昊星觀嶺8號整體營銷推廣計劃

1、,昊星.觀嶺8號整體營銷推廣計劃,目錄,營銷主題建立,整體營銷計劃,推廣計劃,項目賣點梳理競爭對手研析項目營銷主題及整體形象的確定,營銷通路的確定本項目營銷框架營銷計劃分期銷售計劃價格體系,整體推廣流程及節(jié)點把控推廣計劃推廣費用構(gòu)成項目盈虧分析,,PART 1 營銷主題的確立,項目賣點梳理,仔細讀來，從“翠微蘭亭”到“觀嶺8號”已經(jīng)足足走過了2年多的演變過程，在這段時間里，我們看到了樓市的熱錢時代到蕭條，從金融低谷

2、到現(xiàn)在的消費井噴?；蛟S我們應該慶幸沒有去追趕“熱錢瘋漲”的腳步，也沒有去看準時機“市場抄底”，這樣說并不是因為我們會在其中得不到預期的回報。而在于，我們的“觀嶺8號”，是要在理性的市場中才能得到最有效的認可和最大化的釋放！經(jīng)過近4個月的“精巧細打、精打細算”，昊星，觀嶺8號終于到了產(chǎn)品成熟階段，在細數(shù)我們幾十種賣點的同時，我們卻發(fā)現(xiàn)產(chǎn)生了這樣的疑惑……,項目賣點梳理,硬性賣點：城市發(fā)展核心區(qū)內(nèi)罕有坡地與闊景平原地形綿陽首屈一指的

3、特色建筑風格標桿性產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，舒適居家與經(jīng)濟面積的極致化表現(xiàn)多層、小高層、高層多業(yè)態(tài)組合，產(chǎn)品選擇面廣,項目賣點梳理,硬性賣點：經(jīng)過精心設(shè)計后，保留了數(shù)百株原生大樹建筑、居住空間與原生態(tài)景觀植被的“自然居住美學”特色完善配套體系，摒棄多余概念配套觀點，打造健康、完善、實用的“健康生活館”,項目賣點梳理,軟性賣點：品牌企業(yè)整合合作，先進建筑、景觀、服務概念（品牌化運營）標新居住物業(yè)潛力股（保值、增值潛力）暖、軟、柔性景觀空間

4、，內(nèi)部綠化鋪裝不再生硬（新東方園林風格）,競爭對手研析,原山2期主題：原生態(tài)緩坡寬景住區(qū)預計價格：3300-3400元/㎡晶藍尚城主題：退臺森林 適景生態(tài)居所開盤價格:多層 3568元/㎡ 電梯3298元/㎡ 實際價格：多層3300元/㎡ 電梯3150元/㎡堂宏國際預計價格：3200-3400元/㎡,現(xiàn)有市場主要營銷主題,就市場主流而言，就產(chǎn)品核心賣點的整合而營造項目主題的手法運用已經(jīng)非常普遍。而對于以精神層面

5、的訴求為主題雖然運用不多，但對于市場消費者而言，也難以達到對項目的特定訴求由此，對于本項目的營銷主題營造提出了較大的難題，是延續(xù)以核心賣點為主題迎合消費者常規(guī)訴求方式？還是劍走偏鋒？,項目營銷主題的確立,就產(chǎn)品單方面表現(xiàn)而言，不論立面風格、戶型設(shè)計、園林景觀以及標志性建筑，本項目均已經(jīng)超越綿陽本地絕大多數(shù)樓盤；而對于性價比的把握，在相同環(huán)節(jié)下，與原山相比較，在經(jīng)濟性總價的產(chǎn)品中，本項目產(chǎn)品舒適度與居住價值更為明顯；,如若將項目所有核

6、心賣點“轟炸式”投向市場，或許能換來短時間內(nèi)高密度的關(guān)注，但對于最終的銷售走向，這樣的方式?jīng)Q不能有效的把握真正屬于“觀嶺8號”的最終業(yè)主；或許，細數(shù)項目的核心賣點已不再重要！,項目營銷主題的確立,樓書、模型、實景感受或許只是我們在銷售流程中帶給客戶的表面張力，因為這樣的方式在綿陽已不算少數(shù)在品茗中讀懂項目的內(nèi)涵，在普洱茶的清新中回味“觀嶺8號”的大同世界.大不同的生活模式。那是一種升華，更健康、更舒適，，，心境的放寬——一切來的是那

