投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用研究——以中航地產(chǎn)為例.pdf

1、2001年安然事件爆發(fā)時(shí)，人們就開始對(duì)公允價(jià)值的應(yīng)用產(chǎn)生了懷疑，認(rèn)為其對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表起到了負(fù)面的潤(rùn)色作用。自2008年金融危機(jī)爆發(fā)以后，很多學(xué)者認(rèn)為在金融危機(jī)的大背景下，公允價(jià)值的估計(jì)失去了估計(jì)基礎(chǔ)，甚至一些學(xué)者開始全盤否定公允價(jià)值。公允價(jià)值雖然有其弊端，但是存在即合理，究其本質(zhì)而言，歷史成本與公允價(jià)值并不矛盾，歷史成本是過去某一個(gè)特定時(shí)點(diǎn)下的公允價(jià)值，二者是時(shí)間概念的不同，歷史成本是不變的，而公允價(jià)值是一直波動(dòng)的。公允價(jià)值確有其不當(dāng)之處，

2、其在我國(guó)的運(yùn)用也經(jīng)歷了啟用、棄用和再啟用的三個(gè)階段，這正好說(shuō)明公允價(jià)值不應(yīng)該也不能被徹底拋棄，而應(yīng)該被改進(jìn)后推廣應(yīng)用，讓公允價(jià)值能在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期中起到應(yīng)有的作用。2006年頒布的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定在后續(xù)計(jì)量中可以采用成本模式也可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式，但是2007年采用公允價(jià)值模式計(jì)量的上市公司只有18家，而擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司的數(shù)量是其35倍，直到2013年，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)還沒有超過60家。由此可見，公允價(jià)值計(jì)

3、量模式在實(shí)務(wù)界的發(fā)展之路并不順暢，其優(yōu)勢(shì)并沒有得到充分的認(rèn)可和發(fā)揮。在這種背景下對(duì)公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用進(jìn)行研究就顯得非常具有現(xiàn)實(shí)意義。
　　筆者欲用行業(yè)分析和個(gè)體分析相結(jié)合的方法對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用進(jìn)行宏觀和微觀的分析。在行業(yè)分析方面，筆者通過搜集深滬兩市上市公司2007年至2013年度的年報(bào)，統(tǒng)計(jì)分析這七年以來(lái)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的公司數(shù)量、公允價(jià)值計(jì)量確認(rèn)的方法、所處行業(yè)分布以及披露情況，對(duì)投

4、資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的運(yùn)用的整體情況進(jìn)行分析。在個(gè)體分析方面是以中航地產(chǎn)為例，采用案例分析法進(jìn)行分析。將計(jì)量模式改變對(duì)公司的影響分為計(jì)量模式改變當(dāng)年造成的短期影響的時(shí)點(diǎn)分析和對(duì)以后會(huì)計(jì)年度的長(zhǎng)期影響的持續(xù)性分析，分析了中航地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的驅(qū)動(dòng)因素，以及變更后對(duì)公司資產(chǎn)、主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響和運(yùn)用時(shí)面臨的問題。筆者發(fā)現(xiàn)計(jì)量模式的改變會(huì)增加資產(chǎn)的價(jià)值、提高利潤(rùn)、優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)，便于企業(yè)進(jìn)一步吸引投資者。聯(lián)想到我國(guó)證監(jiān)會(huì)及證券交易所的規(guī)定

5、：當(dāng)境內(nèi)上市公司連續(xù)兩年虧損時(shí)，將會(huì)被進(jìn)行特別處理。所以，有些處于ST的企業(yè)通過轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式增加的利潤(rùn)擺脫ST。但是，公允價(jià)值計(jì)量也有很多問題，如公允價(jià)值取得的成本高、納稅成本高，更典型的問題就是波動(dòng)性較大，風(fēng)險(xiǎn)較大。對(duì)于正常盈利的上市公司來(lái)說(shuō)，很可能由于房地產(chǎn)行情的變化導(dǎo)致其投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值驟然下降，從而大幅度影響企業(yè)的凈利潤(rùn)，最終使企業(yè)處于虧損狀態(tài)，面臨被 ST的風(fēng)險(xiǎn)。這種情況下就顯得上述的規(guī)定對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公

6、司來(lái)說(shuō)很不合理，筆者建議改為：當(dāng)境內(nèi)上市公司連續(xù)虧損兩年時(shí)，先將公允價(jià)值模式下的上市公司的利潤(rùn)調(diào)整為其扣除非經(jīng)常性損益后的利潤(rùn)，若該調(diào)整后的利潤(rùn)仍連續(xù)虧損兩年的，再被進(jìn)行特別處理。筆者認(rèn)為只需對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式下已經(jīng)虧損兩年的上市公司進(jìn)行利潤(rùn)調(diào)整，沒必要所有上市公司都進(jìn)行調(diào)整，增大上市公司不必要的工作量。筆者的建議一方面可以減少公允價(jià)值波動(dòng)性對(duì)上市公司的影響，另一方面也可以避免上市公司為了擺脫 ST而采用公允價(jià)值計(jì)量模式，這也正是本文的

7、創(chuàng)新之處。通過文中分析，筆者最后得出結(jié)論認(rèn)為：首先，公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用有利有弊，上市公司應(yīng)該根據(jù)自身的情況審慎的進(jìn)行選擇，不能為了一時(shí)的美化財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，提高公司利潤(rùn)，而采取短期投機(jī)行為；其次，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該統(tǒng)一評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，樹立權(quán)威，為上市公司獲取投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值提供更多的支持；再次，政府應(yīng)該繼續(xù)鼓勵(lì)上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量，壯大公允價(jià)值計(jì)量的規(guī)模，完善相關(guān)制度，防止上市公司隨意確認(rèn)公允價(jià)值，操縱利潤(rùn)；最后，投資者應(yīng)該