萬科內(nèi)部報告(180)頁

1、12008年度報告年度報告公告編號：〈萬〉公告編號：〈萬〉2009007重要提示：重要提示：本公司董事會、監(jiān)事會及董事、監(jiān)事、高級管理人員保證本報告所載資料不存在任何虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏，并對其內(nèi)容的真實性、準確性和完整性承擔個別及連帶責任。王石主席、郁亮董事、孫建一董事、肖莉董事、李家暉獨立董事、徐林倩麗獨立董事、齊大慶獨立董事、李小加獨立董事親自出席本次董事會會議。宋林副主席、王印董事、蔣偉董事因公務原因未能親自出席本次

2、董事會，授權(quán)郁亮董事代為出席會議并行使表決權(quán)。董事會主席王石，董事、總裁郁亮，執(zhí)行副總裁、財務負責人王文金聲明：保證年度報告中財務報告的真實、完整。致股東………………………………………………………………….…………………………2公司基本情況簡介………………………………………………………………………………6會計數(shù)據(jù)和業(yè)務數(shù)據(jù)摘要……………………………………………………………………….7股本變動及股東情況………………………………………………

3、……………………….……8董事、監(jiān)事、高級管理人員及員工情況……………………………………………………….13公司治理結(jié)構(gòu)……………………………………………………………………………………18股東大會情況簡介………………………………………………………………………………25董事會報告………………………………………………………………………………………26監(jiān)事會報告…………………………………………………………………………………….…55重要事項…

4、……………………………………………………………………………………….562008年年志………………………………………………………………………………………66財務報告………………………………………………………………………………………….67備查文件目錄……………………………………………………………………………………1803來的回歸，在未來仍可能再次甚至多次降臨。作為這個領(lǐng)域的從業(yè)者，萬科團隊的成員將盡力守住一顆平常心。撇去表面的喧嘩，真實

5、的購買力始終在悄然生長，而住宅業(yè)邁向成熟的步伐也從未停歇。作為一個自由準入的行業(yè)，所有資源和機會對每個參與者正日益變得公平。憑借一筆先得的資源就可以坐收利潤的時代已經(jīng)結(jié)束，未來只有那些真正創(chuàng)造價值的企業(yè)才能在這個充滿競爭的行業(yè)中長存；只有那些轉(zhuǎn)化資源效率最高、能以最低消耗創(chuàng)造最高性價比產(chǎn)品的企業(yè)才能最終贏得勝利者的桂冠?！弊杂蓽嗜搿⒊浞指偁?、公平收益、廣闊空間——至少對于萬科來說，我們認為這是值得期待的未來。預測與應變預測與應變2007

6、年第四季度，當行業(yè)中亢奮心態(tài)還頗為盛行的時候，萬科一個截然不同的觀點受到了社會的普遍關(guān)注，并被命名為“拐點論”。這一觀點迅速引發(fā)了業(yè)內(nèi)普遍的爭論，并承受了尖銳的質(zhì)疑。隨著2008年行業(yè)調(diào)整的全面來臨，在事實面前這些爭論和質(zhì)疑已變得不再需要。而希望萬科對未來市場做出預測的聲音在不斷增加，其中問得最多的一個問題是——市場的底部在哪里，而它又將在何時出現(xiàn)？然而遺憾的是，這是一個萬科無法回答的問題。在我們看來，市場的頂點和底部根本無法預測。20

7、07年市場頂點出現(xiàn)和“拐點論”引發(fā)爭議，這兩件事情確實在2007年的第四季度同時發(fā)生，但這只是時間上的巧合。萬科對市場亢奮情緒的警惕，早在2007年的中期報告中已經(jīng)有明確的表述，只是并未馬上引起市場的關(guān)注而已。換句話說，對2007年的市場頂點，萬科從未做出過具體時間上的預測。市場的頂點與底部無法預測，這是因為，市場是一個分散決策的復雜系統(tǒng)。市場的每個參與者都具有各不相同的心態(tài)和判斷，各自決定自己的行為，而他們的行為或多或少都影響著市場的

8、結(jié)果。最極端的買方行為決定了市場的頂點，而最極端的賣方行為決定著市場的底部。但對不確定對象的極端行為做出準確預測，這本來就是一件不可能的事情。另一方面，房地產(chǎn)一直、也永遠是一個與宏觀經(jīng)濟環(huán)境緊密相關(guān)的行業(yè)。因此，宏觀經(jīng)濟短期趨勢的可預測性，很大程度上決定著房地產(chǎn)市場的可預測性。而當前全球經(jīng)濟正處于極為特殊的時刻，中國住宅市場短期內(nèi)的變動可能也極其復雜，已經(jīng)超出了企業(yè)的預測能力。企業(yè)難以對未來即將發(fā)生的短期波動做出精確的事先描述，這看似一

9、個并不樂觀的結(jié)論。但所幸的是，對于企業(yè)而言，更重要的并不是預測，而是應變。企業(yè)可以也應該做到的，是對行業(yè)長期的發(fā)展方向始終保持認識，對市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生的改變及時做出判斷，在此基礎(chǔ)上對未來可能出現(xiàn)的各種短期變動進行分析，并分別制訂應對的預案，在相關(guān)變化逐漸明朗的同時迅速采取行動。銳見與慎行銳見與慎行外界對萬科的預測能力，或許給予了過高的評價或期望。而與之相伴生的是另一個疑問：既然萬科早在2007年年中，就已經(jīng)對市場的過熱作出了預警，那為何