商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以及證劵化產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)控制探討.pdf

1、本文通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的探討，最終聚焦于產(chǎn)品證劵化的風(fēng)險(xiǎn)控制，以達(dá)到科學(xué)決策獲得理想收益的目的。
　　商業(yè)是以買賣方式使商品流通的一種積極的活動(dòng)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地以及其地上永久與非永久的構(gòu)筑物、附著物和由此所衍生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的總和。
　　商業(yè)地產(chǎn)是一項(xiàng)高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的投資活動(dòng)。特別是持有型商業(yè)物業(yè)，因其需長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，具有相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)風(fēng)險(xiǎn)。持有型商業(yè)地產(chǎn)的證劵化，對(duì)于建立良好的退出機(jī)制，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

2、獲得收益是一條非常有效的途徑。
　　商業(yè)地產(chǎn)證劵化的風(fēng)險(xiǎn)控制，不僅需關(guān)注于證劵化產(chǎn)品的階段、更貫穿在商業(yè)地產(chǎn)策劃、開(kāi)發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程。商業(yè)地產(chǎn)，按照產(chǎn)權(quán)所有來(lái)進(jìn)行區(qū)分，其經(jīng)營(yíng)模式大致可分為出售產(chǎn)權(quán)與不出售產(chǎn)權(quán)兩類，不出售產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到成熟階段的必然產(chǎn)物，也是發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的常規(guī)模式，本文將重點(diǎn)探討這種模式。
　　商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大、投資回收期長(zhǎng)，對(duì)資金要求尤為突出。一般而言其經(jīng)營(yíng)需2-3年的過(guò)渡期

3、，需要雄厚的資金準(zhǔn)備。因此商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，除了必須具備的技術(shù)能力、管理經(jīng)驗(yàn)等常規(guī)能力外，較強(qiáng)的籌措資金能力和使用資金的本領(lǐng)也是至關(guān)重要的。妥善處理好開(kāi)發(fā)融資已成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重中之重。投資和風(fēng)險(xiǎn)如同一對(duì)孿生兄妹，與生俱來(lái)，密不可分。因而，必須在結(jié)構(gòu)上去控制商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)管理的前提是科學(xué)有效的分析風(fēng)險(xiǎn)?？茖W(xué)分析風(fēng)險(xiǎn)并加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理則是商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的必由之路。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商的理性判斷、決策與開(kāi)發(fā)，商業(yè)管理公司

4、的成熟運(yùn)作均是保證項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的決定要素。
　　資產(chǎn)證劵化是拓寬地產(chǎn)融資渠道的一個(gè)新的工具性創(chuàng)新，將帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)和體制的創(chuàng)新。商業(yè)地產(chǎn)證劵化將地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為證劵形態(tài)，可突破商業(yè)地產(chǎn)融資的瓶頸現(xiàn)狀，帶動(dòng)整個(gè)資產(chǎn)證劵化的運(yùn)作。資產(chǎn)證劵化把流動(dòng)性較低，非證劵形態(tài)的一般地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證劵資產(chǎn)的一種金融交易過(guò)程，從而使得投資者和商業(yè)地產(chǎn)投資標(biāo)的物之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為有價(jià)證劵形式的股權(quán)和債權(quán)。資產(chǎn)證劵化是投資人將資金以

5、類債券的投資形式，投入在由專業(yè)機(jī)構(gòu)管理與全程擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)里，通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)的管理獲得穩(wěn)定的高效的回報(bào)的一種過(guò)程。資產(chǎn)證劵化主要的目的則是通過(guò)分紅的形式與投資者分享可預(yù)測(cè)的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資回報(bào)。按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，任何資產(chǎn)證劵化都要通過(guò)銀監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)規(guī)定的合法渠道，目前國(guó)家對(duì)資產(chǎn)證劵化的態(tài)度是鼓勵(lì)的，但要通過(guò)合法途徑監(jiān)管程序，正規(guī)的房地產(chǎn)基金要走信托通道，正式發(fā)行信托，有擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保，然后通過(guò)銀行渠道發(fā)行。我國(guó)目前尚沒(méi)有專門針對(duì)資產(chǎn)證劵化

6、的稅法規(guī)定，因而資產(chǎn)證劵化的稅收繳納遵循一般的稅收法律制度。
　　資產(chǎn)證劵化理論事實(shí)上在我國(guó)處于剛剛起步的階段，需要在政策、法律、稅收等多方面給予完善和支持才能得以大力發(fā)展。而商業(yè)地產(chǎn)證劵化產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，需要在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品本身的策劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)以及證劵化的全過(guò)程中均加以關(guān)注、研究和考量，才能達(dá)到預(yù)期的目的。由于投資行為與風(fēng)險(xiǎn)相伴而生，資產(chǎn)證劵化應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)融資過(guò)程中本身就是一種嘗試與探索。因此，必須以系統(tǒng)工程的角度來(lái)全面、綜合