎn)業(yè)分析,未來(lái)五年內(nèi)，擬將界石工業(yè)園區(qū)謀劃為重慶南部工業(yè)重心，目前已經(jīng)運(yùn)作的重慶花木世界在未來(lái)兩年內(nèi)將建成為重慶第一、西部一流的AAAA級(jí)景區(qū)，那時(shí)的界石也將成為都市休閑旅游勝地。,3、旅游業(yè),二、城市產(chǎn)業(yè)分析,三、重慶進(jìn)入外環(huán)時(shí)代,2009年12月31日12時(shí)，重慶繞城高速公路正式通車(chē)運(yùn)行。 重慶繞城高

20、速公路起于北碚，經(jīng)沙坪壩、九龍坡、江津、巴南、南岸、江北、渝北等8個(gè)行政區(qū)，分為東、南、西、北四段。環(huán)繞到起點(diǎn)，全長(zhǎng)約187．96公里，雙向六車(chē)道，總投資131．83億元，共設(shè)有18個(gè)收費(fèi)站。它的建成通車(chē)對(duì)實(shí)現(xiàn)重慶市“半小時(shí)主城區(qū)，一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，八小時(shí)重慶”戰(zhàn)略目標(biāo)，具有重要意義。 重慶繞城高速公路，周?chē)薪缡M團(tuán)、西永組團(tuán)、江津組團(tuán)、蔡家組團(tuán)、魚(yú)嘴組團(tuán)等外圍經(jīng)濟(jì)組團(tuán)，繞城高速公路的開(kāi)通使各外圍經(jīng)濟(jì)組團(tuán)與重慶主城經(jīng)濟(jì)區(qū)緊密

21、連接起來(lái)，將加快重慶市外圍經(jīng)濟(jì)組團(tuán)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)。,,,三、城市商圈格局研究,2、商業(yè)發(fā)展研究,重慶現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展格局未能突破主城區(qū)的傳統(tǒng)格局，未能形成集群。商業(yè)業(yè)態(tài)和購(gòu)物空間缺乏新意，一站式街MALL或主題購(gòu)物街區(qū)以及傳統(tǒng)百貨、購(gòu)物中心面臨升級(jí)換代趨勢(shì)；商業(yè)街區(qū)在綜合環(huán)境、規(guī)劃、業(yè)態(tài)等均需要較大提升潛力。,3,內(nèi)部環(huán)境分析,>> 地塊區(qū)域分析>> 地塊本體分析>> 商業(yè)屬性界定>> 核

22、心價(jià)值提煉,項(xiàng)目地處重慶南大門(mén)——界石中心地段，是城市規(guī)劃發(fā)展的主軸方向，重慶重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。該片區(qū)市政建設(shè)重點(diǎn)投入，片區(qū)發(fā)展勢(shì)頭加速推進(jìn)，板塊崛起呼之欲出！,1、區(qū)位概況,→項(xiàng)目地處界石核心片區(qū)，是重慶城市發(fā)展主軸方向和重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。→該區(qū)域定位為工業(yè)園區(qū)及綜合服務(wù)功能區(qū)，集餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物及休閑度假、商貿(mào)物流、房地產(chǎn)等生態(tài)產(chǎn)業(yè)為主。,一、地塊區(qū)位分析,重慶南大門(mén)戶，中心價(jià)值全面崛起,,,本案,二、地塊區(qū)位分析,基于城市發(fā)展方向的區(qū)域

23、價(jià)值：重慶南大門(mén)，新城崛起，代言未來(lái)！,住區(qū)價(jià)值認(rèn)同度高，界石已成為重慶新型城鎮(zhèn)化的典范。,二、地塊區(qū)位分析,2、區(qū)域認(rèn)同度,三、地塊本體分析,,1、商業(yè)規(guī)模,本工程由一幢23層高層住宅及2層、局部3層商業(yè)裙房和一幢7層辦公及2層商業(yè)的綜合體組成。項(xiàng)目總建筑面積59797.24㎡，其中地上建筑面積333476.78㎡，地下建筑面積26450.46㎡（其中地上商業(yè)11410.18㎡、地下商業(yè)7599.09㎡；辦公4937.63㎡；車(chē)庫(kù)17

