實物期權(quán)在“芙蓉盛世”項目投資決策中的應(yīng)用研究.pdf

1、實物期權(quán)，是一種金融衍生工具，于二十世紀八十年代末逐步廣泛地應(yīng)用在投資決策、財務(wù)管理、價值評估領(lǐng)域。實物期權(quán)是以實物投資為標的資產(chǎn)的期權(quán)，具體表現(xiàn)為在經(jīng)營、管理、投資等經(jīng)濟活動中，使企業(yè)在將來具有活動空間和投資的可能性，并能根據(jù)變化的市場，以各種形式獲得進行決策的權(quán)利。目前，中國的房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目分析和評價上，仍主要采取內(nèi)部收益率(IRR)和凈現(xiàn)值(NPV)等傳統(tǒng)投資決策分析方法。這類基于折現(xiàn)現(xiàn)金流(DCF)法的項目分析和評估方法存

2、在著理論缺陷，不能有效而合理地評估長期的、跨區(qū)域的、多階段滾動開發(fā)、具有較高不確定性的房地產(chǎn)項目。大型房地產(chǎn)項目在運作過程中具有極大的不確定性，這種不確定性是有價值的。實物期權(quán)方法因其合理性、先進性，恰恰彌補了傳統(tǒng)投資決策方法的不足，能夠更客觀、真實地評估大型房地產(chǎn)項目的整體價值。 文章分析了現(xiàn)行房地產(chǎn)投資決策思維方式，并在實物期權(quán)思想的指引下，通過理論與實際相結(jié)合、定性與定量分析以及比較分析的方法，指出了傳統(tǒng)投資決策方法的不足

3、，展示了實物期權(quán)的合理性和科學性。文章系統(tǒng)地介紹了房地產(chǎn)項目投資決策中實物期權(quán)的特征、價值和定價模型，對其在房地產(chǎn)投資中的創(chuàng)造運用過程作了闡述。 全文圍繞深天健在長沙開發(fā)的“芙蓉盛世”房地產(chǎn)項目作為實證展開，分析了項目存在的延遲期權(quán)和分階段投資期權(quán)，從定性和定量的角度去挖掘投資決策中潛在的實物期權(quán)的價值。在闡述了實物期權(quán)價值計算的主要模型：二叉樹、B-S模型，以及計算復(fù)合期權(quán)的Geske模型的基礎(chǔ)上，探尋其在項目延遲期權(quán)價值和分

4、階段投資期權(quán)價值計算中的應(yīng)用。 論文通過對“芙蓉盛世”項目進行案例應(yīng)用研究，在傳統(tǒng)投資決策分析的同時，應(yīng)用實物期權(quán)的定價模型，計算出項目的延遲期權(quán)價值和分階段投資期權(quán)價值，對比說明了實物期權(quán)理論應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，不是對傳統(tǒng)投資分析方法的簡單否定，而是在保留房地產(chǎn)項目傳統(tǒng)分析方法合理內(nèi)核基礎(chǔ)上，對傳統(tǒng)投資分析方法固有的局限性進行了突破和進一步的發(fā)展。實物期權(quán)思維方式規(guī)避了不確定性帶來的消極影響，創(chuàng)造了更多的機會價值，形成新的房