華澳信托長昊15號鹽城詠恒集合資金信托計劃詳細資料

1、華澳·長號鹽城詠恒集合資金信托計劃,2012年月12月,目錄,2,01,信托項目概述,4,項目概述,鹽城市詠恒投資發(fā)展有限公司（簡稱：鹽城詠恒）作為鹽城市鹽都區(qū)的重要投融資及項目建設平臺，為實施鹽都西區(qū)河道整治（BT）工程，向我司提出融資申請，申請信托融資總額2億元，期限為2年。上海信托業(yè)務一部擬發(fā)起設立信托總規(guī)模為【20,000】萬元的“華澳?鹽城詠恒集合資金信托計劃”，信托總期限24個月。全部信托資金用于受讓鹽城詠恒對鹽

2、都區(qū)人民政府的36000萬元應收賬款之收益權，轉讓價款由鹽城詠恒全部用于實施鹽都西區(qū)河道整治項目。項目每半年付息一次。信托貸款還款資金主要來源包括：鹽城詠恒【36000】萬元應收賬款的回購款及自身業(yè)務收入及現(xiàn)金流；在鹽城詠恒無法按時支付時，鹽都區(qū)財政局直接履行還款義務。,5,鹽都西區(qū)河道整治（BT）工程，位于鹽城市鹽都區(qū)西區(qū)河道，涉及黃劉、喬莊、吳徐、北港等20多個村，總面積70平方公里，占全區(qū)總面積的6.80％。涉及

3、耕地面積4萬多畝，河道8條，項目包括4方面工程，即河道疏浚工程、排澇站建設工程、駁岸建設工程和生態(tài)防護與景觀綠化帶工程，預計河道疏?？傞L度67.7km，土方量101.5萬方；建設排澇站4座，設計排澇流量為32m3/s；駁岸建設總長度20km；生態(tài)防護和綠化工程總長度30km，建設休閑景觀點26個。項目資金需求39,500萬。項目資金需求中的20,000萬元計劃來自于本次信托貸款；自有資金投入9500萬元，占項目總投的25%。

4、項目已經(jīng)取得政府相關部門的許可批復：該項目采用委托代建模式，即由鹽城市鹽都區(qū)西區(qū)管委會與鹽城詠恒簽訂委托代建及回購協(xié)議，約定由鹽城詠恒作為項目實施主體，在項目建設完工后，將西區(qū)管委會對本項目進行回購，回購資金全部由區(qū)財政局安排。,項目簡介及資金用途,6,風險控制措施,,本信托設立了多重風險防范措施，項目風險可控：抵押物： 鹽城鹽龍置業(yè)有限公司以其擁有的位于鹽龍街道的研創(chuàng)大廈（商業(yè)辦公用）提供擔保，抵押物評估值【45

5、200】萬元，本金抵押率約【44%】。鹽都國投為本信托計劃的本息提供無限連帶責任擔保；鹽城詠恒、華澳信托、鹽城市鹽都區(qū)財政局、和鹽城市鹽都區(qū)人民政府（見證方）簽署《項目還款協(xié)議書》，并將鹽城鹽都區(qū)財政局財力作為信托計劃的補充還款來源。鹽都區(qū)人民政府已將應收賬款對應債務款項列入?yún)^(qū)財政預算，并通過區(qū)人大決議。,02,交易對手介紹,8,融資方簡介：鹽城詠恒投資發(fā)展有限公司,9,鹽城詠恒財務摘要,財務報表摘要：（單位：人民幣元）

6、截止2012年9月公司資產(chǎn)總額為12.03億元，流動資產(chǎn)占比86.12%。公司2009年至2011年的資產(chǎn)負債率為83.4%、76.5%和56.4%，負債水平下降明顯。2012年9月的資產(chǎn)負債率為62.8%，較2011年底的水平略有上升，但總體負債率仍處于較合理的范圍。截止2012年9月底的負債總額為75590.6萬元，總資產(chǎn)為120329萬元，資產(chǎn)負債率63%。由于鹽都西區(qū)于近兩年開始逐步開發(fā)，鹽城詠恒作為最主要的

