我國大中城市房地產(chǎn)開發(fā)投資與城市規(guī)模擴(kuò)張的關(guān)系研究.pdf

1、房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),它的健康發(fā)展,關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的命脈,關(guān)系到人民生活水平的提高。房地產(chǎn)開發(fā)投資作為房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的重要環(huán)節(jié),它是房地產(chǎn)管理、營銷和服務(wù)的基礎(chǔ)。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快,城市規(guī)模不斷擴(kuò)大,房地產(chǎn)開發(fā)投資也在不斷加大?；诜康禺a(chǎn)業(yè)較大的聯(lián)動作用,適度的房地產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。如果房地產(chǎn)開發(fā)投資過度,容易聯(lián)動其他行業(yè)也投資過度,供過于求,造成生產(chǎn)過剩,甚至產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)危機(jī):如果房地產(chǎn)開發(fā)投資不足,容易形成城市

2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸,阻礙城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此,房地產(chǎn)開發(fā)投資與城市規(guī)模擴(kuò)張之間的關(guān)系研究顯得尤為重要。
　　 城市規(guī)模涵蓋人口規(guī)模、用地規(guī)模和經(jīng)濟(jì)規(guī)模三方面的涵義。現(xiàn)有文獻(xiàn)大多側(cè)重于房地產(chǎn)開發(fā)投資與城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模(GDP)之間的因果關(guān)系研究,目前尚未發(fā)現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)投資與人口規(guī)模和用地規(guī)模之間關(guān)系進(jìn)行研究的可供參考的文獻(xiàn)。文獻(xiàn)研究結(jié)果表明:以房地產(chǎn)開發(fā)投資和城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模(GDP)構(gòu)成的這個(gè)時(shí)間序列是非平穩(wěn)的時(shí)間序列;通過協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn),

3、證明了房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)張之間有長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系,但是這種長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系主要是房地產(chǎn)投資的增加引致了城市規(guī)模的擴(kuò)張,還是城市規(guī)模的擴(kuò)張帶動了房地產(chǎn)開發(fā)投資的增加需要進(jìn)一步證明;國內(nèi)外學(xué)者通過格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)對兩者之間為何種因果關(guān)系進(jìn)行了研究,本文綜合分析各學(xué)者的研究結(jié)果得出,兩者之間為何種因果關(guān)系是不能確定的,根據(jù)所選指標(biāo)和數(shù)據(jù)范圍的不同,各學(xué)者的研究結(jié)論各不相同:最后通過脈沖響應(yīng)分析,可以肯定的是兩者之間的相互影響具有

4、時(shí)滯效應(yīng),所以政府在房地產(chǎn)開發(fā)投資和城市規(guī)模擴(kuò)張方面制定政策、采取措施的時(shí)候,一定要充分考慮政策及措施的延遲效應(yīng)和疊加效應(yīng),以確保政策的制定達(dá)到預(yù)期的效果。文獻(xiàn)研究的結(jié)論為本文的實(shí)證研究提供了理論依據(jù),為了說明兩個(gè)經(jīng)濟(jì)變量的相關(guān)關(guān)系,本文在理論研究的基礎(chǔ)上,重點(diǎn)對兩者之間量化關(guān)系進(jìn)行了深度研究。
　　 本文采用市區(qū)人口密度代表城市的人口規(guī)模和用地規(guī)模,市區(qū)人均GDP代表城市的經(jīng)濟(jì)規(guī)模,市區(qū)人均房地產(chǎn)開發(fā)投資額代表城市房地產(chǎn)開發(fā)投

5、資狀況。選取我國(70個(gè)大中城市中除北京、上海、天津、重慶、深圳和大理以外)64個(gè)大中城市為樣本,自2000年起至2008年,每一年為一個(gè)時(shí)點(diǎn)作為觀測值,在忽略城市和年份的基礎(chǔ)上,對所搜集的數(shù)據(jù)進(jìn)行聚類分析和相關(guān)分析。本文研究的最終目的是通過相對發(fā)達(dá)城市的發(fā)展歷程來預(yù)測發(fā)展相對落后城市的發(fā)展方向。實(shí)際研究結(jié)果表明:房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)張之間存在明顯的正相關(guān)關(guān)系,并得出了相關(guān)趨勢圖和回歸函數(shù),但房地開發(fā)投資與人口規(guī)模和用地規(guī)模之間的