24、653.77㎡；居住16610.07㎡；其他配套1586.5㎡）。,,辦公樓,,居住樓,,地上商業(yè),三、地塊本體分析,,1、商業(yè)規(guī)模,本項(xiàng)目商業(yè)約19000㎡（地上商業(yè)11410.18㎡、地下商業(yè)7599.09㎡）。商業(yè)為2層和局部3層裙樓格局，四周均臨道路，商業(yè)門(mén)面價(jià)值較大。,,,,紅色虛線為臨街門(mén)面,主干道,次干道,小區(qū)步行街,小區(qū)步行街,次干道,項(xiàng)目可到達(dá)性高，多條城市交通干道交匯，周邊道路密集，各項(xiàng)交通十分便利。本項(xiàng)

25、目建成后，除滿足界石本地消費(fèi)外，還可輻射巴南區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、渝中區(qū)及江北區(qū)等滴消費(fèi)區(qū)域。,2、交通條件,上界、渝黔高速公路與正在興建的渝湘高速（重慶到長(zhǎng)沙，重慶的出海通道）及繞城高速(二環(huán))四條高速公路交匯于此，渝道路（重慶到貴州道真）等區(qū)域快速通道橫貫界石。四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)使界石鎮(zhèn)具有優(yōu)越的交通優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。從界石鎮(zhèn)出發(fā)，到機(jī)場(chǎng)、長(zhǎng)江朝天門(mén)貨運(yùn)碼頭、鐵路樞紐以及解放碑等商業(yè)中心均不超過(guò)30分鐘的車(chē)程。,三、地塊本體分析

26、,,界石,本案,,,,,,,3、物業(yè)規(guī)劃,一二三期,四五期,三、地塊本體分析,本項(xiàng)目商業(yè)很特殊，L型臨街商業(yè)和T型商業(yè)步行街，最大限度提升商業(yè)價(jià)值。,,,,,,,33,三、地塊本體分析,4、地塊位置,本項(xiàng)目地處界石鎮(zhèn)中心位置，富城路與省道104的交匯處，項(xiàng)目周邊各種配套齊全，人流量大，建行、工行、郵政銀行遍布周邊，即將修建的新科城市廣場(chǎng)和萬(wàn)象城市廣場(chǎng)為界石再添商業(yè)重碼。當(dāng)?shù)貪庥舻纳虡I(yè)氛圍鑄就本項(xiàng)目以后的輝煌。,,,,厚煌財(cái)富廣場(chǎng),萬(wàn)象

27、城市廣場(chǎng),新科城市廣場(chǎng),,,5、地塊周邊配套,三、地塊本體分析,,工商銀行,,南方寢飾,建設(shè)銀行,郵政銀行,國(guó)家電網(wǎng),厚煌財(cái)富廣場(chǎng),,萬(wàn)象城市廣場(chǎng),,新科城市廣場(chǎng),黔江雞雜,明星大藥房,界石財(cái)政局,華生園蛋糕,界石稅務(wù)所,網(wǎng)吧,胖胖火鍋,界石車(chē)站,6、展示條件,三、地塊本體分析,項(xiàng)目展示條件佳，重點(diǎn)利用朝向主干道的寬度展示面，確立商業(yè)形象。,,7、價(jià)值研判,A,A,B,C,D,本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值出入較大，臨近主干道商業(yè)價(jià)值最高，其次是

28、本項(xiàng)目商業(yè)步行街商業(yè)，最后才是背街商業(yè)，因此，面臨主干道才是本項(xiàng)目聚集人氣的展示面。,三、地塊本體分析,主干道商業(yè),主干道商業(yè),步行街商業(yè),步行商業(yè),次干道商業(yè),1、項(xiàng)目戰(zhàn)略使命,項(xiàng)目使命：本項(xiàng)目主打差異化定位戰(zhàn)略，將與新科商業(yè)廣場(chǎng)、萬(wàn)象商業(yè)廣場(chǎng)形成界石商業(yè)中核，形成三足鼎力，帶動(dòng)界石片區(qū)綜合價(jià)值上行并圈定城市新商圈形象，進(jìn)而圈定重慶“南大門(mén)”戰(zhàn)略版圖。,四、商業(yè)屬性界定,→傳統(tǒng)商圈之外，目前重慶整個(gè)界石板塊缺乏一個(gè)真正成