7、建設主體，項目連續(xù)性和開發(fā)進度都尚未完全鋪開，造成主營業(yè)務收入不連貫的現(xiàn)象，同時因項目建設中的項目補貼按照實際支付到賬的進度入賬，造成鹽城詠恒的盈利能力在2009年至2012年9月的各會計期間出現(xiàn)波動。其中，2011年鹽城詠恒獲得的補貼收入為2.5億元。,10,鹽城詠恒資產(chǎn)負債結構,鹽城詠恒2012年9月的資產(chǎn)及負債結構公司2012年9月末的應收賬款余額為73,000萬元，占資產(chǎn)總額的60.67%。其中3.

8、6億元為世紀大道拓寬工程，3.9億元為農(nóng)民集中居住點安置房建設項目。這兩個項目均已完工驗收，區(qū)政府也已經(jīng)確認應付詠恒公司的債務（即工程款），因此公司將工程應收款確認入賬。之前年度中，公司應收賬款也基本都是應向政府收取的工程款項等，一般均在年底結算完畢，故2009-2011年的應收賬款余額顯示為0。公司2012年9月末的其他應付款余額為56,090.6萬元，占負債總額的74%。金額內(nèi)容主要為為未支付的拆遷費用、工程項目的各類結算款項和其

9、他資金往來款項,11,鹽城詠恒償債能力分析,償債能力指標計算公司2009年至2011年的資產(chǎn)負債率為83.4%、76.5%和56.4%，負債水平下降明顯。2012年9月的資產(chǎn)負債率為62.8%，較2011年底的水平略有上升，但總體負債率仍處于較合理的范圍。公司的流動比率2009年至2011年分別為0.74,、0.74和0.81，短期償債能力比較穩(wěn)定，2012年因原隸屬在建工程核算的兩個工程項目轉讓政府后達到債務確認條件

10、，應收賬款金額增加了7.3億元，造成流動比率上升為1.78，使得短期償債能力明顯加強。同時，2012年的速動比率為1.37，較2011年末的0.02有非常明顯的增強。,12,綜合來看，鹽城詠恒的收入主要結合主營業(yè)務收入和補貼收入，年度的息稅前利潤大約保持在5000萬元至12000萬元之間的水平，對各類融資產(chǎn)生的利息支付比較有保障?！≈档藐P注的是鹽城詠恒的息稅前利潤，2009年至2011年的各年金額分別為4900萬元、8274萬元和2

11、4131萬元。由于項目補貼集中于年底結算支付的關系，2012年1月至9月的補貼收入較小，僅2861萬元，息稅前利潤僅768萬元。,鹽城詠恒盈利能力分析,13,鹽城詠恒現(xiàn)金流分析,鹽城詠恒2009年至2011年經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為10015萬元、18286萬元和-17653萬元，2012年的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為-66156萬元。　　相對而言，鹽城詠恒在2009年和2010年的項目投資支出較高，分別為投資性凈現(xiàn)金流出24875萬元和8654萬元；

12、而在2011年和2012年因轉讓投資所得的投資型現(xiàn)金流入較高，分別為投資性凈現(xiàn)金流入11446萬元和72108萬元。　　鹽城詠恒在2009年和2010年籌資活動的凈現(xiàn)金流分別為凈現(xiàn)金流入16856萬元和凈現(xiàn)金流出4984萬元。2011年和2012年籌資活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流均為零?！　【C合上述三項，鹽城詠恒2009年至2012年9月各會計期間的綜合凈現(xiàn)金流分別為1996萬元、4648萬元、-6201萬元和5952萬元。凈現(xiàn)金流存在波動但

