二手房入職培訓(xùn)資料

1、百居易房屋超市,丁字橋店（內(nèi)部培訓(xùn)資料）,房地產(chǎn),基礎(chǔ)知識教程,第一章房地產(chǎn)基本概念,房產(chǎn)與地產(chǎn),房地產(chǎn)1、房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱2、其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物所構(gòu)成3、經(jīng)濟學(xué)上也叫不動產(chǎn),房產(chǎn)與地產(chǎn),土地所有權(quán)土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地所有權(quán)分為國有土地和集體土地兩類土地所有權(quán)限民用為70年，商用為50年,房產(chǎn)與地產(chǎn),房產(chǎn)的分類住宅建筑物生產(chǎn)用房

2、辦公用房其他樓宇,房地產(chǎn)市場,市場分類房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。房地產(chǎn)二級市場：是增量房（新房）市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。房地產(chǎn)三級市場：即存量房（二手房）市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。,住宅交易市場,一級市場指新房的交易市場二級市場二手房的買賣市場三級市場二手房的租賃市場,房地產(chǎn)消費,房地

3、產(chǎn)消費的類型投資型：房地產(chǎn)的消費主體對房地產(chǎn)消費主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對象，通過投入資金、勞動力、技術(shù)等要素改變原有的房地產(chǎn)性能、結(jié)構(gòu)和形式，通過出售或出租來獲取利潤。生產(chǎn)型：對房地產(chǎn)的消費不是為了用于消費，而是為生產(chǎn)和經(jīng)營場所，為生產(chǎn)和經(jīng)營提供活動空間或場地。消費型：主要是由國家機關(guān)、事業(yè)單位和個人為了消費使用。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。,房地產(chǎn)中介,房地產(chǎn)中介機構(gòu)房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)

4、、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)等。,房地產(chǎn)中介,房地產(chǎn)中介服務(wù)房地產(chǎn)價格評估房地產(chǎn)信息服務(wù)房地產(chǎn)法律、政策及業(yè)務(wù)咨詢服務(wù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、互換等居間介紹活動接受當(dāng)事人委托，代辦房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等有關(guān)手續(xù)法律、法規(guī)、規(guī)章允許從事的其他服務(wù)項目,房地產(chǎn)中介,經(jīng)紀(jì)人指在經(jīng)濟活動中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、行紀(jì)或者代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為常業(yè)的公民、法人和其他經(jīng)濟組織。,第二章房地產(chǎn)基本概念,建筑物的分

5、類,按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu),建筑物的分類,按建筑高度分類低層：1~3層多層：4~7層中高層（小高層）：8~12層高層：12層以上（公共建筑超過24米）超高層：建筑高度超過100米,各類房地產(chǎn)特點比較,住宅多層與高層住宅1、房屋實際使用面積：多層住宅要高于高層住宅2、建筑質(zhì)量：高層住宅的抗震性要優(yōu)于多層住宅3、房屋構(gòu)造格局：多層住宅要好于高層住宅4、房屋價格：高層住宅要高于多層

6、住宅5、物業(yè)管理費用：高層住宅要高于多層住宅6、高層住宅視野廣、景觀好，空氣清新。,各類房地產(chǎn)特點比較,住宅低層住宅（別墅）1、獨院式、雙聯(lián)式、聯(lián)排式2、建筑多面臨空，平面組合靈活，朝向、通風(fēng)采光好；環(huán)境安靜，干擾少；院子組織方便，使用便利。占地面積大，投資費用高。,房屋構(gòu)造概述,房屋構(gòu)造組成部分地基與基礎(chǔ)墻或柱樓板與地面門窗樓梯屋頂,房屋構(gòu)造概述,建筑材料水泥鋼筋木材普通混泥土黏土磚粉炭灰加氣塊,房屋

7、構(gòu)造概述,窗窗主要用于采光與通風(fēng)，并可作圍護和眺望之用，對建筑物的外觀也有一定的影響。一般為了保證房間的通風(fēng)和采光，居住房間的窗的面積與地面面積之比不低于1/7。,房屋構(gòu)造概述,門主要用于交通和疏散，同時也起采光和通風(fēng)作用。門的類型木門、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、塑料門等。分戶門單元門,房屋面積計算,房屋面積的分類實用面積 它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱所占用的面積后的凈使用面積。公攤面積 是指建筑物的樓梯、

8、電梯間、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其他一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e。建筑面積 包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。,得房率,套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積得房率=套內(nèi)建筑面積/建筑面積,得房率,高層塔樓住宅約在75%~78%之間高層板樓住宅約在78%~85%之間小高層板樓住宅約85%~88%之間多層住宅建筑約在88%~95%左右,塔樓,塔樓的三大優(yōu)勢1、節(jié)約土地資源，