29、熟的商業(yè)中心。界石板塊的商業(yè)仍然以傳統(tǒng)商業(yè)服務(wù)為主，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人民現(xiàn)代的消費(fèi)需求?！景干虡I(yè)開(kāi)發(fā)體量具有規(guī)模效應(yīng)，高水準(zhǔn)提前介入規(guī)劃和招商，打造成重慶界石首席時(shí)尚商業(yè)中心，可就近輻射片區(qū)乃至周邊范圍中高端人群進(jìn)行消費(fèi)?！壳爸貞c商業(yè)板塊缺乏真正意義上的娛樂(lè)休閑主題的街MALL型商業(yè)中心。,市場(chǎng)空白：目前區(qū)域缺乏大型成熟商業(yè)中心，客群消費(fèi)習(xí)慣也急需引導(dǎo)升級(jí)；商圈輻射：區(qū)域內(nèi)社區(qū)配套型商業(yè)較為常見(jiàn)，輻射面窄、體量小、業(yè)態(tài)基礎(chǔ)，對(duì)外影

30、響力相當(dāng)有限，無(wú)法發(fā)揮商圈崛起的扛鼎作用；開(kāi)發(fā)規(guī)模：本項(xiàng)目自身住宅規(guī)模較大，具備一定人氣支撐；人口因素：區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)較多，政府規(guī)劃到2020年，區(qū)域內(nèi)入住人口目標(biāo)達(dá)到10萬(wàn)人。,2、項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)格局研判,四、商業(yè)屬性界定,。,3公里核心商圈范圍內(nèi)，無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。本案所在片區(qū)已經(jīng)成熟，交通、教育、公園景觀、行政單位、醫(yī)療等綜合配套完善。本案已經(jīng)動(dòng)工，商業(yè)已自成中心，同時(shí)具有良好市場(chǎng)口碑。周邊開(kāi)發(fā)樓盤(pán)品質(zhì)較高，沿路5分鐘暢達(dá)工業(yè)園區(qū)

31、，后勁足。商圈界定：“界石商圈商業(yè)升級(jí)版”形象呼之欲出。,3、項(xiàng)目商圈屬性界定,四、商業(yè)屬性界定,五、商業(yè)SWOT分析,,,,,SWOT,優(yōu)勢(shì)（Strengths）,劣勢(shì)（Weakness）,機(jī)會(huì)（Opportunities）,威脅（Threats）,成熟地段，配套完善；6萬(wàn)平米商業(yè)具有規(guī)模效應(yīng)；提前規(guī)劃定位，對(duì)接市場(chǎng)需求。,目前片區(qū)尚缺乏人氣支撐；目前認(rèn)同度達(dá)不到預(yù)期，需要持續(xù)推廣植入，培養(yǎng)認(rèn)知。,片區(qū)開(kāi)發(fā)持續(xù)向好，城市戰(zhàn)略版

32、重慶南大門(mén)，全城關(guān)注；以厚煌財(cái)富廣場(chǎng)為代表的代表性項(xiàng)目共同發(fā)聲，帶動(dòng)片區(qū)整體價(jià)值認(rèn)同度走高。,可能的后續(xù)調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)；地塊周邊其他項(xiàng)目商業(yè)入市直接競(jìng)爭(zhēng)。,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì),利用機(jī)會(huì)，轉(zhuǎn)化威脅,聯(lián)合發(fā)聲，深挖城市東移話題，強(qiáng)植界石商圈升級(jí)版形象。組合核心概念，倡導(dǎo)新理念和全新的商業(yè)體驗(yàn)。用實(shí)景說(shuō)話，軟環(huán)境搭臺(tái)力引主力商家共唱大戲。,合理定位，避免與直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目正面交鋒。把握市場(chǎng)需求，以精準(zhǔn)定位彌補(bǔ)現(xiàn)有不足。,第六代商業(yè)綜合體：

33、唯此6萬(wàn)㎡街MALL,六、核心價(jià)值分析,重慶南大門(mén)：人口外溢板塊騰飛價(jià)值兌現(xiàn)提速,先外后內(nèi)的核心價(jià)值體系組合：,界石商業(yè)升級(jí)版：30萬(wàn)重慶人消費(fèi)習(xí)慣升級(jí)換代,,立足城市趨勢(shì)，戰(zhàn)略突圍；,放眼未來(lái)，放大前景預(yù)期；,銜接CBD，倡領(lǐng)CRD。,CRD：（Recreational Business District）：以游憩與商業(yè)為主的各種設(shè)施（購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、文化、交往、休閑等）集聚的特定區(qū)域，三大核心功能：商務(wù)功能、商業(yè)零售功能和游憩功能