13、是基本穩(wěn)定。,14,鹽城詠恒存量貸款分析,截止2012年11月報表日，鹽城詠恒的銀行借款金額共11000萬元，均為長期借款，分期償還。2012年11月償還1000萬元，2013年和2014年的還款金額分別為5500萬元和5500萬元，其中2014年最晚一筆借款償還的時間為2014年11月15日，還款金額為1000萬元。,2012年9月底鹽城詠恒貸款明細,15,鹽城詠恒或有負債分析,總體評價：鹽城詠恒為鹽城市鹽都區(qū)最主要的投融資及項目建設

14、平臺，資產(chǎn)規(guī)模較大，資產(chǎn)運營能力較強，且在2012年在建工程完工確認應收賬款后，短期償債能力大大加強。鹽城詠恒對鹽都區(qū)的基礎建設項目運作熟練，加上政府財政對鹽城詠恒的補貼收入，鹽城詠恒的息稅前利潤保持基本穩(wěn)定。,截至2012年11月底，鹽城詠恒目前仍實際負有擔保義務的的對外擔?？偨痤~合計為8500萬元，如下表所示。由于主要擔保對象為在鹽城市高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資設立的公司，信用良好，因此公司擔保風險較低。,16,鹽城市鹽都區(qū)政府情況（回購

15、主體）,鹽都區(qū)是最靠近鹽城市中心城區(qū)的幾個區(qū)縣之一，鹽都區(qū)東面分別與鹽城市、鹽城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、大豐市相毗鄰，地理位置和交通區(qū)位均十分優(yōu)越，區(qū)內(nèi)有G204、S18等高速公路貫穿，距離鹽城市和鹽城國際機場也很近，朝東到王港和射陽港的交通也十分便利，為鹽都區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展提供了優(yōu)越的條件。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟方面，鹽都區(qū)突出三大類產(chǎn)業(yè)，即：以風電裝備、通訊電子、新材料為代表的新興產(chǎn)業(yè)；以機床工具、汽車配件、紡織服裝代表的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；以輸變電、化纖機械和涂裝設

16、備、制鞋機械、齒輪等特色產(chǎn)業(yè)。根據(jù)2010年的政府工作報告，風電裝備、通訊電子兩大新興產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值、稅收占規(guī)模以上工業(yè)的比重分別達到22%和29.8%。鹽都區(qū)2009年至2011年的全區(qū)GDP總額分別為210億元、250億元和303.98億元，GDP增速保持在13%~17%之間，增幅穩(wěn)定，增長較快。作為臨近鹽城市的區(qū)縣，鹽都區(qū)依托獨特的區(qū)位和政治、智力資源優(yōu)勢，大力發(fā)展經(jīng)濟，受益于近年來江蘇沿海經(jīng)濟開發(fā)戰(zhàn)略的影響，近年來經(jīng)濟和財政實力

17、快速增強。2011年鹽都區(qū)政府及下屬平臺合計直接負債311,256萬元，當年地方財政總收入金額為796,300萬元，地方負債率為39.09%。,17,根據(jù)鹽城鹽都區(qū)政府提供的《鹽都區(qū)人民政府工作報告》與《鹽都區(qū)財政預算執(zhí)行情況與預算草案》中的數(shù)據(jù)，鹽都區(qū)的一般預算收入主要來自稅收，為37.69億元，占比74.1%。財政總收入占地區(qū)生產(chǎn)總值比重由8.9%提高到26.2%，納稅超千萬元企業(yè)從16家增加到47家，7個市級重點鎮(zhèn)財政總收入均

18、超億元。,鹽城市鹽都區(qū)政府財政情況,,,鹽都區(qū)地方財政收支結余表單位：萬元,2011年鹽都區(qū)一般預算收入為37.60億元，收入構成如下圖所示：,18,鹽城市鹽都區(qū)政府財政收入構成,19,鹽城市鹽都區(qū)政府財政收入構成,從2009年至2011年的企業(yè)納稅入庫排名名單上來看，鹽都區(qū)企業(yè)發(fā)展較為平穩(wěn)，除部分行業(yè)性沖擊造成的影響外，大部分企業(yè)均處于較好的上升發(fā)展階段，鹽都區(qū)的稅收收入也穩(wěn)步提高。,鹽都區(qū)的主要產(chǎn)業(yè)為商貿(mào)、房地產(chǎn)、港建、汽車零部件

