銀行房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

1、銀行房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析在銀行信貸業(yè)務(wù)中，抵押貸款由于業(yè)務(wù)規(guī)范程度高、具備確定的風(fēng)險(xiǎn)兜底措施等，成為銀行機(jī)構(gòu)普遍青睞的貸款品種，而抵押物又以房產(chǎn)為主。近年來，銀行房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)在實(shí)際操作中暴露出不少風(fēng)險(xiǎn)，對于農(nóng)村中小金融機(jī)構(gòu)而言，如何有效防范和控制房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，成為其面臨的重要課題。一。房產(chǎn)抵押貸款的易發(fā)風(fēng)險(xiǎn)貸款辦理之前房產(chǎn)”低值高評“的風(fēng)險(xiǎn)。客戶到銀行辦理貸款，銀行需要按照既定的抵押率放款。出于融資需求，客戶往往考慮傾向于以

2、有限的房產(chǎn)抵押、按最大額度”頂格“辦理貸款。目前，第三方評估機(jī)構(gòu)對抵押人的評估收費(fèi)根據(jù)抵押房產(chǎn)的價(jià)值定率計(jì)算收取，抵押人與評估機(jī)構(gòu)形成了事實(shí)上的雇傭與被雇傭關(guān)系，因此，在房產(chǎn)評估定價(jià)環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)”低值高評“的風(fēng)險(xiǎn)。借貸關(guān)系存續(xù)期間抵押房產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)。自客戶在銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款起直到貸款到期之前，房地產(chǎn)市場受供求、政策、稅收等因素的影響，行情易出現(xiàn)波動。近年來，受調(diào)控政策影響，一些抵押到銀行的房產(chǎn)總體上處于持續(xù)貶值狀態(tài)，而且貸款時(shí)間越長

3、貶值率越大，導(dǎo)致在押房產(chǎn)不足值的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行接收抵押房產(chǎn)過程中的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房產(chǎn)抵押貸款到期時(shí)，由于前期虛評和貸中貶值等原因，抵押品實(shí)際價(jià)值會出現(xiàn)難以抵償貸款全部本息的情況，當(dāng)債務(wù)人資不抵債或者為逃廢債務(wù)而提前轉(zhuǎn)移其他有效資產(chǎn)時(shí)，銀行迫于無奈只能申請法院執(zhí)行抵押物24.61%（貸款期限越長，風(fēng)險(xiǎn)水平越高）。從實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)來看，銀行房產(chǎn)抵押貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的原因主要可以分為以下幾類：借款人過高的融資預(yù)期。借款人在辦理房產(chǎn)抵

4、押貸款時(shí)，通常有自己的可貸資金量預(yù)期，但由于其可供抵押的房產(chǎn)有限，在抵押房產(chǎn)評估過程中，抵押人可能與評估機(jī)構(gòu)達(dá)成”低值高估“的交易。抵押房產(chǎn)市場波動。由于近年來房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了”泡沫“，目前通常作為抵押物的住宅、商用房、廠房等房產(chǎn)，在政策層面不斷加大調(diào)控的同時(shí)，也被監(jiān)管部門納入限控行業(yè)，一些抵押房產(chǎn)出現(xiàn)了不足值的風(fēng)險(xiǎn)。借款人消極履行債務(wù)。一旦抵押房產(chǎn)嚴(yán)重不足值，借款人有可能出現(xiàn)資不抵債情況或者為了逃避債務(wù)履行義務(wù)而提前轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，當(dāng)合同到

5、期、其名下已無其他可執(zhí)行資產(chǎn)時(shí)，不排除有的借款人、抵押人提前對抵押房產(chǎn)作出一些有損價(jià)值的處置。借款人、抵押人消極履行合同，將導(dǎo)致銀行面臨被迫接收不足值抵債房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。收回抵債房產(chǎn)的流程成本過高。在銀行訴諸法律收回抵債房產(chǎn)的過程中，由于借款人無力負(fù)擔(dān)或者拒絕承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)，銀行需要從接收的房產(chǎn)價(jià)值中扣除債務(wù)人和債權(quán)人應(yīng)分別承擔(dān)的稅費(fèi)，以及該房產(chǎn)拍賣出售變現(xiàn)的流程稅費(fèi)，包括訴訟費(fèi)、律師代理費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、評估費(fèi)、拍賣費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使