房地產(chǎn)企業(yè)小稅種培訓(xùn)課件

1、,,,,房地產(chǎn)企業(yè)行為稅培訓(xùn),背 景,1、在稅法體系中屬于小稅種，計稅簡單、稅率低，往往不被重視2、屬于地方稅種，各地執(zhí)行政策寬嚴(yán)不一3、沒有考慮房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點，法律盲點多4、房地產(chǎn)企業(yè)行為稅的稅收風(fēng)險并不小,培訓(xùn)內(nèi)容,城鎮(zhèn)土地使用稅相關(guān)法規(guī)及實務(wù)操作房產(chǎn)稅相關(guān)法規(guī)及實務(wù)操作印花稅相關(guān)法規(guī)及實務(wù)操作契稅相關(guān)法規(guī)及實務(wù)操作,第一部分 城鎮(zhèn)土地使用稅相關(guān)法規(guī)及實務(wù)操作,中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（國務(wù)院令第48

2、3號）財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知(財稅〔2009〕128號)財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知（財稅〔2008〕152號）國家稅務(wù)總局關(guān)于開展城鎮(zhèn)土地使用稅稅源清查工作的通知（國稅函〔2008〕321號） 、財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財稅〔2008〕24號）國家稅務(wù)總局關(guān)于做好外資企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅征管工作的通知（國稅函〔

3、2007〕321號）財政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財稅〔2006〕186號）,一、法律法規(guī),8、國家稅務(wù)總局 財政部 國土資源部關(guān)于加強土地稅收管理的通知（國稅發(fā)〔2005〕111號） 9、國家稅務(wù)總局關(guān)于對已繳納土地使用金的土地使用者應(yīng)征收城鎮(zhèn)土地使用稅的批復(fù)（國稅函〔1998〕669號） 10、國家稅務(wù)局關(guān)于受讓土地使用權(quán)者應(yīng)征收土地使用稅問題的批復(fù)（國稅函發(fā)〔1993〕501號） 11、國家

4、稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定》的通知【（1989）國稅地字第140號】 12、財政部關(guān)于對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)在華機構(gòu)的用地不征收土地使用稅的通知【（1988）財稅字第260號】13、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理有關(guān)問題的通知（京地稅地[2007]303號）,二、基本規(guī)定：,1、征收范圍,城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人,解讀,城市、 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍以外的土地不征

5、土地使用稅，如農(nóng)村的土地。,自然人（個體工商戶和其他個人）是土地使用稅的納稅人，但個人居住用房占地免征土地使用稅,征收土地使用稅的單位包括： 國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關(guān)、軍隊以及其他單位。 理所當(dāng)然也包括各類房地產(chǎn)企業(yè)。,2、計稅依據(jù),納稅人實際占用的土地面積 。土地占用面積的組織測量工作，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實際情況確定,3、單位

6、稅額,大城市：1.5元至30元中等城市：1.2元至24元小城市0.9元至18元縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元,,,1、稅率上下限自2007年1月1日，提高了兩倍2、省、自治區(qū)、直轄市人民政府，在規(guī)定的稅額幅度內(nèi)，根據(jù)市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟繁榮程度等條件，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。 3、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況，將本地區(qū)土地劃分為若干等級，在省級人民政府確定的稅額幅度內(nèi)，制定相應(yīng)的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，報省、自治區(qū)、直轄市人民

7、政府批準(zhǔn)執(zhí)行。4、經(jīng)濟落后地區(qū)土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)降低，但降低額不得超過前述規(guī)定最低稅額的30%。經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)提高，但須報經(jīng)財政部批準(zhǔn)。,4、免稅規(guī)定,下列土地免繳土地使用稅：　　(一)國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地；　　(二)由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；　　(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；　　(四)市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；　　(五)直接用

8、于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；　　(六)經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；　　(七)由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。,,房地產(chǎn)開發(fā)用地不在免稅之列,納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)審核后，報國家稅務(wù)局批準(zhǔn)。,4、稅收征管,按年計算、分期繳納。繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。,新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地

9、使用稅：　　(一)征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；　　(二)征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。,由土地所在地的稅務(wù)機關(guān)征收,……凡在土地使用稅開征區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，不論通過出讓方式還是轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，都應(yīng)依法繳納土地使用稅。 ——國稅函發(fā)〔1993〕50

10、1號,三、房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅政策的演變：,四、房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地使用稅的起始日,合同約定交付土地時間的，從合同約定交付土地時間的次月起繳納,合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納,上述政策2007年1月1日起執(zhí)行,,財稅[2006]186號 文件,繳納土地使用稅的時間不以辦證日期、交付土地的日期、付款日期為準(zhǔn)！,部分房地產(chǎn)企業(yè)以受讓的土地沒有辦理土地證、拆遷工作沒有完成、土地款尚未支付完畢等理由，拖延土地使用稅的繳納，隱含巨