7、么自然！,搶眼的售樓部、異樣的沙盤模型、情調(diào)的3D動畫，這些常規(guī)手法僅僅是讓客戶感受的開始在深度洽談區(qū)坐下來，先把心情放松，再開始慢慢感知“觀嶺8號”的異樣。感知這不是在“五里屯”的雜住區(qū)，也不是在城市高密發(fā)展下，以現(xiàn)代建筑手法“整容”的“大社區(qū)”，而是城市上空的一片凈土。建筑的生長成為了周圍植被的一部分，只是“它”的生命才剛剛開始而已。,項目營銷主題的確立,在這里面你可能不知道這塊城市上空的土地到底有多大，因為每一個細節(jié)空間都在大自

8、然締造的神奇下顯得異樣精致。高山流水、林蔭大道、鄰里發(fā)呆亭……僅僅是許多細節(jié)描述的一部分。信步翠微廊，領(lǐng)略河山景色的闊躍，又絕非浮想聯(lián)翩那么草率。由感知—感悟，這也只是我們的開始，“觀嶺8號”是要讓那部分懂得生活的人，知道在現(xiàn)代都市的生活節(jié)奏下，什么樣的生活模式是“我想要”，知道了答案，觀嶺8號就能將“我想要”變?yōu)椤拔矣小保?項目營銷主題的確立,只有懂得生活的人，才知道什么樣生活才是想要的！生活，需要細細品味！生活，還可以慢慢回

9、味！,項目營銷主題的確立,觀嶺8號：懂得生活！,PART 2 整體營銷計劃,目前市場特性研究,一、大面積灰空間手法代表樓盤東方華爾街：代表戶型 86.64㎡，兩室兩廳雙衛(wèi)（可變?nèi)侩p衛(wèi)）贈送面積：36.44㎡，實得面積：122.91㎡,產(chǎn)品升級時代、內(nèi)部空間尋找賣點,通過結(jié)構(gòu)加板、奇偶層露臺處理、功能房報灰空間的手法，將戶型面積做到最大化釋放，在給予客戶實際實惠的同時，間接提高了用地強度。,,二、創(chuàng)新產(chǎn)品陸續(xù)出現(xiàn)代表樓盤壹佰

10、棟：新銳型代表戶型105㎡躍復式，兩室兩廳雙衛(wèi)，可變?nèi)?，客廳挑空處理,通過創(chuàng)新產(chǎn)品的研發(fā)，將購買群體進行了逐步細分，對于不同客群做出極為明顯的針對性產(chǎn)品通路,目前市場特性研究,市場放量的增大給予客群更多的物業(yè)選擇方向區(qū)域?qū)傩?，居住價值、開發(fā)企業(yè)的抗風險能力、房屋抗震體系、建筑質(zhì)量、戶型功能，客戶已經(jīng)具備了相應的分析力和判斷能力，對于開發(fā)水平提出了更高的要求,客群購買力的理性回歸,對于物業(yè)價格而言，價值與價格間的的度量衡成為客戶衡量物

11、業(yè)的理性標準，也是下單的主要動機所在,目前市場特性研究,營銷通路的確定,本項目營銷通路的建立：企業(yè)發(fā)展目標成功運營昊星?觀嶺8號樓盤，樹立企業(yè)品牌，取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。為公司后續(xù)開發(fā)項目拓展打下良好市場基礎(chǔ)與口碑效應，并建立成功運營模式。項目發(fā)展目標綿陽2009年市場最熱銷項目之一。游仙區(qū)提速發(fā)展領(lǐng)軍人，塑造良好形象并取得營銷推廣的龍頭地位。完成既定的銷售率和利潤率。實現(xiàn)企業(yè)的市場戰(zhàn)略目標。項目營銷目標全案

