家庭房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

1、<p>　　家庭房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析</p><p>　　【摘要】 投資就會有風(fēng)險(xiǎn)。一直以來，中國投資者只關(guān)注股票基金的投資風(fēng)險(xiǎn)，而忽略了房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)保值增值的觀念受到較大沖擊。購房風(fēng)險(xiǎn)主要有房價(jià)波動風(fēng)險(xiǎn)、償付能力風(fēng)險(xiǎn)以及利率變動的風(fēng)險(xiǎn)。未來家庭房產(chǎn)投資趨勢主要受到房產(chǎn)投資政策的影響，投資者要時刻關(guān)注國家政策走向。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】個人房產(chǎn)投資 房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 未

2、來房產(chǎn)投資趨勢 </p><p>　　所謂家庭理財(cái)，就是利用企業(yè)理財(cái)和金融方法對家庭經(jīng)濟(jì)進(jìn)行計(jì)劃和管理，增強(qiáng)家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，增大家庭效用。 </p><p>　　家庭理財(cái)?shù)耐顿Y方式主要包括儲蓄、債券、股票、基金、房地產(chǎn)、珠寶等。據(jù)央行調(diào)查，居民偏愛的前三位投資方式依次為：“基金及理財(cái)產(chǎn)品”、“房地產(chǎn)投資”和“購買債券”，選擇這三種投資方式的居民占比分別為25.9%、19.9%

3、和14.6%。由此可見，房地產(chǎn)投資是家庭理財(cái)?shù)闹饕顿Y渠道之一，在家庭金融結(jié)構(gòu)中起著舉足輕重的作用。 </p><p>　　一、個人房產(chǎn)投資概述 </p><p>　　房產(chǎn)投資是指以房地產(chǎn)為對象來獲取收益的投資行為。投資房產(chǎn)的對象按地段分投資市區(qū)房和郊區(qū)房；按交付時間分投資現(xiàn)房和期房；按賣主分投資一手房和二手房；按房產(chǎn)類別分投資住宅和投資商鋪。 </p><p>　

4、?。ㄒ唬┩顿Y“尾房”。 </p><p>　　是指樓盤銷售到收尾價(jià)段，沿剩余的少量樓層、朝向、戶型等不十分理想的房子。投資尾房有點(diǎn)像證券市場上投資垃圾股，投資者以低于平常的價(jià)格買入，再在適當(dāng)時機(jī)以平常的價(jià)格售出來賺取差價(jià)。尾房比較適合砍價(jià)能力強(qiáng)的投資者投資。 </p><p>　?。ǘ┩顿Y二手房。 </p><p>　　現(xiàn)在國家的各種政策（限購、銀行給予貸款的額度

5、）的出臺，二手房基本已經(jīng)失去了升值的空間，以后的一線城市的二手房價(jià)格只跌不漲，國家現(xiàn)在重點(diǎn)發(fā)展的對象是中小型城市，投資者可以把握時機(jī)去投資那些二線城市的新樓盤。 </p><p><b>　?。ㄈ┩顿Y商鋪。 </b></p><p>　　商鋪投資相對有固定的客戶群，因而投資風(fēng)險(xiǎn)較小，無論是自己經(jīng)營還是租賃經(jīng)營都會產(chǎn)生較好的收益。 </p><p&

6、gt;　　二、個人房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 </p><p>　　中國的投資者喜歡看到實(shí)物，手里有了閑錢，更偏好于投資房產(chǎn)，但投資者實(shí)際上很難了解投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目到底風(fēng)險(xiǎn)幾何。一般來說，個人的房產(chǎn)投資行為面臨著如下的投資風(fēng)險(xiǎn)： </p><p><b>　　（一）金融風(fēng)險(xiǎn)。 </b></p><p>　?。?）利率市場化風(fēng)險(xiǎn) </p>&

7、lt;p>　　利率市場化后，家庭的消費(fèi)貸款利率也將實(shí)現(xiàn)市場化，這意味著不同的家庭將從銀行獲得不同利率的消費(fèi)貸款。對于銀行來說，一方面，為了搶奪優(yōu)質(zhì)的貸款客戶，銀行必然會把貸款利率下浮到底。另一方面，為了爭攬儲戶，銀行也必然會盡最大努力把存款利率上浮到頂，這無疑增大了銀行自身的利率風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p><b>　　（2）通貨膨脹 </b></p><p>　　

