房地產(chǎn)項目初步可行性研究課程設(shè)計

1、<p>　　蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膃莇薇螇羃膀蒃螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂蒞袂膄芅蚄袁襖蒁蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈羅裊莈莄羄羇膁螃羄腿莆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈肄羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆蚅肀芄莃蚄節(jié)薀螂蚃羂莂蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膃莇薇螇羃膀蒃螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂蒞袂膄芅蚄袁襖蒁蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈

2、羅裊莈莄羄羇膁螃羄腿莆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈肄羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆蚅肀芄莃蚄節(jié)薀螂蚃羂莂蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膃莇薇螇羃膀蒃螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂蒞袂膄芅蚄袁襖蒁蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈羅裊莈莄羄羇膁螃羄腿莆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈肄羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆蚅肀芄莃蚄節(jié)薀螂蚃羂莂蚈螞肄薈薄蟻膇莁蒀蟻艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈膃莇薇螇羃膀蒃螆肅蒆螁螅膈羋蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿

3、袃肂蒂蒞袂膄芅蚄袁襖蒁蝕袀肆芃薆衿膈蕿蒂衿芁莂螀袈羀膄蚆袇肅莀薂羆膅膃蒈羅裊莈莄羄羇膁螃羄腿莆蠆羃節(jié)艿薅羂羈蒅蒁羈肄羋蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁</p><p><b>　　課程設(shè)計</b></p><p>　　課程名稱： 建設(shè)項目經(jīng)濟性分析與評價 </p><p>　　題目名稱： 房地產(chǎn)項目初步可行性研究 </p>

4、<p>　　班 級： 2010 級 工程管理 專業(yè) 2 班</p><p>　　姓 名： </p><p>　　學(xué) 號： </p><p>　　指導(dǎo)教師： </p><p><b>　　評定成績：</b

5、></p><p><b>　　教師評語：</b></p><p>　　指導(dǎo)老師簽名： </p><p>　　2012 年 11 月 22 日</p><p>　　課程設(shè)計名稱：房地產(chǎn)項目初步可行性研究</p><p>　　一、課程設(shè)計目的：通過課程設(shè)計，熟悉掌握房地產(chǎn)市

6、場調(diào)查方法和項目策劃方法，工程經(jīng)濟學(xué)的基本原理和方法，能運用所學(xué)知識進行房地產(chǎn)項目可行性研究。具體包括：</p><p>　　掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷和樓盤調(diào)查編寫方法</p><p>　　熟悉房地產(chǎn)市場調(diào)查方法和技巧</p><p>　　熟悉房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析方法</p><p>　　熟悉房地產(chǎn)市場目標市場選擇方法</p>

7、<p>　　掌握房地產(chǎn)市場定位方法</p><p>　　6、熟悉房地產(chǎn)項目成本費用的構(gòu)成及其用途</p><p>　　7、掌握成本估算的方法</p><p>　　8、熟悉銷售收入、利潤、稅金等概念，掌握銷售收入、利潤、稅金的計算方法</p><p>　　9、熟悉財務(wù)評價的基本步驟</p><p>　　10

8、、掌握現(xiàn)金流量的構(gòu)成與現(xiàn)金流量表的編制</p><p>　　11、掌握財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算</p><p>　　12、掌握工程項目靜態(tài)動態(tài)評價方法。</p><p>　　二、課程設(shè)計進度安排：</p><p>　　本設(shè)計按教學(xué)計劃安排，共2周。</p><p>　　編制樓盤調(diào)查表和市場調(diào)查問卷</p>

9、<p>　　第2、3天，進行樓盤調(diào)查和市場問卷調(diào)查</p><p>　　第4天，進行樓盤和調(diào)查問卷統(tǒng)計分析</p><p>　　第5天，根據(jù)統(tǒng)計分析進行房地產(chǎn)項目市場細分，目標客戶群定位及房地產(chǎn)產(chǎn)品定位。</p><p>　　第6天，根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃，進行房地產(chǎn)項目成本費用的估算。</p><p>　　第7、8天，進行相關(guān)經(jīng)濟指標

10、的測算和分析</p><p>　　第9天，初步審查設(shè)計成果，對設(shè)計進行修改完善</p><p>　　第10天，整理完成課程設(shè)計。</p><p>　　三、課程設(shè)計內(nèi)容要求：</p><p><b>　　1. 內(nèi)容要求：</b></p><p>　?。?）2012年長沙市房地產(chǎn)市場分析</p&

11、gt;<p>　?。?）該項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析</p><p>　?。?）房地產(chǎn)項目市場定位及規(guī)劃</p><p>　?。?）房地產(chǎn)項目相關(guān)經(jīng)濟指標的測算和分析</p><p>　?。?）房地產(chǎn)項目可行性分析</p><p><b>　?。?）結(jié)論</b></p><p>

12、<b>　　2.內(nèi)容提綱：</b></p><p><b>　?。?）項目概括</b></p><p>　?。?）2012年長沙市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及需求分析</p><p><b>　　（3）項目規(guī)劃：</b></p><p>　　a.土地所在地周邊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀（根據(jù)樓盤調(diào)查進

13、行說明）</p><p><b>　　b.消費者需求特點</b></p><p>　　c.項目產(chǎn)品策劃與規(guī)劃設(shè)計：</p><p><b>　　產(chǎn)品總體形象定位；</b></p><p>　　客戶定位，主要包括目標客戶群特征</p><p>　　產(chǎn)品核心利益的追求（核心產(chǎn)品定

14、位）</p><p>　　形式產(chǎn)品定位及附加產(chǎn)品定位（重點），形式產(chǎn)品主要包括建筑風(fēng)格、 結(jié)構(gòu)特點、主力戶型和面積，價格和定價策略等。附加產(chǎn)品主要包括物業(yè)管理，服務(wù)水平，配套設(shè)施。</p><p>　　地產(chǎn)外產(chǎn)品；如音樂、教育和體育</p><p><b>　　項目產(chǎn)品主題策劃。</b></p><

