[學(xué)習(xí)]威海房地產(chǎn)市場8月份月報

1、威海房地產(chǎn)市場月報,市場部2013-9-1,2013年8月,目 錄,第一部分 市場動態(tài),【政策法規(guī)】,財政部日前向全國人大常委會預(yù)算工委通報關(guān)于貫徹落實十二屆全國人大一次會議預(yù)算決議和履行政府三項承諾： 擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍，為全面推進房產(chǎn)稅改革進一步積累經(jīng)驗，同時研究完善對工商業(yè)等單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅制度。十二屆全國人大常委會第四次會議：◆國家發(fā)改委主任徐紹史在會上指出下半年需要重點加強既能改善民生，又

2、能接續(xù)形成新增長點的棚戶區(qū)改造及城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和能源、交通等項目建設(shè)；擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍等?！糌斦坎块L樓繼偉在會上報告指出擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍發(fā)改委下半年發(fā)布城鎮(zhèn)化規(guī)劃 推戶籍土地改革 下半年，國家將采取多方面措施，在努力穩(wěn)定外需的同時，積極擴大內(nèi)需，充分發(fā)揮消費的基礎(chǔ)性作用和投資的關(guān)鍵性作用。將制定發(fā)布城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃及相關(guān)政策，統(tǒng)籌謀劃和推動戶籍、土地、財稅金融、社會保障等方面改革，提升城鎮(zhèn)化質(zhì)

3、量。,,,,央行發(fā)布2013第二季度貨幣執(zhí)行報告◆落實好差別化住房信貸政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建設(shè)和居民首套自住普通商品房消費，堅決抑制投機投資性購房需求?！粢龑?dǎo)金融機構(gòu)區(qū)別情況，有針對性地采取差別化的方式方法，逐步調(diào)整盤活存量。中國人民銀行行長周小川：◆下半年繼續(xù)實行穩(wěn)健的貨幣政策?！粞胄幸呀?jīng)做好了存款利率市場化在技術(shù)和條件上的準(zhǔn)備。多家銀行上調(diào)中長期存款利率 國有銀行尚未跟進 銀行貸款將向保障性安居工

4、程等五方面傾斜在2013年上半年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會議暨經(jīng)濟金融形勢分析電視電話會議上，銀監(jiān)會黨委書記、主席尚福林指出，銀行業(yè)信貸工作要盤活存量、優(yōu)化增量，提高使用效率，進一步加大金融對實體經(jīng)濟的支持力度。盤活的存量和今年的增量貸款向重點在建續(xù)建項目、保障性安居工程以及小微企業(yè)等五個方面傾斜,【經(jīng)濟環(huán)境】,統(tǒng)計局公布2013年7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況?！?0個大中城市中，新房價格環(huán)比下降的城市有4個，上漲的城市

5、有62個，同比下降的城市1個?！舳址凯h(huán)比價格下降的城市有7個，持平的城市有6個，上漲的城市有57個，同比價格下降的城市有三個，上漲的城市有67個。8月百城住宅均價同環(huán)比漲幅均擴大，重點城市成交量回暖上升。 根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年8月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10442元/平方米，同比上漲8.61%，環(huán)比上漲0.92%，自2012年6月以來連續(xù)

6、第15個月環(huán)比上漲。房地產(chǎn)長效機制備受關(guān)注，房產(chǎn)稅擴容，土地制度改革是關(guān)鍵。 長效機制草案呼之欲出，據(jù)媒體報道，國家發(fā)改委、住建部等有關(guān)部門協(xié)同推進兩年有余之后、“房地產(chǎn)調(diào)控長效機制”已完成草案并進入征求意見階段，最終方案最早有望于十八屆三中全會后對外公布。房地產(chǎn)調(diào)控長效,【市場資訊】,機制主要涉及房地產(chǎn)保有交易環(huán)節(jié)稅負、地方政府土地出讓金收支管理、城鎮(zhèn)居民住房保障等內(nèi)容，目前已經(jīng)起步的基礎(chǔ)性工作包括房產(chǎn)稅試點、個人住房

7、信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)、健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度等。新一屆政府著力“促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”，對不同場合多次提及“建立長效機制”，表明中央對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度和思路正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。多家上市房企拋出融資預(yù)案，地產(chǎn)再融資放開信號漸明確。 再融資房企多為中小企業(yè)，截止目前已有北京城建、信達地產(chǎn)等12家房企公布再融資預(yù)案，共擬募集總額為248.08億元。從資金投向看，房企再融資預(yù)案多涉及的是保障房、棚戶區(qū)改造以及90平米以下的剛需性住宅，這

