價(jià)值工程理論在房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期的應(yīng)用探討

1、<p>　　價(jià)值工程理論在房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期的應(yīng)用探討</p><p>　　摘要：本文主要探討價(jià)值工程理論在房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期的應(yīng)用，分別從項(xiàng)目可行性研究、設(shè)計(jì)、施工各階段分析了價(jià)值工程理論的在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用，以通過(guò)應(yīng)用價(jià)值理論來(lái)提高開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)效益。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：價(jià)值工程、全壽命周期、房地產(chǎn)、項(xiàng)目 </p><p>　　

2、Abstract:This paper focused on the value engineering theory in the entire application life cycle of real estate projects. Analysed the application of the value engineering theory in the real estate projects in various st

3、ages of project feasibility studies, design and construction. Finally, to achieve the purpose of improving the developers’ competitiveness and economic benefits through the application of theory. </p><p>　　K

4、ey words: value engineering, full life-cycle, real estate, project </p><p>　　中圖分類號(hào)： K826.16文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)： </p><p><b>　　1.引言 </b></p><p>　　近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云突變，從2007年的狂飆突進(jìn)到2008的經(jīng)

5、濟(jì)寒冬，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)經(jīng)歷了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。要想贏得消費(fèi)市場(chǎng)，就必須在減少成本、降低價(jià)格、提高功能、改善環(huán)境上下功夫，即“造價(jià)不高水平高，標(biāo)準(zhǔn)不高質(zhì)量好，面積不大功能全，占地不多環(huán)境美”。因此，本文將探討價(jià)值工程理論在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)用，以期實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。 </p><p>　　2.房地產(chǎn)全壽命周期的概念 </p><p>　　房地產(chǎn)全壽命周期是指項(xiàng)目從可行性研究、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、建造、使

6、用直到報(bào)廢所經(jīng)歷的全部時(shí)間。運(yùn)用價(jià)值工程的原理來(lái)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期的成本(Total Life Cycle Cost ，LCC)，是控制項(xiàng)目全壽命周期成本的一種重要方法[1]。 </p><p>　　3.在可行性研究階段的應(yīng)用 </p><p>　　可行性研究是在建設(shè)項(xiàng)目的投資前期。要在此階段運(yùn)用價(jià)值工程的基本原理提高投資項(xiàng)目的價(jià)值，首先必須要搞清楚投資項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容，然后

7、才能有針對(duì)性地、系統(tǒng)性地運(yùn)用價(jià)值工程的思想和方法提高可行性研究報(bào)告的編制質(zhì)量。 </p><p>　　在投資項(xiàng)目可行性研究中，除了全面應(yīng)用價(jià)值工程的思想進(jìn)行投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析之外，尤其是應(yīng)將以下內(nèi)容作為價(jià)值工程的主要活動(dòng)對(duì)象： </p><p>　?。?）對(duì)投資項(xiàng)目的資源開(kāi)發(fā)條件。從資源的可利用量，資源品質(zhì)，資源賦存條件等方面對(duì)資源開(kāi)發(fā)利用的可能性，合理性和可靠性進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。 </p

8、><p>　?。?）對(duì)投資項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案。從單位產(chǎn)品生產(chǎn)能力，投資收益，多產(chǎn)品項(xiàng)目資源綜合利用方案與效益等方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和優(yōu)選。 </p><p>　?。?）對(duì)投資項(xiàng)目的工程方案。出于項(xiàng)目的類型不同，研究的內(nèi)容也就有所區(qū)別，如對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的住宅設(shè)計(jì)方案，可運(yùn)用價(jià)值管理的基本原理和方法，從配套設(shè)施性能、環(huán)境協(xié)調(diào)性、科技智能性、美學(xué)性能和經(jīng)濟(jì)性等方面選擇可使住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的

9、設(shè)計(jì)方案。 </p><p>　?。?）對(duì)投資項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)治理措施的各局部方案和總體方案。從技術(shù)水平對(duì)比，治理效果對(duì)比，管理及監(jiān)測(cè)方式對(duì)比，環(huán)境效益對(duì)比等方面選擇可使投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的環(huán)境保護(hù)治理措施方案。 </p><p>　?。?）對(duì)投資項(xiàng)目的融資方案。從資金來(lái)源，融資結(jié)構(gòu)、成本、風(fēng)險(xiǎn)等方面選擇可使投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的融資方案。 </p><p>　　4.在設(shè)

10、計(jì)階段的應(yīng)用 </p><p>　　4.1利用價(jià)值工程進(jìn)行設(shè)計(jì)方案優(yōu)選 </p><p>　　對(duì)項(xiàng)目建設(shè)單位而言，價(jià)值目標(biāo)是既對(duì)立又統(tǒng)一的。同時(shí)不同的價(jià)值目標(biāo)在一定范圍內(nèi)具有統(tǒng)一性，如適當(dāng)增加工程項(xiàng)目投資則可以加快項(xiàng)目的建設(shè)速度，及早發(fā)揮項(xiàng)目效益并收回投資從而提高項(xiàng)目的全壽命的經(jīng)濟(jì)效益；如果工期目標(biāo)制定較為合理，則可以既取得較好的項(xiàng)目質(zhì)量又可以節(jié)約項(xiàng)目投資；適當(dāng)提高項(xiàng)目的質(zhì)量和功能要求，雖

