城市地價動態(tài)監(jiān)測體系及其系統(tǒng)研究.pdf

1、城市地價動態(tài)監(jiān)測是新一輪國土資源大調(diào)查的重要內(nèi)容之一。隨著我國城市地價動態(tài)監(jiān)測工作的全面開展，在取得豐碩成果的同時，也顯現(xiàn)出許多問題與不足之處。一方面，由于城市地價動態(tài)監(jiān)測是在以土地定級和基準地價評估為基礎(chǔ)開展的，土地定級與基準地價成果的質(zhì)量，直接影響城市地價動態(tài)監(jiān)測的成果的準確性、科學性和實用性。而傳統(tǒng)的土地定級和基準地價評估方法存在著明顯的缺陷，直接導致其成果的精度，進而影響城市地價動態(tài)監(jiān)測成果的精度。所以在城市土地定級和基準地價評

2、估方法和技術(shù)上有必要進行改革與創(chuàng)新。另一方面，隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，城市化進程加快，城市化水平提高，影響城市地價的各種區(qū)位條件發(fā)生了很大的變化，導致城市土地級別與基準地價變化速度也加快，這與土地級別和基準地價在一個合理期間內(nèi)相對不變的假設(shè)相矛盾。因此，傳統(tǒng)的以土地級別為控制，劃分地價區(qū)段，在地價區(qū)段內(nèi)設(shè)置地價監(jiān)測點的地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)路線在實踐中缺乏可操作性，必須尋求一種新的技術(shù)方法和工作思路。既然城市土地級別和基準地價也是迅速變化的，

3、也必須探索出一種迅速準確更新土地級別和基準地價的技術(shù)途徑。圍繞上述問題，本論文重點研究以下方面內(nèi)容： 第一，城市土地定級技術(shù)。對土地定級因素因子的選擇及其權(quán)重值的確定、定級因素因子資料的整理和量化處理、定級因素因子作用分以及總分值的計算、土地級別的劃分以及檢驗等進行了研究，指出現(xiàn)行土地定級工作中存在的問題，并提出改進的方法。 第二，城市基準地價評估技術(shù)。對基準地價評估中市場交易樣點的收集、樣點地價的評估方法、樣點地價的檢

4、驗、基準地價評估等進行了研究。指出現(xiàn)行基準地價評估方法存在的問題，針對存在的問題探討了基準地價評估方法改進的途徑。 第三，城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)。對城市地價動態(tài)監(jiān)測的程序、步驟、方法等進行了分析和研究，著重探討了對地價區(qū)段的劃分和地價監(jiān)測點的設(shè)置方法驟。 第四，地價動態(tài)監(jiān)測成果分析及應用。主要分析了地價監(jiān)測的主要成果內(nèi)容、根據(jù)監(jiān)測成果獲取各種地價監(jiān)測指標的方法、對地價監(jiān)測指標的分析方法以及監(jiān)測成果的應用途徑。 第五

5、，在前面分析研究的基礎(chǔ)上，進行了城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的設(shè)計。對系統(tǒng)的需求、系統(tǒng)的功能模塊、系統(tǒng)的數(shù)據(jù)類型及其數(shù)據(jù)存儲方式、系統(tǒng)的軟硬件環(huán)境、以及數(shù)據(jù)庫等方面進行研究。實現(xiàn)對地價動態(tài)監(jiān)測程序化、自動化、精確化的管理。 論文的主要創(chuàng)新點： (1)、首次提出基于柵格數(shù)據(jù)空間分析土地定級技術(shù)。將土地定級單元抽象成柵格數(shù)據(jù)的像元，土地定級單元作用分抽象為柵格數(shù)據(jù)的像元值。利用ArcGIS柵格數(shù)據(jù)空間分析技術(shù)實現(xiàn)了定級因素因子作用分

6、計算、統(tǒng)計分析、級別確定。這種方法較傳統(tǒng)方法科學、準確、方便，是對土地定級方法的一種創(chuàng)新。 (2)、基準地價評估方法的創(chuàng)新。在采用此定級技術(shù)進行土地定級得的定級成果--數(shù)字分值模型(DLVM)的基礎(chǔ)上，提取各市場交易樣點資料所在位置的定級分值，建立定級分值與樣點地價的回歸模型，利用該模型將定級數(shù)字分值模型(DINM)轉(zhuǎn)換為數(shù)字地價模型(DLPM)，利用數(shù)字地價模型(DLPM)進行城市土地定級與基準地價評估。 (3)、地價

7、區(qū)段劃分與地價監(jiān)測點設(shè)置方法的創(chuàng)新。分析了現(xiàn)行城市地價動態(tài)監(jiān)測中存在的問題，在地價區(qū)段的劃分和地價監(jiān)測的設(shè)置方法上進行了創(chuàng)新，提出了根據(jù)市場交易樣點，應用GIS插值技術(shù)建立數(shù)字地價模型，分析提取數(shù)字地價模型中地價突變的位置信息，以此為參考進行地價監(jiān)測點的配置。在地價監(jiān)測點配置的基礎(chǔ)上，進行地價區(qū)段的劃分。 (4)、在基準地價確定方法上進行了創(chuàng)新。本文提出了三種專題數(shù)字模型：定級成果之數(shù)字分值模型(DLVM)、數(shù)字分值與地價回歸擬