產權式酒店的發(fā)展及來龍去脈1714542742

1、產權式酒店的發(fā)展及來龍去脈產權式酒店的發(fā)展及來龍去脈一、產權式酒店的發(fā)展及來龍去脈1、產權式酒店的定義產權酒店興起于上世紀70年代歐美國家的一些著名旅游城市和地區(qū)，英文全稱是TIMESHARE(中文譯為泰慕賽爾)即時空共享，其共同特點是都建于景色優(yōu)美的旅游業(yè)和經濟比較活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間。產權酒店作為一種特殊投資和消費模式，符合經濟資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會開放，對公眾推出一種

2、即是消費又是存儲，即是服務又是家產，即可自用又可贈送的特殊商品，是房地產業(yè)和旅游業(yè)的有效結合，是經濟發(fā)展到一定程度的必然產物。無論對發(fā)展商還是投資商，產權酒店都孕育著豐富的商機2、產權式酒店的性質在歐美等旅游及經貿發(fā)達的國家和地區(qū)，產權酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報，進行休閑，度假，娛樂為目的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產類，它與旅游經濟，貿易及房地產是有機結合互動發(fā)展的關系。產權酒店與別墅，普通商品住宅及商務寫字樓等又有明顯區(qū)

3、別，購買產權式酒店，在享受超值服務，彰顯身份和地位的同時，更有不菲的投資回報，與住宅寫字樓的投資，股票投資，儲蓄及國債投資等相比，投入輕松，風險小，回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。3、產權式酒店的分類█時權酒店是將酒店的每個單位分為一定的時間份(如：一年產值51周，共51個時間份)，出售每一個時間份的使用權。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間(如一周)的居住權。█純產權酒店是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，

4、同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的管理回報。純產權酒店又分為商務型及度假型。█養(yǎng)老型酒店是指投資人(往往是最終消費者)，購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。在退休前委托管理公司經營管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。一般情況下該物業(yè)在產權人去世后由管理公司回購，再出售，收益其家人所有。█高爾夫，登山，滑雪圣地的度假村指在高爾夫，登山，滑雪等運動圣地開發(fā)的度假別墅項目。█時值度假型酒店指消費者購買一定

5、數(shù)量的分數(shù)，這些分數(shù)就成為他們選購產品的貨幣。他們可以使用這些分數(shù)在不同時間，地點，檔次的度假村靈活選擇其分數(shù)所能負擔的住宿設施。消費者不擁有使用權或產權。只是為休閑消費提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。分數(shù)消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間。二、國外產權式酒店的現(xiàn)狀20世紀70年代，歐美發(fā)達國家進入豐裕社會，中產家庭成為社會主流，在旅游創(chuàng)新過程中，第一批產權酒店在法國阿爾卑斯山脈地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐美傳播開來。之后的20年中逐漸向北美

6、，加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，成為旅游發(fā)達國家地區(qū)頗受大眾階層和企業(yè)集團青睞的投資方式。產權酒店這種新穎的經營方式和投資方式已經在世界旅游及貿易口岸城市迅速發(fā)展起來。拒資料顯示，[WTO國際貿易組織，1996]全球產權酒店19861995年年平均增長15.8%；1980年，全球500個旅游目的地板15.5萬個家庭購買了產權式酒店；到1995年，全球81個國家4000個旅游目的地有35萬個家庭購買了產權式酒店。[Ragatzass.c

7、iates1992]80年代到90年代初，全球引入產權式經營的旅游目的地的數(shù)量增長了6倍，90年代初，全球產權式酒店銷售收入以達40億美元，到2004年，全球產權酒店銷售將達300億美元。所有信息表明，產權式酒店將成為旅游及貿易發(fā)展過程中的一種重要的經營創(chuàng)新模式，同時成為最受大眾家庭青睞的投資工具。三、國內產權式酒店的開發(fā)發(fā)展90年代開始，隨著國內經濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產權酒店在國內著名旅游及經濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有

8、幾十家產權酒店誕生。如已成功運作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍大酒店；即將在2002年完工的陜西漢中的21世紀萬龍大酒店；倡導e時代人性化商務空間的廈門悅華酒店；10%投資回報房屋產權由新加坡開發(fā)的公寓式大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂無窮大龍慶峽(假日)鄉(xiāng)村俱樂部，龍脈溫泉等。1、開發(fā)城市或優(yōu)勢并不明顯的地段，購買者多為個人投資者或中小企業(yè)機構，用于投資收益或節(jié)省企業(yè)經營(招待)成本，適合與不以酒店經營

