內(nèi)部培訓(房地產(chǎn)融資)v1.3

1、房地產(chǎn)融資 ——內(nèi)部培訓,2014-06,一、前言,二、 一般概念,三、房地產(chǎn)信托融資,四、項目融資,六、夾層融資,五、私募股權(quán)融資（PE）,七、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化,八、房地產(chǎn)基金,九、案例分析,目錄,前言,1.資金密集型行業(yè)2.長周期生產(chǎn)活動3.商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營4.銀行開發(fā)貸與開發(fā)全過程不匹配5.房企金融化,房地產(chǎn)企業(yè)融資所面臨的基本情況:,一、前言,二、 一般概念,三、房地產(chǎn)信托融資,

2、四、項目融資,六、夾層融資,五、私募股權(quán)融資（PE）,七、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化,八、房地產(chǎn)基金,九、案例分析,目錄,1.融資渠道：1.1銀行貸款1.2非銀行金融機構(gòu)、企業(yè)和個人按區(qū)域劃分：境內(nèi)融資，海外融資2.融資類別：2.1股權(quán)融資 融資≠借錢2.2債權(quán)融資2.3夾層融資,一般概念,3.廣義的融資：,一般概念,3.1預收房款3.2建設(shè)單位墊資3.3銀行貸款3.4房地產(chǎn)信托3.5上市融資3.6房

3、地產(chǎn)資產(chǎn)證券化3.7聯(lián)合開發(fā)3.8私募股權(quán)融資 3.9夾層融資3.10債券融資3.11項目融資3.12基金融資,一般概念,,,,,4.1資金市場：短期（一年以內(nèi)）資金，包括同業(yè)拆借、票據(jù)貼現(xiàn)、回購、短期信貸。.,,,,4.2資本市場：中長期（一年以上）資金，包括股票市場、債券、基金、中長期信貸。,,,兩者區(qū)別：期限、形式、用途（流動資金、長期資本）,資本市場與資金市場,4.資本市場與資金市場（貨幣市場）,一般概念,5.私

4、募和公募,,,私募和公募,5.1私募：向少數(shù)特定的投資者，包括機構(gòu)和個人募集,5.2公募：向廣大社會公眾，即眾多不特定的投資者，通過公開發(fā)售的方式募集,,,戰(zhàn)略投資人和財務投資人,6.1戰(zhàn)略投資人：是指具有資金、技術(shù)、管理、市場、人才優(yōu)勢，能夠促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，增強企業(yè)核心競爭力，致力于長期投資合作謀求獲得長期利益回報和企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的投資人。,6.戰(zhàn)略投資人和財務投資人,6.2財務投資人：是相對于戰(zhàn)略投資人而言的，一般僅提供

5、資金支持，不參與公司治理，對所投資的對象業(yè)務形態(tài)并不十分熟悉，注重直接、短期投資回報。,一般概念,一、前言,二、 一般概念,三、房地產(chǎn)信托融資,四、項目融資,六、夾層融資,五、私募股權(quán)融資（PE）,七、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化,八、房地產(chǎn)基金,九、案例分析,目錄,,（1）信托資金,（4）信托收益及本金,,,（2）增資擴股,（3）股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn),抵（質(zhì)）押第三方保證,股權(quán)型信托模式,信托投資公司的資金主要通過發(fā)行資金信托計劃籌集1.股權(quán)融資：信托

6、投資公司直接投資于房地產(chǎn)項目，股權(quán)投資信托,項目股權(quán)投資集合資金信托計劃基本信息,房地產(chǎn)信托融資——股權(quán)融資,投資者（委托人）,信托公司（受托人）,開發(fā)商（項目公司）,,,2.債權(quán)融資：設(shè)立房地產(chǎn)信托計劃。包括資產(chǎn)抵押類、股權(quán)證券化、權(quán)益轉(zhuǎn)讓、混合型信托（權(quán)益信托+債務信托）,項目貸款集合資金信托計劃信息,房地產(chǎn)信托融資——債權(quán)融資,,（1）信托資金,（4）信托收益及本金,,,（2）信托貸款,（3）支付利息償還本金,抵（質(zhì)）押第三

7、方保證,貸款型信托模式,投資者（委托人）,信托公司（受托人）,開發(fā)商（項目公司）,,,一、前言,二、 一般概念,三、房地產(chǎn)信托融資,四、項目融資,六、夾層融資,五、私募股權(quán)融資（PE）,七、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化,八、房地產(chǎn)基金,九、案例分析,目錄,以項目的資產(chǎn)、收益作抵押來融資,項目融資,一、前言,二、 一般概念,三、房地產(chǎn)信托融資,四、項目融資,六、夾層融資,五、私募股權(quán)融資（PE）,七、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化,八、房地產(chǎn)基金,九、案例分

