華澳長(zhǎng)盈41號(hào)沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃(詳介)

1、華澳?沙家浜海泉灣集合資金信托計(jì)劃,2013年8月,目錄,PAGE 2,信托項(xiàng)目概述,1,常熟沙家浜旅游業(yè)分析,沙家浜利用得天獨(dú)厚的革命傳統(tǒng)和具有豐富旅游資源的優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展旅游業(yè)，現(xiàn)已初步形成集蘆葦蕩、度假村、教育館、崇福寺和陽(yáng)澄湖大閘蟹交易市場(chǎng)為一體的旅游體系2012年常熟旅游業(yè)收入達(dá)到300億元，比2011年增長(zhǎng)20%，全年接待旅客人數(shù)同比增長(zhǎng)8%截至2013年一季度，常熟景區(qū)接待游客371.32萬(wàn)人次，同比2012年一季度的

2、336.04萬(wàn)人次增長(zhǎng)了10.05%加快5A級(jí)旅游景區(qū)的創(chuàng)建和擴(kuò)大商務(wù)、會(huì)務(wù)等高端旅游市場(chǎng)份額作為工作重點(diǎn)，并爭(zhēng)取把旅游業(yè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)常熟現(xiàn)有5星級(jí)酒店6家，全部坐落于常熟市內(nèi)以沙家浜風(fēng)景區(qū)為中心方圓150公里范圍之內(nèi)，僅有6家酒店，包括一家擁有160個(gè)房間的4星級(jí)、一家擁有106個(gè)房間3星級(jí)和4家無(wú)評(píng)級(jí)酒店,關(guān)于港中旅沙家浜海泉灣,項(xiàng)目與中國(guó)著名紅色旅游景區(qū)沙家浜景區(qū)毗鄰，周邊有蘇嘉杭、滬寧、錫太、沿江、沿海

3、等高速公路，與上海僅有1小時(shí)車程，與蘇州、無(wú)錫、常州、南通僅需30分鐘車程項(xiàng)目總投資約12億元人民幣，是以沙家浜溫泉為依托，集養(yǎng)生、休閑、度假、特色餐飲、會(huì)議展覽、星級(jí)酒店為一體的綜合性旅游項(xiàng)目。沙家浜海泉灣項(xiàng)目共分三期，分別為港中旅（沙家浜）海泉灣溫泉度假中心、沙家浜國(guó)際會(huì)議中心大酒店和商業(yè)組團(tuán)、夢(mèng)幻亞馬遜項(xiàng)目項(xiàng)目包括：一期88個(gè)酒店客房、6個(gè)VIP會(huì)所以及75個(gè)功能泡池，二期380間五星級(jí)酒店房間、18套共85棟商業(yè)組團(tuán)別墅以

4、及上千平米多功能會(huì)議廳目前一期項(xiàng)目已于2012年底進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段，二期項(xiàng)目也已經(jīng)主體完工，進(jìn)行裝修后便可交付運(yùn)營(yíng)該項(xiàng)目被蘇州市旅游局列入蘇州市旅游建設(shè)重點(diǎn)考核的項(xiàng)目，同時(shí)被常熟旅游局列為星級(jí)工程重點(diǎn)對(duì)象,沙家浜海泉灣二期批復(fù)情況,常熟市發(fā)展和改革委員會(huì)于2008年3月25日出具的編號(hào)為常發(fā)改核[2008]24核的《關(guān)于常熟市2007B-G033地塊新建商業(yè)用房（二期）項(xiàng)目的核準(zhǔn)決定》《國(guó)有土地使用證》（常國(guó)用（2007）第00183

5、1號(hào)、常國(guó)用（2009）第09238號(hào)）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（地字第320581200800014號(hào)）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（320581201100096號(hào)）《建設(shè)工程施工許可證》（320581201109240101號(hào)、320581201109240201號(hào)）,PAGE 6,信托概述,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及策略概述,沙家浜海泉灣項(xiàng)目定位準(zhǔn)確、未來(lái)現(xiàn)金流和利潤(rùn)水平都較為穩(wěn)定直觀，融資方還款能力較強(qiáng)，還款渠道多樣，且企業(yè)還款意愿良好項(xiàng)目抵

