地稅局內(nèi)部培訓(xùn)房地產(chǎn)課件

1、,企業(yè)所得稅處,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所稅 政策介紹,,2011年起，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將全部實(shí)行查賬征收。 ---國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知 （國稅發(fā)〔2009〕31號）,,2011年起，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將全部實(shí)行查賬征收。 ---國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知 （國稅發(fā)〔2

2、009〕31號）,關(guān)注1、適用范圍,國稅發(fā)〔2009〕31號第二條 本辦法適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。 一、包括內(nèi)資和外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè). 二、其他從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè),關(guān)注2、開發(fā)產(chǎn)品完工條件,國稅發(fā)〔2009〕31號第三條 除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： (一) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

3、  (二) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 (三) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。,國稅函【2010】201號,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，就是開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。,關(guān)注2、開發(fā)產(chǎn)品完工條件,國稅發(fā)〔2009〕3

4、1號第三條 除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： (一) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。  (二) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 (三) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。,,國稅發(fā)〔2009〕31號第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工

5、開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。,關(guān)注3、關(guān)于核定征收,國稅發(fā)〔2009〕31號第四條 企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，同時(shí)按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事

6、先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理 。,,注意,1、應(yīng)稅所得率：25%2、事后核定,關(guān)注4、銷售收入的實(shí)現(xiàn),國稅發(fā)〔2009〕31號第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)　　　（一）一次性全額收款方式 （二）采取分期收款方式 （三）采取銀行按揭方式 （四）委托方式銷售,,(三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)

7、按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。,,（四）委托方式銷售 1、采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售 2、采取視同買斷方式委托銷售 3、采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售 4、采取包銷方式委托銷售,采取視同買斷方式委托銷售,,收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單時(shí)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。,采取基價(jià)并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售,,收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單

8、時(shí)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。,,委托方式四種銷售形式的區(qū)分： 一、通過委托合同，判斷委托銷售形式。 二、在房屋銷售合同中確認(rèn)是合同簽訂的主體和客體。 三、比較委托合同和銷售合同價(jià)款。 四、確定具體銷售收入。,,共同點(diǎn)： 收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單時(shí)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。,關(guān)注5、計(jì)稅毛利率,津地稅所〔2006〕8號 對我市實(shí)行查賬征收的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，符合規(guī)定條件的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率暫定為12％；非經(jīng)

9、濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率暫定為25％。 本通知自2006年1月1日起執(zhí)行。,,津地稅企所〔2009〕7號 實(shí)行查賬征收的房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率按下列規(guī)定進(jìn)行確定： （一）開發(fā)項(xiàng)目位于市內(nèi)六區(qū)、塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、園區(qū)的，暫按 15％。 （二）開發(fā)項(xiàng)目位于東麗區(qū)、津南區(qū)、北辰區(qū)、西青區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)的，暫按10％。 （三）開發(fā)項(xiàng)目位于

10、寧河縣、靜?？h、武清區(qū)、寶坻區(qū)、薊縣的，暫按5％。 （四）符合經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房條件的，暫按3％ 。 本通知自2009年1月1日起執(zhí)行。,,津地稅企所〔2010〕1號 實(shí)行查賬征收的房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率暫按下列規(guī)定進(jìn)行確定 （一）開發(fā)非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的，暫按25％確定。 （二）符合經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房條件的，暫按3％確定。 本通知自2010年1

11、月1日起執(zhí)行。,關(guān)注6 、計(jì)稅毛利率法計(jì)算企業(yè)所得稅及申報(bào)表的填寫,國稅發(fā)〔2009〕31號第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。,銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品納稅申報(bào)填制方法,（一）預(yù)

12、繳申報(bào)。 房地產(chǎn)企業(yè)賬載利潤＋房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×適用計(jì)稅毛利率，填入《中華人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度納稅申報(bào)表(A類)》第4行“實(shí)際利潤額”欄。（二）匯算清繳申報(bào)。 1. 房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×適用計(jì)稅毛利率，填入《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表(A類)》附表三《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》第52行第3列“調(diào)增金額”。 2. 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完

13、工后，將銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入轉(zhuǎn)為銷售收入時(shí)，轉(zhuǎn)回已按《辦法》第九條規(guī)定計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額（即：銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×適用計(jì)稅毛利率），填入《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表(A類)》附表三《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》第52行第4列“調(diào)減金額”。,,例：我市某房地產(chǎn)企業(yè)，2010年新建A樓盤1千平米，銷 售該未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入2000萬元，帳載利潤為 -200萬元。 銷售A樓預(yù)計(jì)毛利額=2000

14、*25%=500萬元 利潤總額=帳載利潤+預(yù)計(jì)毛利額=-200萬+500萬=300萬 甲企業(yè)應(yīng)納稅額=利潤總額*企業(yè)所得稅稅率 =（-200+2000*25%）*25%=75萬元,計(jì)稅毛利率,稅率,,第二年A樓盤800平米完工，假設(shè)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)了A樓盤80%的銷售收入，即1600萬元，確認(rèn)經(jīng)營成本1000萬元，當(dāng)期可扣除期間費(fèi)用300萬元；同時(shí)銷售B未完工樓取得預(yù)售收入4000

15、萬元。 轉(zhuǎn)回銷售A樓預(yù)計(jì)毛利額=2000*80%*25%=400萬 當(dāng)期帳載利潤=1600-1000-300=300萬 銷售B樓預(yù)計(jì)毛利額=4000*25%=1000萬元 甲企業(yè)應(yīng)納稅額= [1600-1000-300+4000*25%- 2000*80%*25%]*25%=225萬元,關(guān)注7、營業(yè)稅金及附加的扣除,國稅發(fā)〔2009〕31號第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、