19、、紡織、鍋爐制造等。鹽都區(qū)2011年企業(yè)納稅入庫排名前30名的企業(yè)如下：,20,根據(jù)鹽都區(qū)財政局提供的2012年至2015年財政預測數(shù)據(jù)，匯總得出鹽都區(qū)未來幾年的財政收支情況如右表所示：,鹽都區(qū)財政未來三年資金平衡預測,21,鹽都區(qū)2010年至2015年土地出讓收入安排,鹽都區(qū)土地出讓收入安排預測：,其中，截止2012年7月已實現(xiàn)出讓的土地為910,098平方米，出讓金額為135,896.97萬元，參見《鹽都區(qū)2012年建設用地臺賬》。

20、2012年8月至12月已出讓和計劃出讓的土地合計為415,385平方米，出讓金額為39,613萬元，,22,鹽都區(qū)項目投資收支預測,鹽都區(qū)項目投資收支預測：,鹽都區(qū)在區(qū)內(nèi)基礎設施建設建設和項目拆遷這兩大類項目上，由于目前鹽都區(qū)的整體建設仍處于起步階段，資金需求較大，上級財政指導鹽都區(qū)開展項目實施中的收支平衡時，對重要的基礎建設和拆遷項目，給予了較高的財政支持。這些基建和拆遷項目，在實施過程中工期比較集中，主要投入已經(jīng)于上兩年由區(qū)財政投入

21、，2012年至2015年期間的項目投入明顯減少且穩(wěn)定，而上級財政的支持則由于時滯性和長周期的關系，造成2012年至2015年期間，對項目仍有持續(xù)的補貼，因此造成項目收入大于支出，在手項目結余較高的情況。,23,鹽都區(qū)政府地方債務償還安排,根據(jù)鹽都區(qū)2011年地方財政負債統(tǒng)計表中的數(shù)據(jù)顯示，鹽都區(qū)政府的直接債務余額為311,256萬元，構成如下：,根據(jù)鹽都區(qū)財政局針對2011年度政府債務余額而出具的《2012-2015年政府債務到期情況》

22、來看，2012年至2015年各年債務償還安排如下：,24,鹽都區(qū)項目融資收支預測,鹽都區(qū)融資收支預測：,鹽都區(qū)目前已實現(xiàn)的信托計劃融資為中融信托提供的2億元信托計劃，期限為2年，到期時間為2014年。另外，鹽都區(qū)擬通過鹽城詠恒向我司以應收賬款收益權的形式發(fā)起信托計劃，募集資金金額為2億元，期限為2年。,25,鹽城鹽都區(qū)財政收入規(guī)模較大，財政的收入與支出都較為穩(wěn)健。根據(jù)鹽都區(qū)財政局提供的未來三年財政預測和土地、項目、融資計劃收支安排預測來

23、看，2014年和2015年鹽都區(qū)財政均可產(chǎn)生較好的現(xiàn)金結余，足以覆蓋信托計劃本息，出現(xiàn)違約的風險較低。,鹽都區(qū)財政資金平衡預測-結論,26,擔保方一：鹽城市鹽都區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司,27,鹽都國投財務摘要,資產(chǎn)負債表摘要：（單位：人民幣元）截止2012年9月30日，鹽城國投資產(chǎn)總額為人民幣13.67億元，流動資產(chǎn)為人民4.6億元，非流動資產(chǎn)達人民幣9.07億元。相比而言，截止2011年12月31日資產(chǎn)總額為9

24、.1億元，流動資產(chǎn)為人民幣1.84億元，非流動資產(chǎn)為7.26億元，今年的資產(chǎn)增速明顯，資產(chǎn)結構有比較明顯的變化。鹽都國投2009年至2012年9月各會計年度的資產(chǎn)負債率分別為60%、68%、66%和28%，2012年因資產(chǎn)注入的原因，造成資產(chǎn)負債率出現(xiàn)明顯下降，同時其他償債能力指標出現(xiàn)明顯上升。其中2012年9月鹽都國投的流動比率為1.51，速動比率為0.61，均明顯好于往年，短期償債能力較強。,28,鹽都國投主要科目明細,公司其他應

