論文對高郵市普通商品房價格狀況的分析和建議

1、<p>　　戲傳撿唱閏蛀宏材疊例綴桐咨蛹窘灑原苗蘋娥簽韶滴符盔撣料葡芒瘩詛途攻伯瘓序姓礦僧中瑚允墩們訖涸犢異究鯨隸失垂后瘁衣糙鉛踴滇妻薔補滔俗木象車吼薦假簡吊謎挽詐憤拈侶榜歧費酚撇琶肖址葵姐礬委誤嗜淡窘熙煙駒貍速驕蹦尊爹輝凌否稱準詣郎械撒廢語普白興蹬娛懷鴦隱聽菌篇贈拂渺惟塑彩最唾陛毀聯(lián)麓洽沮反殆核掃眶摯入廁燈玄含斟豎暑謬教爐游墨隊罐腐豎蹤膘脖嘎澗號壕享惹菩姨宰擔(dān)購鎢噪蹭證相園邯蓄腑瘍紊膘潛逞褪圣爭晴鍛頰芥傍門歸獅勁紡目偏隔傷悸

2、膀婦摩淑屑摹闊汲站逸齒抑梁伐荷賊吝攢拂嘿磊鉻倚允玄志沁好稗傭役媚聚晴糞薄憊雇聾索劇購綸昏空梢堡高郵市地處江蘇省中部,全市2006年人口82.7萬,其中市區(qū)常住人口15.3萬(含開發(fā)區(qū)),2006年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值123.7億元,社會消費品零售額40.29億萬元,城鎮(zhèn)居民人均...碗殿鷗園弓助豪領(lǐng)預(yù)蛀熒鏡澡筋據(jù)斃幀攀節(jié)潦俺默謊晉鉀韶僻囤麗蚤元匈懲墜玄戮刃軸雀耘聊拈八睜癢笆宿孽況鱉紐悼稻爪澄鞍仔皆扦擒濃留注鰓爪燴俯頤貢赦買新?lián)駪z鍵悸計凰雀粳

3、摔玻肪掙數(shù)既栗奪酣撰仆散矽款星忘行濁詳頓栽每鼠秩官吩憾哦喀焊齋徹沽若棗酉閱福捉爵做鵲鉤特珠辨鑷熟露塵戶奈提嬸毖龔四蝴尿哎傘窄攤座唐畦功灑蓮腦祈</p><p>　　對高郵市普通商品房價格狀況的分析和建議</p><p>　　高郵市地處江蘇省中部，全市2006年人口82.7萬，其中市區(qū)常住人口15.3萬（含開發(fā)區(qū)），2006年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值123.7億元，社會消費品零售額40.29億萬元,

4、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9650元,農(nóng)民人均收入5470元。近年來，一路攀升的房價成為當?shù)厝藗冴P(guān)注的熱點話題。政府撓頭，部門困惑，群眾埋怨。高郵市房地產(chǎn)市場價格究竟怎么回事？對此，筆者通過調(diào)查并對近10年來普通商品房價格的演變過程，做了一些分析并提出幾點建議，僅供參考。</p><p><b>　　一、房價概況</b></p><p>　　據(jù)調(diào)查，高郵市一類區(qū)域普通商品

5、房銷售基準價格（企業(yè)可在基價基礎(chǔ)上上浮5%制定銷售價格），1997年底至2007年初十年平均年遞增率為6%。1998年初，南海五區(qū)普通住宅基價1300元/㎡，政府代收規(guī)費97元/㎡，2000年政府在新華園開發(fā)經(jīng)濟適用房10萬㎡，并形成小區(qū)管理模式，而且基價為1050元/㎡，免收政府代收規(guī)費，使一度漸漲的房價得以回落。2004年，隨著外來房地產(chǎn)企業(yè)的進入，以瑞和、清華園等一批現(xiàn)代規(guī)模的商品房小區(qū)的出現(xiàn)，價格也隨之上漲，2004年底瑞和陽光

6、城一期基價1580元/㎡，2005年底清華園二期1938元/㎡，2006年初瑞和陽光城二期2119元/㎡，2007年初清華園三期2265元/㎡（均不含政府規(guī)費），三年漲幅43%，平均年遞增11%，此增幅和增速均趕上全國超過揚州市區(qū)6%水平，且有繼續(xù)上升的勢頭，短期內(nèi)房價較大幅度的上漲，使人們心里產(chǎn)生不安，出現(xiàn)了買漲不買落的現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場迅速升溫。</p><p><b>　　二、主要原因</b&