12、目標 昊星?觀嶺8號項目總建筑面積8.5萬平方米。2009年底開盤銷售，2010年底全案銷售完畢，實現(xiàn)總銷售額2.7億元。09年目標 項目的品牌和企業(yè)的品牌成功落地，項目順利開盤發(fā)售。實現(xiàn)銷售額1億元。,,營銷通路的確定,本項目營銷通路的建立：,,游仙區(qū)第一次換購型,九院一次置業(yè),區(qū)域原住剛需,九院第一次換購型,異地首次置業(yè)群體,游仙周邊輻射城區(qū),主城區(qū)換購型置業(yè),鹽亭、梓潼等

13、近郊客群,九院投資客群,顯性客群,隱性客群,顯性客群：項目可即時把握的潛在消費群體，前期推廣及銷售的重點群體隱性客群：非首要購房群體，但通過入市宣傳及賣點輸出后，逐漸關(guān)注本項目或可引導的潛在購買群體，而該類群體也是項目部分高端產(chǎn)品的核心購買力,項目營銷通路,顯性客群的把握：年內(nèi)首批次銷售任務完成的核心購買力，營銷推廣針對性主題隱性客群的把握：項目核心產(chǎn)品的帶動性購買群體，對于物業(yè)的銷售價值提升以及速率把握極為有利，也是項目由

14、銷售的熱賣轉(zhuǎn)向物業(yè)品牌輸出的有效載體項目最終目標的實現(xiàn)：僅僅依靠對于客群的把握只是解決了項目開發(fā)利潤的要求，而對于“廊橋水岸”、“青義項目”等昊星陸續(xù)的推出項目，既需要良好的市場鋪墊作用，更重要的在于市場對于昊星企業(yè)開發(fā)水平認可的口碑效應，這樣的效應，才能真正實現(xiàn)消費者對于昊星“有水平、有實力的精筑型開發(fā)企業(yè)”形成硬性的市場沉淀作用!,項目營銷模式,項目的特性不僅僅是圖片、多媒體、示范景觀以及樣板間的搶眼球效應能夠充分表達完的。畢竟

15、，在綿陽，目前已經(jīng)有不少的樓盤都在運用所謂的“體念式營銷”，其目的就是在于深層次的把握消費者興趣點，再來不斷的挖掘其真實購買力我們要做到的，是客戶在“大不同”的模式下，去細細品嚼項目帶給他們的不一樣色彩,“品味營銷”—錯位營銷模式,營銷框架,推廣主題的重點導入,現(xiàn)場接待對于項目基礎(chǔ)的演繹,產(chǎn)品特點的感知,示范園林、售樓中心的初步感受,項目核心賣點的輸出，產(chǎn)品能力表達（3D、戶型模型）,生活模式的感悟,深度洽談區(qū)的情調(diào)環(huán)境表達（功夫茶、

16、懸挑式景觀洽談區(qū)、樓書、一次貼心的服務）,答案尋找,實景樣板間，項目生活模式的產(chǎn)品表達,翠微廊感悟，外景催化劑,人生至此大不同觀嶺8號，懂得生活,,,,,,,,,,,開盤前重要時間節(jié)點,營銷模式,房源推售原則：產(chǎn)品的合理組合推售，目的實現(xiàn)利潤最大化。銷售速度的合理控制，確保項目的持續(xù)熱銷，以暢銷的銷售評價在業(yè)界和客戶中形成良性傳播，奠定開放商在市場中的品牌地位，成為眾多客戶忠實追求的對象，為公司后續(xù)開發(fā)項目奠定良好的客戶基礎(chǔ)。根

17、據(jù)產(chǎn)品形態(tài)（多層與高層）、總價、位置、景觀、間距、戶型結(jié)構(gòu)等進行排列組合劃分。還考慮盡量與客戶群的細分需求相吻合。,營銷模式,推售房源數(shù)量（一批次282套）與VIP客戶（誠意金2萬元人民幣）排號數(shù)量相匹配，并執(zhí)行限量VIP客戶300號，人為制造緊張的銷售氛圍，并在媒體上進行大肆渲染炒作。若300號后還有客戶要求排號，形式操作上依然不接受排號。通過特殊的銷售溝通技巧的運用，不但不會失去誠意客戶，最終目的是圈定“邊緣客戶”。開盤時把優(yōu)質(zhì)

