房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全周期計(jì)劃

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全周期計(jì)劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全周期計(jì)劃主要工作內(nèi)容 主要工作內(nèi)容 工作部門 工作部門主 項(xiàng)工作 工作階段 階段大類 小類 說明分 項(xiàng) 主辦部門 主辦部門主辦 主辦崗位 崗位協(xié)辦部 協(xié)辦部門完成時(shí) 完成時(shí)間地塊現(xiàn)狀圖 落實(shí)地塊具體位置及周邊情況 前期部 工程部規(guī)劃設(shè)計(jì)條件落實(shí)規(guī)劃條件，了解限制性條件前期部 工程部現(xiàn)場(chǎng)踏勘對(duì)地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細(xì)了解工程部了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業(yè)

2、、教育、交通等情況工程部 銷售部土地信息收集了解未來發(fā)展規(guī)劃了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對(duì)以后項(xiàng)目開發(fā)的影響和支撐銷售部 前期部了解地塊的上市方式和土地款同土地所有方進(jìn)行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整銷售部 前期部了解項(xiàng)目開發(fā)成本了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀尽⒄召M(fèi)項(xiàng)目和具體情況成本部 工程部土地價(jià)值初判了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排 銷售部 工程部現(xiàn)狀圖（四至電子文件） 前期部 工程部市場(chǎng)深度調(diào)研市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行地塊

3、周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析，進(jìn)行區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研。銷售部前期部項(xiàng)目最終定位根據(jù)以往及周邊項(xiàng)目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等，對(duì)項(xiàng)目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等，提出策略性建議。銷售部 工程部成本測(cè)算：針對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行初步成本測(cè)算、利潤(rùn)率分析及比選進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的方案設(shè)計(jì)和成本測(cè)算。開發(fā)周期及付款計(jì)劃各部 各部門會(huì)同研 會(huì)同研討：根據(jù)土地的開工條件、市場(chǎng)情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏。成 本控制部銷售部工程部成 本控制部銷售部工程部

4、項(xiàng)目方案確定 總經(jīng)理 各部門土地獲取階段土地價(jià)值深判可行性研究報(bào)告現(xiàn)金流測(cè)算 財(cái)務(wù)部 各部門主 項(xiàng) 階段 階段大類 小類 說明分 項(xiàng)主辦部 主辦部門主辦崗 主辦崗位協(xié)辦部 協(xié)辦部門間土地出讓合同交費(fèi)證明 繳納土地費(fèi)用建設(shè)用地規(guī)劃許可證地籍圖 4 份 （薄膜圖）土地登記申請(qǐng)書土地確權(quán)來源證明文件土地獲取階段辦 理土地證土地權(quán)人證明材料申請(qǐng)人主體資格證明、法人代表證明或個(gè)人身份證明行政部：提供企業(yè)相關(guān)證明資料。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目所在地

5、房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求現(xiàn)狀、價(jià)格水平等競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查 項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤詳細(xì)調(diào)查對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)及周邊進(jìn)行市場(chǎng)分析、客戶需求分析、產(chǎn)品分析、已成交客戶分析、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析等銷售部前期部 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分）項(xiàng)目周邊商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、預(yù)期發(fā)展方向等針對(duì)重點(diǎn)商家，進(jìn)行專向訪談，同時(shí)組織相關(guān)專業(yè)人士進(jìn)行專業(yè)論證。銷售部 前期部公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定通過行業(yè)發(fā)展分析、消

6、費(fèi)需求分析，確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。結(jié)合市場(chǎng)相關(guān)類型物業(yè)供求狀況，確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量公建部分業(yè)態(tài)選擇與數(shù)量確定 前期部 物業(yè)市場(chǎng)定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位依據(jù)控規(guī)指標(biāo)，提出產(chǎn)品類型建議，完成項(xiàng)目定位工作設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)部：配合完成公建類配套定位總經(jīng)理 各部門經(jīng)濟(jì)測(cè)算逐步細(xì)化成本測(cè)算及利潤(rùn)率分析，進(jìn)行現(xiàn)金流測(cè)算財(cái)務(wù)總監(jiān)各部門開發(fā)計(jì)劃：根據(jù)宗地狀況、市場(chǎng)條件和公司回款要求，初步制定土地開發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃；結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀完成項(xiàng)目公建部分開發(fā)不