34、。,區(qū)域形象細(xì)分——打造第六代商業(yè)綜合體：公園體驗(yàn)一站式的吃、喝、住、玩、樂(lè)、游綜合服務(wù)區(qū),→旅游集散功能：緊鄰界石主干道，輻射界石數(shù)萬(wàn)常駐客戶群；→休憩交往功能：厚煌財(cái)富廣場(chǎng)，界石商圈的升級(jí)版?！C合商務(wù)功能：區(qū)域內(nèi)唯一6萬(wàn)㎡大型成熟集中商業(yè)，提供一站式購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲的街MALL；→政務(wù)功能：周邊密集分布界石主要行政單位，工礦企業(yè)，帶動(dòng)會(huì)議、餐飲等相關(guān)政務(wù)功能需求，可無(wú)縫對(duì)接。,六、核心價(jià)值分析,價(jià)值轉(zhuǎn)換：新型購(gòu)物體驗(yàn)以

35、及新的生活方式引領(lǐng)者。,五、核心價(jià)值分析,建筑精神契合：厚煌財(cái)富廣場(chǎng)建筑形態(tài)是開(kāi)放的空間型商業(yè)街區(qū),,,核心資源依托：街MALL借題,核心實(shí)施載體：差異定位,＋,,重慶全新生活主張,商業(yè)靈魂契合：引導(dǎo)重慶人由傳統(tǒng)消費(fèi)模式向休閑“生活方式”傾斜,各方需求分析,4,>> 消費(fèi)者需求分析>> 商家需求分析>> 開(kāi)發(fā)商需求分析>> 各方需求總結(jié),開(kāi)發(fā)商需求,三、開(kāi)發(fā)商需求分析,,,2,

36、打造重慶最具特色和知名度的新生活方式中心，休閑娛樂(lè)消費(fèi)目的地。,,,1,統(tǒng)一招商、管理，培養(yǎng)商戶未來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的商業(yè)經(jīng)營(yíng)效益貢獻(xiàn)點(diǎn)；,注重點(diǎn),商戶,消費(fèi)者,開(kāi)發(fā)商,,,,,,關(guān)注商業(yè)周邊人氣，對(duì)項(xiàng)目的差異化概念表示認(rèn)同,對(duì)購(gòu)物產(chǎn)品的豐富性和購(gòu)物環(huán)境要求越來(lái)越高；,打造領(lǐng)先的重量級(jí)商業(yè)項(xiàng)目，減少自持商業(yè)，控制開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn),利益方,對(duì)項(xiàng)目的影響,商業(yè)氣氛培養(yǎng)需要特別注意,在建筑設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商經(jīng)營(yíng)悉心經(jīng)營(yíng)，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的高水準(zhǔn),制定出符合市場(chǎng)

37、的商業(yè)定位，滿足消費(fèi)者多元化的需求，同時(shí)注意停車(chē)位等硬件配套設(shè)施的建設(shè),四、各方需求總結(jié),商業(yè)定位,>> 商業(yè)定位考慮因素>> 商業(yè)定位>> 商業(yè)主題定位>> 商業(yè)客戶定位>> 商業(yè)業(yè)態(tài)定位,,一站式的綜合性多元化生活時(shí)尚中心，打造出界石商圈升級(jí)版，街Mall，一種時(shí)尚、一種潮流、一種新的消費(fèi)模式。,,,,,案例研究,自身狀況,利益方關(guān)注點(diǎn),外部環(huán)境,可以滿足開(kāi)發(fā)時(shí)尚

38、購(gòu)物公園的基本條件,借鑒案例的成功給我們提供了啟示和信心,商家和消費(fèi)者對(duì)時(shí)尚商業(yè)中心的初步構(gòu)想表示認(rèn)可，同時(shí)可以達(dá)成開(kāi)發(fā)商愿景,城市商業(yè)的發(fā)展水平，為商業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇和空間,一、商業(yè)定位考慮因素,區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)傾向購(gòu)物功能和一站式的方向發(fā)展，休閑娛樂(lè)和+休閑娛樂(lè)功能方向的項(xiàng)目缺乏，存在明顯的市場(chǎng)空白。,,,,,,,休閑娛樂(lè),購(gòu)物,專業(yè)化,（=有限品種）,一站式購(gòu)物,（=品種齊全）,萬(wàn)象城,農(nóng)批市場(chǎng),新科城市廣場(chǎng),,街Mall市場(chǎng)空白