15、;p>　　規(guī)劃設(shè)計中主要利用上課所說的指標進行相關(guān)建筑定量說明，提出項目設(shè)計總體設(shè)想和要求。</p><p>　　d.項目開發(fā)進度：開盤時間、銷售節(jié)奏的控制及不同時期的銷售價格</p><p>　?。?）房地產(chǎn)項目經(jīng)濟可行性分析</p><p>　　包括各種成本估算表及現(xiàn)金流量表，進行經(jīng)濟指標的分析，判斷項目是否可行。房地產(chǎn)行業(yè)基準收益率為12%。</p

16、><p><b>　?。?）不確定性分析</b></p><p><b>　　（6）社會影響分析</b></p><p><b>　?。?）結(jié)論及建議。</b></p><p>　　備注：房地產(chǎn)市場調(diào)研6-8名同學(xué)為一組進行，相關(guān)房地產(chǎn)市場研究部分內(nèi)容要求參考房地產(chǎn)市場研究作業(yè)相關(guān)

17、內(nèi)容，一組的同學(xué)市場研究的內(nèi)容可以一致，相關(guān)經(jīng)濟性分析應(yīng)獨立完成。</p><p><b>　　四、課程設(shè)計步驟：</b></p><p>　　地塊的選?。簑ww.csland.gov.cn 從該網(wǎng)址中進行地塊的選擇。通過查看出讓須知了解宗地具體情況，查看申購信息，查看成交狀況及價格。</p><p>　　市場調(diào)查：根據(jù)所選取的地塊進行相鄰樓盤

18、的調(diào)查和消費者需求調(diào)查</p><p>　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析：將調(diào)查表和調(diào)查數(shù)據(jù)進行分析，運用Excel進行統(tǒng)計，通過相關(guān)的柱狀圖、餅狀圖或者相關(guān)表格等進行分析</p><p>　　房地產(chǎn)市場定位：根據(jù)統(tǒng)計分析，進行房地產(chǎn)市場細分，找準目標客戶群及相應(yīng)的需求，進行房地產(chǎn)項目定位和基本規(guī)劃。</p><p>　　房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟指標的測算：</p><p

19、>　　根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃，進行房地產(chǎn)項目成本費用的估算</p><p>　　根據(jù)成本費用的估算，進行現(xiàn)金流量表等相關(guān)表格的編制</p><p>　　進行相關(guān)經(jīng)濟指標的測算，判斷項目的可行性</p><p>　　備注：所學(xué)相關(guān)房地產(chǎn)知識根據(jù)所選土地的大小確定項目的規(guī)模，并確定開發(fā)所需時間，一般中小型項目開發(fā)時間為3-8年。根據(jù)所確定的開發(fā)時間進行每一年相關(guān)費用的

20、估算，并進行相關(guān)經(jīng)濟指標（凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、靜態(tài)投資回收期、動態(tài)投資回收期、盈虧平衡點）的計算進行項目的可行性評價。</p><p>　　總結(jié)：對項目的規(guī)劃和營銷過程中的基本情況進行總結(jié)，并提出相應(yīng)建議。</p><p><b>　　五、格式要求：</b></p><p>　　按照學(xué)?；?qū)W院課程設(shè)計格式要求進行封面和課程設(shè)計內(nèi)容的編寫。<

21、;/p><p>　　備注：成本費用估算：</p><p>　　土地費用估算：包括土地掛牌價格、相關(guān)手續(xù)費和拆遷費用。根據(jù)網(wǎng)址中，按照申購成交價格進行土地價格估算；拆遷相關(guān)費用按《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理》教材57頁例2-1進行估算。</p><p>　　前期工程費：包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水土地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費用支出。經(jīng)綜合估算，按每

22、平方米建筑面積約300-400元/ m2。</p><p>　　房屋開發(fā)費：所開發(fā)的項目均為普通裝修，相關(guān)價格如下表：</p><p>　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：按建安成本15%估算。</p><p>　　公共配套設(shè)施：按建安成本3%估算。</p><p>　?。?）不可預(yù)見費：按建安成本的3%估算 </p><p&g

23、t;　　（7）管理費：按（2）至（5）項和估算 </p><p>　?。?）銷售費用： 按銷售收入的5%計算</p><p>　?。?）財務(wù)費用：指該公司為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。項目可以申請到5000萬的貸款（貸款利率為6%），利息每年支付一次，本金在項目結(jié)束前一次性清償。</p><p>　　（10）稅金及政府收費：只考慮二稅一費。</

24、p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目初步可行性研究方案</p><p><b>　　項目概況</b></p><p><b>　　項目名稱</b></p><p>　　項目暫定名字水墨御園</p><p><b>　　2.項目區(qū)位 </b></p>

25、<p>　　本項目居于長沙市岳麓區(qū)大河西先導(dǎo)區(qū) ，西二環(huán)至三環(huán)之間。 北起楓林路、南接桃花嶺景區(qū)界線、東起二環(huán)線、西至繞城高速 。距市中心五一廣場到葡萄園最快一刻鐘車程。二環(huán)線在西站向南行兩分鐘即到。 </p><p>　　3.項目承包單位概況</p><p>　　承辦單位是陽光森林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資金800萬元。開發(fā)資質(zhì)為一級。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品

26、房銷售、物業(yè)管理等。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承“以人為本、創(chuàng)新發(fā)展、綠色新城、低碳生活”的經(jīng)營理念，開拓進取。</p><p>　　陽光森林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的經(jīng)營宗旨是：</p><p>　　為客戶創(chuàng)造生活--提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；</p><p>　　為社會創(chuàng)造價值--服務(wù)社會，創(chuàng)造文明進步的