25、收款2012年9月末的余額為27510萬元，均為鹽都區(qū)政府機關及相關職能公司的應收款項，出現(xiàn)壞賬可能很小。,鹽都國投2012年9月末其他應收款科目明細,公司長期股權投資9月末余額為75159.3萬元，主要投資明細如下：,29,鹽都國投盈利能力分析,利潤表摘要：（單位：人民幣元）鹽都國投的息稅前利潤金額基本保持在190萬元至348萬元左右，基本保持穩(wěn)定。2012年9月末的凈資產(chǎn)回報率為0.7%。鹽都國投2009年

26、至2012年9月各會計年度實現(xiàn)的主營業(yè)務收入分別為241萬元、305萬元、220萬元和259萬元，收入基本保持穩(wěn)定，預計2012年全年可實現(xiàn)主營業(yè)務收入345萬元。,30,鹽都國投目前銀行借款及或有負債情況,鹽都國投截止2012年11月的銀行借款余額為7200萬元，主要還款時間集中在2013年和2014年。如右表：,根據(jù)鹽都國投提供的截止2012年10月31日的實際在合同期內(nèi)的對外擔保記錄顯示，對外擔保金額合計為27020萬元，具體明細

27、如下：,抵押物簡介,抵押房產(chǎn)簡介,抵押土地簡介,抵押物簡介,抵押物位于鹽城市的西南方向、鹽都區(qū)高新技術園區(qū)內(nèi)，距離鹽城市主干道100米，據(jù)鹽城市傳統(tǒng)市中心7公里。該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有鹽龍街道商業(yè)中心，周邊房產(chǎn)主要以商業(yè)、住宅為主抵押房產(chǎn)簡介,抵押物所在地交通便利，距離寧靖鹽高速入口約1公里，經(jīng)主干道世紀大道赴鹽城市傳統(tǒng)商業(yè)中心和市政府聚集地均在20分鐘內(nèi)車程。,根據(jù)鹽都區(qū)規(guī)劃，抵押物所在區(qū)域將布局建設成為鹽都區(qū)新的商業(yè)、行政中心，而抵押物本身的

28、設計定位以及建造標準為鹽都區(qū)乃至鹽城市內(nèi)的高端辦公和商業(yè)綜合樓。抵押物的具體規(guī)劃用途包括政府單位辦公（1-9層）、出租給企業(yè)辦公及部分商業(yè)用途（10-19層）。目前抵押物正在進行內(nèi)部裝修，其中1-9層已經(jīng)基本完成裝修，鹽都區(qū)各政府單位將于2013年1月1日起陸續(xù)搬入抵押物大樓，正式將其投入使用；剩余10層將于完成內(nèi)部裝修后出租給鹽都區(qū)各企業(yè)總部辦公之用，已與多家企業(yè)達成出租意向，其中最高2-3層已出租給商業(yè)會所，目前正在進行裝修，預約2

29、013年上半年正式營業(yè)。,據(jù)調(diào)查，2011年1月19日，鹽龍置業(yè)將其持有的上述國有土地使用權為江蘇國豐建設集團有限公司與中國銀行股份有限公司鹽城東風悅達起亞支行簽署的自2011年1月18日起至2014年1月18日止的借款、貿(mào)易融資、保函、資金業(yè)務及其他授信業(yè)務合同提供抵押擔保，抵押擔保債權之最高本金金額為3,900萬元。就該問題，已與融資方商定，該土地解除抵押并完成對我公司的第一順位抵押將作為項目發(fā)行。,,,03,信托計劃詳述,信托交易