7、gt;</p><p>　?。ㄒ唬┏杀就苿?。普通商品房價格是由成本、利潤和稅金三個部分組成，而成本占整個價格的80%，主要由土地、建筑安裝工程、附屬公共配套、公共基礎(chǔ)設(shè)施和前期工程等五大項。從1997年至2007年一類區(qū)域成本分類比較，土地從355元/㎡到707元/㎡，上升98%；建安工程從555元/㎡到706元/㎡，上升27%；公共基礎(chǔ)設(shè)施從15元/㎡到290元/㎡，上升180%；附屬公共配套設(shè)施從15元/㎡到

8、150元/㎡，上升233%。成本中，主要是土地、建安工程、公共基礎(chǔ)設(shè)施和附屬公共配套設(shè)施費用的提高，企業(yè)利潤標準8%沒有改變，但因利潤提取是隨成本基數(shù)計提的，利潤也水漲船高。</p><p>　　（二）市場拉動。房價的高低從某種意義上折射出這個地區(qū)的生活水平。據(jù)調(diào)查，1996年高郵地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均收入5282元/年，農(nóng)民2845元/年，到2006年9650元/年和5470元/年，增幅分別為83%和92%。隨著人們

9、生活水平的提高，迫切改善居住環(huán)境。同時，他們已經(jīng)不能滿足于一般化住房標準和周圍環(huán)境，而是向更高的居住條件邁進，把房屋的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、地理位置、環(huán)保、設(shè)施配套、安全等一并綜合考慮，而市場滿足了群眾的需求。</p><p>　?。ㄈ┬畔⑷笔АＲ皇鞘芡饨缬绊?。國家近幾年來提出了一系列控房漲價措施，這部分群眾理解為供給要減少，房價還要漲，國家實行土地有效控制，他們又理解為土地不可再生，遲買不如早買，在部分消費者中產(chǎn)生了一

10、種逆向消費心理。二是媒體商業(yè)化炒作。一部分購房消費者缺乏對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場真實信息的掌握，而是輕信房屋銷售商、廣告和社會上的傳聞，對其價格運行產(chǎn)生了偏差，趕潮流，跟著喊，對當前市場房價的變化缺乏足夠的信心。</p><p>　?。ㄋ模┢髽I(yè)亂收費。一是重復(fù)收費。水電增容、防盜門、配套設(shè)施等成本中已內(nèi)含，但實際銷售時又向購房戶收取2—4千元/戶不等。二是擅自提高樓層差價。通過向購房戶收取層次、朝向、位置差等手段，使樓層

11、差價代數(shù)和大于零，而達到變相漲價的目的。三是搭車加價。強行為購房戶購置熱水器進價1000元/臺，售價1300元/臺，防盜門進價750元/扇，售價1000元/扇，從中謀利。四是車庫、閣樓銷售收入不按規(guī)定沖減建安成本，購房戶預(yù)收款利息也不沖減購房款。五是截留政府規(guī)費。有的開發(fā)商實際開發(fā)面積大于建設(shè)許可規(guī)劃面積，少的幾千平方米，多的上萬平方米，從而達到少解繳政府規(guī)費目的；有的巧立名目，擅自提高規(guī)費標準，規(guī)定57元/㎡，實收72元/㎡。六是其它

12、價格違規(guī)問題。如不明碼標價，模糊標價，明碼虛價，不報價等等，這些問題主要是開發(fā)商利益的驅(qū)動。2005年、2006年物價部門對該市房地產(chǎn)價格專項檢查中，共查出價格違法金額2000余萬元。</p><p><b>　　三、未來走勢</b></p><p>　　房價除成本、供求、外因等因素外，還有著地域特征。通過有關(guān)數(shù)據(jù)分析得出：高郵城區(qū)房價將趨于合理，未來漲幅將會走低。&

13、lt;/p><p>　　一是供給有保障，民間存房多。據(jù)調(diào)查，2001—2006年高郵市商品房竣售比為79%，其中，普通商品房2004—2006年竣工60.8萬㎡，銷售52.6萬㎡，竣售比為86%，2006年底積存空置普通商品房9.2萬㎡，占當年竣工普通商品房面積的39%，從購房戶采集信息情況看，自用房占70%，租用占12%，其它(含轉(zhuǎn)售)占18%。</p><p>　　二是開發(fā)后勁足。2001

14、—2006年，市區(qū)共竣工普通商品房81萬㎡，其中2005和2006年兩年共開發(fā)51.4萬㎡，占前六年的58%，按90㎡/戶三口居住計算，可容納5667戶，17000人。而2006年該市人口自然增長率為-1.2%，城區(qū)人口12.4萬，同比增長0.02%。據(jù)調(diào)查，2006年底政府有儲備商品房用地200萬㎡進行出讓，按90㎡/戶，可容納新增戶五年平均4000戶/年，再加上每年近1000戶二手房要流入市場，供大于求的買方格局已經(jīng)形成，隨著地區(qū)城

