房地產(chǎn)投資環(huán)境利益研究.pdf

1、我國(guó)開(kāi)始實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度以來(lái)，房產(chǎn)投資額度呈上升趨勢(shì)。尤其是20世紀(jì)90年代末中國(guó)住房制度的巨大變革，帶來(lái)了強(qiáng)勁的房地產(chǎn)投資。我國(guó)的宏觀房地產(chǎn)投資環(huán)境發(fā)生了變化，吸引了大量的資金迅速進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　房地產(chǎn)投資的火爆帶來(lái)了三個(gè)方面的矛盾:1、在我國(guó)持續(xù)的城市化進(jìn)程中，中央和地方兩級(jí)政府依托房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)利益的矛盾;2、投資環(huán)境變化推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的前提下，高房?jī)r(jià)與中低收入家庭住房需求難以滿足的矛盾;3、隨著國(guó)家宏觀調(diào)

2、控和金融風(fēng)險(xiǎn)的加大，房地產(chǎn)投資的成本與收益之間的矛盾。
　　三個(gè)矛盾的出發(fā)點(diǎn)都可以歸納為“房地產(chǎn)投資環(huán)境”的變化，房地產(chǎn)投資環(huán)境是綜合了宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控政策、國(guó)家貨幣政策、土地征收政策市政環(huán)境、居民素質(zhì)、能源利用、房產(chǎn)區(qū)位，區(qū)域的文化環(huán)境和自然環(huán)境等多方面因素，形成的房地產(chǎn)投資的成本、收益和社會(huì)效應(yīng)的投資環(huán)境。其變化帶來(lái)的直接結(jié)果是房地產(chǎn)投資額的變動(dòng)，是分析其所帶來(lái)的利益的實(shí)現(xiàn)和分配的基礎(chǔ)。
　　三個(gè)矛盾的落腳點(diǎn)則

3、是“房地產(chǎn)投資環(huán)境變化帶來(lái)的利益實(shí)現(xiàn)和利益分配”。利益關(guān)系是利益主體之間最基本經(jīng)濟(jì)、社會(huì)關(guān)系，包含了人類(lèi)社會(huì)生活的各個(gè)方面。作為對(duì)房地產(chǎn)投資決策有重要影響的房地產(chǎn)投資環(huán)境也必然會(huì)影響相關(guān)主體的利益實(shí)現(xiàn)與分配，于是本文將上述的問(wèn)題深化為:房地產(chǎn)投資環(huán)境變化如何作用于中央和地方兩級(jí)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng);如何作用于房地產(chǎn)行業(yè)中相關(guān)投資和生產(chǎn)部門(mén)的利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn);如何作用于滿足中低收入家庭的居住需求。歸根結(jié)底，房地產(chǎn)投資環(huán)境的變化帶來(lái)了“利益”的變化，對(duì)

4、房地產(chǎn)投資環(huán)境的研究是對(duì)利益問(wèn)題的研究。
　　本文在利益理論的基礎(chǔ)上，運(yùn)用利益分析、比較分析、歷史分析和規(guī)范分析等方法，力求在建立房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)體系的基礎(chǔ)上，通過(guò)分析評(píng)價(jià)結(jié)果對(duì)中央、地方兩級(jí)政府、房地產(chǎn)企業(yè)和居民的利益的實(shí)現(xiàn)與分配的影響，梳理房地產(chǎn)投資環(huán)境利益的內(nèi)部機(jī)制，為宏觀調(diào)控者提供政策建議，為微觀企業(yè)管理者提供決策依據(jù)，為居民提供參考指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)總體利益的最大化，為上述三個(gè)矛盾的解決提出政策建議。
　　本文提出的

5、主要結(jié)論是:房地產(chǎn)投資環(huán)境的改善有助于中央政府、地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)和居民等各利益主體獲得房地產(chǎn)投資環(huán)境利益，而適當(dāng)?shù)恼吒深A(yù)和公共投資有助于房地產(chǎn)投資環(huán)境利益在社會(huì)中的重新分配。
　　本文在導(dǎo)論部分總體的闡述論文的研究意義、研究目的、思路和方法的基礎(chǔ)上，通過(guò)理論構(gòu)建、實(shí)證考察和政策建議三個(gè)部分展開(kāi)論述。
　　理論構(gòu)建部分包括文獻(xiàn)綜述和理論基礎(chǔ)、房地產(chǎn)投資環(huán)境利益的屬性和歷史發(fā)展、房地產(chǎn)投資環(huán)境利益的實(shí)現(xiàn)和分配機(jī)制三個(gè)章節(jié)。

6、梳理了利益理論思想和房地產(chǎn)投資環(huán)境理論，在吸取了國(guó)內(nèi)外學(xué)者的經(jīng)驗(yàn)后，將兩個(gè)維度的理論相融合，構(gòu)成了房地產(chǎn)投資環(huán)境利益的理論來(lái)源與基礎(chǔ);對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境利益進(jìn)行了界定、分析其特征并運(yùn)用利益分析方法對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境利益按照利益主體進(jìn)行分類(lèi)，建立了宏觀、中觀和微觀的房地產(chǎn)投資環(huán)境利益體系，建立了利益分析的框架;對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境利益的動(dòng)力體系做了深入的分析，通過(guò)理清房地產(chǎn)投資環(huán)境利益的實(shí)現(xiàn)途徑和配置方式，為之后對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境利益的實(shí)證和政策建

7、議打下了基礎(chǔ)。
　　實(shí)證部分包括房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)和我國(guó)房地產(chǎn)投資環(huán)境利益的宏觀、中觀、微觀考察兩個(gè)章節(jié)。首先基于層次分析法(AHP)構(gòu)建包括宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、人口因素、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)、生態(tài)與可持續(xù)發(fā)展環(huán)境等層次在內(nèi)的評(píng)價(jià)體系對(duì)全國(guó)和北京、上海、天津和重慶四個(gè)樣本城市進(jìn)行評(píng)價(jià)，得到上述地區(qū)的房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)指數(shù)。之后在評(píng)價(jià)指數(shù)的基礎(chǔ)上運(yùn)用線性時(shí)間序列模型對(duì)宏觀利益、中觀利益和微觀利益進(jìn)行回歸分析，驗(yàn)證了房地產(chǎn)投資環(huán)