8、些都是與當(dāng)下政府大力推行的項目相吻合。展望：不同城市政策和市場分化加劇，改革促房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。 在經(jīng)歷數(shù)輪調(diào)控之后，各城市房價已呈現(xiàn)出明顯的分化趨勢，北京上海等熱點城市價格上漲壓力依然巨大，而部分三四線城市市場則呈現(xiàn)持續(xù)低迷。在中央“有保有壓”、“保障市場健康平穩(wěn)運行”的總體方向指引下、不斷分化的市場或?qū)⑼苿拥胤秸哽`活調(diào)整。,威海銀灘海景房8成空置 一線海景房空置率高 乳山銀灘一線海景房超過八成的房子

9、空置。但二線房子，也就是離開海邊五六百米的房子，入住率高些，大約在四五成。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，到了冬季，銀灘一線的房子入住率還不到20%。2013威海房地產(chǎn)博覽會圓滿閉幕 2013威海房地產(chǎn)博覽會歷時5天圓滿閉幕。此次房博會有44家實力房企參展，50多個精品樓盤亮相，據(jù)統(tǒng)計，展會期間共現(xiàn)場成交216套住宅及商鋪，達成意向3350組，雙雙創(chuàng)造威海房展突破性紀(jì)錄。全市清理違規(guī)草廈271戶 9部門昨日督導(dǎo)整治工作

10、市住房保障和房產(chǎn)管理局聯(lián)合消防、行政執(zhí)法、食品藥品監(jiān)督等9部門，對市區(qū)6小區(qū)的草廈子整治工作進行督導(dǎo)檢查。據(jù)統(tǒng)計，8月份全市已清理違規(guī)草廈子271戶。威海國際人居節(jié)：城市盛典 全民節(jié)日 8月16日至18日，備受矚目的第七屆中國威海國際人居節(jié)如期舉行。中國威海國際建筑設(shè)計大獎賽，2013全國大學(xué)生建筑設(shè)計方案競賽以及“幸福威海·美在身邊”DV DC大賽成功舉行。威海等10城市入選全球網(wǎng)民推薦的中國生態(tài)城市

11、 經(jīng)過兩個多月的全球推介，由中國國際廣播電臺國際在線主辦的“2013中國城市榜——全球網(wǎng)民推薦的中國生態(tài)城市”網(wǎng)絡(luò)互動活動的投票環(huán)節(jié)已圓滿結(jié)束?；顒荧@得多語種網(wǎng)絡(luò)投票共計1400多萬張，全球網(wǎng)民最終推選出了他們心目中的中國生態(tài)城市，威海等10個城市榜上有名。,【威海資訊】,第二部分 土地市場,【公告土地分析】,數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng),【成交土地分析】,數(shù)據(jù)解讀：,8月份威海市共計出讓土地40宗，出讓面積526798㎡。其

12、中住宅用地出讓10宗，出讓面積252859㎡，占8月份土地出讓總面積的48%，較7月份5863885㎡的住宅用地出讓有大幅減少；商服用地出讓56332㎡，占土地出讓總面積的11%，較上月的90391.8 ㎡也有大幅減少。 8月份威海市共計成交土地150宗，成交面積6054484㎡。其中住宅用地成交102宗，成交面積5020593㎡，占8月份土地成交總面積的82.9%，較7上月份1154210㎡的住宅成交有大幅增加；商服

13、用地成交16367㎡，僅占土地成交總面積的0.3%，與上月基本持平。 分區(qū)域來看，8月份土地出讓主要集中在文登和榮成，各占41%、42%，土地成交則主要集中在文登，占土地成交總面積的72%。,在過去一年里，大部分月份居住和商服用地成交面積大于供應(yīng)面積，并且總的來看供求比小于1.土地市場需求旺盛。,【居住和商服用地供求比分析】,7月份住宅用地有大幅出讓，導(dǎo)致近三個月來住宅用地出讓面積波動較大，6月份至今住宅用地成交面積保持增

14、長。,近三個月商服用地出讓和成交面積均呈下降趨勢，并且一直處于供大于求的狀態(tài)。,從土地成交均價來看，商服用地成交均價最高，工業(yè)用地最低，近三個月來住宅用地和工業(yè)用地成交均價呈下降趨勢。,第三部分 商品房住宅市場,【市場綜述】,近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月，全國商品房銷售面積70842萬平方米，同比增長23.4%，增速比1-7月份回落2.4個百分點，至此我國商品房累計銷售面積增幅已經(jīng)連續(xù)四月收窄。市場分析人士預(yù)計，隨著

15、樓市的逐漸升溫，這種增速放緩的現(xiàn)象或?qū)⒔刂寥径饶?從近幾月的威海均價數(shù)據(jù)來看，自3月份威海均價從6378元跌至5798元之后，持續(xù)三個月威海的均價都在6000元以下，直到6月份，威海均價才重回6000以上，并在6000元左右徘徊。從價格上可以看出，威海目前的整體均價不太可能跌下6000元。城際鐵路的修建、一系列交通設(shè)施的完善以及非限價限購，威海房價上升指日可待。 進入8月份以來，房地產(chǎn)市場回暖反彈跡象明