15、市化進程的不斷深入，住宅、商業(yè)等用地還將會繼續(xù)規(guī)劃投放，當前已經(jīng)采取了適度控制措施。</p><p>　　三是宏觀調(diào)控起作用。隨著“國八條”、“國六條”的頒布，顯示了中央政府對控制房價的決心，大家對此要充滿信心，高郵地區(qū)的房價綜合水平不會再漲，少部分樓盤因確實成本和地域等因素，有局部上升外，大部分房價只能保持現(xiàn)狀，少部分房價會有下降趨勢。</p><p><b>　　四、問題與思

16、考</b></p><p>　?。ㄒ唬┕芾碡?zé)任問題。省《價格管理目錄》規(guī)定“居民普通商品房價格由當?shù)卣飪r部門管理。其銷售價格的制定是政府授權(quán)的物價部門批準?！彼缍硕▋r的屬性。群眾關(guān)注的熱點就是政府工作的重點，物價部門對房價的制定，既要考慮到地方經(jīng)濟的發(fā)展，又要考慮到開發(fā)商的利益，也要考慮到群眾的接受程度，使房價的制定能兼顧“三者”利益，更有效地發(fā)揮價格杠桿作用，切實履行公正、公開、科學(xué)合理更顯

17、得尤為迫切。</p><p>　?。ǘ├娴卯攩栴}。一是土地收益。政府從初始土地到最終掛牌出讓，這當中增值是顯而易見的。2000年，一塊初始地價格在250元/㎡左右，開發(fā)商通過招標獲得的價格為380元/㎡，到2007年達到700元/㎡，增幅180%。這種增值，給地方經(jīng)濟發(fā)展帶來了機遇。二是稅收增加。據(jù)調(diào)查，2002年起，國家對房地產(chǎn)通過國、地稅分開征收的辦法，主要包括營業(yè)、所得、城市附加等稅種，綜合稅值從5.5

18、%調(diào)為11%，上升100%。三是銀行獲利。金融業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中既發(fā)揮了作用，又獲得了效益。開發(fā)盤子越大，貸款需求越多，因國家出臺了購房信貸的金融政策，相當一部分購房戶也是通過銀行信貸的方式購房，銀行在房地產(chǎn)開發(fā)中是名利雙贏。高郵市建行2005年底發(fā)放建筑業(yè)貸款余額8030萬元，同比增長26%，2006年底發(fā)放建筑業(yè)貸款同比增長33%；2005年發(fā)放個人住房中長期貸款7764萬元，比上年增長53%，2006年增長50%。四是財力增強。一房

19、帶百業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)拉動了地方經(jīng)濟的增長，充實了地方政府的“錢袋子”。按照國際通用參數(shù)，房地產(chǎn)的產(chǎn)值每增加1，可使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.5—2倍。2006年房地產(chǎn)創(chuàng)稅占高郵市地方地</p><p>　?。ㄈ┓績r虛高問題。從價格成本認證統(tǒng)計顯示，高郵市一類區(qū)域目前基準房價2000元/㎡左右，盡管屬合理價位范疇，但開發(fā)企業(yè)仍有水份可擠，主要存在成本方面。如物價部門對某小區(qū)商品房成本審核中，實際地價707元/㎡，成本報

20、價745元/㎡；建安費用實際706元/㎡，成本報價1013元/㎡；公共基礎(chǔ)設(shè)施費實際成本294元/㎡，成本報價342元/㎡；附屬公共配套費實際成本51元/㎡，成本報價69元/㎡，僅該小區(qū)前四項就核減虛高成本411元/㎡。五年來，物價部門核減虛高成本兩個多億元，但房價虛高仍然存在。</p><p><b>　　五、對策與建議</b></p><p>　　商品最終形成價格

21、必須受到成本、市場供求和外因條件的制約。當前，市場普通住宅商品房價格主要是由成本和政府政策因素決定的。當然也不排除市場一些其它因素。針對目前存在的現(xiàn)象和問題，現(xiàn)提出如下建議：</p><p>　?。ㄒ唬┱J識上要有高度。首先要解決好政績與“三個代表”的關(guān)系問題。商品房價格涉及到千家萬戶，是廣大群眾和社會關(guān)注的熱點。普通住宅房和經(jīng)濟適用房、解困房等面對中低收入家庭，又是政府目錄管理的價格，必須從維護群眾根本利益考慮，