27、生活方式，充分實現(xiàn)誠哲天下房地產(chǎn)集團的社會價值；</p><p>　　為員工創(chuàng)造機會--創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高誠哲集團人的工作生活質(zhì)量。</p><p>　　4.項目提出的理由與目的</p><p>　　房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地

28、產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)山庭水秀項目。</p><p>　　水墨御園項目座落于長沙岳麓區(qū)梅溪湖，梅溪湖本屬于岳麓山的桃花嶺景區(qū)。虎形山就像一個趴在岳麓峰下的一只老虎，梅溪湖街道工委的新辦公樓就在虎鼻尖上。龍王港河與一條支流在前面流過，周

29、邊學(xué)府林立，高校、科研機構(gòu)云集。小區(qū)面臨珞瑜路，門前有十幾路公交車，方便快捷。商場、超市、餐飲、銀行、醫(yī)院等生活配套一應(yīng)俱全，盡享生活之完美。項目地塊自然環(huán)境優(yōu)越，具有較好的升值潛力，適宜于建造大型高檔的園林式生態(tài)居住區(qū)。</p><p>　　在該宗地上規(guī)劃開發(fā)規(guī)模宏大、配套完善的居住區(qū)，對于長沙市城市建設(shè)和社會經(jīng)濟發(fā)展以及承辦方自身的發(fā)展，都是十分必要和有利的。</p><p>　　5.

30、項目各項主要指標</p><p>　　表1水墨御園主要項目技術(shù)經(jīng)濟指標</p><p>　　二．2012年長沙市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及需求分析</p><p>　　“金三銀四”向來被認為是樓市銷售的旺季，不過，剛剛過去的3月份注定要打破這一常規(guī)。2012年第一季度，房地產(chǎn)市場不但遭遇限購、價格控制等一系列調(diào)控政策的強力沖擊，同時又受到了傳統(tǒng)春節(jié)成交淡季的影響。作為二線城市

31、的長沙，3月4日和31日分別出臺了限購細則和限漲目標，但市場對政策的敏感程度遠不如一線城市，一、二季度成交量不降反升，且價格相對穩(wěn)定，標志著市場觀望和相持狀態(tài)基本成型。</p><p>　　1、商品房供應(yīng)情況。上半年全市新建商品房累計批準預(yù)售881.10萬㎡，同比減少0.87%，其中住宅批準預(yù)售805.63萬㎡，同比減少0.27%。內(nèi)五區(qū)新建商品房累計批準預(yù)售539.69萬㎡，同比減少18.63%，其中住宅批準預(yù)

32、售502.11萬㎡，同比減少16.94%。特別是天心區(qū)、雨花區(qū)尤為明顯；三縣市新增上市量同比有較大增長，同比增幅均超過55%以上，僅望城新增上市量小幅下滑。</p><p>　　2、商品房銷售情況。1-5月，長沙地區(qū)新建商品房累計銷售備案854.77萬㎡，同比減少8.18%。截止6月25日，6月前四周長沙全市新建商品房網(wǎng)簽82.76萬平方米，7805套；長沙上半年住宅成交共41396套，444.89萬平米，同比下

33、跌34.87%，均價6014元/平米，同比上漲23.16%。</p><p>　　3、商品房價格情況。2011年上半年長沙房價仍然保持上漲態(tài)勢。岳麓區(qū)的樓市均價為5681元/㎡，平均每月上漲78元/㎡。開福區(qū)的樓市均價為7220元/㎡，平均每月上漲78元/㎡。芙蓉區(qū)的樓市均價為8323元/㎡，平均每月上漲158元/㎡。天心區(qū)的樓市均價為6848元/㎡，平均每月上漲103元/㎡。雨花區(qū)的樓市均價為6930元/㎡，平

34、均每月上漲135元/㎡。如果按月來看，1月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅均價為5105元/㎡，2月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價為5889元/㎡，3月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價為5529元/㎡,5月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價為 6579 元/㎡, 6月內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅備案均價為7180元/㎡。長沙市“限購令”沒有限購商業(yè)地產(chǎn)，加強了非住宅市場價格的上漲預(yù)期，6月商業(yè)地產(chǎn)均價持續(xù)上漲。1-2月內(nèi)五區(qū)非住宅備案均價累積數(shù)為8640元/㎡。從市場

35、反饋來看，限購之后，高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的積極入市抬高了均價。</p><p>　　5、房地產(chǎn)市場指數(shù)。近日，長沙市房產(chǎn)研究中心公布《2011年6月長沙房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)分析報告》。該報告顯示，2011年6月，長沙房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)為100.38，環(huán)比下降0.32點，其中，土地交易指數(shù)為87.15，環(huán)比上升7.71點；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)指數(shù)為98.63，環(huán)比下降9.89點；新房交易指數(shù)為103.42，環(huán)比上升3.26點；二

36、手房交易指數(shù)為102.29，環(huán)比上升1.31點；房地產(chǎn)金融指數(shù)為103.38，環(huán)比下降5.94點；房地產(chǎn)市場信心指數(shù)為99.18，環(huán)比上升0.97點。</p><p><b>　　項目規(guī)劃</b></p><p>　　1.土地所在地周邊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 </p><p>　　表2為2012年2月項目周邊樓盤最新信息對比一覽表：</p&g

37、t;<p><b>　　2.周邊規(guī)劃</b></p><p>　　近年來，隨著長沙市的不斷擴大，以西部梅溪湖為重點發(fā)展對象的岳麓區(qū)已成為最成熟、最被認可的新城區(qū)拓展區(qū)。緊臨岳麓區(qū)政府、大學(xué)城，隨之，新的經(jīng)濟增長點正在形成。</p><p>　　根據(jù)長沙市規(guī)劃，岳麓區(qū)正在形成五大功能板塊：</p><p>　?。?）、以教育、居住為

