[學習]對城市地價動態(tài)監(jiān)測的幾點認識

1、中國人民大學商學院 俞明軒,1,對城市地價動態(tài)監(jiān)測的幾點認識,中國人民大學商學院,中國人民大學商學院 俞明軒,2,一、地價動態(tài)監(jiān)測的目的,土地價格是反映土地供求關(guān)系的“晴雨表”，是土地市場建立的基礎(chǔ)信息，是調(diào)節(jié)土地利用方式的有力杠桿。 一、為政府制定地價管理政策、進行地價調(diào)控、科學配置土地資源提供依據(jù) 二、為廣大的土地投資者和使用者進行土地投資、交易等活動提供不可或缺的市場信息。

2、 對于及時、準確地了解土地市場行情，充分發(fā)揮土地價格對土地利用的調(diào)控作用；加強地價管理，建立公開、公平規(guī)范有序的土地市場；深化土地使用制度改革，科學地配置土地資源等有著十分重要的作用和意義。,中國人民大學商學院 俞明軒,3,地價動態(tài)監(jiān)測的定義,地價動態(tài)監(jiān)測是運用動態(tài)監(jiān)測的基本原理和方法，結(jié)合土地市場本身的特點，通過設(shè)立地價監(jiān)測點，持續(xù)或一定頻率與周期地收集、調(diào)查和處理地價資料，并生成系列的地價指標，對城市地價狀況進行描述、預(yù)測和

3、評價的過程。,中國人民大學商學院 俞明軒,4,地價動態(tài)監(jiān)測程序,確定地價監(jiān)測的范圍設(shè)立監(jiān)測點采集并處理監(jiān)測數(shù)據(jù)根據(jù)監(jiān)測目標選擇地價監(jiān)測指標計算各類地價監(jiān)測指標對城市地價狀況進行綜合分析和評議編制城市地價動態(tài)監(jiān)測報告發(fā)布城市地價監(jiān)測信息,中國人民大學商學院 俞明軒,5,地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)更新及系統(tǒng)建設(shè)流程圖,中國人民大學商學院 俞明軒,6,地價動態(tài)監(jiān)測的目的,一、提供及時的地價水平信息 （城市

4、、區(qū)域） （絕對值、相對值） （地價水平值、地價變化量、地價增長率、地價指數(shù)） 二、了解地價變化的原因 三、比較城市間地價水平差異 四、判斷地價與宏觀經(jīng)濟的協(xié)調(diào)狀況,中國人民大學商學院 俞明軒,7,地價指數(shù),地價指數(shù)是反映地價變化的相對數(shù)，即在不同時點的地價水平與某一固定時點的地價水平比較的相對關(guān)系。

5、以平均地價比值的100倍表示。一般分為定基地價指數(shù)和環(huán)比地價指數(shù)。,中國人民大學商學院 俞明軒,8,二、對監(jiān)測點地價內(nèi)涵的認識,市場價值非市場價值（投資價值）公開市場價值公允價值實際交易價格 （國際評估準則、美國統(tǒng)一專業(yè)評估準則、英國皇家測量師手冊）,中國人民大學商學院 俞明軒,9,地價監(jiān)測點的定義,地價監(jiān)測點是指在城鎮(zhèn)一定土地級別、一定地價區(qū)段內(nèi)設(shè)立的，能夠代表該區(qū)段地價水平的，并在土地條件、土地利用狀況以及開發(fā)程度等

6、方面與基準地價內(nèi)涵界定一致或相近的具有代表性的宗地。,中國人民大學商學院 俞明軒,10,地價內(nèi)涵的確定,土地使用權(quán)價格設(shè)定用途：商業(yè)、居住、工業(yè)設(shè)定的開發(fā)程度：城市平均開發(fā)程度基準日：年度&季度使用年限：法定最高出讓年限容積率：級別平均容積率,中國人民大學商學院 俞明軒,11,eg:動態(tài)監(jiān)測的地價內(nèi)涵,中國人民大學商學院 俞明軒,12,地價監(jiān)測點的設(shè)立原則,代表性原則確定性原則穩(wěn)定性原則標識性原則合理分布性原則

7、★選點范例,中國人民大學商學院 俞明軒,13,選點范例——商業(yè),商業(yè)七級地：一方面，屬于度假村，具有經(jīng)營性質(zhì)；另一方面，商業(yè)性又略低于城市中心地的商業(yè)用地。,中國人民大學商學院 俞明軒,14,選點范例——居住,居住五級~六級地： 《技術(shù)規(guī)程》中要求監(jiān)測點的選擇需要平整規(guī)則的地塊。然而青島地勢特點為大致呈東高，西低，南北隆起，中間低凹。境內(nèi)最高海拔1000多米，最低海拔在10米以下。 由于青島山地多的特殊地形，故不能滿足規(guī)程的選點要求，