6、押物為二期90%已完工的在建工程以及溫泉采礦權(quán)，抵押率為40%，抵押物優(yōu)質(zhì)、變現(xiàn)能力較好，同時(shí)關(guān)聯(lián)企業(yè)提供連帶責(zé)任保證并共同承擔(dān)還款義務(wù)，實(shí)際控制人提供連帶責(zé)任保證項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、風(fēng)險(xiǎn)可供,PAGE 8,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及投資理由,信托要素,信托的成立本信托規(guī)模25000萬(wàn)元，為集合資金信托計(jì)劃，募集資金向江蘇沙家浜置業(yè)有限公司發(fā)放借款，款項(xiàng)將用于沙家浜海泉灣二期酒店的裝修信托期限本信托項(xiàng)目期限為24個(gè)月，融資方可提前一年還款信托利

7、益分配本項(xiàng)目每年向投資者分配利息，信托項(xiàng)目到期日分配本金信托資金的退出江蘇沙家浜置業(yè)有限公司到期償還信托貸款本息，常熟沙家浜國(guó)際會(huì)議中心有限公司共同承擔(dān)還款義務(wù),PAGE 9,交易結(jié)構(gòu),PAGE 10,,交易對(duì)手介紹,2,江蘇沙家浜置業(yè)有限公司基本情況,PAGE 12,經(jīng)營(yíng)方式,江蘇沙家浜置業(yè)有限公司是專門為建設(shè)沙家浜海泉灣項(xiàng)目而成立的房地產(chǎn)公司公司主要負(fù)責(zé)前期溫泉的開采、一二期酒店的建設(shè)等已建完的一期工程以零租金的方式交付給

8、常熟沙家浜國(guó)際會(huì)議中心有限公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)公司在建的二期酒店和商業(yè)組團(tuán)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將采用同樣方式由會(huì)議中心經(jīng)營(yíng),PAGE 13,經(jīng)營(yíng)狀況,由于一期項(xiàng)目全部被以零租金的方式租給常熟沙家浜國(guó)際會(huì)議中心有限公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，二期酒店的商業(yè)配套項(xiàng)目尚處在建過程中，因此沙家浜置業(yè)公司尚無(wú)收入來(lái)源雖然二期商業(yè)組團(tuán)預(yù)計(jì)為自持物業(yè)，但也不排除采用售出反租等形式實(shí)現(xiàn)一定收入，公司潛在的盈利即為二期商業(yè)配套中85套別墅的潛在銷售收入,置業(yè)公司經(jīng)營(yíng)情況分析,置業(yè)公司

9、財(cái)務(wù)基本狀況,PAGE 14,資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)分析,截至2013年6月底，總負(fù)債為23533萬(wàn)元占總資產(chǎn)47%，均為流動(dòng)性負(fù)債應(yīng)付賬款6179萬(wàn)元占總負(fù)債的26%，主要是二期項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)和水電消防等過程中對(duì)相關(guān)供應(yīng)商和承包商產(chǎn)生的費(fèi)用，累計(jì)74筆其他應(yīng)付賬款17308萬(wàn)元占總負(fù)債的74%主要是由股東借款構(gòu)成。公司所有借款均已還清,PAGE 15,盈利能力分析,置業(yè)公司在項(xiàng)目建成后無(wú)償租賃給運(yùn)營(yíng)主體沙家浜國(guó)際會(huì)有中心有限公司進(jìn)行具體運(yùn)營(yíng)

10、，因此置業(yè)公司并無(wú)任何盈利二期的18套共85棟商業(yè)組團(tuán)別墅的潛在變現(xiàn)能力決定了置業(yè)公司的盈利能力參考周邊1.5萬(wàn)元的住宅價(jià)格及2.1萬(wàn)元的別墅價(jià)格，加之獨(dú)立電梯及溫泉入戶等配置，預(yù)計(jì)該別墅價(jià)格在1.7萬(wàn)元左右，扣除成本，預(yù)計(jì)盈利近5億元,置業(yè)公司財(cái)務(wù)狀況分析,常熟沙家浜國(guó)際會(huì)議中心有限公司基本情況,PAGE 16,經(jīng)營(yíng)方式,常熟沙家浜國(guó)際會(huì)議中心有限公司是專門為運(yùn)營(yíng)海泉灣項(xiàng)目而成立的公司公司主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)完工后具體的運(yùn)營(yíng)公司以