38、主的大學(xué)城</p><p>　?。?）、以居住、教育、運動為主的科技產(chǎn)業(yè)園</p><p>　?。?）、以行政、文化、商貿(mào)、居住為主的梅溪湖新區(qū)</p><p>　　（4）、以商貿(mào)、居住、行政為住的老城區(qū)</p><p>　　（5）、以居住、商貿(mào)、運動、游憩為主的橘子洲</p><p>　　梅溪湖國際新城總建筑面積約1

39、000萬平方米，從此將長沙帶入千萬級規(guī)模開發(fā)時代。梅溪湖國際新城以“造城”的恢弘手筆，國內(nèi)外知名城市規(guī)劃機構(gòu)和建筑設(shè)計事務(wù)所，經(jīng)過反復(fù)的篩選和論證，將CBD建筑群、文化藝術(shù)中心、科技研發(fā)中心、高端住宅區(qū)等多元化城市功能區(qū)巧妙地融入自然景觀之中，最大程度地展現(xiàn)人、自然、城市三者的和諧交融。一個以“湖”為中心、“山”為依托、“河”為脈絡(luò)的新型城市藍圖躍然于世。梅溪湖國際新城引入國際領(lǐng)先的城市營運理念，致力創(chuàng)建環(huán)保節(jié)能的低碳城市，將成為提升城

40、市形象和城市化進程中一道光輝的里程碑，并為未來中國城市建設(shè)、區(qū)域運營樹立全新典范！ </p><p>　　按照政府的規(guī)劃，梅溪湖國際新城著力打造成中國國家級綠色低碳示范新城、華中地區(qū)兩型社會的新城典范、湖南省和長株潭地區(qū)最具國際化水平、科技創(chuàng)新、以人為本、生態(tài)宜居、可持續(xù)發(fā)展的活力新城。此區(qū)域?qū)⒅鸩桨l(fā)展成為城市國際文化中心、國際智力拓展和科技創(chuàng)新中心、國際商務(wù)中心、國際居住中心，大河西先導(dǎo)區(qū)經(jīng)濟商業(yè)文化中心。 &

41、lt;/p><p><b>　　消費者需求特點</b></p><p>　　.家庭構(gòu)成：單身青年、已婚無小孩年輕夫婦、已婚有一個小孩年輕夫婦；</p><p>　　.年齡：25-35歲；</p><p>　　.區(qū)域：長沙市區(qū)、岳麓區(qū)；</p><p>　　.收入：3000-7000元/月；</p

42、><p>　　.學(xué)歷及職業(yè)：學(xué)歷——?？?、本科及以上</p><p>　　職業(yè)——公務(wù)員、商人、白領(lǐng)（主要）、工程師、教師等；</p><p>　　.生活形態(tài)描述：白天出入寫字樓、商務(wù)場所以及學(xué)校。</p><p>　　夜晚在公務(wù)社交和私人約會中游刃有余；</p><p>　　.居住形態(tài)：健康的生活理念，舒適的生活方式，體

43、面地物業(yè)管理</p><p>　　優(yōu)雅的生活環(huán)境，優(yōu)美的生態(tài)景觀，智能化和信息化；</p><p>　　.個人行為：崇尚溫馨的生活環(huán)境，注重細節(jié)上的品味，向往山水如畫的自然 風(fēng)光；</p><p>　　.購買目的：主要用于居家，投資。</p><p>　　項目產(chǎn)品策劃與規(guī)劃設(shè)計</p><p&g

44、t;<b>　　產(chǎn)品總體形象定位</b></p><p>　　A.項目產(chǎn)品定位： 在總體上，多層、小高層住宅定位于中檔、中偏高檔 和高檔3種，以適合供應(yīng)項目供需圈內(nèi)目標顧客群的有效需求。</p><p>　　B.項目價格定位：由于周邊有類似的可比實例——金茂梅溪湖、中建梅溪湖壹號、旭輝御府，故這里的價格采用市場法來定價。</p>&l

45、t;p>　　D=8134×0.3+7553×0.2+6421×0.5=7161.3</p><p><b>　　客戶定位</b></p><p>　　通過調(diào)研，目標顧客群體鎖定在：</p><p>　　長沙市的“財智階層”、新貴富裕階層；</p><p>　　文化水平高，學(xué)歷大多為大學(xué)

46、本科或以上；</p><p>　　個人月收入大于3000；</p><p>　　見多識廣，對樓盤的品質(zhì)及品味十分在意；</p><p>　　人生的格言為：追求財富、創(chuàng)造財富、享受財富。</p><p><b>　　核心產(chǎn)品定位</b></p><p><b>　　A.差異化模式</

47、b></p><p>　　由于該區(qū)周圍已經(jīng)有金茂梅溪湖、中建梅溪湖壹號、旭輝御府等高檔住宅，所以要想與現(xiàn)在有的高檔住宅抗衡，要想在這個競爭激烈的區(qū)域做出自己的特色，就必須采取“差異化戰(zhàn)略”。</p><p>　　那么如何才能做到這一點呢？首先應(yīng)該從需求市場研究入手，抓住目標顧客群體的生理、心理需求，以人為本；其次就是要從供給市場研究入手，抓住目前市場的空白及不足，填其空白，補其不足。

48、</p><p>　　A.1、本項目要建成“綠色—生態(tài)—健康”的園林式居住區(qū)。</p><p>　　良好的居住環(huán)境，是當今社會人人都渴求的，久居城市的人需要一片凈土，需要清新的空氣以及自然美景。</p><p>　　A.2、本項目規(guī)劃要跟上信息時代的潮流。</p><p>　　項目定位中高檔，居住區(qū)的設(shè)計要和中高收入階層的地位相適應(yīng)，特別是本