16、顯，騰訊房產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測中心對威海8月樓市成交數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示：威海8月商品房成交總量為2654套，成交總面積263139㎡，成交套數(shù)同比增長11.98%，而市場的旺盛需求使大多數(shù)的開盤項目都取得了較好成績，不僅剛需性價比樓盤繼續(xù)快速走量，而且位置較好區(qū)域的高價樓盤也呈現(xiàn)出旺銷局面?？傮w來講市場需求穩(wěn)定旺盛，強化了供應(yīng)方的市場信心，在供應(yīng)能夠快速轉(zhuǎn)化為成交的條件之下，市場價格逐步進入上升通道。,【8月份商品房成交區(qū)間分析】,數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)

17、交易網(wǎng),威海市8月份商品房成交 套，其中40㎡以下,8月份威海市新推商品房面積 平米，共計 套，成交 套，成交面積 平米，其中環(huán)翠區(qū)各區(qū)域供求關(guān)系分析,【8月份商品房供求關(guān)系分析】,過去一年商品房供應(yīng)套數(shù)、供應(yīng)面積，去化率 8月份供求關(guān)系 供求關(guān)系分析,數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)（威海）,騰訊房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)測顯示：上月威海在售項目277個、待售項目40個，共73個項目價格有小幅波動。其中26項目價格下跌，波動幅度從11元/㎡-1000元/㎡

18、不等；47項目價格上漲，上漲幅度從50元/㎡-1300元/㎡不等。有價格波動的73項目占總在售項目的23.03%，價格下跌項目占總在售項目的8.2%，價格上漲項目則占14.83%。,在各區(qū)域樓市價格上漲和下跌比例中，威海高新技術(shù)開發(fā)區(qū)樓盤上漲幅度最大，占高區(qū)整體在售項目的19.15%，乳山居第二位，上漲項目占所在區(qū)域在售項目的18.52%。而上月威海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)各項目價格下跌幅度最大，占經(jīng)區(qū)在售項目的10.87%，文登居第二位，下跌項

19、目個數(shù)占所屬區(qū)域在售項目的10%。,【400來電量】,騰訊房產(chǎn)400電話2013年8月份評估報告 據(jù)騰訊房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計：在2013年8月01日至8月31日期間，"騰訊電話" 400綁定的所有威海住宅項目中，本月高區(qū)項目來電量最高，來電量占總來電量的35%，環(huán)翠區(qū)項目來電量位居第二，來電量占總來電量的34%，經(jīng)區(qū)項目來電量位居第三，占總來電量的22%，工業(yè)新區(qū)總來電量占總來電量的9%。 其中8

20、月高區(qū)來電數(shù)量最多"金沙國際"項目，環(huán)翠區(qū)來電數(shù)量最多的項目是"水緣金座"，經(jīng)區(qū)來電量最高的項目是"信泰上都國際"，工業(yè)新區(qū)來電數(shù)量最多的項目是"世紀(jì)綠城"。,第四部分 項目解析,【本月新推樓盤】,8月份威海市區(qū)共有 6個商品房住宅項目開盤，總建筑面積127萬㎡，新開盤項目主要集中在經(jīng)區(qū)。,【項目活動情況】,第五部分 競品跟蹤,【本月銷售TOP1

21、0】,【競品項目監(jiān)測】,****周邊,數(shù)據(jù)來源：威海房地產(chǎn)交易網(wǎng),第五部分 市場營銷策略分析,【代表性營銷策略綜述】,房地產(chǎn)市場營銷策略：品牌策略：品牌代表著企業(yè)的信譽，房產(chǎn)品牌是公眾監(jiān)督房產(chǎn)質(zhì)量的重要手段。價格策略：“顧客要的不是便宜，要的是感覺占了便宜”渠道策略：相對于直接銷售模式，委托代理銷售降低了開發(fā)商的風(fēng)險，通過代理商的服務(wù)性質(zhì)，更易于把握

22、 市場機會，能更快地銷售房產(chǎn)。 促銷策略：常用的促銷方式： 廣告：市場定位、有效提高產(chǎn)品知名度和認知度?！?人員推銷：銷售人員素質(zhì)直接影響產(chǎn)品成交?！?銷售促進（營業(yè)推廣）：房地產(chǎn)展銷會及免費看房車?！?公共關(guān)系：樓盤和賣場形象包裝，營銷活動，提升消費者心理評估。,市場營銷的四個要素（4PS）:◆產(chǎn)品：質(zhì)量、特色、品牌