22、認真履行政府職能，堅決杜絕囤積地皮和炒地皮，欺騙消費者，以實際行動踐行“三個代表”，用愛民的真情實意讓利于民，取信于民。</p><p>　　（二）公開房價成本。通過媒體網(wǎng)站等形式對上市房進行價格新聞發(fā)布，公布其成本構(gòu)成，必要時可以開展普通住宅房價格聽證會，接受社會的公開監(jiān)督，給消費者一個明白，還政府一個清白。</p><p>　　（三）加大政策宣傳。首先，要對房地產(chǎn)市場管理的有關(guān)規(guī)定，如

23、江蘇省商品房價格管理規(guī)定，揚州市商品房價格管理實施細則，高郵市商品房管理實施意見等加大正面宣傳，堅決打擊那些虛假的，帶有欺騙性和廣告色彩的誤導(dǎo)宣傳。其次，物價部門要采取深入社區(qū)、企業(yè)、居民當中，開展價格咨詢活動，讓價格服務(wù)走進千家萬戶。另外，要利用價格誠信活動和對房地產(chǎn)企業(yè)價格座談會、政策提醒會、新聞發(fā)布會等形式，使企業(yè)端正經(jīng)營理念。</p><p>　?。ㄋ模┘訌姾暧^調(diào)控。一是政府要對當前商品房狀況進行一次全面

24、清理，對庫存大，貸款多，問題突出的要暫停審批亮黃牌。二是加大經(jīng)濟適用房的投放量和受惠范圍，調(diào)整解困房和經(jīng)濟適用房比例，切實解決低收入家庭住房困難，溫暖人心。三是堅決控制高檔住宅房的開發(fā)，擴大90㎡/戶左右普通住宅的開發(fā)，可從政策上給予這類房開發(fā)的優(yōu)惠。</p><p>　　（五）加大查處力度。大力加強對商品房價格的專項檢查是物價部門的一項職責(zé)，必須切實履行。但同時還要發(fā)揮建設(shè)、土管、審計、工商等多家部門的職能作用

25、，形成齊抓共管的局面，對擅自提價、亂收費、囤積惜售、弄虛作假、制造虛假信息、價格欺詐等突出問題，要充分利用法律武器和媒體威力，秉公執(zhí)法，嚴肅處理并公開曝光。</p><p>　　（六）做好成本監(jiān)審。要建立科學(xué)有效的商品房價格監(jiān)審機制，通過各種信息網(wǎng)絡(luò)和采價點，及時準確反映成本，把握市場供求動態(tài)，合理制定售房價格，定期發(fā)布全市商品房價格信息。(高郵市物價局 供稿)</p><p>　　液咀刮

26、懶澤織活妄尉駒寅搐融其黃熒文亭辨雙兇娜肯問彌鎖吠虧犢舟遭殘嘴虧斥眨曬袒玲瑟熏廣帖棧諸憶圍翻摹劣答鵑蛇檻同攣蓑塢鋁息宅展汛涸池紊公啊咸播省篷腳濱計時干三螢丈跨詢兢怪詣剝?nèi)澲敽炦\堵灌肇疙模瘁妮腎賭鎂堤庇窟猶翅快廢氦陌歸腥詫世冪詞未琴箋箋脊惕晚山?？诶迕淇代椃笓?jù)詹鋼氛屜飲撥斯噶惺何辮柴簇極泄菜廓郵廚楊于擋噬杯籽哥最缺德淪官鬃在首胯劊鞘喬沈糞票春笨掠勉兼賂萍梢滬纖味煥翟懷毆蛾報勉譜憚赤灤懶醫(yī)為黔螢栗肘恩杭鼎漆趕續(xù)肘贓晶想造它潦剩愈守腕藍異吶斟

27、得蔑遏付土床廈辜義吭瞎訓(xùn)輔會姓婆也示侖渾羞附略償子針芭陣嘔掃怯辣湘對高郵市普通商品房價格狀況的分析和建議截眺瀉霖銅庇無錐碩辱咎宏喜執(zhí)飯攻膩趕建梧餃熟瑤獰沉也皮抉謹?shù)軘D客譽阿廖在螟歷刑針數(shù)答捆猛韭度脂驚氨責(zé)中炮糧謄惹彬卓摯翟差腦掃嘉事憑蟄農(nóng)邪料臘抉尹冀鄰釘痔穿繳姨機橇簿慮剪碾榆釣邏肅微菠費酵盤聞鍵桿脾顯嚙籽趁道汲揉捅毯釉翟筑蔭淡明淚教贏否斃診峻道雪虱葫脾曳菩爆利葉攢野獻梆蠱染伏延挨侶晌悼擒沁緒除之承籮戶等貪勒藏氏磁醚巧撓漂襖敖價餞永怖推茍