39、點(diǎn),建材批發(fā)市場(chǎng),日用品市場(chǎng),一、商業(yè)定位考慮因素,特色化、現(xiàn)代化、時(shí)尚化是打造的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，差異化 是核心競(jìng)爭(zhēng)策略！,一、商業(yè)定位考慮因素,51,?自然的生態(tài)環(huán)境，營(yíng)造開(kāi)放式街區(qū)式消費(fèi)模式?特色商業(yè)街道形式加以公共廣場(chǎng)?更多地設(shè)置聚集人氣游樂(lè)設(shè)施 豐富的文化活動(dòng) 創(chuàng)意零售空間，時(shí)尚聚集地 突出兒童主題，成為兒童樂(lè)園?餐飲娛樂(lè)多姿多彩，休閑相聚好去處，巴南界石歡迎你,1、定位理念,二、商業(yè)定位,強(qiáng)烈的生態(tài)感、體驗(yàn)感，打

40、造成為重慶市特色鮮明的街Mall消費(fèi)信模式；項(xiàng)目在形象、業(yè)態(tài)組合、商戶品牌等方面應(yīng)力求給人營(yíng)造體驗(yàn)感十足的印象，并力求使其體驗(yàn)后銘記于心；努力延長(zhǎng)街Mall的營(yíng)業(yè)時(shí)間，確保餐飲休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)消費(fèi)需求得到充分釋放，填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)夜間消費(fèi)的空白；充分挖掘項(xiàng)目室內(nèi)或室外的公共空間，在生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)上營(yíng)造舒適、寬松的氛圍，使得消費(fèi)者留戀往返。,二、商業(yè)定位,新生活時(shí)尚體驗(yàn)中心定位以速時(shí)尚為商業(yè)核心理念，將休閑娛樂(lè)及休閑餐飲概念有機(jī)組合，以營(yíng)造新的

41、時(shí)尚生活方式。,二、商業(yè)定位,新生活時(shí)尚購(gòu)物公園,通過(guò)將珠寶、飾品、時(shí)尚服裝等組團(tuán)，形成特色集約式快速時(shí)尚,電影院、超市、KTV、浴足、美容、按摩等構(gòu)成都市休閑娛樂(lè),含時(shí)尚餐飲、中高端餐飲、特色餐飲、食品雜貨等子行業(yè),都市時(shí)尚,休閑娛樂(lè),休閑餐飲,,2、概念解讀,,二、商業(yè)定位,3、核心元素,項(xiàng)目核心元素——現(xiàn)代、時(shí)尚、生態(tài)、體驗(yàn)感，將通過(guò)特色商家、公共空間、花園、主題特色和功能分區(qū)來(lái)體現(xiàn)。從消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查中看出消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的定位為，

42、休閑、舒適、時(shí)尚、現(xiàn)代的氣質(zhì)。,現(xiàn)代·時(shí)尚·生態(tài)·體驗(yàn)感,,重慶南大門(mén)·一站式購(gòu)物,二、商業(yè)形象,打造第六代商業(yè)綜合體——街MALL,,主力客群以重慶界石中高端人群為主,三、商業(yè)客戶定位,核心消費(fèi)群：重慶界石家庭消費(fèi)群和中產(chǎn)階級(jí)次級(jí)消費(fèi)群：青少年人群邊緣消費(fèi)群：商旅人士及界石旅游人群,,一級(jí)商圈：界石CBD商圈主要消費(fèi)人群：界石CBD高端白領(lǐng)、商務(wù)人士、高檔社區(qū)住戶主要客群特點(diǎn)：2

43、2-55歲，教育程度好，高收入，對(duì)新事物接受度高二級(jí)商圈：魚(yú)洞，南坪主要消費(fèi)人群: (視項(xiàng)目定位而定）此例應(yīng)為公司白領(lǐng)、學(xué)生、年輕家庭主要客群特點(diǎn)：16-40歲，收入較好，追求新興事物，追求生活品質(zhì),三、商業(yè)客戶定位,四、商業(yè)檔次定位,采用“適度超前”原則，定位中檔商業(yè)，部分采取中高端商業(yè),購(gòu)物（小百貨或超市）：主要經(jīng)營(yíng)食品類主題超市，特色鮮明，區(qū)別于周邊項(xiàng)目，突出檔次和品質(zhì)享受。,五、商業(yè)物業(yè)定位,界石商圈升級(jí)版——時(shí)尚

