華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃(詳介)

1、華澳?沙家浜海泉灣集合資金信托計劃,2013年8月,目錄,PAGE 2,信托項目概述,1,常熟沙家浜旅游業(yè)分析,沙家浜利用得天獨厚的革命傳統(tǒng)和具有豐富旅游資源的優(yōu)勢，大力發(fā)展旅游業(yè)，現(xiàn)已初步形成集蘆葦蕩、度假村、教育館、崇福寺和陽澄湖大閘蟹交易市場為一體的旅游體系2012年常熟旅游業(yè)收入達到300億元，比2011年增長20%，全年接待旅客人數(shù)同比增長8%截至2013年一季度，常熟景區(qū)接待游客371.32萬人次，同比2012年一季度的

2、336.04萬人次增長了10.05%加快5A級旅游景區(qū)的創(chuàng)建和擴大商務(wù)、會務(wù)等高端旅游市場份額作為工作重點，并爭取把旅游業(yè)培育成為國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)常熟現(xiàn)有5星級酒店6家，全部坐落于常熟市內(nèi)以沙家浜風(fēng)景區(qū)為中心方圓150公里范圍之內(nèi)，僅有6家酒店，包括一家擁有160個房間的4星級、一家擁有106個房間3星級和4家無評級酒店,關(guān)于港中旅沙家浜海泉灣,項目與中國著名紅色旅游景區(qū)沙家浜景區(qū)毗鄰，周邊有蘇嘉杭、滬寧、錫太、沿江、沿海

3、等高速公路，與上海僅有1小時車程，與蘇州、無錫、常州、南通僅需30分鐘車程項目總投資約12億元人民幣，是以沙家浜溫泉為依托，集養(yǎng)生、休閑、度假、特色餐飲、會議展覽、星級酒店為一體的綜合性旅游項目。沙家浜海泉灣項目共分三期，分別為港中旅（沙家浜）海泉灣溫泉度假中心、沙家浜國際會議中心大酒店和商業(yè)組團、夢幻亞馬遜項目項目包括：一期88個酒店客房、6個VIP會所以及75個功能泡池，二期380間五星級酒店房間、18套共85棟商業(yè)組團別墅以

4、及上千平米多功能會議廳目前一期項目已于2012年底進入運營階段，二期項目也已經(jīng)主體完工，進行裝修后便可交付運營該項目被蘇州市旅游局列入蘇州市旅游建設(shè)重點考核的項目，同時被常熟旅游局列為星級工程重點對象,沙家浜海泉灣二期批復(fù)情況,常熟市發(fā)展和改革委員會于2008年3月25日出具的編號為常發(fā)改核[2008]24核的《關(guān)于常熟市2007B-G033地塊新建商業(yè)用房（二期）項目的核準(zhǔn)決定》《國有土地使用證》（常國用（2007）第00183

5、1號、常國用（2009）第09238號）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（地字第320581200800014號）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（320581201100096號）《建設(shè)工程施工許可證》（320581201109240101號、320581201109240201號）,PAGE 6,信托概述,項目優(yōu)勢及策略概述,沙家浜海泉灣項目定位準(zhǔn)確、未來現(xiàn)金流和利潤水平都較為穩(wěn)定直觀，融資方還款能力較強，還款渠道多樣，且企業(yè)還款意愿良好項目抵

6、押物為二期90%已完工的在建工程以及溫泉采礦權(quán)，抵押率為40%，抵押物優(yōu)質(zhì)、變現(xiàn)能力較好，同時關(guān)聯(lián)企業(yè)提供連帶責(zé)任保證并共同承擔(dān)還款義務(wù)，實際控制人提供連帶責(zé)任保證項目交易結(jié)構(gòu)簡單、風(fēng)險可供,PAGE 8,項目優(yōu)勢及投資理由,信托要素,信托的成立本信托規(guī)模25000萬元，為集合資金信托計劃，募集資金向江蘇沙家浜置業(yè)有限公司發(fā)放借款，款項將用于沙家浜海泉灣二期酒店的裝修信托期限本信托項目期限為24個月，融資方可提前一年還款信托利

