法律法規(guī)在物業(yè)管理中的應(yīng)用

1、物業(yè)管理案例的法律分析物業(yè)管理案例的法律分析袁濤一、物業(yè)管理法律關(guān)系簡述一、物業(yè)管理法律關(guān)系簡述法律關(guān)系是指法律規(guī)范在調(diào)整人們行為過程中所形成的一種特殊社會(huì)關(guān)系法律關(guān)系是指法律規(guī)范在調(diào)整人們行為過程中所形成的一種特殊社會(huì)關(guān)系——法律上的法律上的權(quán)利與義務(wù)的關(guān)系。權(quán)利與義務(wù)的關(guān)系。物業(yè)管理的法律關(guān)系是法律關(guān)系的一種，即調(diào)整在物業(yè)管理過程中形成的權(quán)利與義務(wù)的關(guān)系。物業(yè)管理的法律關(guān)系是法律關(guān)系的一種，即調(diào)整在物業(yè)管理過程中形成的權(quán)利與義務(wù)的關(guān)

2、系。（一）構(gòu)成法律關(guān)系的兩個(gè)基本點(diǎn)（一）構(gòu)成法律關(guān)系的兩個(gè)基本點(diǎn)1、以法律規(guī)范存在為前提、以法律規(guī)范存在為前提2、法律的內(nèi)容是權(quán)利和義務(wù)、法律的內(nèi)容是權(quán)利和義務(wù)（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的特征：（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的特征：1、主體廣泛性：、主體廣泛性：產(chǎn)權(quán)多元化及參與主體的眾多。產(chǎn)權(quán)多元化及參與主體的眾多。2、權(quán)屬基礎(chǔ)性：、權(quán)屬基礎(chǔ)性：以產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)，權(quán)利義務(wù)隨產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。以產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)，權(quán)利義務(wù)隨產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。3、國家干預(yù)性：、國

3、家干預(yù)性：依法獲得產(chǎn)權(quán)、依法實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主（物業(yè)所有人）是平等的法律主依法獲得產(chǎn)權(quán)、依法實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主（物業(yè)所有人）是平等的法律主體，也是平等的市場主體。體，也是平等的市場主體。（三）物業(yè)管理的基本法律框架體系（三）物業(yè)管理的基本法律框架體系1、憲法、憲法根本大法，制定其他法律法規(guī)的基本原則依據(jù)。其中關(guān)根本大法，制定其他法律法規(guī)的基本原則依據(jù)。其中關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)、城市管理、公民權(quán)利等條款的規(guī)定，是物業(yè)管理

4、于財(cái)產(chǎn)權(quán)、城市管理、公民權(quán)利等條款的規(guī)定，是物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)立法的指導(dǎo)思想和根本依據(jù)。相關(guān)法律法規(guī)立法的指導(dǎo)思想和根本依據(jù)。2、物權(quán)法、物權(quán)法物業(yè)管理最重要的法律支撐，其中關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論是物業(yè)管理的法學(xué)基礎(chǔ)。物業(yè)管理最重要的法律支撐，其中關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論是物業(yè)管理的法學(xué)基礎(chǔ)。3、物業(yè)管理?xiàng)l例、物業(yè)管理?xiàng)l例開展物業(yè)管理的具體指導(dǎo)原則和規(guī)定。開展物業(yè)管理的具體指導(dǎo)原則和規(guī)定。4、其他相關(guān)法律法規(guī)、其他相關(guān)法律法規(guī)協(xié)

5、調(diào)解決開展物業(yè)管理過程中的各種問題。協(xié)調(diào)解決開展物業(yè)管理過程中的各種問題。二、關(guān)于物業(yè)概念的分析應(yīng)用二、關(guān)于物業(yè)概念的分析應(yīng)用（一）概念：物業(yè)是指已建成投入使用的各類（一）概念：物業(yè)是指已建成投入使用的各類開發(fā)商。根據(jù)開發(fā)商。根據(jù)《物權(quán)法物權(quán)法》的向相關(guān)法律法規(guī)，房屋所有權(quán)人就是業(yè)主，而本案中的開發(fā)商享的向相關(guān)法律法規(guī)，房屋所有權(quán)人就是業(yè)主，而本案中的開發(fā)商享有法律賦予的業(yè)主權(quán)利，因此開發(fā)商出席業(yè)主大會(huì)并行使表決權(quán)是正當(dāng)合法的。有法律賦