16、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。,,《企業(yè)所得稅法》第八條： 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。,,國稅發(fā)〔2009〕31號第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。,關(guān)注8、擔(dān)保金的扣除,國稅發(fā)〔2009〕31號第十九條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的

17、，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。,關(guān)注9、利息支出的稅前扣除,國稅發(fā)〔2009〕31號第二十一條　 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理： （一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。（二）企

18、業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。,,國稅函[2009]777 號資金拆借利息的稅前扣除問題 企業(yè)向非金融企業(yè)、自然人借款的利息支出，暫按不超過金融企業(yè)同期同類貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額的部分，憑借款合同及合法憑證，準(zhǔn)予扣除。,,國稅函〔2009〕312號 關(guān)

19、于企業(yè)由于投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出扣除問題： 根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十七條規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實(shí)繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計(jì)付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負(fù)擔(dān)，不得在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。,關(guān)注10、計(jì)稅成本構(gòu)成內(nèi)容,國稅發(fā)〔2009〕31號二十七條開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容：

20、 （一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （二）前期工程費(fèi)。 （三）建筑安裝工程費(fèi)。 （四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 （五）公共配套設(shè)施費(fèi)： （六）開發(fā)間接費(fèi)。,,（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出

21、、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。,,（二）前期工程費(fèi)。 指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。,,（三）建筑安裝工程費(fèi)。 指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。,,（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊

22、、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。,,（五）公共配套設(shè)施費(fèi)： 指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。,,（六）開發(fā)間接費(fèi)。 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以

23、及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。,關(guān)注11、成本對象的確定原則,國稅發(fā)〔2009〕31號二十六條成本對象計(jì)稅成本對象的確定原則如下： （一）可否銷售原則。 （二）分類歸集原則。 （三）功能區(qū)分原則。 （四）定價(jià)差異原則。 （五）成本差異原則。 （六）權(quán)益區(qū)分原則。,,（一）可否銷售原則。 開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象

24、進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。,,（二）分類歸集原則。 對同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對象進(jìn)行核算。,,（三）功能區(qū)分原則。 開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算。,,（四）定價(jià)差異原則。 開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行

25、核算。,,（五）成本差異原則。 開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。,,（六）權(quán)益區(qū)分原則。 開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。,,成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。,關(guān)注12 、配套設(shè)施的稅務(wù)處理,國稅發(fā)〔

26、2009〕31號第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：　　(一)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 (二)屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除

27、企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。,,國稅發(fā)〔2009〕31號第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。,,例如：某企業(yè)建造一個(gè)學(xué)校，耗資300萬元，建成后有償移交給國家，國家給予補(bǔ)償100萬

28、元，應(yīng)當(dāng)對（300-100=200萬元）,按稅法規(guī)定200萬元直接在移交當(dāng)期在所得稅前扣除。,關(guān)注13、計(jì)稅成本核算程序,根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號文件歸納對地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本核算可分為7大步驟：（一）在開工前合理的劃分成本對象(6種劃分的原則)。（二）歸集開發(fā)成本（6類成本科目）。（三）分配共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本 （4種分配方法）。 （四）確定結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)間。（五）計(jì)算單位工程成本 (六）計(jì)算銷售成本。（七）

29、后續(xù)成本的二次調(diào)整。,,（一）可否銷售原則。 （二）分類歸集原則。 （三）功能區(qū)分原則。 （四）定價(jià)差異原則。 （五）成本差異原則。 （六）權(quán)益區(qū)分原則。,,根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號文件歸納對地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本核算可分為7大步驟：（一）在開工前合理的劃分成本對象(6種劃分的原則)。（二）歸集開發(fā)成本（6類成本科目）。（三）分配共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本 （4種分配方法）。 （四）確定結(jié)轉(zhuǎn)

30、成本時(shí)間。（五）計(jì)算單位工程成本 (六）計(jì)算銷售成本。（七）后續(xù)成本的二次調(diào)整。,,（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）前期工程費(fèi)。（三）建筑安裝工程費(fèi)。（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：（六）開發(fā)間接費(fèi)。,,預(yù)提費(fèi)用 國稅發(fā)〔2009〕31號三十二條 除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本?！。ㄒ唬┏霭こ涛醋罱K辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料

31、充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。 （二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 （三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。,,根據(jù)國稅發(fā)〔2

32、009〕31號文件歸納對地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本核算可分為7大步驟：（一）在開工前合理的劃分成本對象(6種劃分的原則)。（二）歸集開發(fā)成本（6類成本科目）。（三）分配共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本（4種分配方法）。 （四）確定結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)間。（五）計(jì)算單位工程成本。 (六）計(jì)算銷售成本。（七）后續(xù)成本的二次調(diào)整。,,國稅發(fā)〔2009〕31號第二十九條 分配共同成本的方法（一）占地面積法。（二）建筑面積法。（三）直接

33、成本法。（四）預(yù)算造價(jià)法。,,根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號文件歸納對地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本核算可分為7大步驟： （一）在開工前合理的劃分成本對象(6種劃分的原則)。 （二）歸集開發(fā)成本（6類成本科目）。 （三）分配共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本（4種分配方法）。 （四）確定結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)間。 （五）計(jì)算單位工程成本。(六）計(jì)算銷售成本。 （七）后續(xù)成本的二次調(diào)整。,,國稅發(fā)〔2009〕31號第三十四條