18、房源進行價格銷控，用高價房“擠壓”低價房，利用價格杠桿進行房源去化控制，讓非優(yōu)質(zhì)房源提前銷售，減輕后期銷售壓力。多層9號樓根據(jù)開盤情況決定是否加推和具體的加推時間。多層7、8號樓根據(jù)一批次的銷售情況和蓄客情況，決定是否延后與二期同時推出。房源的劃分在考慮客戶群細分需求的同時，更重要實現(xiàn)現(xiàn)金的快速回籠，在保證合理利潤的基礎(chǔ)上必須進行風險的控制。,營銷計劃,分期銷售計劃,營銷計劃—一期一批次方案,分批建議先期啟動多層10—12#樓，

19、電梯5、6、13#樓，通過價格銷控控制樓王戶型9#樓作為候補產(chǎn)品，對一批次形成彈性空間,,,一批次房源,補充房源,錯位營銷手段的執(zhí)行,營銷計劃,尺度公司根據(jù)項目樓棟在最終的總平圖中，依據(jù)各樓棟位置、朝向、景觀資源、間距、樹木關(guān)系，以及干擾等進行了詳細的排序工作在本階段價格體系中，將現(xiàn)有各樓棟進行了系統(tǒng)的價格體系劃分，以指導確定正式價格前，能有較為系統(tǒng)的先期定價依據(jù),營銷計劃-定價體系方案,1,2,1,2,2,3,3,4,5,4,6

20、,7,7,9,8,多層部分依照朝向，景觀開口面，內(nèi)部資源梳理后排序為： VIP 10#—（11、7、8）#—9#—12#電梯部分為： VIP（14#—13#）—6#—4#—5#—3#—（15、16）#—2#—17#,PART 3 推廣計劃,推廣思路,1+1+1………總有一個1策略對于本項目而言，項目形象景觀，售樓部，產(chǎn)品自身具備了較為足量的市場競爭砝碼，在推廣階段，最關(guān)鍵的就在于如何有效的將潛在客戶，興趣市民，熱點眼光

21、吸引到售樓部來我們相信，不論是否是真實的買房客群，來過觀嶺8號售樓部，我們就能做到1+1+1….的模式，讓市場口碑不斷的傳遞下去，在正式開盤前，總有那么一個“1”，是觀嶺8號最終的業(yè)主。,項目營銷主要節(jié)點,,,,2009年,2011年,2010年,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,竣工入住,11月,8月,正式開工,盛大開盤,,,10年6月二期次入市,,,,,10月秋交會,,10.18銷售進場,,11.01排號開始,,,11

22、月中旬產(chǎn)品發(fā)布會,銷售團隊組建,,,5月,銷售率達到95%,10月,清盤,12月,,春交會,樣板間呈現(xiàn),示范實景園林同步呈現(xiàn),項目主要推售階段,,,,項目銷售分為三個階段,,,,,,第一階段： 時 間 2009.11.22—2009.12.31 （開盤期） 銷售產(chǎn)品 多層、電梯 工程進度 多層基本主體封頂、電梯達到正

23、負零預售條件 銷售任務 首批次開盤銷售，消化率達20%第二階段： 時 間 2010.1—2010.4（一批次強銷期）銷售產(chǎn)品 多層、電梯 二批次加推 工程進度 多層內(nèi)外裝基本完畢 銷售任務 一批次強銷期銷售，消化率達55%以上，二期推售

24、前準備，第三階段： 時 間 2010.5—2010.10（二期銷售） 銷售產(chǎn)品 多層、電梯 工程進度： 翠微廊景觀基本呈現(xiàn)，電梯主體封頂，二期主要銷售階段 銷售任務 基本清盤（銷售率達到95%左右）,,前期蓄勢期 ：引人入勝的前奏,開盤期：精彩絕倫的華彩樂章,二批