8、析,目錄,私募股權(quán)融資（PE）：以非公開的方式向少數(shù)機構(gòu)投資者或個人出讓企業(yè)的股權(quán)募集資金。從投資人的角度來說，一般會通過首次公開發(fā)行股票（IPO）、兼并收購(M&A, Mergers and Acquisitions)、或管理層回購(MBO, Management Buy Outs)等方式獲利退出。 方式獲利退出。,私募股權(quán)融資（PE）,私募股權(quán)融資（PE）——KKR介紹,私募股權(quán)融資（PE）——KKR介紹,KKR大中華團隊的

9、卓越業(yè)績：以KKR大中華團隊是中國直接投資行業(yè)的領(lǐng)先者，擁有豐富的中國項目投資及運營經(jīng)驗。過去17年中，大中華團隊領(lǐng)導并完成的經(jīng)典項目包括：平安保險、蒙牛乳業(yè)、百麗鞋業(yè)、永樂家電、動向國際、南孚電池、恒安國際、山水水泥、國巨電子、現(xiàn)代牧業(yè)、遠東國際租賃、中國國際金融公司、華致酒行、潤東汽車等。,一、前言,二、 一般概念,三、房地產(chǎn)信托融資,四、項目融資,六、夾層融資,五、私募股權(quán)融資（PE）,七、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化,八、房地產(chǎn)基金,九

10、、案例分析,目錄,夾層融資（Mezzanine Finance）,夾層融資是介于股權(quán)與債權(quán)之間的融資方式。具體說是介于優(yōu)先債和股權(quán)之間的融資方式，收益和風險也介于債權(quán)融資和股權(quán)融資之間。,股權(quán)投資,夾層融資,債權(quán),回報,房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化,房地產(chǎn)證券化是以資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支持，對資產(chǎn)的收益和風險進行分離和重組，在資本市場上發(fā)行證券進行融資的過程。其涉及到原始債務人、原始債權(quán)人（發(fā)起人）、特別目的機構(gòu)（發(fā)行人）、投資者以及專門服務人、

11、信托機構(gòu)、擔保機構(gòu)、信用評價機構(gòu)和證券承銷商等中介機構(gòu)。,原始債務人（Obligors）,原始權(quán)益人（Originators）,特別目的機構(gòu)（SPV/Issuer）,投資者（Investors）,信用評級機構(gòu)（Rating Agency）,擔保機構(gòu)（Guarantors）,承銷機構(gòu)（Underwriters）,專門服務機構(gòu)（Servicer）,信托機構(gòu)（Trustee）,說明：,代表現(xiàn)金流的方向,代表中介機構(gòu)在證券化中

12、的作用,一、前言,二、 一般概念,三、房地產(chǎn)信托融資,四、項目融資,六、夾層融資,五、私募股權(quán)融資（PE）,七、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化,八、房地產(chǎn)基金,九、案例分析,目錄,房地產(chǎn)基金——組織形式,房地產(chǎn)股權(quán)投資基金(房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金),組織形式（在我國現(xiàn)行法律制度下）,,,,公司制,01,以《公司法》為法律依據(jù)，通過發(fā)行公司股份的方式募集資金。,,信托制,02,以《信托法》為法律依據(jù)，以當事人各方訂立信托合同的方式募集資金。,,合伙

13、人制,03,以《合伙企業(yè)法》為法律依據(jù)，通過合伙的形式募集資金。,,房地產(chǎn)基金——運作過程,“融,Title 2,Title 3,“融”,“投”,“管”,“退”,運作過程：融、投、管、退,“融”是指從募集準備到基金成立，即資金的募集,“投”是指基金成立到簽訂項目投資合同,“管”是指基金運營管理,“退”是指基金的退出,,,,房地產(chǎn)基金——基金運作 的一般流程,基金成立,尋找項目,投資報告,簽訂項目意向書,盡職調(diào)查,基金報告/投資報告,決策

14、委員會通過,簽訂項目合同,項目或公司合作,項目運作,獲得回報,項目合作方,可行性研究,項目合作方,項目合作方,,《合伙協(xié)議》 《資產(chǎn)管理協(xié)議》《資金托管協(xié)議》,生成文件：,《保密協(xié)議》,《市場分析報告》,《項目投資意向書》,《盡職調(diào)查報告》,,《投資主協(xié)議》,《項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,《工商變更文件》等,房地產(chǎn)基金——房地產(chǎn)股權(quán)投資基金與房地產(chǎn)信托的區(qū)別,房地產(chǎn)股權(quán)投資基金與房地產(chǎn)信托的區(qū)別,,房地產(chǎn)基金——張玉良如何用10萬