11、大的稅收風(fēng)險,五、房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地使用稅的終止日,購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。     購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。     出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。,,國稅發(fā)[2003]89號文第二條,納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或

12、權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。,財稅[2008] 152號第三條,,1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售新建商品房，自房屋交付使用次月起，土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)在傾向于辦理小產(chǎn)權(quán)證的次月起。2、出租出借新建商品房的，因房屋的產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍要繳納土地使用稅3、銷售存量房，自權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移次月起，土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生轉(zhuǎn)移4、計算方法：應(yīng)自房屋交付使用之

13、次月起調(diào)減城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據(jù)，按未交付房產(chǎn)與已交付房產(chǎn)的建筑面積比例分?jǐn)傆嬎?依據(jù)國稅地字[1988]15號文件第18點第1項的有關(guān)規(guī)定以及各地出臺的相關(guān)規(guī)定，個人自用住宅是暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。,六、房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅計算舉例,某房地產(chǎn)公司（不考慮其他開發(fā)項目）：,2008 年1月份與當(dāng)?shù)貒敛块T簽訂土地受讓合同，約定2008年5月10日交付土地，面積為1000萬平方米，稅率為10元/平方米/年,2008年12月份辦理完畢土地

14、使用證,2009年完成一期開發(fā)項目，占地面積10萬平方米，建筑面積100萬平方米,2008年9月份支付完畢土地價款5億元,2010年6月出售500套（均已交付業(yè)主），總建筑面積為10萬平方米； 2010年9月銷售1000套（均已交付業(yè)主），總建筑面積20萬平方米 2010年9月份之后未再銷售,,交付土地的日期為2008年5月10日，自2008年6月份繳納土地使用稅：2008年應(yīng)納土地使用稅1000×10&#

15、215;6/12=5000萬元,,2009年應(yīng)納土地使用稅：1000×10=10000萬元,,2010年土地使用稅的計算 1—6月份:1000×10×6/12=5000萬元7—9月份:[(10000-10)+10×(1-10/100)]×10×3/12=2497.59—12月份: [(10000-10)+10×(1-30/100)]×10

16、15;3/12=2492.5全年：5000+2497.5+2492.5=9990萬元,七、房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅的實務(wù)操作,暫行條例第八條　土地使用稅按年計算、分期繳納。繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。,實務(wù)征管中，都是每半年申報繳納一次，各地區(qū)的規(guī)定差異還很大，如：福州市和北京市規(guī)定：每年4月份申報繳納上半年的土地使用稅，每年的10月份繳納下半年的土地使用稅甘肅平?jīng)鍪幸?guī)定：每年5月份申報繳納上半年的土地使用稅，每年的11

17、月份繳納下半年的土地使用稅,計算方法：大都是依據(jù) 截止申報期限的前一個月未開發(fā)土地面積+已開發(fā)未銷售建筑面積占總建筑面積的比例分?jǐn)偟耐恋孛娣e 計算應(yīng)繳土地使用稅的占地面積。如：福州，按3月底的銷售數(shù)據(jù)計算1——6月份的已征用未銷售的土地應(yīng)繳納的土地使用稅。計算數(shù)額不精確,,遵從地方規(guī)定,北京市地方稅務(wù)局關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理有關(guān)問題的通知（京地稅地[2007]303號）,1.對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)用地2006年度城鎮(zhèn)土地使用稅的

18、稅款征收按照《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)用地征收城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（京地稅地〔2005〕550號）文件中的規(guī)定執(zhí)行，在2007年10月份征期征收。 2.從2007年１月１日起，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)用地征收的城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)在每年的4、10月份征期征收，其中4月份征期應(yīng)以當(dāng)年3月31日未售出房屋的占地面積為計稅依據(jù)，計算繳納上半年應(yīng)納的稅款；10月份征期應(yīng)以當(dāng)年9月30日未售出房屋的占地面積為計稅依據(jù)，計算

19、繳納下半年應(yīng)納的稅款。 3.對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的開發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅，納稅人也可以采取按各月末未售出房屋的占地面積為計稅依據(jù)，計算全年應(yīng)納稅款，并于下一年度1月31日前到主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理上一個年度的稅款清算。,八、房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅的稅收優(yōu)惠,對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。,在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，