25、次加推強銷：濃墨重彩的主旋律,二期銷售期：和緩起伏的間奏,,2009年,2010年,項目推廣節(jié)奏基調(diào),,,8月,11月,,,,,,,,,尾盤期：意蘊未盡的音符,,,,,12月,10月,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,尾盤期：意蘊未盡的音符,,,,,,,,尾盤期：意蘊未盡的音符,,,,,,,,尾盤期：意蘊未盡的音符,,,,,,,,尾盤期：意蘊未盡的音符,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

26、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,尾盤期：意蘊未盡的音符,,,,,,,,尾盤期：意蘊未盡的音符,,,,,,,8月,11月,1月,8月,11月,5月,2010年,2009年,2009.11-2010.12,2010年,12月,10月,12月,10月,觀嶺8號銷售分期任務,廣告投放戰(zhàn)略,廣告投放策略,投放策略,主要推廣,銷售階段,銷售準備期,第一推廣期,第二推廣期,第三推廣期,,,,,廣告導入期（08.20—10.17）

27、側(cè)重項目知名度擴大著重項目賣點的建立在市場形成一個固定而清晰的概念傳播新項目入市訊息選擇傳播面廣的媒體廣告頻率和力度小,廣告猛攻期（10.18—11.21：開盤前) (11.22—12.31：開盤一月內(nèi)）廣告頻率和媒體選擇大幅度增加以鮮明形象和強烈廣告攻勢撼動市場，吸引客戶到來廣告意圖是全面凸顯項目優(yōu)勢廣告形式進行創(chuàng)意和突破,廣告鞏固期（10.01.01—10.05.01）新增客戶維持在一個相對平衡的曲線上

28、廣告相應降溫，保持一定穩(wěn)定的頻率達到現(xiàn)階段銷售目的并為第二次強銷期作準備推廣項目實體形象,1、報紙、戶外、路牌亮相；2、網(wǎng)絡、雜志、分眾傳媒 亮相；3、資料、樓書、戶型單頁等 準備4、資料側(cè)重形象主題推廣,1、加大報媒、車身等廣告；2、延續(xù)前期主要媒體；3、開盤前九院客戶專項活動；4、產(chǎn)品推介會；5、開盤活動。,1、廣告投放的間斷持續(xù)；2、銷售活動間斷推廣；,二批次推廣,,開盤期結(jié)束，

29、進入加推強銷期,開盤前主要推廣安排,工程節(jié)點配合：10月—— 售樓中心裝修完畢11月——銷售中心景觀區(qū)完工11.21——樣板房達到開放條件,,人氣聚集10.17-11.21,實景示范區(qū)開放,,公關(guān)活動,,盛大開盤11.22－12.31,1期單位盛大開盤,,,,導旗,,,全新亮相08月-09月,,,,發(fā)布產(chǎn)品信息,,,戶外亮相,,,,品牌形象塑造09月－10.17,,報版專欄或軟文,少量項目報版形象廣告,項目軟文、活動、專

30、欄、廣告,增設(shè)站牌、公交、報版廣告,接待中心對外開發(fā),,,報版、電視，增加廣告密集度,活動公關(guān)造勢,,,秋季房交會,,產(chǎn)品發(fā)布會,,,,圍墻,,新聞專欄,,車身、網(wǎng)站,,樓書、DM單頁等資料,時間：8月－9月目的：全新亮相，初步展示項目，概念引導，先期蓄積客戶主題：觀嶺8號，懂得生活！方式： 1、戶外、圍墻吸引客戶關(guān)注； 主城區(qū)戶外廣告牌的更換，項目外圍廣告，吸引及截留意向客戶，提前發(fā)布項目信息。

31、 2、1—2次少量報版軟文或?qū)凇?采用新聞事件或?qū)诘男问剑娼榻B項目進度概況及開發(fā)理念； 綿陽日報、車房一月等軟文介紹項目1—2次，連帶宣傳企業(yè)品牌。 3、昊星開發(fā)項目網(wǎng)站 先期為項目網(wǎng)站，年底逐步轉(zhuǎn)化為昊星公司相關(guān)項目信息服務網(wǎng)站，有效聯(lián)動“廊橋水岸”平臺蓄客渠道：戶外廣告、雜志、軟文等。物料配合：咨詢電話等。,第一階段：全新亮相,,個性圍墻打圍：“8號生活館