49、項目所處地段現(xiàn)有配套匱乏，項目的設(shè)計必須跟上信息化、智能化的要求。</p><p>　　具體來講，本項目的設(shè)計要達到以下要求：</p><p><b>　　、規(guī)劃超前化</b></p><p>　　居住區(qū)要導(dǎo)入家居智能化設(shè)置，要確保5～10內(nèi)不落后；建筑規(guī)劃符合時代潮流；建筑材料要運用環(huán)保新型材料；服務(wù)意識要超前。</p><

50、;p><b>　　、戶型合理化</b></p><p>　　多層及小高層住宅等設(shè)計的戶型要求是合理、實用的。</p><p><b>　　、建筑藝術(shù)化</b></p><p>　　本項目定位為中高收入階層，學(xué)歷大學(xué)以上，要求有濃厚的文化氛圍，所以在進行項目規(guī)劃時，要求建筑設(shè)計藝術(shù)化，包括建筑設(shè)計本身和整個居住區(qū)的環(huán)境

51、設(shè)計。</p><p><b>　　、質(zhì)量標準化</b></p><p>　　項目建設(shè)要求要達到國家優(yōu)質(zhì)水平。</p><p><b>　　、建材環(huán)保化</b></p><p>　　迎合消費者環(huán)保的要求，同時，新型環(huán)保建材也可以降低成本，有效延長建筑的使用壽命。</p><p&g

52、t;<b>　　、配套完善化</b></p><p>　　本項目配套完善與否，將影響到項目的成敗。</p><p><b>　　、服務(wù)酒店化</b></p><p>　　良好的售后服務(wù)，將大大促進項目樓盤的銷售。</p><p><b>　　、環(huán)境園林化</b></p&g

53、t;<p>　　本項目可以充分運用周圍湖景、林地優(yōu)勢，打造園林式居住區(qū)。</p><p><b>　　、生活科技化</b></p><p>　　項目要實現(xiàn)區(qū)內(nèi)信息網(wǎng)絡(luò)化、管理有效化、家居智能化等要求。</p><p><b>　　、社區(qū)人性化</b></p><p>　　營造區(qū)內(nèi)溫馨、

54、舒適的生活氣氛。</p><p>　　B.分期滾動開發(fā)模式</p><p>　　這樣一個郊區(qū)性大盤，必然要采取分取滾動開發(fā)的戰(zhàn)略。建議分兩期開發(fā)，每一期針對某一固定的核心顧客群體。</p><p>　　針對不同類別的顧客群，巧妙地規(guī)劃出不同類別與風(fēng)格的組團，設(shè)計出不同的建筑特色與環(huán)境特色。</p><p>　　C.充分整合周邊資源，發(fā)揮最大市

55、場價值模式</p><p>　　1、整合交通資源，充分利用現(xiàn)已成熟的便利交通</p><p>　　2、整合教育資源，為目標顧客群體的子女教育服務(wù)</p><p>　　3、整合特色商務(wù)休閑品牌</p><p>　　4、整合優(yōu)秀設(shè)計資源</p><p><b>　　D.住宅戶型規(guī)劃</b></p

56、><p>　　根據(jù)長沙市住宅市場需求和我們小組的市場問卷調(diào)查研究，初步定為以下四種戶型：</p><p>　　兩室一廳，分為建筑面積80平方米、90平方米和100平方米。</p><p>　　三室兩廳，分為面積94.92平方米、120平方米。</p><p>　　居住、居住+辦公、辦公。</p><p>　　以下住宅在下一

57、步單體設(shè)計時，還應(yīng)根據(jù)消費對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有主臥室，起居室，客房，餐廳，衛(wèi)生間及陽臺、餐廳等。各種功能空間的使用面積滿足規(guī)定的要求。</p><p><b>　　E.附加產(chǎn)品定位</b></p><p>　　根據(jù)對長沙市岳麓區(qū)物業(yè)的調(diào)查，結(jié)合本項目的實際情況，最終推估本項目商業(yè)用房的平均價格在700

58、0元/㎡左右，取7500元/㎡、車位取15000/㎡ 商鋪50000元/㎡</p><p>　　由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。</p><p><b>　　定價策略</b></p><p><b>　　E.1定價優(yōu)惠策略</b></p><p>　　擬采用以下策略：

59、①付款方式優(yōu)惠;②集團購買優(yōu)惠；③選擇購買優(yōu)惠；④特殊消費對象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。</p><p><b>　　E.2價格浮動策略</b></p><p>　　宜采用浮動售價：①房交會及其他展銷會期間促銷優(yōu)惠；②限期銷售優(yōu)惠浮動價；③正常銷售期段浮動價；④其他浮動措施。</p><p>　　主要按期房價、限房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層

60、差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。</p><p><b>　　E.3 附加產(chǎn)品</b></p><p>　　物業(yè)管理由保利物業(yè)進行管理，在前期項目的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。小區(qū)住宅設(shè)計引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標準檔次規(guī)劃設(shè)計和經(jīng)營管理。本次“水

61、墨御園”全部景觀設(shè)計由陽光森林房地產(chǎn)公司承擔(dān)。</p><p>　　配套設(shè)施能夠提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費者生活居住多方面的需求和溝通。文化生活雙會所，特色風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，中心綠地廣場等附屬建筑的設(shè)置，以及20多項完善的生活配套，使整個項目具有更強的附加值。</p><p><b>　　F.項目產(chǎn)品主題</b></p><p><b

62、>　　F.1.位置優(yōu)越</b></p><p>　　2012年，梅溪湖創(chuàng)新科技研發(fā)中心、梅溪湖國際文化藝術(shù)中心以及梅溪湖國際CBD三大引擎全面啟動。梅溪湖國際文化藝術(shù)中心聯(lián)手國際頂尖建筑設(shè)計大師，將城市建筑與文化藝術(shù)完美結(jié)合，打造集大型歌劇、舞劇、交響樂等世界經(jīng)典藝術(shù)表演、國際大師藝術(shù)展覽、國際頂尖藝術(shù)交流等功能于一體的國際化文化藝術(shù)中心。梅溪湖國際CBD是長沙未來最高端、最先進的城市綜合體，包