7、益分配本項目每年向投資者分配利息，信托項目到期日分配本金信托資金的退出江蘇沙家浜置業(yè)有限公司到期償還信托貸款本息，常熟沙家浜國際會議中心有限公司共同承擔(dān)還款義務(wù),PAGE 9,交易結(jié)構(gòu),PAGE 10,,交易對手介紹,2,江蘇沙家浜置業(yè)有限公司基本情況,PAGE 12,經(jīng)營方式,江蘇沙家浜置業(yè)有限公司是專門為建設(shè)沙家浜海泉灣項目而成立的房地產(chǎn)公司公司主要負責(zé)前期溫泉的開采、一二期酒店的建設(shè)等已建完的一期工程以零租金的方式交付給

8、常熟沙家浜國際會議中心有限公司進行經(jīng)營公司在建的二期酒店和商業(yè)組團項目預(yù)計將采用同樣方式由會議中心經(jīng)營,PAGE 13,經(jīng)營狀況,由于一期項目全部被以零租金的方式租給常熟沙家浜國際會議中心有限公司進行經(jīng)營，二期酒店的商業(yè)配套項目尚處在建過程中，因此沙家浜置業(yè)公司尚無收入來源雖然二期商業(yè)組團預(yù)計為自持物業(yè)，但也不排除采用售出反租等形式實現(xiàn)一定收入，公司潛在的盈利即為二期商業(yè)配套中85套別墅的潛在銷售收入,置業(yè)公司經(jīng)營情況分析,置業(yè)公司

9、財務(wù)基本狀況,PAGE 14,資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)分析,截至2013年6月底，總負債為23533萬元占總資產(chǎn)47%，均為流動性負債應(yīng)付賬款6179萬元占總負債的26%，主要是二期項目進行開發(fā)和水電消防等過程中對相關(guān)供應(yīng)商和承包商產(chǎn)生的費用，累計74筆其他應(yīng)付賬款17308萬元占總負債的74%主要是由股東借款構(gòu)成。公司所有借款均已還清,PAGE 15,盈利能力分析,置業(yè)公司在項目建成后無償租賃給運營主體沙家浜國際會有中心有限公司進行具體運營

10、，因此置業(yè)公司并無任何盈利二期的18套共85棟商業(yè)組團別墅的潛在變現(xiàn)能力決定了置業(yè)公司的盈利能力參考周邊1.5萬元的住宅價格及2.1萬元的別墅價格，加之獨立電梯及溫泉入戶等配置，預(yù)計該別墅價格在1.7萬元左右，扣除成本，預(yù)計盈利近5億元,置業(yè)公司財務(wù)狀況分析,常熟沙家浜國際會議中心有限公司基本情況,PAGE 16,經(jīng)營方式,常熟沙家浜國際會議中心有限公司是專門為運營海泉灣項目而成立的公司公司主要負責(zé)項目建設(shè)完工后具體的運營公司以

11、零租金獲得已建成的一期工程使用權(quán)，并有港中旅作為品牌支持公司在建的二期酒店和商業(yè)組團項目預(yù)計將采用同樣方式由會議中心經(jīng)營,PAGE 17,經(jīng)營狀況,一期項目已于2012年底投入試運營，并于當(dāng)年實現(xiàn)凈利潤2013年截至6月底，一期項目累計實現(xiàn)收入2455萬元，實現(xiàn)毛利率82.3%，凈利率為16.5%2013年前6個月每兩月平均入住率分別為29.28%、39.46%和54.73%溫泉、客房、餐飲分別占收入45%、25%和30%，毛利

12、率96%、88%和58%,會議公司經(jīng)營情況分析,會議公司財務(wù)基本狀況,PAGE 18,資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)分析,會議公司的負債率為84%，處于較高的水平，主要是由于公司本身不具備任何土地或房產(chǎn)類固定資產(chǎn)，且處于經(jīng)營初期，因此相關(guān)投入較大截至2013年6月底，公司對外借款余額為17450萬元，占總體負債的95%，其中短期借款9450萬元，長期借款8000萬元，平均借款利息為6%。如不續(xù)貸，預(yù)計2014年下半年至2015年下半年將是會議公司貸款

13、償還高峰期,PAGE 19,盈利能力分析,會議公司財務(wù)狀況分析,重大債務(wù)分析,截至2013年6月底，江蘇沙家浜置業(yè)有限公司沒有對外借款截至2013年6月底，常熟沙家浜國際會議中心有限公司對外借款余額17450萬元，具體明細如下,PAGE 20,或有負債分析,沙家浜置業(yè)公司和沙家浜會議公司對外擔(dān)保余額分別為16150萬元和1200萬元沙家浜會議公司的1200萬元已在沙家浜置業(yè)公司擔(dān)保余額中得以體現(xiàn)，因此不進行疊加沙家浜置業(yè)公司為沙家