32、”（售樓部銷售期案名）開館倒計時,,昊星實業(yè)項目專項網(wǎng)站直接連接各開發(fā)開發(fā)項目相關(guān)信息及業(yè)主服務系統(tǒng)，可建立業(yè)主論壇，隨時跟進及調(diào)整項目前后期服務體系，營造從前到后的口碑基礎(chǔ),時間：09月－10.17目的：形象塑造，提升品牌，鎖定目標客戶關(guān)注度。主題：8號生活館，即將開館，敬待你的品鑒！方式： 1、報版 9月底前上1次左右報版形象廣告，配合部分項目工程進度等新聞報道或軟文； 9月份上1—2次新聞事

33、件配合； 10.17日售樓部入場前一周保持每周兩次左右的報媒頻率。 2、戶外、網(wǎng)絡、網(wǎng)站、多媒體適量或選擇性發(fā)布； 3、賣場 工地、接待中心、示范區(qū)高端展示項目形象。 4、公交線路 10月1日起增設(shè)項目附近地或城市主要地段公交車身廣告。 5、站牌 一環(huán)路東方紅大橋過橋段設(shè)置部分站牌廣告 6、樣板房基本完工 7.專題活動

34、：山水富樂,第二階段：品牌形象塑造,特定活動,1、“山水富樂”博鰲論壇主題：山富水樂、共享盛宴細則：昊星主辦，政府牽頭，富樂板塊人居環(huán)境、區(qū)域發(fā)展相關(guān)博鰲論壇，通過對現(xiàn)場以及媒體的包裝，間接烘托出昊星打造“觀嶺8號”，作為富樂板塊的一份子，首當其沖站在了區(qū)域居住價值提升與市場環(huán)境發(fā)展的急先鋒地位，并通過簡要的項目核心居住價值詮釋，以行政手法詮釋項目獨有市場賣點，拔高產(chǎn)品立意。對售樓部的正式亮相奠定宏觀政策引導的基礎(chǔ)時間：09年10

35、月10-15日之間,時間：10.18.－11.22目的：密集推廣，誠意認購、產(chǎn)品推薦、聚集人氣，完成吸籌目標。主題：“人生至此不遠行”、“人生至此不遠游”、“人生至此不遠翔”系列主題方式： 1、報版 11月10日前保持1周1次連續(xù)3周的系列報版硬廣，立意宣傳為主； 開盤前1周持續(xù)2次的報版硬廣，形象和項目產(chǎn)品廣告結(jié)合； 人氣聚集期投放2—3次軟文廣告或新聞事件專欄，全面細致的介紹地觀

36、嶺8號及引導生活方式，配合樹立項目品質(zhì) 2、戶外、網(wǎng)站、車身等其他媒體配合 3、產(chǎn)品推薦會 11月18日舉行盛大產(chǎn)品發(fā)布會，鎖定意向客戶。 4、實景示范區(qū)、樣板房開放 客戶現(xiàn)場體驗項目品質(zhì)及產(chǎn)品，加深體驗感受。,第三階段：人氣聚集,5、VIP會員卡發(fā)放、誠意登記 正式蓄客，擴大客戶范圍，為開盤熱銷奠定基礎(chǔ)6、活動 針對九院客戶舉行1—2次專項活動，售樓部亮相

37、活動7、電視形象宣傳 開盤前投放電視廣告1個月左右，形成直觀視覺沖擊力和感受。8、秋交會 秋交會參展強勢蓄客，正式開盤前的最后蓄客發(fā)力,第三階段：人氣聚集,第三階段：三彈齊發(fā),就在于營造，“到了一定高度后，就再也下不來了”—武林外傳經(jīng)典臺詞,特定活動,2、九院客戶特定活動主題：觀嶺8號，九院看房周細則：11月5-10日，九院中心廣場“觀嶺8號”特約產(chǎn)品展示會，凡九院在職員工均增加0.5%的購房優(yōu)惠，而在該