15、元控制188.8億資產(chǎn),一、重組前的綠地集團股權(quán)結(jié)構(gòu),上海國資委,,上海地產(chǎn)集團,中星集團,上海城投總公司,,中星集團,,上海格林蘭,,天宸股份,,平安創(chuàng)新資本,,寧波匯盛聚智,,鼎暉嘉熙,,珠海普羅,,國投協(xié)力,綠地集團,100%,100%,19.99%,7.70%,20.76%,29.09%,2.31%,10.01%,3.86%,4.30%,1.01%,0.97%,房地產(chǎn)基金——張玉良如何用10萬元控制188.8億資產(chǎn),上海國資委,

16、上海地產(chǎn)集團,上海地產(chǎn)集團,上海城投總公司,上海格林蘭,其他股東,中星集團,重組后的上市公司,100%,100%,100%,18.04%,7.63%,20.58%,28.83%,24.92%,二、下圖為重組后的新綠地集團的股權(quán)結(jié)構(gòu)，上海格林蘭作為員工持股平臺,房地產(chǎn)基金——張玉良如何用10萬元控制188.8億資產(chǎn),三、下圖為上海格林蘭的股權(quán)結(jié)構(gòu),格林蘭投資（GP）,格林蘭投資（GP）,不超過49名合伙人（LP）,……,格林蘭投資

17、（GP）,不超過49名合伙人（LP）,上海格林蘭壹投資管理中心（有限合伙）,上海格林蘭叁拾貳投資管理中心（有限合伙）,上海格林蘭,……,GP,LP,LP,房地產(chǎn)基金——張玉良如何用10萬元控制188.8億資產(chǎn),四、下圖為從“壹有限合伙”到“三十二有限合伙”等一系列小有限合伙安排的具體細節(jié)。,在一共32個有限合伙安排中，格林蘭投資累計出資額只有區(qū)區(qū)3.2萬元。即，格林蘭投資以3.2萬元控制了3759.74萬元的員工持股權(quán)。這是關(guān)鍵安排的

18、第一步。,房地產(chǎn)基金——張玉良如何用10萬元控制188.8億資產(chǎn),這一案例中，有限合伙安排的運用是最大的亮點，并且這一做法具有高度的可復制性，有望成為此后員工股權(quán)安排的常規(guī)做法。,房地產(chǎn)基金——REITS房地產(chǎn)投資信托基金,REITS 房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)信托投資基金是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的一種特殊形式，它融合了信托、基金的基本屬性，也是一種股權(quán)融資方式，也分為私募型和公募型，既可以封閉運行，也可以上市交易，既可以投資權(quán)益型資產(chǎn)，也可

19、以投資抵押型資產(chǎn)。目前REITS的發(fā)展受到制度、稅法、監(jiān)管等方面的較大制約。,,柏威年商業(yè)地產(chǎn)價值鏈,開發(fā)類項目,自有資金,銀行貸款,私募基金（開發(fā)）,私募基金（商用）,商用物業(yè)管理和租賃,商用類項目,REITS,,,,,,,,,,,投資回報,參股,控股收益,參股收益,參股收益,全額收益,參股收益,購買,產(chǎn)業(yè)收入,成熟后出售,物業(yè)增值收入,,交由經(jīng)營管理,房地產(chǎn)基金——REITS房地產(chǎn)投資信托基金,房地產(chǎn)基金——REITS房地

20、產(chǎn)投資信托基金,一、前言,二、 一般概念,三、房地產(chǎn)信托融資,四、項目融資,六、夾層融資,五、私募股權(quán)融資（PE）,七、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化,八、房地產(chǎn)基金,九、案例分析,目錄,案例分析 — 武漢分行及中信中南總部項目投資架構(gòu)的初步思考,一、背景項目為武漢分行及中信中南總部城市綜合體項目，位于武漢江岸區(qū)，項目總用地面積約為3.9萬平方米，建筑規(guī)模約40萬平方米，擬由中信銀行武漢分行（簡稱“武漢分行”）、中信泰富與中信置業(yè)（子公司）共同開發(fā)

21、。因《商業(yè)銀行法》的規(guī)定，商業(yè)銀行不得直接向非自用不動產(chǎn)投資，武漢分行不能直接投資持有項目開發(fā)公司的股權(quán)，但建成后除享有自用的5萬平方米建筑面積房屋權(quán)益外還望享有項目開發(fā)的后期收益。,案例分析 — 武漢分行及中信中南總部項目投資架構(gòu)的初步思考,1、借道投資：,（1）設(shè)立資產(chǎn)管理計劃：債權(quán)投資方案；房地產(chǎn)項目收益權(quán)轉(zhuǎn)讓；設(shè)立有限合伙企業(yè)持有項目公司股權(quán)；（2）直接設(shè)立基金；（3）直接設(shè)立信托；,實現(xiàn)路徑,借道投資其他協(xié)議方式,案例分

