東亞銀行（中國(guó)）商業(yè)按揭貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)及決策模型案例研究.pdf

1、商業(yè)地產(chǎn)是用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)載體,伴隨2004年中國(guó)零售業(yè)市場(chǎng)的全面開放,中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入高速增長(zhǎng)期。綜合地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及資本運(yùn)作,商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化程度及進(jìn)入難度遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn),但其長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益和資產(chǎn)保值增值優(yōu)勢(shì)又吸引著越來(lái)越多的房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者投身該行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展離不開銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金支持。在中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的初期,內(nèi)地商業(yè)銀行僅沿用住宅地產(chǎn)開發(fā)貸款模式向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提供短期融資,難以解決開發(fā)商

2、回籠資本金與長(zhǎng)期持有物業(yè)享受經(jīng)營(yíng)收益之間的矛盾。在前述背景下,東亞銀行(中國(guó))推出的商業(yè)按揭貸款取得了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)可并奠定了該行在外資商業(yè)銀行中的競(jìng)爭(zhēng)地位。
　　本文以東亞銀行(中國(guó))商業(yè)按揭貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)及決策模型為核心研究對(duì)象,首先從概念上介紹了商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)按揭貸款及商業(yè)按揭貸款的產(chǎn)品要素,然后區(qū)分第一、第二還款來(lái)源,在定性、定量?jī)蓚€(gè)維度上系統(tǒng)化地歸納了商業(yè)按揭貸款的決策指標(biāo)及指標(biāo)獲取方法及程序;最后采用案例分析的方法,通

3、過對(duì)銀行內(nèi)部一個(gè)真實(shí)授信案例歷時(shí)三年的跟蹤,展示并分析商業(yè)按揭貸款的授信方案設(shè)計(jì)、決策模型應(yīng)用及商業(yè)按揭貸款隨著融資項(xiàng)目發(fā)展及客戶需求變化而改進(jìn)創(chuàng)新的路徑。
　　本文主要得出三點(diǎn)研究結(jié)論:(1)商業(yè)按揭貸款使商業(yè)地產(chǎn)的持有者通過抵押融資的形式盤活了開發(fā)階段占?jí)旱馁Y本金,同時(shí)享有租金上漲及物業(yè)升值帶來(lái)的收益,這是該產(chǎn)品取得市場(chǎng)成功的根本原因;(2)與傳統(tǒng)信貸業(yè)務(wù)決策主要依賴財(cái)務(wù)報(bào)表分析及預(yù)測(cè)不同,商業(yè)按揭貸款決策模型的基礎(chǔ)是系統(tǒng)化的