基于量價關(guān)系的城市房地產(chǎn)市場分類調(diào)控研究—35個大中城市數(shù)據(jù)的分析.pdf

1、2003年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，國家為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，進行了多次調(diào)控，在短期內(nèi)這些政策也都取得了一定效果，但未形成調(diào)控的長效機制，而且各方關(guān)注和調(diào)控的重點都是房地產(chǎn)價格，一直忽略交易量這個重要指標，而交易量能夠反映供求的基本狀況，因此有必要納入考慮范圍。隨著房地產(chǎn)市場的逐漸分化，政府也開始考慮利用分類調(diào)控政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。2014年政府工作報告中首提“分類調(diào)控”，然而明確的實施政策卻一直未落地。在現(xiàn)有的調(diào)控政策

2、中，限購是最嚴厲也是最明顯的分類調(diào)控的表現(xiàn)，因此本文選擇該指標作為分類政策的一個標準。從2012年全國46個城市進行限購到目前的僅有北京、上海、廣州、深圳4個一線城市依舊未解限，限購政策是在很多常規(guī)政策失效后的一劑“猛藥”，表現(xiàn)出政府對房地產(chǎn)調(diào)控的決心和對房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)關(guān)注。政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中，不僅應關(guān)注交易價格，更應關(guān)注交易量，同時要關(guān)注在不同地區(qū)、不同時間內(nèi)二者可能會呈現(xiàn)不同的波動關(guān)系，理清這一問題有利于做好城市房地產(chǎn)市場的分

3、類調(diào)控。
　　本文首先梳理了我國住房調(diào)控政策的演變情況及35個大中城市限購情況，提出量價之間可能存在的互動關(guān)系及政策的影響，然后選取中國35個大中城市2009年第1季度到2015年第4季度的面板數(shù)據(jù)，運用聯(lián)立方程組模型進行實證分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，從全樣本來看主要是價格主導，而且各自受預期的影響較大。政策對于價格，總體來看沒有起到明顯的抑制作用，反而在一定程度上出現(xiàn)了“助漲”的情況。政策對于交易量有一定抑制作用。從區(qū)域檢驗結(jié)果來看，我國

4、的房地產(chǎn)分化情況越來越嚴重。在東部地區(qū)，上一期價格和交易量相互影響并不顯著，而價格和交易量主要受各自上期的影響。政策對東部城市住房的價格和交易量都起到了一定促進作用。對于中部地區(qū)，量價二者之間關(guān)系依然不顯著，主要受上期的影響，適應性預期現(xiàn)象依舊很明顯，政策對其影響不顯著。西部地區(qū)住房量價關(guān)系正向顯著。政策對于西部的價格有一個推動作用，但是對交易量是一個抑制作用。從時間檢驗結(jié)果來看，我國的房地產(chǎn)發(fā)展有一定的季節(jié)性。在第一、二、三季度主要是