20、在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。,自2007年8月1日起執(zhí)行，文到之日前已征稅款在以后應(yīng)繳稅款中抵減,廉租住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房承租人、經(jīng)濟適用住房購買人以及廉租住房租金、貨幣補貼標(biāo)準(zhǔn)等須符合國發(fā)[2007]24號文件及《廉租住房保障辦法》（建設(shè)部等9部委令第162號）、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房[20

21、07]258號）的規(guī)定；廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位為縣級以上人民政府主辦或確定的單位。,財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財稅〔2008〕24號）,九、關(guān)于地下建筑用地,財稅〔2009〕128號,城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅,取得地下土地使用權(quán)證,未取得地下土地使用權(quán)證,地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積,按地下建筑垂直投影面積計算應(yīng)征稅款,按土

22、地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計算應(yīng)征稅款,稅率,按應(yīng)征稅款的50%征收,執(zhí)行日期,自2009年12月1日起執(zhí)行,,,,,,,十、政策盲點,小區(qū)綠化和道路用地如何征收城鎮(zhèn)土地使用稅？可以免繳城鎮(zhèn)土地使用稅嗎？如果不免繳，是由開發(fā)商繳納還是由業(yè)主繳納？,目前為止未見到總局的相關(guān)規(guī)定,重慶地稅網(wǎng)站辦稅提示,對開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、綠化用地，經(jīng)區(qū)縣地稅局審定后可暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。,順德地稅,開發(fā)項目結(jié)束后歸業(yè)主所有的，按項目總可售建筑面積占可售單

23、元總占地面積（含公共設(shè)施占地面積）的比例計算每個可售單元應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e 。月度計稅土地面積=[未開發(fā)土地面積+已開發(fā)未開始銷售項目占地面積+可售單元總占地面積（含公共設(shè)施占地面積）×（1-上月末累計已售單元建筑面積之和/項目總可售建筑面積）]÷12,開發(fā)項目結(jié)束后歸房地產(chǎn)企業(yè)所有的，按項目總可售建筑面積占可售單元總占地面積（不含公共設(shè)施占地面積）的比例計算每個可售單元應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e 月度計稅土地面積=[未開發(fā)

24、土地面積+已開發(fā)未開始銷售項目占地面積+公共設(shè)施占地面積+可售單元占地面積×（1-上月末累計已售單元建筑面積之和/項目總可售建筑面積）] ÷12,,遵從地方規(guī)定,第二部分 城鎮(zhèn)土地使用稅相關(guān)法規(guī)及實務(wù)操作,一、法律法規(guī),財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于對外資企業(yè)及外籍個人征收房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知（財稅〔2009〕3號）財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財稅〔2008〕24號） 財

25、政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知（財稅〔2008〕152號）財政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財稅〔2006〕186號） 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知（財稅〔2005〕181號） 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知（國稅發(fā)〔2003〕89號 )中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例(國發(fā)[1986]90號),二、基本規(guī)定：,1、征收范

26、圍,城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的房屋,2、納稅義務(wù)人,由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。,3、計稅依據(jù),自用房產(chǎn)：房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值 ，具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定出租房產(chǎn)：房產(chǎn)租金收入,4、稅率,自用房產(chǎn)：1.2%出租房產(chǎn)： 12%,6、稅收征

27、管,國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)；由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。,,免征房產(chǎn)稅,按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定 由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)征收。,5、免稅規(guī)定,三、房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)稅政策,1、辦公用房,自用：按房產(chǎn)余值依1.2%的稅率計算繳納房產(chǎn)稅。出租：按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅,2、建造

28、的商品房,售出前，對房地產(chǎn)企業(yè)來說是一種產(chǎn)品，故不征收房產(chǎn)稅;售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的，按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 ——國稅發(fā)〔2003〕89號,3、建造的會所等經(jīng)營性房產(chǎn),產(chǎn)權(quán)歸屬房地產(chǎn)企業(yè)的，由房地產(chǎn)企業(yè)繳納；產(chǎn)權(quán)屬于物業(yè)公司的，由物業(yè)公司繳納,屬于住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的

29、，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計征。 ——財稅〔2006〕186號,4、具備房屋功能的地下建筑,房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑（包括

30、與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等），均征收房產(chǎn)稅。,自用的地下建筑,1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50%～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。 應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%-30%）]×1.2%2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70%～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。 應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%-30%）]×1.2%

31、房屋原價折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。,出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅,房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅,大原則——征收房產(chǎn)稅,與地上房屋相連的地下建筑,財稅[2005]181號,,四、房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)稅中土地價值的處理,[1986]財稅地字第00