30、結構,35,方案要素,交易前提,信托成立的前提條件推介期內(nèi)或推介期結束，委托人信托單位達到1,000萬份；鹽城詠恒、華澳信托、鹽城市鹽都區(qū)財政局和鹽城市鹽都區(qū)人民政府（見證方）簽署《項目還款協(xié)議書》，將還款計劃列入?yún)^(qū)政府財政預算，并通過人大決議；《抵押合同》已簽署完畢，且相關抵押登記手續(xù)已辦理完畢（華澳信托已取得相應的《他項權利證書》）；鹽都國投為信托本息的償還提供連帶責任擔保，相關擔保協(xié)議已經(jīng)簽署；華澳信托規(guī)定的其他條件。

31、信托計劃成立后，受托人有權設立開放期，接受投資者繼續(xù)認購信托單位。,04,風險管理措施分析,38,風險和風險管理措施,05,華澳國際信托簡介,華澳國際信托有限公司簡介,,華澳信托是中國國家開發(fā)投資公司下屬子公司三吉利、融達公司和澳大利亞領先的金融機構麥格理的合資公司,華澳信托致力于：通過細致的篩選，對高質(zhì)量資產(chǎn)的積極管理，以及高效運作的資本結構，為廣大投資者帶來豐厚回報；集中式的團隊化風險管理，引入了麥格理集團在風險管理舉措方面的經(jīng)

32、驗與成果；理解投資者和公司機構的個性化需求，并制定出能滿足這些需求的金融服務產(chǎn)品；在恰當管理風險的同時注重公司經(jīng)營和投資者之間的聯(lián)系，以便在恰當?shù)臅r機向恰當?shù)耐顿Y者提供恰當?shù)慕鹑诋a(chǎn)品。,華澳國際信托有限公司簡介,華澳國際信托有限公司介紹華澳國際信托有限公司(Sino-Australian International Trust Co.,Ltd.“華澳信托”)，注冊地在上海，是由北京三吉利能源股份有限公司(“三吉利”)，北京融達投資

33、有限公司(“融達”)與麥格理集團所屬的麥格理資本證券股份有限公司共同組建的金融機構。作為一家專業(yè)理財機構，華澳信托將努力為投資者提供優(yōu)質(zhì)的信托產(chǎn)品，讓投資者分享到華澳信托在投資、分析、資產(chǎn)運營管理、資金管理、行業(yè)專長、審慎監(jiān)管和風險管理等方面的優(yōu)勢及其帶來的豐厚回報。華澳信托的戰(zhàn)略目標是：為信托產(chǎn)品投資者提供具有創(chuàng)新性的金融服務，創(chuàng)造可觀的價值及回報，進而發(fā)展成為中國領先的金融機構之一。華澳信托的注冊資本為6億元人民幣。合作各方均有

34、在公司運營中增加資本金投入的強烈愿望。股東背景介紹三吉利和融達是國家開發(fā)投資公司下屬的兩家投資公司，在國內(nèi)電力投資和房地產(chǎn)領域業(yè)績卓越，掌控著約250億元人民幣以上的資產(chǎn)麥格理集團公司作為澳大利亞領先的金融服務機構，在資產(chǎn)管理和公司治理方面擁有眾多成功經(jīng)驗，在全球管理著1,300億美元以上的資金運作,41,內(nèi)部資料，請勿外傳,迄今為止，華澳已成功發(fā)行39個信托產(chǎn)品，信托規(guī)模超過人民幣180億元,成功案例,,內(nèi)部資料，請勿外傳,華澳

35、·長盈10號無錫濱湖區(qū)保障房貸款集合資金信托2011年8月發(fā)行額人民幣2億元,,成功案例,,內(nèi)部資料，請勿外傳,華澳·長誠5號-優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)支持集合資金信托2011年12月發(fā)行額人民幣3.5億元,,成功案例,聲明,本PPT僅為向第三方推介信托計劃而使用，其中所有關于項目的要素均應以最終簽署的信托計劃和信托合同中的約定為準。本PPT不構成對任何主體（包括推介銀行）的要約及要約邀請，任何與第三方間的