11、零租金獲得已建成的一期工程使用權(quán)，并有港中旅作為品牌支持公司在建的二期酒店和商業(yè)組團(tuán)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將采用同樣方式由會(huì)議中心經(jīng)營(yíng),PAGE 17,經(jīng)營(yíng)狀況,一期項(xiàng)目已于2012年底投入試運(yùn)營(yíng)，并于當(dāng)年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2013年截至6月底，一期項(xiàng)目累計(jì)實(shí)現(xiàn)收入2455萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)毛利率82.3%，凈利率為16.5%2013年前6個(gè)月每?jī)稍缕骄胱÷史謩e為29.28%、39.46%和54.73%溫泉、客房、餐飲分別占收入45%、25%和30%，毛利

12、率96%、88%和58%,會(huì)議公司經(jīng)營(yíng)情況分析,會(huì)議公司財(cái)務(wù)基本狀況,PAGE 18,資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)分析,會(huì)議公司的負(fù)債率為84%，處于較高的水平，主要是由于公司本身不具備任何土地或房產(chǎn)類固定資產(chǎn)，且處于經(jīng)營(yíng)初期，因此相關(guān)投入較大截至2013年6月底，公司對(duì)外借款余額為17450萬(wàn)元，占總體負(fù)債的95%，其中短期借款9450萬(wàn)元，長(zhǎng)期借款8000萬(wàn)元，平均借款利息為6%。如不續(xù)貸，預(yù)計(jì)2014年下半年至2015年下半年將是會(huì)議公司貸款

13、償還高峰期,PAGE 19,盈利能力分析,會(huì)議公司財(cái)務(wù)狀況分析,重大債務(wù)分析,截至2013年6月底，江蘇沙家浜置業(yè)有限公司沒有對(duì)外借款截至2013年6月底，常熟沙家浜國(guó)際會(huì)議中心有限公司對(duì)外借款余額17450萬(wàn)元，具體明細(xì)如下,PAGE 20,或有負(fù)債分析,沙家浜置業(yè)公司和沙家浜會(huì)議公司對(duì)外擔(dān)保余額分別為16150萬(wàn)元和1200萬(wàn)元沙家浜會(huì)議公司的1200萬(wàn)元已在沙家浜置業(yè)公司擔(dān)保余額中得以體現(xiàn)，因此不進(jìn)行疊加沙家浜置業(yè)公司為沙家

14、浜會(huì)議公司所擔(dān)保的12450萬(wàn)元已體現(xiàn)在沙家浜會(huì)議公司的資產(chǎn)負(fù)債中，因此不進(jìn)行另行疊加兩公司總計(jì)對(duì)外擔(dān)保余額為3700萬(wàn)元，其中2500萬(wàn)元有置業(yè)公司承擔(dān)，1200萬(wàn)元由兩公司共同承擔(dān),PAGE 21,擔(dān)保措施分析,3,融資方將提供二期包括酒店、18套共85棟商業(yè)組團(tuán)別墅在建工程以及相關(guān)土地為本次融資進(jìn)行抵押擔(dān)保根據(jù)深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司于2013年8月2日出具的編號(hào)為世聯(lián)預(yù)字【2013】Y07-2964的預(yù)評(píng)估報(bào)告，上述

15、抵押物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值為人民幣53,100萬(wàn)元,抵押品評(píng)價(jià) – 房地產(chǎn),房地產(chǎn)在建工程,融資方將提供二期包括酒店、18套共85棟商業(yè)組團(tuán)別墅在建工程共計(jì)89827平米以及相關(guān)商業(yè)出讓用地地共計(jì)97298平米為本次融資進(jìn)行抵押擔(dān)保，《國(guó)有土地使用證》（常國(guó)用（2007）第001831號(hào)、常國(guó)用（2009）第09238號(hào)），根據(jù)深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司于2013年8月2日出具的編號(hào)為世聯(lián)預(yù)字【2013】Y07-2964的預(yù)評(píng)

