法律在線從《物權(quán)法》第七十四條看小區(qū)車庫的歸屬問題

1、AthesissubmittedtoXXXinpartialfulfillmentoftherequirementfthedegreeofMasterofEngineering從《物權(quán)法物權(quán)法》第七十四條看小區(qū)車庫的歸屬問題第七十四條看小區(qū)車庫的歸屬問題方緒萍華芳摘要：隨著城市化的快速發(fā)展，住宅小區(qū)越來越多，城市私家車擁有量的大幅增長，使得車庫日益成為居民的稀缺資源?，F(xiàn)實生活中因為小區(qū)車庫的歸屬問題引發(fā)的糾紛也愈演愈烈。不久前通過的《物

2、權(quán)法》在第74條中對此有了相關(guān)規(guī)定，從表面上看似乎找到了解決的途徑，但仔細深究仍然存在很大的隱患，故本文試對該條款作相關(guān)分析，并提出一些構(gòu)想，以期能夠完善?！段餀?quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。該條款確立了關(guān)于小區(qū)車庫的歸屬的一個原則，即車位車庫必須根據(jù)約定來確定歸屬?！斑@也就是說，法律給與了開發(fā)商或業(yè)主通過約定保留車庫所有權(quán)的可能性，如果開發(fā)商在合同中作出了

3、保留車庫所有權(quán)的約定，那么，他就獲得了車庫所有權(quán)?！痹谑袌鼋?jīng)濟條件下，這有利于更大地發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用。如果開發(fā)商認為房屋銷售獲利更大，則可以放棄車庫的所有權(quán)，將其出售、附贈給業(yè)主使用反之則可以保留車庫的所有權(quán)，將車庫出租給業(yè)主使用。從這里可以看出，《物權(quán)法》承認了開發(fā)商的天然優(yōu)勢地位，以保障他們開發(fā)車庫的積極性，緩解車庫緊缺的狀況。另外，事實上，露天停車場的建設(shè)幾乎不需要任何成本，其占用的土地已經(jīng)屬于業(yè)主共有財產(chǎn)的范圍之內(nèi)，將其歸為業(yè)

4、主共有是合理的。此規(guī)定一出，對于在小區(qū)共有道路上停放汽車，并交納相關(guān)費用而引起的糾紛，即可得到相應(yīng)的解決。業(yè)主交納的這項費用，不是停車位的租金，而是向物業(yè)管理公司交納的停車保管服務(wù)費。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)維護車輛的停放秩序。一旦發(fā)生停放車輛的丟失或損壞，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。該規(guī)定意味著還開發(fā)商、物業(yè)公司不能將車位收費所得據(jù)為己有如果需要收費，在扣除必要管理費后的所得款應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。以上規(guī)定，似乎對小區(qū)車位車庫的歸屬作了明確的劃分，但實

5、際情況并非如此。開發(fā)商的天然優(yōu)勢，使得業(yè)主始終處在弱勢的地位。《物權(quán)法》的出臺，對一些問題進行了規(guī)避，在現(xiàn)實操作中存在困難和隱患。一方面，《物權(quán)法》第七十四條第一款的規(guī)定中“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”規(guī)定得過于寬泛，缺乏可操作性。實踐中，開發(fā)商往往以高于市場價格的價格迫使業(yè)主在購房時不得不放棄其首先購買或出租車位車庫的權(quán)利。如此一來，開發(fā)商就可以以此作為理由將其出售或出租給業(yè)主以外的人使用。這極大地損害了業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主們對此卻又無能為力