房地產(chǎn)估價(jià)定量分析模型.pdf

1、市場(chǎng)比較法、收益法和成本法是我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法，它們?cè)趯?shí)際運(yùn)用中存在著一個(gè)共同的問題：過于主觀化，即依賴于房地產(chǎn)估價(jià)師的主觀經(jīng)驗(yàn)。這不僅使估價(jià)結(jié)果顯得不可靠，更有可能引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)，不利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范與發(fā)展，因此，在房地產(chǎn)估價(jià)過程中建立定量分析的模型、減弱人為因素的影響，是解決這一問題的迫切需要。 市場(chǎng)比較法在其主要操作環(huán)節(jié)上沒有確定統(tǒng)一的模式，很大程度上依賴于房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)做出判定，不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)

2、同一房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估可能會(huì)得出迥異的結(jié)論，且無法檢驗(yàn)其準(zhǔn)確性。將模糊綜合評(píng)判方法用于可比實(shí)例的因素修正可減輕估價(jià)過程中的主觀化問題。建立因素修正的FCE模型對(duì)可比實(shí)例的各因素進(jìn)行修正，可將其交易價(jià)格修正到與估價(jià)對(duì)象因素相同或相近的價(jià)格。 收益法中過于主觀化的表現(xiàn)主要在于資本化率的求取。現(xiàn)行資本化率的四種確定方法在實(shí)際操作中不能對(duì)影響資本化率的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行準(zhǔn)確的界定。不同房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)相同的情況得出的資本化率的細(xì)微差距會(huì)導(dǎo)致估價(jià)結(jié)

3、果的較大波動(dòng)。將人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)用于確定資本化率，輸入影響資本化率的主要因素，利用BP網(wǎng)絡(luò)的自適應(yīng)學(xué)習(xí)的特點(diǎn)進(jìn)行反復(fù)訓(xùn)練和自我學(xué)習(xí)，可得出趨于穩(wěn)定的輸出，即資本化率。 過于主觀化在成本法中的表現(xiàn)在于房地產(chǎn)客觀成本和建筑物成新度的確定。本論文對(duì)現(xiàn)行確定客觀成本的方法進(jìn)行剖析，得出了客觀成本應(yīng)以實(shí)際成本為基礎(chǔ)計(jì)算、而不應(yīng)以同類房地產(chǎn)的社會(huì)平均成本計(jì)算的結(jié)論，并建立了求取客觀成本的模型。同時(shí)將人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)用于確定建筑物的成新度，以城鄉(xiāng)建設(shè)