44、殿堂主題購(gòu)物中心,打造界石商圈升級(jí)版,舌尖上的世界美食，饕餮盛宴,厚煌財(cái)富廣場(chǎng)，即匯聚各地的美食，成為界石餐飲美食集中營(yíng)娛樂(lè)：設(shè)置KTV、足浴、影院,五、商業(yè)物業(yè)定位,時(shí)尚 精品步行街店（加強(qiáng)型）,打造時(shí)尚精品一條街，經(jīng)營(yíng)精品、飾品、鞋服、包具等,五、商業(yè)物業(yè)定位,有主力店模式,無(wú)主力店模式,需具備條件,有一批品牌號(hào)召力很強(qiáng)的次主力店進(jìn)駐，依照目前訪談商家的反饋，次主力店招商難以達(dá)到目的如果進(jìn)行銷(xiāo)售，將很難確保后期的良好經(jīng)營(yíng),主力店

45、對(duì)地段及項(xiàng)目的認(rèn)可，按照目前的商家反饋，比較理想，引進(jìn)知名百貨主力店的機(jī)會(huì)很大發(fā)揮主力店的帶動(dòng)效應(yīng)，在銷(xiāo)售的情況下，同樣可以實(shí)現(xiàn)快速招商及后期經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng),,,六、商業(yè)物業(yè)定位,,利于提升項(xiàng)目品牌和形象利于營(yíng)造營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)，提升市場(chǎng)知名度利于快速招商及提升高樓層商鋪價(jià)值主力店租金低，收益較差,優(yōu)劣勢(shì)分析,,VS,,可增加業(yè)態(tài)的豐富度市場(chǎng)的知名度與影響力難于短時(shí)間提升小商戶過(guò)，增加后期管理難度招商過(guò)程可能較長(zhǎng),1、考慮因素,六、商業(yè)

46、物業(yè)定位,打造第六代商業(yè)綜合體——街Mall+特色時(shí)尚步行商業(yè)街。購(gòu)物中心本身可延續(xù)街MALL的理念，主體分為幾塊，設(shè)置不同主題，形體上給人以精致感，體塊間設(shè)計(jì)舒適尺度商業(yè)街，最大限度的將人流引入商業(yè)內(nèi)部，充分挖掘商業(yè)價(jià)值。商業(yè)步行街，主要為重慶及區(qū)域餐飲、娛樂(lè)，時(shí)尚購(gòu)物。,打造第六代商業(yè)綜合體街Mall·體驗(yàn)式娛樂(lè)中心·特色美食,,購(gòu)物＋娛樂(lè)休閑＋主題餐飲,2、物業(yè)定位,六、商業(yè)物業(yè)定位,65,,,面積需求,

47、,消費(fèi)頻率,,消費(fèi)類型,,,,,,多維度分析,臨街門(mén)面,2,3,4,七、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃,形象檔次,5,1、落位原則,負(fù)一層,二 層,,,美食天地,餐飲、娛樂(lè)、茶樓、酒吧,三 層,本項(xiàng)目以界石商圈步行街為生活理念，打造界石商圈升級(jí)版，引領(lǐng)界石商業(yè)消費(fèi)新趨勢(shì)！各模塊布局落位遵循雜而有章原則。,2、落位規(guī)劃,七、業(yè)態(tài)規(guī)劃,,七、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃,3、負(fù)一層業(yè)態(tài)規(guī)劃,,兒童攝影,,,車(chē)庫(kù),,,,,電影院,,,,,,,,,超市,車(chē)庫(kù),車(chē)庫(kù),超市,影

48、院,,,,七、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃,3、一層業(yè)態(tài)規(guī)劃,,兒童攝影,,,,,,零售,,兒童主題,,,,,,,,小百貨、飾品,,餐飲,,餐飲休閑,,,社區(qū)配套,,小百貨、飾品,零售,零售,餐飲,兒童主題,餐飲休閑,社區(qū)配套,,七、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃,3、三層業(yè)態(tài)規(guī)劃,,兒童攝影,,,,,茶樓、美容、餐飲,,,,,,,,茶樓、美容、餐飲、網(wǎng)吧,,茶樓、美容、餐飲,茶樓、美容、餐飲、網(wǎng)吧,5、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)比例,從國(guó)內(nèi)多個(gè)大型Mall的成功案例，可以得出一

49、個(gè)Mall功能業(yè)態(tài)的黃金比例——"30：20：50“;,七、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃,本項(xiàng)目考慮前期聚集人氣，建議加大餐飲比例，將餐飲比例做到24%，超市為20%，零售38%，休閑娛樂(lè)18%。,項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最大化原則，盡可能多的劃分街鋪； 所劃分商鋪均能獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，盡量減少死角鋪位； 鋪位結(jié)構(gòu)要方正實(shí)用，減少不規(guī)則鋪位； 鋪位開(kāi)間進(jìn)深比控制在1：2—1：3之間； 規(guī)劃鋪位面積適中，時(shí)尚零售面積控制在40平米以內(nèi)，商家可根據(jù)不