14、浜會議公司所擔(dān)保的12450萬元已體現(xiàn)在沙家浜會議公司的資產(chǎn)負債中，因此不進行另行疊加兩公司總計對外擔(dān)保余額為3700萬元，其中2500萬元有置業(yè)公司承擔(dān)，1200萬元由兩公司共同承擔(dān),PAGE 21,擔(dān)保措施分析,3,融資方將提供二期包括酒店、18套共85棟商業(yè)組團別墅在建工程以及相關(guān)土地為本次融資進行抵押擔(dān)保根據(jù)深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司于2013年8月2日出具的編號為世聯(lián)預(yù)字【2013】Y07-2964的預(yù)評估報告，上述

15、抵押物在估價時點公開市場價值為人民幣53,100萬元,抵押品評價 – 房地產(chǎn),房地產(chǎn)在建工程,融資方將提供二期包括酒店、18套共85棟商業(yè)組團別墅在建工程共計89827平米以及相關(guān)商業(yè)出讓用地地共計97298平米為本次融資進行抵押擔(dān)保，《國有土地使用證》（常國用（2007）第001831號、常國用（2009）第09238號），根據(jù)深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司于2013年8月2日出具的編號為世聯(lián)預(yù)字【2013】Y07-2964的預(yù)評

16、估報告，上述抵押物在估價時點公開市場價值為人民幣53,100萬元,PAGE 24,溫泉采礦權(quán),江蘇省國土資源廳頒發(fā)的證號為C3200 0020 0910 1110 0399 99的采礦許可證，開采礦種為地?zé)?，開采方式為地下開采，生產(chǎn)規(guī)模為31萬立方/年，礦區(qū)面積為0.64平方公里，有效期限自2012年10月12日至2017年10月12日南京鵬翔礦業(yè)科技咨詢有限責(zé)任公司于2009年4月30日對地?zé)釡厝降V權(quán)證所出具的評估報告的估值為人民

17、幣9,208.17萬元,抵押品評價,其他質(zhì)押擔(dān)保,常熟沙家浜國際會議中心有限公司連帶責(zé)任擔(dān)保，并承擔(dān)共同還款義務(wù)江蘇沙家浜置業(yè)有限公司51%股權(quán)和常熟沙家浜國際會議中心有限公司51%股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保若本項目未能于成立18個月后通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓或再融資方式提前終止，則我公司將嚴(yán)格銷售回款賬戶監(jiān)管，信托到期前6個月融資方房地產(chǎn)銷售收入截留資金（按50%比例）低于5,000萬元，或信托到期前3個月融資方房地產(chǎn)銷售收入截留資金（按50%比例）低于1

18、億元，則我公司保有采取各類措施促進本項目銷售的權(quán)利，包括但不限于聘請第三方銷售機構(gòu)承銷或制訂有競爭力的銷售策略在信托計劃到期前一個月，融資方需將相當(dāng)于信托貸款規(guī)模50%的資金進行資金歸集實際控制人仇月明先生個人連帶責(zé)任擔(dān)保仇月明曾先后組織開發(fā)常熟方塔園和銀湖花園等招牌性地產(chǎn)和別墅項目，在中國銀行、中信銀行、交通銀行和蘇州銀行等都有超過千萬的授信，具有較強擔(dān)保能力,PAGE 25,還款來源分析,4,第一還款來源,江蘇沙家浜置業(yè)有限公

19、司經(jīng)營收入,二期中85套商業(yè)配套別墅未來的銷售回款將作為本項目的還款來源，經(jīng)現(xiàn)金流測算和壓力測算，還款來源穩(wěn)定可靠現(xiàn)金流測算及壓力測試主要假設(shè)條件：2013、2014、2015和2016年分別銷售2套、26套、52套和5套現(xiàn)金流測算及壓力測試結(jié)果：按100%預(yù)測銷售測算，截至2015年9月，償還信托貸款本息后期末現(xiàn)金余額為14924億元，期間最低期末現(xiàn)金余額為2014年9月份的4363萬元按70%預(yù)測銷售測算，截至2015年9

