產權式酒店定位操作分析

1、產權式酒店定位（操作）分析報告產權式酒店定位（操作）分析報告一、市酒店、賓館現狀分析（一）我們調查的酒店主要有##賓館、##大酒店、$$大酒店、大飯店、%%大酒店、11賓館、33賓館、22大酒店、44大酒店（在建）。（二）主要分布狀況：路三家，路四家，兩家。（三）各酒店詳細情況（見附表）：（四）上各酒店調查情況分析：①入住率高的酒店的主力客源均為企業(yè)客戶、商人（商務人士）、機關人員三大塊，其中、因其地理位置的優(yōu)勢，外地來株出差人員的入住

2、也占了相當大的比例。②入住率比較高的酒店主要有%%大酒店、酒店和33賓館，平日的入住率都在65%以上，節(jié)假日則都超過了80%，尤其是大酒店，平日都在80%以上。除了上星級的服務外，這幾家酒店在硬件設施、配套服務務上均有自己的特色。也與上述主要客源的銷售習慣、消費水平息息相關。③8888等三級酒店的入住率情況良好，三星級酒店在市有著相當大的市場。(五)市在售產權酒店分析1.保利大樓：保利大樓：去年7月份開盤，以投資客為目標客戶，銷售情況好

3、：①與酒店合作；②采取帶租約銷售和自用自由選擇的模式委托出租，以2年多就能收回首期成本，7年多就能收回全部投資為重點，吸引目標客戶，同時以有專業(yè)的酒店進行管理滿足自用需求，擴大目標客戶。③投資總額低（42㎡僅8萬多一套），首期僅需支付2.5萬元，并且，將精裝修與購房利潤分開計算，淡化投資總額概念。2.大酒店大酒店：位于對面的一個爛尾樓，去年進行改造，采取產權買斷方式招商，一直不成功。已賣出的面積不到總面積的110，現已停滯。與任何失敗商

4、業(yè)項目一樣，其失敗的核心原因是客戶對此項目的經營前景信心不足：①、洽談的酒店管理公司遲遲沒有進場，投資回報率沒有保障；②、本身就是多年的爛尾樓，形象已經大打折扣；③、因其是市第一家產權式酒店，市場不成熟，加上推廣不力，沒有做到“對癥下藥”，因而在目標客戶中影響力不夠。二、目標客戶分析（一）.銷售目標客戶：酒店經營狀況與定價分析推算表(一)收益收益分攤可銷售價格建筑面積計算方式（經營狀況）房間牌價折扣(折后價)住房率毛收益管理公司毛收益(

5、占70%)回報業(yè)主（占30%）總額單位售價65%474503321514235177937.54448.44基本狀態(tài)2500.8(200)50%3650025550109501368753421.8860%3942027594118261478253696中間狀態(tài)2500.7(180)52%34133.3323893.3310240128000320060%350402452810512131400328540㎡保守狀態(tài)2500.65(

6、160)35%20761.2145336228778501946.25注：本表為保守計算。如果建筑面積為35㎡，則單位售價更高，均價可定位在3500元㎡左右。酒店經營狀況與定價分析推算表（二）收益收益分攤可銷售價格建筑面積計算方式（經營狀況）房間牌價折扣(折后價)住房率毛收益管理公司毛收益(占70%)回報業(yè)主（占30%）總額單位售價65%474503321514235177937.53559基本狀態(tài)2500.8(200)50%36500

7、2555010950136875273870%459903219313797172462.53449.25中間狀態(tài)2500.7(180)60%3942027594118261478252956.550㎡保守狀態(tài)根據對周邊酒店的調查，50㎡的客房（套間）在市房價定位在180元天，已屬于震撼價。因此，保守狀態(tài)（160元天）本表不再分析。上述六種狀態(tài)的平均單位銷售價格為：3333元㎡；按160元天、開房率60%計算，則單位銷售價格為：3285