23、、包裝、服務(wù)、擔(dān)?！魞r格：牌價、折扣、折讓、付款期限、信用◆促銷：公共關(guān)系、廣告、營業(yè)推廣、人員推銷◆渠道：長短、寬窄、類型、位置、倉儲、運輸,學(xué)府華園,學(xué)府華園首批房源8月17日開盤售罄,學(xué)府華園定于8月10日正式公開發(fā)售，此次認籌的戶型為89—176㎡的墅質(zhì)洋房，全部為多層帶電梯西班牙風(fēng)格花園洋房。此次云華地產(chǎn)還推出交兩萬抵五萬的購房優(yōu)惠政策經(jīng)過短短2個月的時間，預(yù)約認籌學(xué)府華園的客戶就達到300多人，同時在學(xué)府華園贊助“全

24、國第二屆青少年國際標(biāo)準(zhǔn)舞錦標(biāo)賽”期間，到現(xiàn)場咨詢的客戶更是數(shù)量激增。8月17日上午，學(xué)府華園項目開盤盛典在金海灣國際飯店宴會廳舉行，本次推出的近百套電梯花園洋房開盤僅兩小時就已售罄！,在當(dāng)天的開盤盛典中，學(xué)府華園特意從上海請來了國內(nèi)著名的風(fēng)水大師白鶴易人，為在場的準(zhǔn)業(yè)主們進行了一場精彩的居家風(fēng)水講座，了解學(xué)府華園項目的宜居風(fēng)水。日前，在學(xué)府華園二期的施工現(xiàn)場挖出了兩塊奇石，一塊狀如臥牛，另一塊如小龍，這兩塊兒巨石是集天地精華、日月雕琢

25、而成，絕無半點人工鑿刻痕跡，讓人們在感嘆大自然的鬼斧神工的同時，不得不更加肯定了學(xué)府華園這塊“人杰地靈的風(fēng)水寶地”的確是實至名歸。,近期學(xué)府華園推出的一系列促銷措施和優(yōu)惠活動確實十分給力，“學(xué)府華園”緊鄰哈工大，北靠金海灣海水浴場和錦華高爾夫球場，人文氣息濃厚，風(fēng)景秀麗，成為項目的一大賣點，另外每平米7000元的均價在周邊的樓盤當(dāng)中確實算得上高性價比。另外，項目本身西班牙風(fēng)格的華園洋房也受到不少顧客的青睞，青少年國際標(biāo)準(zhǔn)舞錦標(biāo)賽的舉辦

26、也給該項目帶來了不少人氣，交兩萬抵五萬的大幅優(yōu)惠也讓消費者實實在在感覺占到了便宜。日前，在學(xué)府華園的施工現(xiàn)場挖出兩塊所謂的“奇石”，配合上開盤儀式上的風(fēng)水講座，更讓人認為這里是“人杰地靈的風(fēng)水寶地”?？傊还茉趺纯?，學(xué)府華園都是不可多得的高性價比的優(yōu)質(zhì)樓盤，該項目在項目包裝、市場定位以及促銷策略方面都做得非常成功。,,2013威海人居節(jié)暨房地產(chǎn)博覽會—明辰湖畔田園,2013威海人居節(jié)暨房地產(chǎn)博覽會于8月16日正式開幕，威海三市一區(qū)四

27、十余家房企，五十多個樓盤參展。威海市十二五規(guī)劃重點旅游項目溫泉風(fēng)情小鎮(zhèn)首期產(chǎn)品明辰·湖畔田園項目也在此次房博會正式亮相。開發(fā)商明辰置業(yè)準(zhǔn)備了各類精彩的演出，還有一位酷似周董的神秘嘉賓到場。,本屆房博會作為一項營業(yè)推廣的重要手段吸引了眾多房企的參加，眾參展商也是收獲頗豐，例如工友城萊茵小鎮(zhèn)等暢銷樓盤在房博會期間數(shù)天便大賣幾十套。很多參展商也為客戶提供現(xiàn)場免費看房車等服務(wù)。 房博會現(xiàn)場明辰湖畔田園項目給人留下了深刻印

28、象，一是該項目旅游度假、溫泉養(yǎng)生的主題特色鮮明，二是項目銷售人員熱情、主動、素質(zhì)較高。,華潤威海灣九里—品牌效應(yīng)、品質(zhì)保證,華潤集團已有74年歷史，起源于1938年的聯(lián)合行，具有滄桑歷史與雄厚的實力，作為華潤集團旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦，中國內(nèi)地最具實力的綜合型地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，華潤置地自創(chuàng)立17年來始終以高品質(zhì)戰(zhàn)略為核心靈魂，專注品質(zhì)人居，足跡遍及全國41座城市，品質(zhì)著作70有余。,華潤威海灣九里項目由英國MAKE建筑事務(wù)所設(shè)計，這家著名的