9、房價較低2、空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造3、結(jié)構(gòu)強度高，抗震性塔樓的三項缺點1、均好性差，居住密度高2、面積使用率不高，存在灰色空間3、通風(fēng)效果差,板樓,板樓四大優(yōu)點1、南北通透，便于采光通風(fēng)2、板樓均好性強3、管理成本不高4、面積使用率很高板樓的兩項缺點1、建筑密度低，房價高2、戶型格局不宜改造,第三章房型基礎(chǔ)知識,戶型選擇遵循的原則,實用經(jīng)濟，功能分室面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理朝向合理，日照充足，光線充

10、分，通風(fēng)良好,實用經(jīng)濟，功能分室,住宅的面積要緊湊實用，實用率高大小適宜，功能合理分布，不同的生活功能就要有不同的生活空間。,面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理,各功能空間都應(yīng)該具有合理的大小尺度和相互關(guān)系,面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理,人們理想的客廳面積在21~30平方米之間，客廳的開間不應(yīng)小于3.9米，否則會影響電視的效果；臥室面積應(yīng)在12~15平方米之間，因為臥室的主要功能是睡眠和休息，它必須設(shè)置床、床頭柜、衣柜、化妝臺、電視柜、休息椅

11、等家具，應(yīng)此還應(yīng)該留有一定的活動空間，所以雙人臥室的開間就不應(yīng)該小于3.6米，面積不應(yīng)該小于12平方米,面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理,衛(wèi)生間、廚房、儲藏間各占4~5平方米，陽臺5~6平方米，這樣的面積分配基本能保證各項功能的需要，符合當(dāng)前人們生活使用需求和生活習(xí)慣。,面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理,各功能空間的相互關(guān)系對使用效果也有影響。廚房應(yīng)靠近入口，避免買了菜肴穿過客廳不方便；衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室一邊晚間使用；廁所門不應(yīng)該直接開向客廳和餐

12、廳，既不衛(wèi)生也不雅觀；陽臺應(yīng)設(shè)置在客廳前，臥室前面不應(yīng)設(shè)置陽臺，因為臥室是私密空間，而陽臺是開放空間，曬衣服要穿過臥室會影響臥室的私密性。大套戶型中主臥最好設(shè)置獨用衛(wèi)生間以提高戶型品味。,面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理,總之盡量做到以下幾個分開：動靜分開客廳、餐廳、廚房、麻將室等人來人往、活動頻繁的空間要與需要最大程度靜謐空間的臥室分開。,面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理,公私分開家庭生活的私密性必須得到充分的尊重，不能讓訪客在進門后將

13、業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、娛樂室進行區(qū)位分離，而且還要注意各房間門的方向。,面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理,主次分開主人房不僅要朝向好（向南或者向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)該有單獨的衛(wèi)生間，應(yīng)與客房、父母房略有分隔。,面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理,干濕分開廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)該與怕水怕臟的臥室分開。,朝向合理，日照充足光線充分，通風(fēng)良好,根據(jù)武漢的氣候條件，南

14、北朝向的房間是適合武漢人居住的朝向。住宅的臥室使用面積在10平方米以上的均應(yīng)直接采光，至少有一間臥室具有良好的朝向能直接獲得日照，一般正南向，南偏西或者南偏東不超過15度。,朝向合理，日照充足光線充分，通風(fēng)良好,根據(jù)武漢的氣候和生活喜好，選擇戶型時必須考慮自然通風(fēng)，最好時客廳和餐廳能形成穿堂風(fēng)。根據(jù)我國的飲食習(xí)慣，煎炒烹炸的時候產(chǎn)生的油煙對人體傷害很大，因此廚房應(yīng)有直接對外采光、通風(fēng)的窗，對無通風(fēng)窗的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置管道，合理安排進風(fēng)和排

15、風(fēng)管道。,第四章房地產(chǎn)價格,房地產(chǎn)價格,房地產(chǎn)價格的種類市場價格——簡稱市價，是房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格理論價格——如果將房地產(chǎn)放在合理的市場上交易，應(yīng)該實現(xiàn)的價格評估價格——是估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格做出的一種估計、推測和判斷,房地產(chǎn)價格,房地產(chǎn)價格的種類土地價格建筑物價格房產(chǎn)價格房產(chǎn)價格=土地價格+建筑物價格土地價格=房產(chǎn)價格-建筑物價格建筑物價格=房產(chǎn)價格-土地價格,房地產(chǎn)價格,容積率：規(guī)劃可建筑面