11、然會(huì)導(dǎo)致一次性投資提高和工期延長(zhǎng)，但卻可以節(jié)約項(xiàng)目建成后的使用費(fèi)用和維護(hù)費(fèi)用，延長(zhǎng)使用年限，而提高項(xiàng)目的全壽命周期效益[2]。在建設(shè)工程設(shè)計(jì)階段引入價(jià)值工程分析方法，其意義在于促使設(shè)計(jì)人員從系統(tǒng)的角度看待價(jià)值目標(biāo)的問(wèn)題，更為重要的是它幫助設(shè)計(jì)人員從全壽命周期的角度看待價(jià)值目標(biāo)。 </p><p>　　4.2利用價(jià)值工程進(jìn)行限額設(shè)計(jì) </p><p>　　要在設(shè)計(jì)階段對(duì)投資進(jìn)行有效的控制，就

12、需要從整體上加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目投資的控制，由被動(dòng)反應(yīng)變成主動(dòng)控制，由事后核算變成事前控制，而限額設(shè)計(jì)就是根據(jù)上述要求提出的一種投資控制方法[3]。限額設(shè)計(jì)的控制對(duì)象是影響工程設(shè)計(jì)的靜態(tài)投資的項(xiàng)目。進(jìn)行投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的最有效途徑和主要方法，通過(guò)層層限額設(shè)計(jì)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目投資限額的動(dòng)態(tài)控制與管理。 </p><p>　　價(jià)值工程強(qiáng)調(diào)功能與成本的匹配。通過(guò)價(jià)值工程的功能分析，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目各組成部分的功能加以量化

13、，確定出其功能評(píng)價(jià)系數(shù)，以此作為設(shè)計(jì)限額分配時(shí)供參考的技術(shù)參數(shù)，從而最終求出分配到各專業(yè)、各單位工程的設(shè)計(jì)限額值。該方法的目的是使分配到各組成部分的成本比例與其功能的重要程度所占比例相近，即V=1，從而更大程度地達(dá)到項(xiàng)目各組成部分投資比例的合理性。 </p><p>　　5.在施工階段的應(yīng)用 </p><p>　　施工階段是項(xiàng)目成本形成的主要階段，而且這一階段的成本控制具有不可逆性，所以在

14、這一階段應(yīng)用價(jià)值工程具有廣闊的前景。 </p><p>　?。?）對(duì)施工方案的分析。制訂技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，對(duì)施工方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，提高施工的經(jīng)濟(jì)效益，降低成本和提高工程質(zhì)量。對(duì)施工方案主要是對(duì)進(jìn)度計(jì)劃、施工平面布置、交通運(yùn)輸以及各種組織管理體制等進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，采用多方案評(píng)比的方法，從中選出最佳的施工方案。 </p><p>　?。?）人工配置分析。人工的勞動(dòng)力是工程施工

15、的主動(dòng)因素，勞動(dòng)力的技能與素質(zhì)直接影響施工的質(zhì)量及效果。以施工進(jìn)度計(jì)劃為基準(zhǔn)，編制勞動(dòng)力需要量計(jì)劃，優(yōu)化勞動(dòng)組合，剔除多余的勞動(dòng)力和不必要的技能花費(fèi)。同時(shí)應(yīng)充分調(diào)動(dòng)每個(gè)部門(mén)、班組和每一個(gè)員工控制成本、關(guān)心成本的積極性，真正樹(shù)立起全員控制成本的觀念。 </p><p>　?。?）材料分析。價(jià)值工程就是在保證產(chǎn)品的質(zhì)量的基礎(chǔ)上充分應(yīng)用成本控制的節(jié)約原則，節(jié)約人力、物力、財(cái)力的消耗。首先，對(duì)降低材料的庫(kù)存成本和運(yùn)輸成本

16、進(jìn)行分析，以確定最節(jié)約的材料采購(gòu)方案和運(yùn)輸方案，以及最合理的材料儲(chǔ)備。其次，在滿足功能要求的前提下，盡量減少高價(jià)材料的使用量，積極推廣新技術(shù)、新材料、新工藝的使用。再次，根據(jù)政策資料預(yù)測(cè)材料價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)及市場(chǎng)供求狀況，制定采購(gòu)倉(cāng)儲(chǔ)方案。 </p><p>　?。?）機(jī)械設(shè)備分析。結(jié)合施工方法，進(jìn)行機(jī)械設(shè)備選型，確定最合適的機(jī)械設(shè)備的使用方案。 </p><p><b>　　6.

17、結(jié)論 </b></p><p>　　價(jià)值工程是一個(gè)系統(tǒng)工程，它的廣泛應(yīng)用不僅可以改善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，更重要的是加強(qiáng)人們提高品質(zhì)、節(jié)約資源的意識(shí)，使我國(guó)的經(jīng)濟(jì)更加高效的運(yùn)行。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)基本處于勞動(dòng)密集型階段，技術(shù)改進(jìn)空間很大，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)用價(jià)值工程必將產(chǎn)生巨大的效果。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b&

18、gt;</p><p>　　[1]Akintoye, A.（2000）. “Analysis of factors influencing project cost estimating practice.” </p><p>　　Constr. Manage. Econom., 18（1） </p><p>　　[2]王愛(ài)林．價(jià)值工程及其在建筑工程中的應(yīng)用[J]．