63、括超五星級酒店、國際甲級寫字樓、大型購物中心、國際酒店公寓等世界頂級物業(yè)配置，其300米超高層城市建筑群將成為城市未來最具價值的綜合性地標。 </p><p>　　F.2.建設(shè)場區(qū)“五通“條件具備</p><p>　　岳麓區(qū)地段屬于長沙市之西，市區(qū)政府規(guī)劃的信件城區(qū)包攬其中，基礎(chǔ)設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電

64、、氣、通信等市政設(shè)施。</p><p>　　F.3.土地征用情況 </p><p>　　開發(fā)土地已經(jīng)獲得審批，總面積為485,24平方米，其中：綠化帶面積194,09平方米，規(guī)劃路幅面積8016.27平方米。</p><p>　　F.4.建筑面積及內(nèi)容</p><p>　　根據(jù)省發(fā)改委立項批復(fù)，“水墨御園” 項目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃

65、總建筑面積1，746,88平方米，其中住宅建筑面積（地上）124000平方米，商住樓面積36,500平方米，車位12600平方米。</p><p>　　F.5.工程項目一覽表</p><p>　　依據(jù)初步規(guī)劃方案，“水墨御園” 項目主要工程項目見表3。</p><p>　　表3 主要工程量一覽表</p><p>　　F.6.建筑方案設(shè)計&l

66、t;/p><p>　　本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標準的規(guī)定。</p><p>　　F.7.項目開發(fā)進度安排</p><p>　　本項目建設(shè)采取發(fā)包方式由施工單位承包。本項目的建設(shè)期和計算期均按3年計算。本項目計劃于2013年1月破土動工，

67、9月開始第一輪預(yù)售；2014年9月開始第二輪預(yù)售；到2015年11月全部封頂，還包括相關(guān)配套、園林和景觀的建設(shè)進入收尾階段， 12月下旬全部項目完工，12月底正式銷售。</p><p>　　五．房地產(chǎn)項目經(jīng)濟可行性分析</p><p>　　1.項目成本估算 表4總成本費用估算表 </p><p>　　表5銷售收入、經(jīng)

68、營稅金及附加和增值稅估算表</p><p>　　2.現(xiàn)金流量表等相關(guān)表格的編制及主要經(jīng)濟指標</p><p>　　動態(tài)評價指標。動態(tài)指標是考慮了資金的時間價值的影響而計算的盈利指標。與靜態(tài)評價指標相比，動態(tài)評價指標更注重考察方案在其計算期內(nèi)各年現(xiàn)金流量的具體情況，更能直觀反映方案的盈利能力，其應(yīng)用較靜態(tài)評價指標更廣泛。</p><p>　　動態(tài)評價指標通常有凈現(xiàn)值

69、、內(nèi)部收益率和動態(tài)投資回收期等。</p><p>　　現(xiàn)金流量表是反映項目在計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計算表格。因此，這里的流入流出不包括非現(xiàn)金收支（如折舊費、應(yīng)收和應(yīng)付款等）。通過現(xiàn)金流量表可以計算各項財務(wù)評價指標，進行房地產(chǎn)項目財務(wù)盈利能力的分析。全部投資現(xiàn)金流量表以全部投資作為計算基礎(chǔ)，其目的是考察項目的全部盈利能力，為各個方案進行比較建立共同基礎(chǔ)。</p><p&g

70、t;　　在計算凈現(xiàn)值時，基準折現(xiàn)率參考本行業(yè)的數(shù)值，按i=12%計算。</p><p>　　表6 全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元</p><p><b>　　稅后凈現(xiàn)值的計算：</b></p><p>　　NPV1=58341.74÷(1+0.12)+ 26390.64÷(1+0.12)2+ 4

71、7420.62÷(1+0.12)3</p><p>　　=108145.13萬元</p><p>　　NPV2=58341.74÷(1+0.15)+26390.64÷(1+0.15)2+47420.62÷(1+0.15)3</p><p>　　=103114.28萬元</p><p><b>

72、　　內(nèi)部收益率的計算：</b></p><p>　　表7 稅后動態(tài)投資回收期計算表 單位：萬元</p><p>　　IRR=i1+NPV1 ÷(NPV1+︱NPV2︱)×(i2-i1) </p><p><b>　　=13.53%</b>

73、;</p><p>　　動態(tài)投資回收期的計算：</p><p>　　稅后全部投資回收期 = 2+∣69528.36∣÷13562.93=2.72年</p><p><b>　　因此，可得：</b></p><p>　　以上分析指標顯示，該項目的動態(tài)指標達到本行業(yè)的平均水平，而且該項目所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（IC=

74、12%）達13562.93萬元，稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為13.53%，高于設(shè)定的基準收益率12%，全部投資回收期為2.72年，少于建設(shè)期3年，表明該項目經(jīng)濟效益較好，盈利能力強。</p><p>　　盈虧平衡分析。本項目的盈虧平衡分析，是通過分析成本、銷量和盈利能力之間的關(guān)系，找出本項目盈利與虧損在銷量、單價和成本的臨界值，以判斷項目在各不確定因素作用下的風(fēng)險承受情況。</p><p>　　銷

75、售收入與銷售量的關(guān)系：B=P·Q </p><p>　　式中，B—銷售收入P—單位產(chǎn)品價格 Q—產(chǎn)品銷售量</p><p>　　產(chǎn)品成本與產(chǎn)品產(chǎn)量的關(guān)系：因為此是房地產(chǎn)項目，所以固定成本即為產(chǎn)品總成本：C=CF</p><p>　　盈虧平衡點是項目盈利與虧損的臨界點，即B=C，即P=B