16、估報(bào)告，上述抵押物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值為人民幣53,100萬(wàn)元,PAGE 24,溫泉采礦權(quán),江蘇省國(guó)土資源廳頒發(fā)的證號(hào)為C3200 0020 0910 1110 0399 99的采礦許可證，開采礦種為地?zé)?，開采方式為地下開采，生產(chǎn)規(guī)模為31萬(wàn)立方/年，礦區(qū)面積為0.64平方公里，有效期限自2012年10月12日至2017年10月12日南京鵬翔礦業(yè)科技咨詢有限責(zé)任公司于2009年4月30日對(duì)地?zé)釡厝降V權(quán)證所出具的評(píng)估報(bào)告的估值為人民

17、幣9,208.17萬(wàn)元,抵押品評(píng)價(jià),其他質(zhì)押擔(dān)保,常熟沙家浜國(guó)際會(huì)議中心有限公司連帶責(zé)任擔(dān)保，并承擔(dān)共同還款義務(wù)江蘇沙家浜置業(yè)有限公司51%股權(quán)和常熟沙家浜國(guó)際會(huì)議中心有限公司51%股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保若本項(xiàng)目未能于成立18個(gè)月后通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓或再融資方式提前終止，則我公司將嚴(yán)格銷售回款賬戶監(jiān)管，信托到期前6個(gè)月融資方房地產(chǎn)銷售收入截留資金（按50%比例）低于5,000萬(wàn)元，或信托到期前3個(gè)月融資方房地產(chǎn)銷售收入截留資金（按50%比例）低于1

18、億元，則我公司保有采取各類措施促進(jìn)本項(xiàng)目銷售的權(quán)利，包括但不限于聘請(qǐng)第三方銷售機(jī)構(gòu)承銷或制訂有競(jìng)爭(zhēng)力的銷售策略在信托計(jì)劃到期前一個(gè)月，融資方需將相當(dāng)于信托貸款規(guī)模50%的資金進(jìn)行資金歸集實(shí)際控制人仇月明先生個(gè)人連帶責(zé)任擔(dān)保仇月明曾先后組織開發(fā)常熟方塔園和銀湖花園等招牌性地產(chǎn)和別墅項(xiàng)目，在中國(guó)銀行、中信銀行、交通銀行和蘇州銀行等都有超過千萬(wàn)的授信，具有較強(qiáng)擔(dān)保能力,PAGE 25,還款來(lái)源分析,4,第一還款來(lái)源,江蘇沙家浜置業(yè)有限公

19、司經(jīng)營(yíng)收入,二期中85套商業(yè)配套別墅未來(lái)的銷售回款將作為本項(xiàng)目的還款來(lái)源，經(jīng)現(xiàn)金流測(cè)算和壓力測(cè)算，還款來(lái)源穩(wěn)定可靠現(xiàn)金流測(cè)算及壓力測(cè)試主要假設(shè)條件：2013、2014、2015和2016年分別銷售2套、26套、52套和5套現(xiàn)金流測(cè)算及壓力測(cè)試結(jié)果：按100%預(yù)測(cè)銷售測(cè)算，截至2015年9月，償還信托貸款本息后期末現(xiàn)金余額為14924億元，期間最低期末現(xiàn)金余額為2014年9月份的4363萬(wàn)元按70%預(yù)測(cè)銷售測(cè)算，截至2015年9

20、月，償還信托貸款本息后期末現(xiàn)金余額為310萬(wàn)元，期間最低期末現(xiàn)金余額為2014年9月份的533萬(wàn)元,共同第一還款來(lái)源,PAGE 28,常熟沙家浜國(guó)際會(huì)議中心有限公司經(jīng)營(yíng)收入,一期酒店已于2012年底實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)，二期酒店預(yù)計(jì)將于2014年三季度投入運(yùn)營(yíng)，經(jīng)現(xiàn)金流測(cè)算和壓力測(cè)算，還款來(lái)源穩(wěn)定可靠現(xiàn)金流測(cè)算及壓力測(cè)試主要假設(shè)條件：酒店在進(jìn)入成熟經(jīng)營(yíng)階段后年化入住率為70%，一期酒店將于14年三季度進(jìn)入成熟經(jīng)營(yíng)期；二期酒店將預(yù)計(jì)15年9月進(jìn)