32、8號）規(guī)定：房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。,自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅=房屋原值×[1-(10%-30%)] ×1.2%,《企業(yè)會計準(zhǔn)則》——無形資產(chǎn):企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。土地使用權(quán)的賬面價值不與地上的建筑物合并計算成本，而仍作為無形資產(chǎn)核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土

33、地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計入所建造的房屋建筑物成本。,房地產(chǎn)企業(yè)建造的開發(fā)產(chǎn)品中， 包括土地的成本。房地產(chǎn)企業(yè)如果將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為（長期）自用，在計算房產(chǎn)稅時應(yīng)將開發(fā)產(chǎn)品中的土地價值進行剝離，否則就會多交房產(chǎn)稅。,五、房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策,廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。

34、 ——財稅〔2008〕24號,六、內(nèi)外資企業(yè)房產(chǎn)稅的統(tǒng)一,財稅〔2009〕3號,自2009年1月1日起，對外資企業(yè)及外籍個人的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，在征稅范圍、計稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠、征收管理等方面按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。,以人民幣以外的貨幣為記賬本位幣的外資企業(yè)及外籍個人在繳納房產(chǎn)稅時，均應(yīng)將其根據(jù)記賬本位幣計算的稅款按照繳款上月最后一日的人民幣匯率中間價折合成人民幣,,,

35、七、融資租賃的房屋的房產(chǎn)稅,納稅義務(wù)人,承租人,納稅義務(wù)發(fā)生時間,自融資租賃合同約定開始日的次月起,計稅依據(jù),房產(chǎn)余值,合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起,執(zhí)行日期,自2009年12月1日起執(zhí)行,,政策依據(jù),財稅〔2009〕128號,第三部分 印花稅相關(guān)法規(guī)及實務(wù)操作,一、法律法規(guī),財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知(財稅〔2009〕128號)關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知【財稅〔2008〕1

36、37號】財政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知【財稅〔2006〕162號】國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅違章處罰有關(guān)問題的通知【國稅發(fā)〔2004〕15號】國家稅務(wù)總局關(guān)于資金賬簿印花稅問題的通知【國稅發(fā)〔1994〕25號 】 國家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知 【國稅發(fā)〔1991〕155號】國家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問題的規(guī)定 【（1988）國稅地字第25號 】中華人民共和國印花稅暫行條例【國務(wù)院令第11號

37、】中華人民共和國印花稅暫行條例施行細(xì)則 （1988）財稅字第255號,二、基本規(guī)定：,1、納稅義務(wù)人,境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個人。,2、應(yīng)稅憑證,1.購銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財產(chǎn)租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；    2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；    3.營業(yè)賬簿；  

38、60; 4.權(quán)利、許可證照；    5.經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。,3、免稅憑證,1.已繳納印花稅的憑證的副本或者抄本；    2.財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所立的書據(jù)；    3.經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他憑證。,4、納稅義務(wù)發(fā)生時間,于書立或者領(lǐng)受時貼花,6、稅目稅率表,5、具體規(guī)定

39、,同一憑證，由兩方或者兩方以上當(dāng)事人簽訂并各執(zhí)一份的，應(yīng)當(dāng)由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花 已貼花的憑證，修改后所載金額增加的，其增加部分應(yīng)當(dāng)補貼印花稅票 印花稅票應(yīng)當(dāng)粘貼在應(yīng)納稅憑證上，并由納稅人在每枚稅票的騎縫處蓋戳注銷或者畫銷 多貼印花稅票者，不得申請退稅或者抵用 印花稅只對稅目稅率表中列舉的憑證和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證征稅,三、與房地產(chǎn)有關(guān)的印花稅,1、土地使用權(quán)出讓合同2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 3、商品房銷（預(yù)）售

40、合同4、商品房、會所出租合同5、采購建筑材料的合同6、大額辦公用品采購合同7、施工機械采購合同8、與建筑公司簽訂的商品房建造合同9、工程設(shè)計合同10、銀行貸款合同(含融資租賃合同)11、注冊資金和資本公積12、營業(yè)執(zhí)照、土地使用證、房產(chǎn)證,按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)繳納印花稅 財稅〔2006〕162號,,按財產(chǎn)租賃合同繳納印花稅,,,按購銷合同繳納印花稅,,按建筑工程安裝承包合同繳納印花稅,,按建設(shè)工程勘察設(shè)計合同繳納印花