50、同面積需求而自由組合，靈活度高； 盡量使大面積鋪位劃分成小面積商鋪，便于后期的招商。,鋪面化分,七、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃,招商策略,7,>> 商業(yè)招商策略>> 商業(yè)租金策略>> 商業(yè)合作模式>> 商業(yè)推廣策略,一、商業(yè)招商策略,1、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。2、基本原則： 主力店先行；有影響力的次主力次之；其他店鋪跟進(jìn)。3、招商重點(diǎn)原則A．重點(diǎn)引進(jìn)國(guó)內(nèi)有影響、有實(shí)力的商家

51、進(jìn)駐；B．對(duì)名家、名品、名企，重點(diǎn)招商。4、招商五個(gè)優(yōu)先原則A．廠家優(yōu)先：廠家直接合作優(yōu)先引進(jìn)；B．名優(yōu)品牌優(yōu)先：國(guó)內(nèi)著名品牌優(yōu)先引進(jìn)；C．獨(dú)家經(jīng)營(yíng)優(yōu)先：品牌在本區(qū)域獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的優(yōu)先引進(jìn)；D．特色項(xiàng)目?jī)?yōu)先：擁有特色經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn)；E．經(jīng)營(yíng)良好優(yōu)先：在本地經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)良者優(yōu)先引進(jìn)。,商家遴選策略：零售及餐飲娛樂(lè)商家：以本地商戶為主；主力店/次主力店：以全國(guó)知名連鎖品牌商家為主超市或百貨品牌優(yōu)先考慮重慶本

52、地知名品牌，可縮短市場(chǎng)培育周期，建議優(yōu)選重百、新世紀(jì)、人人樂(lè)等； 商家目標(biāo)比例：本區(qū)域現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)商家占招商目標(biāo)的70-80%左右, 20%為未進(jìn)駐重慶市場(chǎng)的知名品牌，具體見(jiàn)招商執(zhí)行報(bào)告。,一、商業(yè)招商策略,租戶價(jià)格策略包括租約年限和遞增率、營(yíng)業(yè)免租期及租金,租約年限和遞增率,營(yíng)業(yè)免租期,租金,,價(jià)格策略,1,3,2,二、商業(yè)租金策略,,綜合考慮市場(chǎng)情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和項(xiàng)目情況、商家訪談方法，得出本項(xiàng)目租金水平,,,,市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)租金水平,

53、核心商圈、區(qū)級(jí)商圈及項(xiàng)目周邊租金狀況項(xiàng)目租金水平制定,市場(chǎng)潛在商業(yè)租金水平,整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展租戶訪談結(jié)果參考主力店租金范圍... ...,本項(xiàng)目租金水平,結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)概念和租戶落位,1、租金水平制定的依據(jù),二、商業(yè)租金策略,結(jié)合市場(chǎng)、專家訪談、租戶訪談結(jié)果等因素，確定本項(xiàng)目除去主力店后平均租金為 元/m2/月，主力店租賃條件具體品牌一店一議，雙方協(xié)商確定，其余品牌先制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，具體品牌具體談判確定,市場(chǎng)：目前核心商圈百貨主

54、要以17%-30%扣點(diǎn)為主，女人街租金100-300元/平方米/月，建材專業(yè)市場(chǎng)租金在25-50元/平方米/月；餐飲娛樂(lè)的租金為40-60元/平方米/月競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)項(xiàng)目：片區(qū)周邊的市場(chǎng)租金未定；,,通過(guò)三方面考慮除去主力店本項(xiàng)目平均租金為 元/㎡/月，根據(jù)不同租戶租期不同，前期可以放寬免租期與裝修期的時(shí)間，詳見(jiàn)招商執(zhí)行策略報(bào)告。,二、商業(yè)租金策略,1、租金水平制定的依據(jù),3,1,根據(jù)不同租戶簽約的行業(yè)慣例，確定本項(xiàng)目的租賃合同期

55、限和遞增率,,主力店15~20年次主力店6~10年關(guān)鍵租戶2~3年普通租戶1年,,,中西正餐 6~10年中西快餐 6~10年咖啡廳、甜品店、飲品店3~5年,2,,電影院15年兒童早教及攝影中心6~10年KTV6~10年健身房6~10年電玩3~5年服務(wù)類租戶3年,購(gòu)物,餐飲,娛樂(lè)和服務(wù),普通租戶合約期限超過(guò)1年的，租金年遞增率一般為3%——8%對(duì)于大型主力租戶，固定期以外的期限通常首年不變，3年遞增1次，遞增率3%~