21、入成熟經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流測(cè)算及壓力測(cè)試結(jié)果：按100%預(yù)測(cè)銷售測(cè)算，2015年9月期末現(xiàn)金余額為8379萬(wàn)元，期間最低期末現(xiàn)金余額為2013年9月份的1055萬(wàn)元按70%預(yù)測(cè)銷售測(cè)算， 2015年9月期末現(xiàn)金余額為2621萬(wàn)元，期間最低期末現(xiàn)金余額為2014年9月份的66萬(wàn)元,第一還款來(lái)源合并,PAGE 29,江蘇沙家浜置業(yè)有限公司+常熟沙家浜國(guó)際會(huì)議中心有限公司經(jīng)營(yíng)收入,現(xiàn)金流測(cè)算及壓力測(cè)試主要假設(shè)條件：根據(jù)兩公司各自的預(yù)測(cè)結(jié)果進(jìn)行疊

22、加，其中包括國(guó)際會(huì)議中心償還1.7億元的借款等一切外債現(xiàn)金流測(cè)算及壓力測(cè)試結(jié)果：按100%預(yù)測(cè)銷售測(cè)算，截至2015年9月，償還信托貸款本息后期末現(xiàn)金余額為23303萬(wàn)元，期間最低期末現(xiàn)金余額為2014年9月份的5936萬(wàn)元按70%預(yù)測(cè)銷售測(cè)算，截至2015年9月，償還信托貸款本息后期末現(xiàn)金余額為2931萬(wàn)元，期間最低期末現(xiàn)金余額為2014年9月份的599萬(wàn)元,第二還款來(lái)源,PAGE 30,銀行經(jīng)營(yíng)性貸款置換信托貸款,二期項(xiàng)目以及

23、在八個(gè)月內(nèi)完工并取得所有證件由于二期酒店和商業(yè)配套均屬自持項(xiàng)目，因此可以仿照一期申請(qǐng)銀行經(jīng)營(yíng)或流動(dòng)資金貸款，從而使信托貸款退出一期酒店項(xiàng)目共88個(gè)房間+6套VIP會(huì)所，占地面積4.4萬(wàn)平米、建筑面積2.4萬(wàn)平米，獲得流動(dòng)資金貸款共計(jì)1.7億元以此推斷，二期項(xiàng)目共380個(gè)房間+85棟商業(yè)組團(tuán)別墅，占地面積9萬(wàn)平米、建筑面積9.3萬(wàn)平米，在建成并取得所有證件后可獲得近4億元銀行貸款因此該項(xiàng)目第二還款來(lái)源完全可以覆蓋信托貸款本息,第三

24、還款來(lái)源,PAGE 31,沙家浜海泉灣被收購(gòu)后信托資金退出,目前有以港中旅、平安等為代表的多個(gè)機(jī)構(gòu)表示希望以收購(gòu)股權(quán)的形式參與到該項(xiàng)目中股東希望在二期完全竣工并正式運(yùn)營(yíng)后再進(jìn)行出讓，以期獲得較高估值我司將在貸款合同中規(guī)定，若融資方于存續(xù)期內(nèi)將其持有的股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或處置，則本信托提前終止，并且我公司需與融資方、受讓方簽署三方協(xié)議，轉(zhuǎn)讓價(jià)款需劃入我公司指定的監(jiān)管賬戶，賬戶內(nèi)資金在償付信托本息后方可對(duì)外劃轉(zhuǎn)或支付。,第四還款來(lái)源,PAGE

25、 32,抵質(zhì)押資產(chǎn)的處置,二期包括五星級(jí)酒店和85棟商業(yè)組團(tuán)別墅的在建工程以及相關(guān)土地使用權(quán)共計(jì)估值5.31億元考慮到二期主體已經(jīng)完工，僅剩裝修項(xiàng)目，因此整體項(xiàng)目完工風(fēng)險(xiǎn)較低項(xiàng)目完工后，僅85棟商業(yè)組團(tuán)別墅按可比較項(xiàng)目的住宅和別墅的平均價(jià)格便可實(shí)現(xiàn)銷售近6.5億元，即使按遠(yuǎn)低于當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)格的1萬(wàn)每平計(jì)算，也可回收4億多人民幣抵押資產(chǎn)打包賣給潛在并購(gòu)方使該資產(chǎn)具有良好的變現(xiàn)能力質(zhì)押的51%置業(yè)公司和會(huì)議中心的股權(quán)也可通過低價(jià)售予潛