76、/Q。 </p><p>　　則有：P*=102979.3萬元/172501.42m2=5969.77元/ m2 <售價7500元/ m2</p><p><b>　　判斷項目的可行性</b></p><p>　　該項目的動態(tài)指標符合行業(yè)的標準，達到了行業(yè)平均水平，而且項目稅后財務(wù)凈現(xiàn)值達94086.26萬元

77、，稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為13.54%，高于設(shè)定的基準收益率12%，全部投資回收期為2.67年，表明該項目經(jīng)濟效益較好，且本項目每年累計盈余均大于零，故本項目在財務(wù)上是可行的，最后通過盈虧平衡分析可知本項目的抗風(fēng)險能力也比較強。</p><p><b>　　不確定性分析</b></p><p>　　本項目分別就項目容積率、銷售收入、總投資三個主要因素，對項目財務(wù)內(nèi)部收益率

78、、財務(wù)凈現(xiàn)值、靜態(tài)及動態(tài)投資回收期指標進行單因素敏感性分析，分別取變化率為±5%和±10%，</p><p><b>　　表8敏感性分析表</b></p><p><b>　　項目風(fēng)險分析</b></p><p>　　投資項目風(fēng)險分析是在此前工作的基礎(chǔ)上，進一步綜合分析識別擬建項目在建設(shè)和運營中潛在的主

79、要風(fēng)險因素，揭示風(fēng)險來源，判別風(fēng)險程度，提出規(guī)避風(fēng)險對策，降低風(fēng)險損失</p><p>　　1.風(fēng)險因素的識別和評估</p><p>　　1.1、風(fēng)險等級劃分</p><p>　　一般風(fēng)險：風(fēng)險發(fā)生的可能性不大，或者即使發(fā)生，造成的損失較小，一般不影響項目的可行性。</p><p>　　較大風(fēng)險：風(fēng)險發(fā)生的可能性較大，或者發(fā)生后造成的損失較大

80、，但造成的損失程度是項目可以承受的。</p><p>　　嚴重風(fēng)險：有兩種情況，一是風(fēng)險發(fā)生的可能性大，風(fēng)險造成的損失大，使項目由可行變?yōu)椴豢尚?；二是風(fēng)險發(fā)生后造成的損失嚴重，但是風(fēng)險發(fā)生的概率很小，采取有效的防范措施，項目仍然可以正常實施。</p><p>　　災(zāi)難性風(fēng)險：風(fēng)險發(fā)生的可能性很大，一旦發(fā)生將產(chǎn)生災(zāi)難性后果，項目無法承受。</p><p>　　1.2、

81、風(fēng)險因素的識別和評估</p><p>　　項目的風(fēng)險因素識別和對風(fēng)險的評估見下表（表11－1）。項目風(fēng)險評估的方法采用簡單估計法。</p><p>　　表9風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表</p><p>　　由表中可以看出，項目沒有什么災(zāi)難性的風(fēng)險；嚴重風(fēng)險很少，且可以控制，或發(fā)生的概率低；項目存在的較大風(fēng)險，只要重視采取有效的防范措施，其造成的損失項目是可以承受的。&l

82、t;/p><p><b>　　2.風(fēng)險防范對策</b></p><p>　　項目可以采取以下幾種風(fēng)險防范對策。</p><p>　　2.1、通過加快進度來回避風(fēng)險</p><p>　　開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預(yù)測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。針對該項目，我們采取提高選址的速度、

83、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。</p><p>　　2.2、通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險</p><p>　　通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進行正確的科學(xué)的

84、決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。</p><p>　　2.3、通過加強管理來控制風(fēng)險</p><p>　　良好的項目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低

85、并控制風(fēng)險。</p><p><b>　　結(jié)論及建議</b></p><p><b>　　1.結(jié)論</b></p><p>　　1.1、本項目的建成會極大地改善珞喻東路沿線的居住物業(yè)形態(tài)，促進城市區(qū)域結(jié)構(gòu)和投資環(huán)境的完善，帶動城市居住、工業(yè)、旅游和經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。</p><p>　　1.2、項目地

86、塊位置極佳，市場前景看好，開發(fā)條件成熟。</p><p>　　1.3、本項目的財務(wù)凈現(xiàn)值都遠大于零，內(nèi)部收益率均高于行業(yè)基準收益率，在財務(wù)上都是可行的。符合項目承辦方的決策需求。</p><p>　　1.4、項目沒有什么災(zāi)難性的風(fēng)險；嚴重風(fēng)險很少，且可以控制，或發(fā)生的概率低；項目存在的較大風(fēng)險，只要重視采取有效的防范措施，其造成的損失項目是可以承受的。</p><p&g

87、t;　　綜上所述，該項目的建設(shè)是必要的，可行的。但是需要謹慎的來推動項目進行，有效的防避風(fēng)險。</p><p><b>　　2.建議</b></p><p>　　對本項目的實施建議主要有以下幾點：</p><p>　　2.1、及時解決本項目施工臨時用水、用電問題，開發(fā)商要敦促早日啟動本項目的市政配套工程，最遲應(yīng)在項目一期開始銷售前完成正式供水、

88、供電、通訊等工程。</p><p>　　2.2、實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險。</p><p>　　2.3、盡快組織國內(nèi)外優(yōu)秀規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計機構(gòu)完成項目設(shè)計。</p><p>　　2.4、集中力量抓緊完成項目的規(guī)劃和立項報批工作，落實項目開工建設(shè)的各項手續(xù)，確保項目能按合同約定按時開工建設(shè)。</p>