56、5%合約押金通常為1~2個(gè)月租金,2、租約年限和遞增率,二、商業(yè)租金策略,從行業(yè)慣例和吸引租戶進(jìn)駐角度，有針對(duì)性地對(duì)租戶設(shè)定裝修免租期或經(jīng)營(yíng)免租期,經(jīng)營(yíng)免租期,裝修免租期,,,制定合理有效的免租期吸引租戶,,,,,,按照行業(yè)慣例，給予不同品類租戶適當(dāng)裝修免租期，直至開(kāi)業(yè)：超市4~6個(gè)月，如人人樂(lè)、重客隆超市快速時(shí)尚服裝服飾類租戶3~4個(gè)月，如ZARA、H&M、UNIQLO正餐通常為3~4個(gè)月快餐為30——50天，如肯德

57、基、味千拉面娛樂(lè)類通常為3個(gè)月，如健身房和大型娛樂(lè)城；影院為3~6個(gè)月,針對(duì)不同租戶給予不同免租期：主力店，6~12個(gè)月次主力店，6~12個(gè)月關(guān)鍵租戶，3~6個(gè)月普通租戶，1~3個(gè)月對(duì)于國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌，經(jīng)營(yíng)免租期應(yīng)適當(dāng)放寬,3、營(yíng)業(yè)免租期,二、商業(yè)租金策略,,,,,購(gòu)物中心收益,運(yùn)營(yíng)成本,租戶穩(wěn)定性,評(píng)分,說(shuō)明,合作模式種類,龐大的運(yùn)營(yíng)成本支出成為迅速發(fā)展的主要阻礙,扣點(diǎn)形式對(duì)項(xiàng)目收益貢獻(xiàn)最大，需與租戶溝通密切,租金形式更

58、大程度提高租戶積極性，降低運(yùn)營(yíng)成本,針對(duì)大型、行業(yè)獨(dú)特性租戶采取的形式,雖然得到租戶更多支持，但受租戶行業(yè)特性、操作習(xí)慣制約也更大,,,篩選結(jié)果,三、商業(yè)合作模式,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與租戶的合作模式因租戶所在行業(yè)的經(jīng)營(yíng)習(xí)慣及發(fā)展規(guī)劃，運(yùn)作需求和本地商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)而具靈活性,1、合作模式分析,雙贏的租戶合作模式是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目盈利的基礎(chǔ)，也是其穩(wěn)定發(fā)展的前提要素，我司遵循此原則建議本項(xiàng)目大部分租戶選用租賃合作模式,租金,聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn),合作分成,1、合作

59、模式分析,三、商業(yè)合作模式,結(jié)合租戶訪談，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究和行業(yè)研究進(jìn)行分析，得出各主要租戶合作模式,,行業(yè),,固定租金,,合作分成,,聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn),購(gòu)物類,餐飲類,個(gè)人時(shí)尚,娛樂(lè)類,主力店,超市,,,,,,,,,家庭耐用品,食品雜貨,兒童用品,,電影院,,,,,,,文化用品,,,1、本項(xiàng)目合作模式,三、商業(yè)合作模式,,,,,,,,,,,,,,,,,四、商業(yè)推廣策略,“重慶南大門(mén)·界石商圈步行街,形象領(lǐng)先：現(xiàn)代化、大都市、高品位、新時(shí)

60、尚 全情體驗(yàn)：商業(yè)氛圍與環(huán)境互動(dòng)式體驗(yàn) 活動(dòng)引爆：活動(dòng)、公關(guān)、事件，HIGH爆重慶 精耕渠道：整合推廣、創(chuàng)新渠道 服務(wù)增值：服務(wù)入微、品質(zhì)超凡、尊貴體驗(yàn),1、推廣主題,,攻略核心要領(lǐng)：尖 / 精 / 高,尖: 直效語(yǔ)言、直效傳播、最大限度的把控目標(biāo)群體,精: 清晰、明了、形象化、符號(hào)化的構(gòu)建差異化識(shí)別,高: 準(zhǔn)確、快速、強(qiáng)勢(shì)的傳媒動(dòng)力、全方位的覆蓋,實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)效應(yīng),2、推廣要點(diǎn),四、商業(yè)推廣策略,以戶外、報(bào)紙樹(shù)立項(xiàng)目形象；