短期住宅房產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制研究——以南通為例.pdf

1、近幾年來中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，尤其是住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更為迅猛，價(jià)格也上漲的比較快。宏觀上，我國的房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)同銀行等金融機(jī)構(gòu)關(guān)系緊密，房地產(chǎn)行業(yè)的大起大落可能會(huì)影響到我國整個(gè)金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。鑒于90年代初的日本以及1997年后一段時(shí)間里香港房地產(chǎn)行業(yè)大蕭條的經(jīng)驗(yàn)，國務(wù)院聯(lián)合國土、建設(shè)等九部委于2005年和2006年連續(xù)出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，進(jìn)一步規(guī)范我國房地產(chǎn)行業(yè)的

2、發(fā)展。從微觀上來講，住宅房產(chǎn)又是一個(gè)非常特殊的商品，它既是人們住的必需品，同時(shí)又具有資本品的特征——獲取租金收入。對(duì)于這樣的一種特殊的商品，價(jià)格的形成機(jī)制有它自己的不同特性。 本文以這一熱點(diǎn)問題作為研究的重點(diǎn)，運(yùn)用了經(jīng)濟(jì)學(xué)中市場(chǎng)理論、價(jià)格理論、地租理論、多元回歸、時(shí)問序列分析等相關(guān)理論，從分析人們對(duì)住宅房地產(chǎn)的“三種需求”．即投機(jī)性需求、投資性需求以及使用性需求為分析的出發(fā)點(diǎn)，通過對(duì)消費(fèi)者三種行為的研究，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)及差分方程等數(shù)

3、學(xué)模型，研究短期住宅房地產(chǎn)價(jià)格形成的機(jī)制以及變化發(fā)展的規(guī)律。在研究的過程中，發(fā)現(xiàn)住宅房地產(chǎn)價(jià)格變化的非常的復(fù)雜，房地產(chǎn)本身就是一個(gè)周期性的行業(yè)。在價(jià)格下跌和價(jià)格上漲的過程中，住宅房地產(chǎn)價(jià)格短期的變化情況都不一樣，三種需求在里面所發(fā)揮的作用也不一樣。文章運(yùn)用了經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)理論進(jìn)行分析，得出了短期在三種需求作用下的價(jià)格形成機(jī)制。通過對(duì)南通市的近幾年房地產(chǎn)價(jià)格變化的相關(guān)數(shù)據(jù)，通過差分方程及對(duì)時(shí)間序列的分析，得出南通的房地產(chǎn)的價(jià)格p同時(shí)間t之間

4、的相互關(guān)系是：P<,t>=e<'8.216+0.01144t>(t=1，2……．)，實(shí)證的檢驗(yàn)我們所探討的住宅房地產(chǎn)的價(jià)格形成機(jī)制及變化規(guī)律：使用性的需求突然增加導(dǎo)致住宅房產(chǎn)價(jià)格的突然增加，投機(jī)者和投資者進(jìn)入房地產(chǎn)的市場(chǎng)，然后導(dǎo)致住宅房產(chǎn)的價(jià)格加速增加，住宅房產(chǎn)價(jià)格的增加將進(jìn)一步導(dǎo)致投資者進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，而由于需求的替代性，使用性的需求逐漸減少，到價(jià)格達(dá)到一定程度的時(shí)候，該市場(chǎng)將完全成為一個(gè)投機(jī)性的市場(chǎng)。 通過對(duì)住宅房產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)