22、析 — 武漢分行及中信中南總部項目投資架構(gòu)的初步思考,2、其他協(xié)議方式：,（1）中信泰富與中信置業(yè)（子公司）成立項目公司開發(fā)，建成后以適當價格將5萬平方米出售給武漢分行；（2）中信泰富與中信置業(yè)（子公司）成立項目公司開發(fā)，允許武漢分行無償使用相關(guān)物業(yè)。,合同約定,協(xié)議買賣,中信 泰富和中信置業(yè)成立項目公司，武漢分行為物業(yè)定制方。,出 租,中信泰富和中信置業(yè)成立項目公司，武漢分行為物業(yè)使用方。,實現(xiàn)路徑,借道投資其他協(xié)議方式

23、,案例分析 — 武漢分行及中信中南總部項目投資架構(gòu)的初步思考,一、借道投資：,,具體方案,借道投資其他協(xié)議方式,,,,,,,,,,,,,,,,,設(shè)立房地產(chǎn)基金,設(shè)立定向資產(chǎn)管理計劃,設(shè)立單一資金信托計劃、投資項目公司,武漢分行可以與基金管理公司或信托公司合作，通過設(shè)立定向資產(chǎn)管理計劃、或設(shè)立房地產(chǎn)基金、或設(shè)立單一資金信托計劃，投資項目公司。,案例分析 — 武漢分行及中信中南總部項目投資架構(gòu)的初步思考,具體方案,借道投資設(shè)立定

24、向資金管理計劃設(shè)立基金設(shè)立信托其他協(xié)議方式,,,,,,,,,選擇,選擇,在架構(gòu)設(shè)計方面通過專項資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)項目公司可以選擇：債權(quán)投資方案；房地產(chǎn)項目收益權(quán)轉(zhuǎn)讓；設(shè)立有限合伙企業(yè)持有項目公司股權(quán)。,,架構(gòu)設(shè)計,債權(quán)投資方案,房地產(chǎn)項目收益轉(zhuǎn)讓,設(shè)立有限合作企業(yè)持有項目公司股權(quán),1、設(shè)立專項資產(chǎn)管理計劃、通過專項資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)項目公司,案例分析 — 武漢分行及中信中南總部項目投資架構(gòu)的初步思考,具體方案,借道投資

25、設(shè)立定向資金管理計劃債券投資方案房地產(chǎn)項目公司 收益轉(zhuǎn)讓設(shè)立有限合伙人企業(yè)持有項目公司股權(quán)設(shè)立基金設(shè)立信托其他協(xié)議方式,（1）債券投資方案,商業(yè)銀行,資產(chǎn)管理計劃（可以是銀行的關(guān)聯(lián)方）,指定的商業(yè)銀行,項目公司,項目公司股東,委托管理資金,委托貸款,貸款,持股,案例分析 — 武漢分行及中信中南總部項目投資架構(gòu)的初步思考,具體方案,借道投資設(shè)立定向資金管理計劃債券投資方案房地產(chǎn)項目公司 收益轉(zhuǎn)讓設(shè)立有限合伙

26、人企業(yè)持有項目公司股權(quán)設(shè)立基金設(shè)立信托其他協(xié)議方式,商業(yè)銀行,資產(chǎn)管理計劃（可以是銀行的關(guān)聯(lián)方）,項目公司,項目公司股東,委托管理資金,保證、股權(quán)質(zhì)押,獲得房地產(chǎn)項目收益回款,購買房地產(chǎn)項目收益權(quán),（2）房地產(chǎn)項目公司收益權(quán)轉(zhuǎn)讓,具體方案,借道投資設(shè)立定向資金管理計劃債券投資方案房地產(chǎn)項目公司 收益轉(zhuǎn)讓設(shè)立有限合伙人企業(yè)持有項目公司股權(quán)設(shè)立基金設(shè)立信托其他協(xié)議方式,（3）設(shè)立有限合伙人企業(yè)持有項目公司股權(quán),

27、商業(yè)銀行,資產(chǎn)管理計劃（可以是銀行的關(guān)聯(lián)方）,有限合伙企業(yè),項目公司,基金子公司下屬公司或者其他主體,委托管理資金,LP,股權(quán)投資,GP,案例分析 — 武漢分行及中信中南總部項目投資架構(gòu)的初步思考,具體方案,借道投資設(shè)立定向資金管理計劃設(shè)立基金設(shè)立信托其他協(xié)議方式,2、設(shè)立基金武漢分行可以與控制或關(guān)聯(lián)的基金管理公司合作，設(shè)立房地產(chǎn)基金，投資項目公司。,3、設(shè)立信托武漢分行可以與信托公司合作，設(shè)立單一資金信托計劃，投資項目公