20、月，償還信托貸款本息后期末現(xiàn)金余額為310萬元，期間最低期末現(xiàn)金余額為2014年9月份的533萬元,共同第一還款來源,PAGE 28,常熟沙家浜國際會議中心有限公司經(jīng)營收入,一期酒店已于2012年底實現(xiàn)凈利潤，二期酒店預(yù)計將于2014年三季度投入運營，經(jīng)現(xiàn)金流測算和壓力測算，還款來源穩(wěn)定可靠現(xiàn)金流測算及壓力測試主要假設(shè)條件：酒店在進入成熟經(jīng)營階段后年化入住率為70%，一期酒店將于14年三季度進入成熟經(jīng)營期；二期酒店將預(yù)計15年9月進

21、入成熟經(jīng)營現(xiàn)金流測算及壓力測試結(jié)果：按100%預(yù)測銷售測算，2015年9月期末現(xiàn)金余額為8379萬元，期間最低期末現(xiàn)金余額為2013年9月份的1055萬元按70%預(yù)測銷售測算， 2015年9月期末現(xiàn)金余額為2621萬元，期間最低期末現(xiàn)金余額為2014年9月份的66萬元,第一還款來源合并,PAGE 29,江蘇沙家浜置業(yè)有限公司+常熟沙家浜國際會議中心有限公司經(jīng)營收入,現(xiàn)金流測算及壓力測試主要假設(shè)條件：根據(jù)兩公司各自的預(yù)測結(jié)果進行疊

22、加，其中包括國際會議中心償還1.7億元的借款等一切外債現(xiàn)金流測算及壓力測試結(jié)果：按100%預(yù)測銷售測算，截至2015年9月，償還信托貸款本息后期末現(xiàn)金余額為23303萬元，期間最低期末現(xiàn)金余額為2014年9月份的5936萬元按70%預(yù)測銷售測算，截至2015年9月，償還信托貸款本息后期末現(xiàn)金余額為2931萬元，期間最低期末現(xiàn)金余額為2014年9月份的599萬元,第二還款來源,PAGE 30,銀行經(jīng)營性貸款置換信托貸款,二期項目以及

23、在八個月內(nèi)完工并取得所有證件由于二期酒店和商業(yè)配套均屬自持項目，因此可以仿照一期申請銀行經(jīng)營或流動資金貸款，從而使信托貸款退出一期酒店項目共88個房間+6套VIP會所，占地面積4.4萬平米、建筑面積2.4萬平米，獲得流動資金貸款共計1.7億元以此推斷，二期項目共380個房間+85棟商業(yè)組團別墅，占地面積9萬平米、建筑面積9.3萬平米，在建成并取得所有證件后可獲得近4億元銀行貸款因此該項目第二還款來源完全可以覆蓋信托貸款本息,第三

24、還款來源,PAGE 31,沙家浜海泉灣被收購后信托資金退出,目前有以港中旅、平安等為代表的多個機構(gòu)表示希望以收購股權(quán)的形式參與到該項目中股東希望在二期完全竣工并正式運營后再進行出讓，以期獲得較高估值我司將在貸款合同中規(guī)定，若融資方于存續(xù)期內(nèi)將其持有的股權(quán)進行轉(zhuǎn)讓或處置，則本信托提前終止，并且我公司需與融資方、受讓方簽署三方協(xié)議，轉(zhuǎn)讓價款需劃入我公司指定的監(jiān)管賬戶，賬戶內(nèi)資金在償付信托本息后方可對外劃轉(zhuǎn)或支付。,第四還款來源,PAGE

25、 32,抵質(zhì)押資產(chǎn)的處置,二期包括五星級酒店和85棟商業(yè)組團別墅的在建工程以及相關(guān)土地使用權(quán)共計估值5.31億元考慮到二期主體已經(jīng)完工，僅剩裝修項目，因此整體項目完工風(fēng)險較低項目完工后，僅85棟商業(yè)組團別墅按可比較項目的住宅和別墅的平均價格便可實現(xiàn)銷售近6.5億元，即使按遠低于當(dāng)?shù)刈≌瑑r格的1萬每平計算，也可回收4億多人民幣抵押資產(chǎn)打包賣給潛在并購方使該資產(chǎn)具有良好的變現(xiàn)能力質(zhì)押的51%置業(yè)公司和會議中心的股權(quán)也可通過低價售予潛