9、管理為主而專注于地產項目開發(fā)、在酒店經營、運作的能力經驗上又較為弱勢的開發(fā)商，我們?yōu)閯?chuàng)富中心選用的就是這種模式(后述)。▇返租式產權酒店其基本的開發(fā)模式與分紅式產權酒店基本相同，但是在收益方式上與之存在根本差異，分紅式產權酒店是以經營收益為依托，以利潤為總分紅標的的，購買者投資收益大小與酒店的經營業(yè)績好壞息息相關，而返租式產權酒店的投資收益與酒店的經營沒有任何關系，其以每年固定的投資回報(一般為6—8%為年)為主要的收益體現(xiàn)形式，再就是

10、坐享每年的地產升值，在這一形式下，購買者的收益計算辦法一般為：房產總價╳事先約定的年回報比例(一般為6—8%)在這一形式下，酒店的定價方法也是與純產權式酒店是不一樣的，因為收益與經營效益掛鉤的原因，純產權式酒店一般采用無區(qū)分的定價方法，既每個銷售單位，不論朝向、面積大小和位置優(yōu)劣，往往以同一價格進行銷售，不做區(qū)分，但返租式產權酒店則不一樣，其每年的投資回報是由其起初的投資總額直接決定的，所以，以此種模式運作的產權式酒店，其不同的房間依據(jù)

11、其朝向、位置、面積大小，定價是不同的，這一點直接決定了購房者的收益大小，而且相對固定。以此種模式開發(fā)的酒店，其開發(fā)主體一般為專業(yè)的酒店經營公司，以利用其專業(yè)的酒店經營管理經驗，賺取酒店正常的經營管理利潤，其銷售目的不過是回收其開發(fā)投資。▇度假式產權酒店(分時度假式產權酒店)度假式產權酒店與上述兩種產權式酒店的運營方式有著根本的不同，上述兩種產權式酒店的運營方式均是以保證購買者收益前提的，而度假式產權酒店的根本利益體現(xiàn)在交換和休閑度假上。

12、一般以此類方式為開發(fā)目的的酒店，均會選擇一個國際性的度假酒店交換組織作為依托，以所開發(fā)的酒店加入該交換組織，購買其酒店客房的業(yè)主可以以此物業(yè)作為資源與該組織內其他地方的酒店業(yè)主進行時間上的交換，以換取其他地方酒店的免費入住權，用于休閑度假。此種類型的酒店多建設與世界或全國知名的旅游、度假勝地，開發(fā)主體多為旅游度假類的開發(fā)公司，以自然或人為塑造的旅休閑項目為依托，購買者的購買目的多為休閑為目的，不指望其產生金錢上的收益。所以，其與上述兩個

13、產權式酒店運營方式上的不同就在于其是以消費為目的的，而非以收益為目的的。目前，此種模式的產權酒店正在以國際化的酒店交換組織為依托進行大規(guī)模的擴張，但其對加盟酒店的要求和審查往往相當嚴格，一般均要求在三星級、四星級以上，而且對酒店內部配套和城市環(huán)境的要求也有非常高的標準。3、不同開發(fā)主體一般選用的開發(fā)模式傾向針對不同的開發(fā)主體，選用的開發(fā)運營模式是不同的，房地產類開發(fā)商一般選用純產權式酒店的開發(fā)模式，以成立業(yè)主委員會的形式監(jiān)管以后的運營。

14、專業(yè)的酒店類管理公司一般選用返租式的產權酒店開發(fā)模式，依托其專業(yè)的酒店管理力量在正?；厥掌淝捌谕顿Y的基礎上以獲取營業(yè)后的利潤為主要收益渠道。度假類的項目開發(fā)公司或是國際性的度假交換聯(lián)盟一般選用第三種開發(fā)模式，并尤以分時度假和區(qū)域交換的居多，開發(fā)規(guī)模和開發(fā)量一般在業(yè)內居于領先的地位并往往附以相當誘人的度假主體，如高爾夫、森林公園等。產權式酒店是隨著旅游房產的發(fā)展而興起的一種房產銷售模式，是集休閑、度假和投資于一體的新型房產開發(fā)項目。通常情

15、況下，產權式酒店的每個客房投資者都享有各自獨立的產權。開發(fā)商將酒店的客房分割后出售給投資者。投資者一般不住在酒店，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經營，獲取年度分紅，同時，還能獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。在國內，產權式酒店最早興起于風光秀麗的海南，作為一種新型的房產投資和消費模式，符合現(xiàn)代經濟資源共享的基本原則。繼酒店式公寓在國內一些大城市遍地開花后，被稱之為“黃金小屋”的產權式酒店又悄悄“殺”進本已熱潮滾滾的房市。所