8、符合當?shù)貙嶋H情況。,中國人民大學商學院 俞明軒,15,選點范例——工業(yè),工業(yè)五級地：《技術(shù)規(guī)程》的選點原則要求“監(jiān)測點宗地面積要適中”，由于五級地屬于工業(yè)末級地，合適的監(jiān)測點數(shù)量有限，因此選擇了此處工地?；痉瞎I(yè)用地要求，僅在面積上與要求稍有出入，屬特例。,中國人民大學商學院 俞明軒,16,三、對基準地價的認識,1.一定區(qū)域內(nèi)的平均價格2.與容積率和開發(fā)程度有關(guān)3.表現(xiàn)形式多樣化4.用途進一步細化(樣點地價)5.不同用途的地

9、價關(guān)系6.不同級別的地價關(guān)系7.公示作用,中國人民大學商學院 俞明軒,17,四、對地價監(jiān)測相對穩(wěn)定的認識,影響地價監(jiān)測水平值的人為因素:1.范圍的改變2.數(shù)量的改變3.位置的改變對策建議,中國人民大學商學院 俞明軒,18,地價監(jiān)測點的更新,地塊用途發(fā)生改變地塊被合并或分割地塊地質(zhì)條件發(fā)生改變土地被低效利用地上建筑物滅失 以上情況發(fā)生時，應(yīng)該更新監(jiān)測點。地價監(jiān)測點更新的數(shù)量每年不得超過該城市地價

10、監(jiān)測點總數(shù)10%。,中國人民大學商學院 俞明軒,19,監(jiān)測點地價,監(jiān)測點地價（設(shè)定條件下）是通過評估或修正后得到的監(jiān)測點在一定時點和一定條件下的地價?；绢愋蜕虡I(yè)地價居住地價工業(yè)地價綜合地價 為了反映城市地價的綜合狀況，建立綜合地價指標，通過以上三種地價綜合形成。根據(jù)不同的目的和需要也可以在三種基本類型的基礎(chǔ)上增設(shè)其他類別。（辦公）,中國人民大學商學院 俞明軒,20,五、對地價水平值的認識,監(jiān)測點地價（設(shè)定條件

11、下）是通過評估或修正后得到的監(jiān)測點在一定時點和一定條件下的地價?；绢愋蜕虡I(yè)地價居住地價工業(yè)地價綜合地價 為了反映城市地價的綜合狀況，建立綜合地價指標，通過以上三種地價綜合形成。根據(jù)不同的目的和需要也可以在三種基本類型的基礎(chǔ)上增設(shè)其他類別。（辦公）,中國人民大學商學院 俞明軒,21,地價水平值,地價水平值是反映地價高低狀況的指標，一般通過平均地價表示。地價水平值不是一般意義的地價，而是經(jīng)過抽象處理的指標值。按

12、照范圍大小分為區(qū)段平均地價、級別平均地價和城市整體平均地價等指標。按照用途分為商業(yè)平均地價、居住平均地價、工業(yè)平均地價等；為了綜合反映城鎮(zhèn)地價水平，在不同用途的基礎(chǔ)上設(shè)置城鎮(zhèn)綜合地價等指標。,中國人民大學商學院 俞明軒,22,地價水平值的計算,區(qū)段地價水平值級別地價水平值城鎮(zhèn)整體地價水平值城鎮(zhèn)綜合地價水平值,中國人民大學商學院 俞明軒,23,Pk=∑ Pi/n ∑ Pk×Sk,n,i=1,,m

13、,k=1,Sk,m,∑,k=1,Pt=,區(qū)段地價水平值,級別地價水平值,中國人民大學商學院 俞明軒,24,城鎮(zhèn)整體地價水平值 計算方法同級別地價水平值計算方法。城鎮(zhèn)綜合地價水平值 采用各用途地價水平值按各用途土地面積加權(quán)平均計算。,中國人民大學商學院 俞明軒,25,,,中國人民大學商學院 俞明軒,26,六、地價指標分析,（一）地價水平狀況分析（二）地價變化趨勢分析（三）地價與土地供需協(xié)調(diào)狀況分析

14、（四）地價與房屋市場協(xié)調(diào)狀況分析（五）地價與社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)狀況分析（六）地價綜合狀況分析,中國人民大學商學院 俞明軒,27,中國人民大學商學院 俞明軒,28,（三）地價的增長率遠遠低于城市房地產(chǎn)投資增長率,2001年地價增長率為5.9%，城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長37%；2002年地價增長率為7.3%，城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長12.3%；2003年地價增長率為7.3%，城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長23.3%；2004年地價增長率為12%，城市房地

15、產(chǎn)開發(fā)投資增長21.2%。,,地價增長率與GDP增長率、固定資產(chǎn)投資增長率及房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的比較,中國人民大學商學院 俞明軒,29,,分析監(jiān)測點地價水平漲落的原因分析交易點地價水平漲落的原因分析監(jiān)測點地價水平與交易點地價水平差異的原因,中國人民大學商學院 俞明軒,30,土地價格與土地供給的關(guān)系,地價與房價的關(guān)系　　　　成本與效用土地供給增加會導致地價下降嗎土地供給減少會導致地價上升嗎需求,中國人民大學商學院 俞明軒,31