8、房產(chǎn)投資周期較長、占有資金較多，因此投資于房地產(chǎn)還需承擔(dān)因經(jīng)濟(jì)周期性變動帶來的購買力下降的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)社會經(jīng)濟(jì)處于滑坡階段，經(jīng)濟(jì)蕭條時，由于通脹的影響，貨幣購買力下降，影響到人們的消費(fèi)水平，降低對房產(chǎn)的消費(fèi)，從而使得房產(chǎn)投資者遭受損失。 </p><p>　?。?）買方的支付風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　這種風(fēng)險(xiǎn)是指所投資的房地產(chǎn)在出租或出售的過程中，其承租人或買方由于各種各樣的原因不能支付租金

9、或購房款而給投資人所造成的風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　?。ǘ┓慨a(chǎn)自身風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　　（1）房產(chǎn)所處的位置、環(huán)境 </p><p>　　住宅的環(huán)境位置非常重要，住宅的舒適度、周邊環(huán)境交通便利度都會影響消費(fèi)者的效用水平，投資者若投資了不具有這些特征的房產(chǎn)， 該房產(chǎn)的流動性無疑大大打了折扣。 </p><p><b>　　

10、（2）物業(yè)管理 </b></p><p>　　物業(yè)管理是順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而派生出來的產(chǎn)物， 其全部工作就是要為業(yè)主和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全的生活和工作環(huán)境，同時營造一種讓人舒暢社區(qū)文化氛圍，加強(qiáng)了社會凝聚力。房地產(chǎn)投資者要注意所投資房產(chǎn)的物業(yè)管理狀況， 考察該房產(chǎn)物業(yè)管理公司的管理水平， 避免不必要的物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p><b>　　（3）產(chǎn)權(quán) &

11、lt;/b></p><p>　　房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指房地產(chǎn)所有者對其所有的房地產(chǎn)享有的占用、使用、收益、處分的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)有糾紛的房子， 即使房子再好也不要買， 以免成交后拿不到產(chǎn)權(quán)證， 給自己的房產(chǎn)投資帶來極大風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　　（三）政府行為風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　　（1）對土地的規(guī)劃 </p><p>　　房產(chǎn)價(jià)值受政府規(guī)

12、劃的影響較大，如果房產(chǎn)處于政府規(guī)劃建設(shè)的商圈中，此區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)也必然會有所升值。但如果政府規(guī)劃在你所投資的房產(chǎn)附近有高架橋建設(shè)、鐵路穿過等， 則該房產(chǎn)的價(jià)值就會直線下降。 </p><p>　　（2）政府的政策風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策會對購房者投資意愿產(chǎn)生重大影響，如限制期房轉(zhuǎn)讓政策、租賃市場的稅費(fèi)政策、物業(yè)稅政策等。有些政策的出臺會打擊到投資者的利益，應(yīng)審慎考慮。|

13、 </p><p><b>　?。ㄋ模┦袌鲲L(fēng)險(xiǎn)。 </b></p><p>　?。?）市場投機(jī)行為 </p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)中正常的投資行為是安全的， 但是一些炒家的投機(jī)行為對于那些處于信息不對稱情況下的投資者潛藏著極大的風(fēng)險(xiǎn)。投資者在進(jìn)行投資時一定要擦亮眼睛， 不要被一些投機(jī)者的炒作行為所誤導(dǎo)。 </p><p&g

14、t;<b>　?。?）流動性風(fēng)險(xiǎn) </b></p><p>　　由于房地產(chǎn)不能移動， 不能運(yùn)輸，是真正意義上的不動產(chǎn)， 所以投資于房地產(chǎn)中的資金流動性差， 變現(xiàn)性較差，一旦投資于房地產(chǎn)， 投資者如急需用錢，則不可能像其他商品投資者一樣， 能迅速將商品轉(zhuǎn)手變現(xiàn)， 作為房地產(chǎn)投資者必須注意流動性差、變現(xiàn)性差所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　　三、未來家庭房產(chǎn)投資趨勢 &

15、lt;/p><p>　　數(shù)據(jù)顯示，2003年到2012年，我國城市化率從40%左右提高到50%左右，提升約10個百分點(diǎn)。這意味著近十年間，從農(nóng)村遷移到城市的人口凈流量有2億多人，對住房的需求之龐大可見一斑，剛性需求仍然健在。這意味著未來房地產(chǎn)發(fā)展仍有空間。同時，中國房地產(chǎn)與美國房地產(chǎn)的區(qū)別就在于美國的房地產(chǎn)交易是以二手房為主的，而中國絕大多數(shù)是新房交易?！皣鍡l”打擊是二手房交易市場，旨在“去投資化”，暫時對新房市場