89、<p>　　2.5、公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。</p><p>　　2.6、要做精品。產(chǎn)品設(shè)計各個環(huán)節(jié)都要以招標方式求得高水平設(shè)計出來的標志性、有品味的產(chǎn)品。</p><p>　　2.7、項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應(yīng)對空間。</p><p>　　2.8、重視項目的廣告宣傳工作，保證足夠的廣告投放量，在廣告的文案和設(shè)計上做足文章

90、，為本項目積聚人氣。</p><p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　[1] 李明孝. 工程經(jīng)濟學(xué).北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2011.</p><p>　　[2] 劉玉明.工程經(jīng)濟學(xué)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2006</p><p>　　[3] 劉薇，滕一峰. 房地產(chǎn)開發(fā)與管理.北京：北京大學(xué)出版社,

91、 2010.</p><p>　　[4] 李清立. 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營.北京：清華大學(xué)出版社，2004.</p><p>　　[5] 陳進，王永祥. 建設(shè)項目經(jīng)濟分析[M].上海：同濟大學(xué)出版社，2009.</p><p>　　[6] 王霞，尤建新.城市土地經(jīng)濟學(xué).上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2004.</p><p>　　附表

92、 </p><p>　　房地產(chǎn)市場需求調(diào)查問卷</p><p>　　為了我們共同關(guān)心的房子，為了更深刻地了解長沙市房地產(chǎn)市場，敬請賜教寶貴意見！希望您能夠從百忙中抽出一點時間完成這次調(diào)查，謝謝您的支持與合作！</p><p>　　1，請問您是否打算買房？[ ]</p><p>　　沒考慮 B、1年內(nèi)買房 C、1-2年內(nèi)買房 D、2-5年

93、內(nèi)買房</p><p>　　2，您現(xiàn)在的居住面積是多少？[ ]</p><p>　　A、80m2以下 B、80-100m2 C、100-120m2 D、120m2以上</p><p>　　3，您若買房，目的是什么？[ ]</p><p>　　改善居住條件 B、給子女或父母 C、投資購房 D、解決居住</p><

94、p>　　4，您若購買商品房，選擇什么戶型？[ ]</p><p>　　二室一廳 B、二室二廳 C、三室一廳 D、三室二廳 </p><p>　　E、四室一廳 F、四室二廳 G、復(fù)式 H、其他</p><p>　　5，您若購買商品房，想購買多大建筑面積的？[ ]</p><p>　　A、80m2以下 B、80-90m2

95、 C、90-100m2 D、100-110m2 </p><p>　　E、110-120m2 F、120m2以上</p><p>　　6，您想購買的住宅類型？[ ]</p><p>　　小高層 B、多層(6層以下) C、低層(1-3層聯(lián)排或別墅)</p><p>　　7,您所能夠接受的房屋單價是多少？[ ]</p>&l

96、t;p>　　A、2000元/m2以下 B、2002-2500元/m2 C、2501-3000元/m2 </p><p>　　D、3501-4000元/m2 E、4000元/m2以上</p><p>　　8,您認為長沙目前缺少什么類型的住宅？[ ]</p><p>　　A、經(jīng)濟適用房 B、普通住宅 C、廉租房 D、廉價二手房 </p>

97、<p><b>　　E、精品高檔住宅</b></p><p>　　9，您是通過什么渠道了解房地產(chǎn)信息的？[ ]</p><p>　　A、親戚朋友 B、電視臺 C、長沙市房地產(chǎn)信息報 </p><p>　　D、路牌廣告 E、其他</p><p>　　10，您的職業(yè)是什么？[ ]</p>&

98、lt;p>　　機關(guān)事業(yè)單位干部 B、個體工商戶 C、普通職工 D、無職業(yè) E、其他</p><p>　　11，請問您的家庭年收入是多少？[ ]</p><p>　　A、2萬元以內(nèi) B、2-5萬元 C、5-8萬元 D、8-10萬元 E、10萬以上</p><p>　　12，您最想購買的地點是哪里？[ ]</p><p>　

99、　開福區(qū) B、天心區(qū) C、雨花區(qū) D、芙蓉區(qū) E、岳麓區(qū)</p><p><b>　　謝謝您的支持！ </b></p><p><b>　　樓盤調(diào)查表</b></p><p>　　蒁蚈肅羋莇蚇螃肀莃蚇羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螁袆膄蒆螀聿羆莂蝿螈節(jié)羋螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肅莈裊螅羋芄裊袇

100、肁薃襖罿芇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蕆螆膆蒂薆袈莂莈薅羀膄芄薄膃羇螞薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螇肄芆薀衿艿薅蠆羈肂蒁蚈肅羋莇蚇螃肀莃蚇羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螁袆膄蒆螀聿羆莂蝿螈節(jié)羋螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肅莈裊螅羋芄裊袇肁薃襖罿芇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蕆螆膆蒂薆袈莂莈薅羀膄芄薄膃羇螞薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螇肄芆薀衿艿薅蠆羈肂蒁蚈肅羋莇蚇螃肀莃蚇羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄

101、膅薄螁螄羈蒀螁袆膄蒆螀聿羆莂蝿螈節(jié)羋螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肅莈裊螅羋芄裊袇肁薃襖罿芇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蕆螆膆蒂薆袈莂莈薅羀膄芄薄膃羇螞薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁莀薁螇肄芆薀衿艿薅蠆羈肂蒁蚈肅羋莇蚇螃肀莃蚇羅莆艿蚆肈腿薇蚅螇莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅螂肄膅薄螁螄羈蒀螁袆膄蒆螀聿羆莂蝿螈節(jié)羋螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肅莈裊螅羋芄裊袇肁薃襖罿芇蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁蒈羄膈芇蒈肆莃薆蕆螆膆蒂薆袈莂莈薅羀膄芄薄膃羇螞薃袂芃薈薂羅肅蒄薂肇芁</p&