41、稅,,按借款合同繳納印花稅,,,按營業(yè)賬簿繳納印花稅,,按營業(yè)賬簿繳納印花稅,,按權(quán)利許可證照繳納印花稅,1、開口合同：先按5元/份貼花，結(jié)算時再補貼印花2、未兌現(xiàn)的合同也要貼花,與職工簽訂的勞動合同聘請律師事務(wù)所簽訂的法律顧問合同與會計師事務(wù)所簽訂的審計合同與稅務(wù)師事務(wù)所簽訂的稅務(wù)咨詢合同與傷亡職工簽訂的勞動賠償合同與宣傳媒體簽訂的廣告合同向金融機構(gòu)以外的企業(yè)、個人借款簽訂的借款合同稅務(wù)登記證、機構(gòu)代碼證等權(quán)利許可證照

42、以外的證書與拆遷戶簽訂的拆遷補償協(xié)議承包經(jīng)營合同,不交印花稅的合同,自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅 ——財稅[2008]137號,11、商品房銷售臺賬12、企業(yè)兼并分立協(xié)議13、土地租賃合同14、工程監(jiān)理合同15、股權(quán)投資協(xié)議16、委托代理合同

43、17、培訓(xùn)合同18、保密合同19、合同到期后繼續(xù)履行的合同20、質(zhì)量認(rèn)證服務(wù)合同21、其他印花稅稅目稅率表之外的所有合同,四、關(guān)于的印花稅處罰,印花稅暫行條例第十三條 納稅人有下列行為之一的，由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情節(jié)輕重，予以處罰：    1.在應(yīng)納稅憑證上未貼或者少貼印花稅票的，稅務(wù)機關(guān)除責(zé)令其補貼印花稅票外，可處以應(yīng)補貼印花稅票金額20倍以下的罰款；  &

44、#160; 2.違反本條例第六條第一款規(guī)定的，稅務(wù)機關(guān)可處以未注銷或者畫銷印花稅票金額10倍以下的罰款；    3.違反本條例第六條第二款規(guī)定的，稅務(wù)機關(guān)可處以重用印花稅票金額30倍以下的罰款。    偽造印花稅票的，由稅務(wù)機關(guān)提請司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。,征管法第六十三條　納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出

45、或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機關(guān)通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務(wù)機關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。,,1、條例與征管法沖突，以征管法為準(zhǔn)2、一般處于5倍的罰款,重罰原則,第四部分 契稅相關(guān)法規(guī)及實務(wù)操作,一、法律法規(guī),國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的批復(fù)【國稅函〔2

46、009〕603號】財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知 【財稅〔2004〕134號 】國家稅務(wù)總局關(guān)于以土地、房屋作價出資及租賃使用土地有關(guān)契稅問題的批復(fù)【國稅函〔2004〕322號】財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策的批復(fù) 【財稅〔2004〕126號 】財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅征收中幾個問題的批復(fù) 【財稅字〔1998〕96號 】國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅征收管理若干具體事項的通

47、知 【國稅發(fā)〔1997〕176號 】中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則 【財法字〔1997〕52號 】中華人民共和國契稅暫行條例 【國務(wù)院令第224號 】,二、基本規(guī)定：,1、納稅義務(wù)人,境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人,2、稅率,3%—5%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案,3、計稅依據(jù),國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，

48、為成交價格；土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定；土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。,4、納稅義務(wù)發(fā)生時間,納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天,5、納稅地點,土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān),6、納稅期限,自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi) 申報，在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款,三、與房地產(chǎn)有關(guān)的契稅：,

49、1、由于契稅在境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時，由承受方繳納，房地產(chǎn)企業(yè)取得開發(fā)用地時要繳納契稅，出售商品房時，房地產(chǎn)企業(yè)沒有納稅義務(wù)。2、計稅依據(jù)：為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益 （1）協(xié)議方式出讓的，契稅計稅價格為成交價格。包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益 （2）以競價方式出讓的，契稅計稅價格，為競價的成交價格，土地出

50、讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi) 。（3）先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，計稅依據(jù)為應(yīng)補繳的土地出讓金和其他出讓費用 3、通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權(quán)的，按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除 4、因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，征收契稅,,財稅[2004]134號,,國稅函[2009

51、]603號,,,國稅函[2008]662號,土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費，屬于成交價格的組成部分，不應(yīng)從中剔除 以土地、房屋權(quán)屬作價投資入股的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣，承受方應(yīng)繳納契稅 買賣裝修的房屋，裝修費用應(yīng)包括契稅計稅價格內(nèi)。對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1% 對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有

52、購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策 對個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅對廉租住房經(jīng)營管理單位購買住房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟適用住房房源的，免征契稅,,財稅[1998]96號,,國稅函[2004]322號,國稅函〔2007〕606號,,,財稅〔2008〕137號,,財稅〔2010〕13號,財稅〔2008〕24號,,四、契稅的減免：,享