38、活動期間參加登記者，可直接在售樓部領(lǐng)取“9院特惠卡”一張，持卡享受多0.5%購房優(yōu)惠，并可免費參加“見證歷史，北川與你同在”的北川地震遺址紀念活動，活動限定人數(shù)100人，以登記先后為準費用測算：展示活動：1萬元 “見證北川活動”：交通費 0.5萬 食宿 0.3萬 雜費0.3萬 禮 品 0.5萬 共計：2.6萬元,特定活動,3、

39、“天外飛仙”藝術(shù)品展主題：浩瀚宇宙，近在咫尺間細則：省內(nèi)及本地收藏藝術(shù)家將收集的隕石在觀嶺8號售樓部統(tǒng)一展出，并可根據(jù)個人喜好進行當場競價拍賣。意在觀賞群體在好奇的心理下欣賞地球無法擁有的藏品時，間接知道本項目的獨有差異化個性 （此方案為備選）,第四階段：盛大開盤,時間：11.22－12.311、盛大開盤活動2、開盤優(yōu)惠促銷VIP誠意登記1.5%開盤當期簽訂增加0.5%一次性付款增加1%九院客戶參加看房周活動增加

40、0.5%優(yōu)惠3、開盤前期保持廣告密度4、開盤后，利用媒體廣告進行熱銷炒作，形成良好的 口碑效應，同時通過各種現(xiàn)場活動、老帶新推廣等 形成開盤階段持續(xù)熱銷。5、根據(jù)開盤熱銷情況調(diào)整價格策略（拉升）或放盤策略,項目推廣費用,整體推廣費用安排總推廣成本：本推廣預計本項目目前廣告可投入資金量90萬元安排，安排費用為大致費用，其中部分項目和費用可適當調(diào)整。開盤前推廣費用（含開盤）：40%=36萬主要途徑：報

41、媒、雜志專題 10萬站臺、車身（3-6個月) 15萬售樓部周圍包裝 3萬樓書、DM單 3萬網(wǎng)絡 1萬活動組織（2—3個活動） 5萬短信 1萬實際： 約36萬,項目分期推廣費用,一批次強銷期推廣費用：35%=約31.5萬主

42、要途徑：報媒、雜志節(jié)點專題 15萬樓書、DM單 2萬網(wǎng)絡 3萬短信 1.5萬活動參展（秋交會） 8萬 SP活動（2—3個活動） 2萬實際： 31.5萬,項目分期推廣策略,二期開盤銷售期推廣費用：20%=18萬主要途徑：報媒、雜志熱

43、點專題、促銷廣告 10萬春交會 5萬 短信 1萬其他 2萬實際： 18萬,項目分期推廣策略,尾盤期推廣費用：5%=約4.5萬主要途徑：樓書，DM單更換 3

44、萬 其他促銷費用 1.5萬實際： 4.5萬,項目綜合財務分析,項目綜合財務分析,項目綜合財務分析,項目綜合財務分析,本項目計算了土地成本110萬/畝，安置面積未列入銷售面積，車位出售僅出售地下車位的同時，在物業(yè)保守均價3650元/㎡的情況下，整體開發(fā)投入與收益仍能夠基本持平，并且排除了物業(yè)入市后的增值漲幅，通過本次測算可以看出，觀嶺8號開發(fā)價值較為理想。但需要提示的是，本項目

45、的最終價值在于如何有效的控制建安成本以及相關(guān)配套成本的把握，該部分的成本控制也將直接影響最終投資回報率,結(jié)束語,觀嶺8號—不是簡單就能從其案名可以看出其實在內(nèi)意，它帶給我們綿陽的，是開發(fā)水平升級后的新型居住模式，人生的升華或許可以是別墅，酒店高檔餐廳，不看綿陽日報而去觀賞經(jīng)濟觀察報……，但觀嶺8號不是純意義的打造高價格，高基調(diào)的房地產(chǎn)住宅，而在于給予每一個理性消費者在讀懂什么樣的生活模式才是健康的，持續(xù)的，自己想要的。我們給消費者拋出了