6、予的業(yè)主權(quán)利，因此開發(fā)商出席業(yè)主大會(huì)并行使表決權(quán)是正當(dāng)合法的。四、關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)四、關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)（一）概念：（一）概念：建筑物區(qū)分所有權(quán)是指數(shù)個(gè)業(yè)主（即區(qū)分所有權(quán)人）共同擁有一個(gè)建筑物時(shí)，業(yè)主對建筑建筑物區(qū)分所有權(quán)是指數(shù)個(gè)業(yè)主（即區(qū)分所有權(quán)人）共同擁有一個(gè)建筑物時(shí)，業(yè)主對建筑物專有、部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的公共部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑物物專有、部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的公共部分享有共有和共同管理的權(quán)

7、利。建筑物區(qū)分所有權(quán)理論是物業(yè)管理的法學(xué)基礎(chǔ)區(qū)分所有權(quán)理論是物業(yè)管理的法學(xué)基礎(chǔ)（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)由三部分構(gòu)成，專有（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)由三部分構(gòu)成，專有部分所有權(quán)是基礎(chǔ)利。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物專有部分所部分所有權(quán)是基礎(chǔ)利。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物專有部分所有權(quán)的，其共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)一并轉(zhuǎn)有權(quán)的，其共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。讓。（三）業(yè)主可自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理。（三）業(yè)主可自行管理

8、建筑物及其附屬設(shè)施，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理。自行管理即指業(yè)主不委托專業(yè)管理機(jī)構(gòu)而由自己直接實(shí)施管理。自行管理即指業(yè)主不委托專業(yè)管理機(jī)構(gòu)而由自己直接實(shí)施管理。委托管理就是業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)進(jìn)行全方位一體化的專業(yè)管理。委托管理就是業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)進(jìn)行全方位一體化的專業(yè)管理。相關(guān)分析：相關(guān)分析：1、業(yè)主既是物業(yè)管理的權(quán)利主體，又是物業(yè)管、業(yè)主既是物業(yè)管理的權(quán)利主體，又是物業(yè)管理的責(zé)任主體。物

9、業(yè)企業(yè)的管理權(quán)基于物業(yè)服務(wù)合理的責(zé)任主體。物業(yè)企業(yè)的管理權(quán)基于物業(yè)服務(wù)合同授予，其行為受業(yè)主監(jiān)督。所以業(yè)主不能認(rèn)為物同授予，其行為受業(yè)主監(jiān)督。所以業(yè)主不能認(rèn)為物業(yè)管理是物業(yè)企業(yè)強(qiáng)加的，物業(yè)企業(yè)也不能以業(yè)管理是物業(yè)企業(yè)強(qiáng)加的，物業(yè)企業(yè)也不能以“管理管理者”自居。自居。2、業(yè)主按其擁有的專有部分所有權(quán)對應(yīng)比例履行義務(wù)。這正是目前通常以業(yè)主所擁有的、業(yè)主按其擁有的專有部分所有權(quán)對應(yīng)比例履行義務(wù)。這正是目前通常以業(yè)主所擁有的住宅和經(jīng)營性用房的建

10、筑面積確定其承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)數(shù)額住宅和經(jīng)營性用房的建筑面積確定其承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)數(shù)額的依據(jù)。的依據(jù)。3、業(yè)主自治與業(yè)主自管。、業(yè)主自治與業(yè)主自管。（四）業(yè)主行使專有部分所有權(quán)和共有部分共有權(quán)，不得危及建筑物的安全，不得侵害公共（四）業(yè)主行使專有部分所有權(quán)和共有部分共有權(quán)，不得危及建筑物的安全，不得侵害公共利益和其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主不得以放棄共有權(quán)利為由拒不履行共同義務(wù)。利益和其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主不得以放棄共有權(quán)利為由拒不履行共同義務(wù)

11、。相關(guān)分析：相關(guān)分析：1、建筑物區(qū)分所有權(quán)不具有傳統(tǒng)意義上的排他性，單個(gè)業(yè)主行使所有權(quán)有條件限制。其對、建筑物區(qū)分所有權(quán)不具有傳統(tǒng)意義上的排他性，單個(gè)業(yè)主行使所有權(quán)有條件限制。其對專有部分或共有部分不當(dāng)行使所有權(quán)時(shí)，均應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。專有部分或共有部分不當(dāng)行使所有權(quán)時(shí)，均應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。2、限制業(yè)主濫用物權(quán)，約束業(yè)主不當(dāng)行使建筑物區(qū)分所有權(quán)是物業(yè)管理的應(yīng)有之義。、限制業(yè)主濫用物權(quán)，約束業(yè)主不當(dāng)行使建筑物區(qū)分所有權(quán)是物業(yè)管理的應(yīng)有之義。3、對共有